Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 5]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/01109
N° Portalis DBZS-W-B7I-YQPE
N° de Minute : 24/00209
ORDONNANCE DE REFERE
DU : 15 Novembre 2024
[E] [D]
[U] [Z] épouse [D]
C/
[P] [G]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU 15 Novembre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
M. [E] [D], demeurant [Adresse 2] - [Localité 7]
Mme [U] [Z] épouse [D], demeurant [Adresse 2] - [Localité 7]
représentés par Me Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [P] [G], demeurant [Adresse 3] - [Localité 7]
non comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 Octobre 2024
Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 15 Novembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 10 juillet 2023, Monsieur [E] [D] et Madame [U] [Z] épouse [D] a donné à bail à Madame [P] [G] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 750 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.
Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024, Monsieur [E] [D] et Madame [U] [Z] épouse [D] ont fait signifier à Madame [P] [G] un commandement de payer la somme principale de 3780,48 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 12 avril 2024.
Par acte de commissaire de justice signifié le 14 juin 2024, Monsieur [E] [D] et Madame [U] [Z] épouse [D] ont fait assigner Madame [P] [G] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :
Constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 23.05.2024 ;
A défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs des locataires défaillants, pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise au bailleur, sur le fondement de l’article 1184 du Code Civil.
Dire en conséquence Madame [G] [P] occupante sans droit ni titre de la date de résiliation (ou résolution) du bail, à celle de l’entière libération des lieux.
Ordonner l’expulsion de Madame [G] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.
Autoriser Monsieur [D] [E] et Madame [D] [Z] [U], en cas d’abandon du logement par la locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsée.
Condamner Madame [G] [P] à payer aux requérants :
Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs.
La somme de 5280,48 euros en principal au titre des termes dus à fin mai 2024 selon décompte ci-dessus, terme de mai 2024 inclus, outre intérêt de droit à compter de l’assignation.
Tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le Tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus.
Une somme de 528,04 euros au titre de la clause pénale contractuelle,
La somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant.
Les entiers dépens (article 696 du code de procédure civile) dont le coût du commandement de payer signifié en date du 11.04.2024, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale.
Ordonner l’exécution provisoire du Jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition, et sans caution sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers, qu’elle a été mise en demeure d'y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 17 juin 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 28 octobre 2024. Monsieur [E] [D] et Madame [U] [Z] épouse [D], représentés par leur conseil, ont maintenu les demandes contenues dans leur assignation, sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 7 octobre 2024 à la somme de 8332,96 euros.
Régulièrement assignée à personne, Madame [P] [G] n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.
A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Madame [P] [G], assignée à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la compétence du juge des référés :
L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, le défaut de paiement des loyers établi ci-dessous constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 suscité.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 17 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Monsieur [E] [D] et Madame [U] [Z] épouse [D] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Le juge des référés est donc compétent et l’action est recevable.
Sur la résiliation du bail et l’expulsion :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, et avant l’avis n°24-70.002 de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté infructueux.
Or, Monsieur [E] [D] et Madame [U] [Z] épouse [D] justifient avoir régulièrement signifié le 11 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 3780,48 euros.
Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, aucun versement n’ayant été effectué par Madame [P] [G].
Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 mai 2024.
Il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [P] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Sur l’indemnité d’occupation :
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.
Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 750 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dûs pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Madame [P] [G] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux. Cette indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle se substitue au loyer à compter du 24 mai 2024.
Sur la demande de paiement des loyers et charges :
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
En l’espèce, Monsieur [E] [D] et Madame [U] [Z] épouse [D] versent aux débats les pièces suivantes :
le contrat de bail souscrit entre les parties le 10 juillet 2023 ;
le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, du 11 avril 2024 ;
le décompte de la créance arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus.
Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte produit à l'audience que Madame [P] [G] reste devoir à Monsieur [E] [D] et Madame [U] [Z] épouse [D] la somme de 8332,96 euros au titre des loyers et charges impayés, dont il convient de déduire les frais de relance à hauteur de 30,48 € (= 6 x 5,08€) qui seront examinés sur le fondement des frais irrépétibles.
Madame [P] [G], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.
Il convient par conséquent de condamner Madame [P] [G] à payer à Monsieur [E] [D] et Madame [U] [Z] épouse [D] la somme provisionnelle de 8302,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 7 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 3780,48 euros, à compter du 14 juin 2024, date de l'assignation, pour la somme de 1500 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.
Sur la clause pénale :
L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’« est réputée non écrite toute clause : h) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble »
En l'espèce, le contrat de bail conclu le 10 juillet 2023 entre les parties prévoit une indemnité de 10 % en cas de défaut de paiement.
Cette clause sera dès lors réputée non écrite de telle sorte que la demande de Monsieur [E] [D] et Madame [U] [Z] épouse [D] tendant à son application sera rejetée.
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [P] [G], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.
Sur les frais irrépétibles :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Madame [P] [G], condamnée aux dépens, devra verser à Monsieur [E] [D] et Madame [U] [Z] épouse [D] une somme qu’il est équitable de fixer à 700 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Sur l’exécution provisoire :
En application de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [E] [D] et Madame [U] [Z] épouse [D] et Madame [P] [G], portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] sont acquises à la date du 24 mai 2024 ;
Par conséquent, CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties ;
AUTORISONS, à défaut pour Madame [P] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [E] [D] et Madame [U] [Z] épouse [D] à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
CONDAMNONS Madame [P] [G] à payer à Monsieur [E] [D] et Madame [U] [Z] épouse [D] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, indexé selon les modalités prévues au contrat, à compter du 24 mai 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
RAPPELONS les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
CONDAMNONS Madame [P] [G] à payer à Monsieur [E] [D] et Madame [U] [Z] épouse [D] la somme provisionnelle de 8302,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 3780,48 euros, à compter du 14 juin 2024, date de l'assignation, pour la somme de 1500 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;
DEBOUTONS Monsieur [E] [D] et Madame [U] [Z] épouse [D] de leur demande tendant à l’application de la clause pénale ;
CONDAMNONS Madame [P] [G] aux entiers dépens ;
CONDAMNONS Madame [P] [G] à payer à Monsieur [E] [D] et Madame [U] [Z] épouse [D] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
RAPPELONS à Madame [P] [G] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.
AINSI JUGE ET PRONONCE A LILLE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE QUINZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.
LA GREFFIERE,
Sylvie DEHAUDT
LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
Capucine AKKOR
