Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 24/01132 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZSJ
Minute : 24/00633
S.A. TOIT ET JOIE
C/
Madame [M] [R]
Monsieur [D] [O]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SCP BOSQUE & ASSOCIES
Copie délivrée à :
Madame [M] [R]
Monsieur [D] [O]
Le
JUGEMENT DU 10 Juin 2024
Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 10 Juin 2024;
par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 29 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, greffier ;
ENTRE DEMANDEUR(S) :
S.A. TOIT ET JOIE
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par la SCP BOSQUE & ASSOCIES, avocat au barreau de la Seine Saint Denis
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR(S) :
Madame [M] [R]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]
comparante
Monsieur [D] [O]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]
non comparant
D'AUTRE PART
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par contrat sous seing privé à effet du 3 février 2017, la SA d’HLM TOIT ET JOIE a donné à bail à Madame [M] [R] et Monsieur [D] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 517,95 euros outre une provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM TOIT ET JOIE a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3 680,97 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’octobre 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 10 octobre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, la SA d’HLM TOIT ET JOIE a fait assigner Madame [M] [R] et Monsieur [D] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner solidairement Madame [M] [R] et Monsieur [D] [O] à lui payer les loyers et charges impayés au 22 janvier 2024, soit la somme de 6 114,67 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairement Madame [M] [R] et Monsieur [D] [O] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, des mesure conservatoires éventuelles et des actes rendus nécessaires par la présente procédure.
Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM TOIT ET JOIE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 10 octobre 2023, et ce pendant plus de six semaines.
A l'audience du 29 avril 2024, la SA d’HLM TOIT ET JOIE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 5 594,13 euros, selon décompte en date du 23 avril 2024. Elle ne s’est pas opposée pas à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Madame [M] [R], présente, a reconnu le montant de la dette sauf à déduire la somme de 1 000 euros suite à un paiement effectué le jour de l’audience, mais a demandé des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris et que la situation financière permet de faire face à un échéancier de paiement. Sur la situation financière, il est fait état de 2 300 euros de revenus mensuels, avec 2 enfants à charge, Monsieur [O] ne travaillant pas actuellement. Elle propose de verser 200 euros par mois pour apurer la dette locative.
Bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [D] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 29 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 29 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SA d’HLM TOIT ET JOIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail
L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu à effet du 3 février 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 octobre 2023, pour la somme en principal de 3 680,97 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 novembre 2023.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation
Madame [M] [R] et Monsieur [D] [O] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
La SA d’HLM TOIT ET JOIE produit un décompte démontrant que Madame [M] [R] et Monsieur [D] [O] restent lui devoir la somme de 5 594,13 euros à la date du 23 avril 2024.
Pour la somme au principal, Monsieur [D] [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Madame [M] [R], n’en conteste en tout état de cause pas le montant, faute de justifier que le paiement de la somme de 1 000 euros réalisé le jour de l’audience a bien été encaissé par le bailleur.
Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 5 594,13 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 680,97 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Madame [M] [R] et Monsieur [D] [O] seront également condamnés au paiement à compter du 24 avril 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande de solidarité, le contrat de bail stipule en entête que le locataire “accepte conjointement et solidairement” les lieux pris à bail. Les termes “conjointement” et “solidairement” étant antinomiques, ils s’interprètent en faveur des débiteurs de sorte qu’à défaut de justifier d’une solidarité légale des dettes ménagères de l'article 220 du code civil, les défendeurs seront condamnés conjointement au paiement de cette somme.
Sur la demande de délais de paiement
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, à la condition, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SA d’HLM TOIT ET JOIE démontre que Madame [M] [R] et Monsieur [D] [O] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, Madame [M] [R] propose un échéancier de paiement qu’ils seront en capacité de respecter compte tenu de leurs ressources. Le bailleur en tout état de cause ne s’y oppose pas.
Au regard de ces éléments, il convient de leur accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.
Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire
L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, bien que le montant de la dette soit important, il est démontré que le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience. Aussi il sera fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
Il est important de préciser que faute pour Madame [M] [R] et Monsieur [D] [O] de respecter les modalités de paiement accordées supra, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.
Sur les demandes accessoires
Madame [M] [R] et Monsieur [D] [O], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. En revanche il ne sera pas fait droit à la demande au titre des mesures conservatoires et des frais de suite dans la mesure où leur caractère nécessaire n’est pas démontré à ce stade.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet du 3 février 2017 entre la SA d’HLM TOIT ET JOIE et Madame [M] [R] et Monsieur [D] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 21 novembre 2023 ;
Condamne solidairement Madame [M] [R] et Monsieur [D] [O] à verser à la SA d’HLM TOIT ET JOIE la somme de 5 594,13 euros (décompte arrêté au 23 avril 2024, incluant la mensualité d’avril 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2023 sur la somme de 3 680,97 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
Rappelle que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
Autorise Madame [M] [R] et Monsieur [D] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants dus postérieurement au décompte, en 27 mensualités de 200 euros chacune et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera sans mise en demeure préalable :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [M] [R] et Monsieur [D] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM TOIT ET JOIE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* que Madame [M] [R] et Monsieur [D] [O] soient conjointement condamnés à verser à la SA d’HLM TOIT ET JOIE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (actuellement 577,10 euros hors charges) à compter du 24 avril 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SA d’HLM TOIT ET JOIE ou à son mandataire ;
Condamne in solidum Madame [M] [R] et Monsieur [D] [O] à verser à la SA d’HLM TOIT ET JOIE une somme de 700& euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Dit n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
