Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 11]
[Adresse 5]
[Adresse 8]
[Localité 6]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil
MINUTE n°
N° RG 24/02618 - N° Portalis DB2G-W-B7I-JBRO
Section 3
VB
République Française
Au Nom du Peuple Français
ORDONNANCE
DE REFERE
DU 24 avril 2025
PARTIE REQUERANTE :
S.A. NEOLIA, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]
représentée par Maître Lionel GATIN de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29
PARTIE REQUISE :
Monsieur [J] [R], né le 27 Février 1996 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne à l’audience du 9 janvier 2025
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière
NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Patricia HABER, greffier lors des débats, et de Virginie BALLAST, greffier lors du prononcé,
Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025,
Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :
Entendu à l’audience publique du 06 mars 2025
EXPOSÉ DU LITIGE
Par un contrat du 16 novembre 2023, la SA [Adresse 9] a donné à bail à Monsieur [J] [R] d’une part un appartement à usage d’habitation situé au 3ème étage du [Adresse 1] à [Localité 7], pour un loyer mensuel initial de 543,30 € provision sur charges incluse.
Des loyers étant demeurés impayés, la SA D’HLM NEOLIA a fait signifier à Monsieur [J] [R] le 24 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier d’une assurance.
Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, la SA [Adresse 9] a fait assigner Monsieur [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.
L’affaire a été fixée à l’audience du 9 janvier 2025 et a été renvoyée, sur demande des parties à l’audience du 6 mars 2025.
A cette audience, la S.A. D’HLM NEOLIA, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :
- Constater la résiliation au 25 septembre 2024 du contrat de bail du logement conclu entre les parties le 16 novembre 2023,
En conséquence,
- Constater que Monsieur [J] [R] est occupant sans droit ni titre de l’appartement qu’il occupe au 3ème étage du [Adresse 1] à [Localité 7]
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [R] de l’appartement qu’il occupe 3ème étage du [Adresse 3] [Localité 7], ainsi que de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique,
- Condamner Monsieur [J] [R] à payer à la société NEOLIA une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 579,16 € hors APL et RLS et ce à compter du 25 septembre 2024, c’est-à-dire à l’expiration du délai imparti dans le commandement visant la clause résolutoire et ce jusqu’à l’évacuation effective des locaux litigieux,
- Dire que cette indemnité d’occupation pourra être révisée selon les conditions de l’ancien bail et de la réglementation en vigueur,
- Enjoindre Monsieur [J] [R] de justifier de l’assurance locative,
- Condamner Monsieur [J] [R] à payer à la société NEOLIA la somme provisionnelle de 3460,69 € due au 25 septembre 2024 et à l’échéance de loyer d’août 2024 au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation comprenant les 179,29 € de frais de commandement et notification CCAPEX imputés le 11 août 2024 au débit du compte locataire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation et les intérêts légaux correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire,
- Condamner Monsieur [J] [R] à payer à la société NEOLIA une somme de 900 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Le condamner aux frais et dépens de la présente procédure y compris ceux du commandement de payer,
- Rappeler le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir.
Monsieur [J] [R] présent à la première audience a indiqué avoir donné son préavis et avoir une date pour effectuer l’état des lieux de sortie. Il précise être hébergé dans sa famille. Bien que régulièrement informé de l’audience de renvoi, Monsieur [J] [R] n’a pas comparu et personne pour le représenter.
Un diagnostic social et financier a été réceptionné le 30 décembre 2024.
L'affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025, prorogé au 24 avril 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l'obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bail conclu le 16 novembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juillet 2024 pour la somme en principal de 3025,76€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 septembre 2024.
Il convient d'ajouter que ce commandement se référait également aux dispositions du contrat relative à la résiliation de plein droit du bail pour non justification d'une assurance garantissant les risques locatifs.
La demande d'injonction à justifier une assurance est sans objet par suite de la résiliation du bail.
Monsieur [J] [R] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Si une demande de renvoi avait été accordée aux parties afin de justifier de la libération du logement par le locataire et de la réalisation d’un état des lieux de sortie, le tribunal constate qu’aucun document n’a été produit.
Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [J] [R] de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux.
En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.
Il convient d'une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 579,16 € arrêtée au mois de septembre 2024 (loyer net du logement 380,10 € + provision sur charges 199,06 €) et d'autre part, de dire qu'elle sera révisée selon les conditions de l’ancien bail.
La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n'y a pas lieu de l'assortir d'une astreinte.
Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la suspension de la clause résolutoire
En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, le locataire n’a pas sollicité la suspension de la clause résolutoire, ce dernier indiquant à la première audience être hébergé dans sa famille.
Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Sur la demande de condamnation au paiement
La SA [Adresse 9] produit à la première audience un décompte arrêté à la date du 27 février 2025 démontrant que Monsieur [J] [R] reste devoir, après soustraction des frais de recouvrement qui ne relèvent pas de l'arriéré locatif, la somme de 4952,56 € terme de janvier 2025 inclus.
Monsieur [J] [R] ne justifie d’aucun paiement non pris en compte par le bailleur et n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Monsieur [J] [R] sera donc condamné, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 4952,56 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil, à titre de provision.
Sur les délais de paiement
Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.
En l’espèce, le tribunal n’est pas en capacité de s’assurer que Monsieur [J] [R] soit en capacité de régler la dette locative.
Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [J] [R] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives soit la somme de 179,29 €, de l’assignation et de la notification à la préfecture.
Sur les frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de la SA D’HLM NEOLIA sera donc rejetée.
Sur l’exécution provisoire
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé,
DECLARONS la demande régulière et recevable ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 novembre 2023 entre la SA [Adresse 9] et Monsieur [J] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 3ème étage du [Adresse 1] à [Localité 7] sont réunies à la date du 25 septembre 2024 ;
DISONS n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA D’HLM NEOLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [J] [R] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code;
CONDAMNONS Monsieur [J] [R] à payer à la S.A. [Adresse 9] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 25 septembre 2024 d’un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges calculés tels que si les contrats s'étaient poursuivis soit la somme de 579,16 € selon quittancement de septembre 2024 (loyer net du logement 380,10 € + provision sur charges 199,06 €) et DISONS qu'elle sera révisée aux conditions du bail résilié ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [R] à verser à la S.A. D’HLM NEOLIA à titre provisionnel la somme de 4952,56 € (quatre mille neuf cent cinquante-deux euros et cinquante-six centimes) comprenant le montant des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté à la date du 27 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse ;
DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
DISONS n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives soit la somme de 179,29 €, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;
DEBOUTONS la SA [Adresse 9] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
CONSTATONS l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;
Le Greffier, Le Président,
