Tribunal judiciaire, 16 décembre 2024. 24/00970

MINISTÈRE DE LA JUSTICE TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2024 Minute : N° RG 24/00970 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GUYI NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion DEMANDERESSE : S.C.I. URBAN VITALIM N2, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 829 509 934, dont le siège social est sis 38 rue Jean Mermoz - 75008 PARIS Représentée par Me Franck CROMBET, Avocat au barreau de PARIS substitué par Me Benoît LE VELLY, Avocat au barreau du HAVRE DÉFENDEUR : Monsieur [A] [B] né le 31 Juillet 2003 à SAINT AUBIN LES ELBEUF (76410), demeurant Bat A - 84, rue du 329ème Régiment d'Infanterie - 76600 LE HAVRE Non comparant ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection GREFFIER : Isabelle MAHIER DÉBATS : en audience publique le 21 Octobre 2024 JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile. SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE EXPOSE DU LITIGE Par contrat, non signé par le preneur, prenant effet au 15 juin 2021, la SCI URBAN VITALIM N2 a donné à bail à Monsieur [A] [B] un logement situé 84 rue du 329ème régiment d’infanterie au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel de 540 €, outre une provision sur charges de 85 €. Un commandement de payer la somme en principal de 2 920,92 € du chef d’un arriéré de loyer et charges a été délivré au locataire le 21 juillet 2023. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 4 septembre 2024, la SCI URBAN VITALIM N2 a fait assigner Monsieur [B] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de : - La juger recevable et bien fondée en ses demandes, - Prononcer la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du code civil, - Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués sis au 84 rue du 329ème régiment d’infanterie au HAVRE (76600), avec l’assistance, si besoin est, de la force publique, - Condamner Monsieur [B] au paiement de la somme de 13 917,96 € avec intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2023 à hauteur de 2 920,22 € et de la date de la délivrance de l’assignation pour le surplus, au titre des loyers et charges, - Dire que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, - Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du dernier loyer versé, augmenté des charges, et condamner Monsieur [B] à payer cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés, - Condamner Monsieur [B] au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré et des formalités de saisine de la CCAPEX, - Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. A l'audience du 21 octobre 2024, la SCI URBAN VITALIM N2 était représentée par Maître CROMBET, substitué par Maître LE VELLY qui a maintenu les demandes contenues dans l’acte introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative. Monsieur [B], cité par procès-verbal de recherches de l’article 659 du code de procédure civile, n'a pas comparu. La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2024. MOTIFS Sur la résiliation du bail Le bailleur sollicite, à titre principal, la résiliation du bail. Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 9 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l’article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ». Le retard régulier ou systématique dans le règlement des loyers et charges peut constituer, au regard des relations appréciées in concreto entre le bailleur et le preneur, un manquement du locataire à ses obligations pouvant justifier la résiliation du bail. Il convient, à cet égard, de tenir compte notamment du montant du loyer, de la durée des relations contractuelles, de l’existence et de l’évolution de l’arriéré et des raisons de la carence du locataire. En l’espèce, le bailleur a fait délivrer au locataire le 21 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 2 920,92 € au titre d’un arriéré de loyer et charges. Il résulte du décompte actualisé produit par le bailleur que le locataire n’a pas repris le paiement puisque la dette s’élève à 15 250,82 € au 11 octobre 2024. L’inexécution du bail par le locataire étant caractérisée, il convient de prononcer sa résiliation à compter de la signification de la présente décision. Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [B] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI URBAN VITALIM N2 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir de la signification de la présente décision et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI URBAN VITALIM N2 ou à son mandataire. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la SCI URBAN VITALIM N2 produit un décompte aux termes duquel, à la date du 11 octobre 2024, Monsieur [B] lui doit une somme de 15 250,82 €. Monsieur [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de le condamner à payer cette somme au bailleur avec intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2023 sur la somme de 2 920,92 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Sur les demandes accessoires Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. Monsieur [B], qui succombe, est condamné aux dépens de la présente instance. L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [B] à payer à la SCI URBAN VITALIM N2 la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation du bail prenant effet au 15 juin 2021 conclu entre la SCI URBAN VITALIM N2 d’une part et Monsieur [A] [B] d’autre part, concernant le logement situé 84 rue du 329ème régiment d’infanterie, au HAVRE (76600), à compter de la date de signification du présent jugement ; DIT que Monsieur [A] [B] sera occupant sans droit ni titre du logement à compter de cette date ; ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [A] [B] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 84 rue du 329ème régiment d’infanterie, au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ; DIT qu'à défaut pour Monsieur [A] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI URBAN VITALIM N2 pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ; CONDAMNE Monsieur [A] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 666,34 euros par mois ; DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès la signification de la présente décision, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; CONDAMNE Monsieur [A] [B] à payer à la SCI URBAN VITALIM N2 la somme de 15 250,82 euros (quinze mille deux cent cinquante euros et quatre-vingt-deux centimes), au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2023 sur la somme de 2 920,92 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ; DIT n’y avoir lieu à prononcer la capitalisation des intérêts ; RAPPELLE que les loyers sont dus par Monsieur [A] [B] jusqu’à la résiliation du bail ; CONDAMNE Monsieur [A] [B] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 juillet 2023, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 4 septembre 2024 et celui de la dénonciation de l'assignation en expulsion au représentant de l’État ; CONDAMNE Monsieur [A] [B] à payer à la SCI URBAN VITALIM N2 la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département, en application des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé le 16 DECEMBRE 2024. LE GREFFIER LE MAGISTRAT Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS