Cour d'appel, 14 mars 2023. 22/00123

Arrêt N° PC R.G : N° RG 22/00123 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FU7H S.A.R.L. AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS C/ S.A.R.L. AMI LA REUNION COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS ARRÊT DU 14 MARS 2023 Chambre civile TGI Appel d'une ordonnance rendue par le PRESIDENT DU TJ DE [Localité 6] en date du 13 OCTOBRE 2021 suivant déclaration d'appel en date du 01 FEVRIER 2022 rg n°: 21/00180 APPELANTE : S.A.R.L. AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS La société AMI REUNION ' AGENCE DU HAUT COUSERANS, SARL au capital de 8 000 euros, immatriculée au RCS de Saint Denis de La Réunion sous le numéro 485 351 183, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualitès audit siège [Adresse 3] [Localité 4] Représentant : Me Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMEE : S.A.R.L. AMI LA REUNION [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me François AVRIL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION clôture: 15 novembre 2022 DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Décembre 2022 devant la cour composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries. A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 14 Mars 2023. Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le  14 Mars 2023. Greffier : Mme Véronique FONTAINE, Greffier. LA COUR La société AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS (RCS n° 485 351 183) est une agence immobilière ayant pour activité la gestion, la location, la transaction et le syndic. Elle a été créée par Monsieur [C] [K] le 6 décembre 2005. Elle exerce actuellement sous le nom commercial NEXT REUNION. La société AMI LA REUNION est, elle aussi, une agence immobilière ayant pour activité la gestion, la location, la transaction et le syndic (RCS n° 382 675 734) Confrontée à l'impossibilité de poursuivre ses activités en juillet 2019, à la suite de la dénonciation par son assureur des garanties financières, la société AMI LA REUNION s'est rapprochée de la société AGENCE DU HAUT COUSERANS, située à [Localité 7] (Ariège) en vue de la mise en place d'un contrat de location-gérance, convention conclue le 2 septembre 2019. A la demande de la société AMI LA REUNION, la concluante a modifié sa dénomination sociale pour devenir AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS. Le 26 décembre 2019, la société AMI LA REUNION a fait l'objet d'une radiation d'office du registre du commerce et des sociétés de Saint Denis de La Réunion. Aussi, le contrat de location-gérance, initialement conclu pour une durée de 6 mois, a été renouvelé jusqu'au 30 septembre 2020. Alléguant les nombreux manquements commis par l'agence AMI LA REUNION dans l'exercice de ses mandats, la société AMI REUNION a dénoncé le contrat de location-gérance par courrier en date du 14 septembre 2020. Elle a fait assigner la SARL AMI LA REUNION devant le tribunal de commerce de Nîmes aux fins, notamment, de solliciter le remboursement des sommes réglées pour le compte du loueur. Le tribunal de commerce de Nîmes s'est déclaré compétent mais la cour d'appel de Nîmes a censuré cette décision et désigné le tribunal mixte de commerce de Saint Denis pour traiter le litige. Dans ce contexte, la SARL AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS a fait assigner la SARL AMI LA REUNION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de [Localité 6] par acte d'huissier en date du 9 juin 2021, revendiquant son élection comme syndic de la Résidence [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 6] aux termes d'une Assemblée Générale en date du 10 avril 2021, succédant à la société AMI LA REUNION et réclamant cette dernière à lui communiquer sous astreinte les documents listés à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Face à l'opposition de la SARL AMI LA REUNION, prétendant que la SARL AMI REUNION -AGENCE DU HAUT COUSERANS s'est vue consentir un contrat de syndic en date du 10 avril 2021 en usurpant la qualité de syndic en exercice et en méconnaissant le mandat de syndic, institué par l'Assemblée Générale tenue le 27 novembre 2019, le juge des référés a statué en ces termes par ordonnance en date du 13 octobre 2021 : CONSTATE l'existence d'une contestation sérieuse ; REJETTE la demande de la SARL AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS visant à obtenir sous astreinte les pièces et documents prévus à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; REJETTE la demande reconventionnelle de la SARL AMI LA REUNION visant à interdire à la SARL AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS de se prévaloir des décisions de l'Assemblée Générale du 10 avril 2021 et du mandat de la même date ; DIT n'y avoir lieu au versement d'une somme au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE la SARL AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS aux entiers dépens. LA SARL AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS - a interjeté appel de l'ordonnance par déclaration remise au greffe de la cour par RPVA le 1er février 2022. Par ordonnance en date du 24 février 2022, l'affaire a été fixée à bref délai. L'appelante a fait signifier la déclaration d'appel à la SARL AMI LA REUNION par acte d'huissier délivré le 2 mars 2022. Elle a déposé par RPVA ses premières conclusions d'appelante le 28 février 2022. L'intimée a déposé ses premières conclusions par RPVA le 28 mars 2022. L'affaire a été examinée à l'audience du 2 décembre 2022, la clôture étant intervenue le 15 novembre 2022. *** Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives et responsives N° 2, déposées par RPVA le 11 août 2022, la SARL AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS - demande à la cour de : INFIRMER l'Ordonnance rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de [Localité 6] le 13 octobre 2021 en ce qu'elle a : - constaté l'existence d'une contestation sérieuse - rejeté la demande de la SARL AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS visant à obtenir sous astreinte les pièces et documents prévus à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; - dit n'y avoir lieu au versement d'une somme au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamné la SARL AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS aux entiers dépens Et statuant à nouveau : CONDAMNER la société AMI LA REUNION à transmettre à la société AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, les pièces suivantes afférentes à la [Adresse 5], située [Adresse 1] à [Localité 6] : - la situation de la trésorerie - les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque - la feuille de présence mise à jour - le règlement de copropriété - l'attestation d'immatriculation - plus largement, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion, mentionnés à l'article 11 du I de l'article 18 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 SUR L'APPEL INCIDENT DE LA SOCIETE AMI LA REUNION CONFIRMER l'Ordonnance rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de [Localité 6] le 13 octobre 2021 en ce qu'elle a débouté la société AMI LA REUNION de sa demande tendant à faire interdiction à la société AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS de se prévaloir des décisions prises en Assemblée générale du 10 avril 2021 que des dispositions du mandat de même date, et ce sous astreinte de 2 500 euros par infraction constatée EN TOUT ETAT DE CAUSE : CONDAMNER la société AMI LA REUNION aux entiers dépens de première instance et d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, CONDAMNER la société AMI LA REUNION à payer à la société AMI REUNION AGENCE DU HAUT COUSERANS la somme de 5 000 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. *** Aux termes de ses dernières conclusions responsives et récapitulatives N° 1, déposées par RPVA le 9 mai 2022, la SARL AMI LA REUNION demande à la cour de : CONFIRMER l'ordonnance déférée en ce qu'elle a déclarée irrecevable l'action engagée par L'appelante LA DEBOUTER de l'ensemble de ses demandes. A titre subsidiaire, A titre reconventionnel, INFIRMER de ce chef la décision déférée Quoi faisant, FAIRE interdiction à la Société AGENCE DU HAUT COUSERANS de se prévaloir tant des décisions prises en Assemblées Générales en date du 10 avril 2021, que des dispositions du mandat de même date, et ce sous astreinte de 2500 € par infraction constatée ; SE RESERVER la liquidation éventuelle de cette astreinte ; CONDAMNER l'appelante à payer la somme de 3000 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens. *** Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions. Sur l'existence d'une contestation sérieuse : Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En l'espèce, la société AMI LA REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS - expose que, pour rejeter ses demandes, le premier juge a considéré que les prétentions élevées se heurtent à une contestation sérieuse dans la mesure où " une procédure est actuellement pendante devant le tribunal judiciaire afin de voir prononcer la nullité de l'assemblée générale du 10 avril 2021 dont elle se prévaut pour revendiquer sa qualité de syndic. Elle plaide qu'à ce jour, les résolutions prises dans le cadre de l'Assemblée générale du 10 avril 2021 sont pleinement applicables puisque cette assemblée générale n'a pas encore fait l'objet de l'annulation réclamée par un copropriétaire. En outre, cette procédure a été déclarée irrecevable par le juge de la mise en état pour avoir été dirigée contre la société AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS et non contre le syndicat des copropriétaires. Pour répliquer au moyen soulevé par l'intimée prétendant être titulaire d'un contrat de syndic régulier consenti par le syndicat des copropriétaires en date du 19 novembre 2019 pour une durée de 3 ans expirant le 19 juillet 2022, l'appelante plaide qu'une action en nullité de l'assemblée générale du 10 avril 2021 n'est pas ouverte à la SARL AMI REUNION. La SARL AMI REUNION sollicite la confirmation de l'ordonnance querellée de ce chef en soutenant qu'elle est titulaire d'un mandat de syndic dont le terme a été fixé au 19 juillet 2022 par l'assemblée générale du 27 novembre 2019. Or, la SARL AMI LA REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS - a été choisie par une assemblée générale irrégulière n'ayant pas été convoquée par le syndic en exercice mais par l'appelante qui n'avait aucune qualité ni aucun pouvoir pour le faire. Ceci étant exposé, Les éléments recueillis au cours des débats et dans les conclusions des parties révèlent l'existence d'une contestation sérieuse qui ne peut être tranchée par le juge des référés, juge de l'évidence. En effet, les conditions de nomination de la SARL AMI LA REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS - restent pour le moins litigieuses puisque le procès-verbal de l'assemblée générale du 10 avril 2021, rédigé à l'en-tête de la société appelante sous sa nouvelle dénomination - NEXT (Pièce N° 2 de l'appelante) n'évoque même pas la révocation du précédent syndic et ne comporte d'ailleurs aucune motivation en sa résolution N° 3. Face à cet acte, l'intimée produit le procès-verbal de l'assemblée générale du 27 novembre 2019, contenant décision de reconduction du mandat de la SARL AMI REUNION en qualité de syndic pour une durée de trois années, expirant le 19 juillet 2022 (Pièce N° 10 de l'intimée). A cet égard, le contrat du syndic stipule que le mandat du syndic peut être révoqué par la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 3 de la pièce N° 11 de l'intimée), conformément aux dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 portant statut des copropriétés. Ainsi, il n'est pas démontré l'existence incontestable de l'obligation de la SARL AMI REUNION de remettre l'ensemble des documents énumérés à l'article 18 de la même loi à l'appelante. L'ordonnance querellée doit être confirmée en ce qu'elle a constaté l'existence d'une contestation sérieuse pour rejeter la demande de la SARL AMI LA REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS. Sur l'urgence alléguée : En l'espèce, la société appelante n'excipe d'aucune urgence pour obtenir les pièces réclamées alors qu'il ne semble pas qu'une assemblée générale des copropriétaires se soit réunie pour décider de la révocation du mandat de syndic de la SARL AMI REUNION depuis l'assemblée générale du 10 avril 2021, l'assemblée générale du 14 mai 2022, réunie après celle du 9 avril 2022, ayant seulement décidé de confier un nouveau mandat à la société NEXT REUNION, entre le 14 mai 2022 et le 13 mai 2023 seulement (Pièces N° 27 et 28 de l'appelante). Il n'y a donc pas lieu d'accueillir la demande sur ce fondement. L'ordonnance querellée doit être confirmée de ce chef. Sur l'appel incident : La SARL AMI REUNION invoque le trouble manifestement illicite résultant du fait de se prévaloir de la qualité de syndic de la copropriété en cause par la SARL AMI LA REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS. Toutefois, les procès-verbaux versés aux débats démontrent d'une part que l'intimée ne semble pas avoir organisé les assemblées générales ordinaires ou extraordinaires de la copropriété [Adresse 5] depuis 2021. Ainsi, en l'absence de certitude sur la validité de la désignation de la SARL AMI LA REUNION - AGECNE DU HAUT COUSERANS - en qualité de syndic de cette copropriété, la preuve de l'existence d'un trouble manifestement illicite n'est pas rapportée par l'intimée. Son appel incident doit être rejeté et l'ordonnance querellée confirmée en ce qu'elle a débouté la SARL AMI REUNION de sa demande reconventionnelle en interdiction, sous astreinte, de se prévaloir tant des décisions prises en Assemblées Générales en date du 10 avril 2021, que des dispositions du mandat de même date, ce litige relevant de l'appréciation du juge du fond. Sur les autres demandes : La nature du litige et la nécessité de rechercher un accord dans l'intérêt des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], imposent de laisser les parties supporter leurs propres dépens ainsi que leurs frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, CONFIRME l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; DEBOUTE les parties de leurs demandes en appel fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ; LAISSE les parties supporter leurs propres dépens de l'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT