Cour d'appel, 14 mai 2024. 23/00399

N° RG 23/00399 - N° Portalis DBVM-V-B7H-LVQS N° Minute : C3 Copie exécutoire délivrée le : à Me Bénédicte MORLAT la SELAS ABAD & VILLEMAGNE - AVOCATS ASSOCIÉS AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2ÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 14 MAI 2024 Appel d'un jugement (N° R.G. 21/05649) rendu par le juge des contentieux de la protection de Grenoble en date du 06 octobre 2022, suivant déclaration d'appel du 23 janvier 2023 APPELANTE : Mme [M] [R] née le 06 février 1965 à [Localité 5] (ISÈRE) de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me Bénédicte MORLAT, avocat au barreau de GRENOBLE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000361 du 18/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de GRENOBLE) INTIMÉE : S.A. SOCIETE D HABITATION DES ALPES - PLURALIS prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Sébastien VILLEMAGNE de la SELAS ABAD & VILLEMAGNE - AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de GRENOBLE substitué par Me Johanna ABAD de la SELAS ABAD & VILLEMAGNE - AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, Mme Ludivine Chetail, conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 05 mars 2024, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat en date du 02 juin 2020, prenant effet le 03 juin 2020, la société Pluralis a donné à bail à usage d'habitation un bien immobilier « [Adresse 4] à Madame [M] [R], moyennant un loyer mensuel de 217,10 euros hors charges comprises revalorisé au 1er janvier 2021 à hauteur de 218, 52 euros hors charges. Par acte d'huissier signifié le 09 novembre 2021, la société Pluralis a fait assigner Mme [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail et d'ordonner l'expulsion de l'occupante sans droit ni titre. Par jugement en date du 6 octobre 2022, le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble a : Constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 1 er novembre 2021, Fixé une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 1 er novembre 2021 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail, Condamné Mme [R] à payer à Pluralis la somme de 2 335,56 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 2 juin 2022 (mois de mai 2022 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, Dit que Mme [R] pourra s'acquitter de la dette par des versements mensuels de 65 euros le 5 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette, Suspendu pendant ce délai les effets de la clause résolutoire, Dit qu'en cas de paiement partiel, le règlement s'imputera en priorité sur le loyer échu avant d'être imputé sur l'arriéré locatif, Dit qu'à défaut du versement d'un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité, Et,'dans'ce'cas':' Autorisé Pluralis à procéder à l'expulsion de Mme [R] et de tout occupant de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique, Condamné Mme [R] à payer à Pluralis une indemnité d'occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux, Dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois, Débouté Pluralis de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rejeté toutes les autres demandes, Condamné Mme [R] à supporter les dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 31 août 2021. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 23 janvier 2023, Mme [R] a interjeté appel du jugement en ce qu'il a : Rejeté la demande de Mme [R] de condamner la société Pluralis au paiement de la somme de 5 000 euros à Mme [R] au titre de la réparation de ses préjudices, demande fondée sur l'irrespect par la société de ses obligations en tant que bailleur issues de l'article 1719 du code civil, Condamné Mme [R] à supporter les dépens de l'instance. EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Suivant dernières conclusions notifiées le 20 avril 2023, Mme [R] demande à la cour de : Annuler le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Grenoble le 6 octobre 2022, en ce qu'il a : -Rejeté la demande de Mme [R] de condamner la société Pluralis au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de la réparation des préjudices occasionnés à Mme [R], fondée sur l'irrespect par la société de ses obligations en tant que bailleurs, issues de l'article 1719 du code civil, -Condamné Mme [R] à supporter les dépens de l'instance. Et, statuant à nouveau, Constater 'l'existence d'un trouble de jouissance et' l'imputabilité qui en découle des préjudices subis par Mme [R] à la société Pluralis ; Condamner la société Pluralis au paiement de la somme de 5 000 euros à Mme [R] au titre de la réparation de ces préjudices, Condamner la société Pluralis au paiement de la somme de 2 500 euros à Maître Bénédicte Morlat au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridictionnelle, Condamner la société Pluralis aux entiers dépens de première instance et d'appel. Au soutien de ses demandes, Mme [R] fait valoir que le logement comportait de nombreux désordres et notamment une mauvaise isolation ayant engendré une surconsommation électrique, des fuites d'eau et des problèmes d'humidité. Elle précise avoir fait part de ces désordres à son bailleur le 9 février 2022, soutient que ces derniers ne lui ont pas permis de jouir paisiblement du logement loué et sollicite à ce titre l'indemnisation de son préjudice de jouissance. Dans ses conclusions notifiées le 18 juillet 2023, la société Pluralis demande à la cour de : A titre principal : confirmer le jugement en toutes ses dispositions notamment en ce qu'il a : Constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail du 02.06.2020 conclu entre la société d'habitation des Alpes ' Pluralis et Mme [R], à compter du 27 octobre 2021 ; Ordonné l'expulsion de Mme [M] [R] et de tous occupants de son chef des lieux qu'elle occupe à « [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier à compter de la signification du jugement à intervenir, Fixé au montant du loyer, et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [M] [R] à la société d'habitation des Alpes ' Pluralis, Condamner Mme [M] [R] au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation fixée pour la période allant du 27 octobre 2021 jour de la résiliation de plein droit du bail, jusqu'à son départ effectif des lieux loués soit le 26 avril 2023, Condamner Mme [R] à verser à la Société d'habitation des Alpes ' Pluralis la somme de 2 616,60 euros correspondant à l'arrêté de compte définitif du 16 juin 2023. Débouter Mme [R] de toutes ses demandes et conclusions étant injustifiées et infondées. Condamner la même aux entiers dépens de la présente instance en ce compris lesfrais de commandement de payer, d'assignation, de notification de ladite assignation à la préfecture et de signification de la décision à intervenir. A titre reconventionnel : Condamner Mme [M] [R] à payer à la Société d'habitation des Alpes- Pluralis la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance, Condamner Mme [M] [R] à payer à la Société d'habitation des Alpes - Pluralis la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Condamner la même aux entiers dépens de la présente instance en cause d'appel. Au soutien de ses demandes, la société Pluralis fait valoir que le jeu de la clause résolutoire a retrouvé son plein effet le 3 janvier 2023, Mme [R] n'ayant pas respecté l'échéancier mis en place par le premier juge et précise que cette dernière a finalement quitté les lieux le 26 avril 2023. La société Pluralis actualise le montant de sa créance à la somme de 2 616,60 euros. Concernant les désordres allégués par Mme [R], la société Pluralis expose qu'il ne s'agit que d'affirmations infondées. Concernant l'isolation, elle fait valoir que les factures EDF produites n'attestent pas d'une surconsommation liée à une éventuelle anomalie. Concernant les fuites d'eau et l'humidité, la société Pluralis indique que les problèmes avaient été pris en charge et réparés. Elle soutient ainsi que Mme [R] ne démontre pas le trouble de jouissance allégué et doit à ce titre être déboutée de sa demande de dommages et intérêts. A titre reconventionnel, la société Pluralis sollicite la condamnation de Mme [R] au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance outre l'appel estimant que cette dernière a fait appel sans aucunement justifier ses prétentions. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 février 2023. MOTIVATION En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. Liminairement, la cour remarque que l'appel de Mme [R] ne porte que sur le trouble de jouissance. Sur la créance du bailleur La société d'habitation des Alpes Pluralis actualise sa créance, arrêtée au 16 juin 2023 (pièce n°30 SDH) à la somme de 2 616, 60 euros (déduction faite du dépôt de garantie) que Mme [R] ne conteste pas. Partant, Mme [R] sera condamnée au paiement de cette somme en faveur de la société d'habitation des Alpes Pluralis. Dès lors le jugement déféré sera infirmé afin d'actualiser la créance. Sur le trouble de jouissance Mme [R] fait état de nombreux désordres au sein du logement, à savoir une mauvaise isolation thermique, des fuites d'eau, des problèmes d'humidité et de moisissure et d'autres difficultés. S'agissant de la mauvaise isolation thermique, Mme [R] produit une fiche de repérage mal-logement dans laquelle cette dernière rend compte 'd'un chauffage inadapté', 'une sensation de courant d'air' et 'le sentiment d'avoir froid'. Or, ce document qui ne fait que retranscrire les dires de la locataire ne saurait suffire pour démontrer une mauvaise isolation thermique. Mme [R] produit également la facture d'électricité du mois d'octobre 2021 (pièce n°24) alléguant une consommation électrique excessive. Or, il sera remarqué que si la facture fait apparaître un montant total à payer de 1 325,26 euros, la facture TTC ne s'élève qu'à la somme de 82,01 euros, le reste étant 'un rappel au titre de vos précédentes factures'. En outre, le diagnostic de performance énergétique produit par Pluralis (pièce n°16) mentionne une classe énergétique D, ce qui démontre que le logement n'est pas énergivore. Concernant les fuites d'eau et les problèmes d'humidité, Mme [R] fait d'abord valoir une surconsommation d'eau et la défectuosité des compteurs d'eau sans aucunement en justifier, étant précisé que les photos non datées, non localisées des compteurs ne permettent pas de démontrer une telle défectuosité. Il ressort du dossier que la société Pluralis a, par courrier en date du 23 mai 2022, expliqué à Mme [R] que les sommes payées étaient des provisions pour charges qui font l'objet d'une régularisation en fin d'année et que les fuites présentes sur le réseau sont avant compteur et donc sans influence sur sa consommation. Elle fait ensuite état de fuites d'eau le long d'un tuyau dans la salle de bain et des traces de moisissure. Or, il ressort du dossier que le chargé de proximité de la société Pluralis n'a constaté aucune fuite et que la société Pluralis a indiqué à la locataire que la présence d'eau résultait de la condensation due à la différence de température entre l'intérieur froid de ce conduit et l'extérieur chaud du logement (pièce n°15 Pluralis). S'agissant des autres désordres tels que les fissures apparentes dans la salle de bain, la particulière insalubrité de l'immeuble, le judas de la porte, il ressort du dossier que la société Pluralis à pris la pleine mesure des sollicitations de la locataire en répondant systématiquement à ces plaintes. Pour le judas par exemple, la société Pluralis a missionné une entreprise pour le réparer. De surcroît, l'état des lieux contradictoire de sortie, signé par la locataire, révèle un appartement en bon état d'usage en général, excepté un défaut d'entretien du lavabo de la salle de bain, le miroir dégradé ou absent, défaut d'entretien du sol du séjour. Mme [R] échoue ainsi à démontrer un quelconque trouble de jouissance et sera déboutée de ses demandes. L'équité commande de confirmer le jugement attaqué sur ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. L'appelante qui succombe de nouveau en appel sera condamnée à payer à la société Pluralis la somme de 500 euros au terme de l'article 700 du code de procédure civile. La même sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi: Confirme le jugement sauf en ce qu'il a : -Condamné Mme [R] à payer à Pluralis la somme de 2 335,56 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 2 juin 2022 (mois de mai 2022 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, Et statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne Mme [R] à payer à Pluralis la somme de 2 616,60 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 16 juin 2023 (mois de mai 2022 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, Condamne Mme [R] à payer à la société Pluralis la somme de 500 euros au terme de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [R] aux dépens de l'instance d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE