Cour de cassation, 08 juillet 2014. 13-19.283

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 11 avril 2013), que par acte sous seing privé des 30 et 31 mars 2009, la société La Tulipe, substituée par la société PHPM, a consenti à la commune de Laigneville, substituée par l'EPFLO, une promesse unilatérale de vente d'un immeuble stipulant une durée de validité expirant le 1er septembre 2009 et prévoyant que le bénéficiaire de la promesse serait déchu de plein droit du bénéfice de la promesse à défaut de régularisation de la vente par acte authentique et paiement du prix et des frais dans les quinze jours suivant la levée de l'option ; que l'EPFLO a assigné la société PHPM en régularisation de la vente ; Attendu que le moyen fait grief à l'arrêt de débouter la société PHPM de ses demandes de caducité ou à défaut de nullité de la promesse de vente des 30 et 31 mars 2009, alors, selon le moyen : 1°/ que, dans ses conclusions, la société PHPM a fait valoir que, si le délai de validité de la promesse de vente expirait le 1er septembre 2009, la réalisation de la promesse de vente pouvait s'opérer selon deux modalités, au choix, soit par la signature de l'acte authentique avec paiement du prix soit, par la levée de l'option au plus tard le 1er septembre 2009, la signature de l'acte authentique devant intervenir dans les quinze jours ouvrés suivants ; qu'en l'espèce, l'EPFLO avait levé l'option le 2 juillet 2009, ce qui imposait de signer l'acte authentique dans les quinze jours suivant la levée d'option, soit avant le 24 juillet 2009, ce dont l'EPFLO s'était abstenu, le notaire de l'EPFLO ne se manifestant que le 10 août 2009 pour demander le dossier d'usage, soit après l'expiration du délai le 24 juillet 2009, étant précisé que le notaire rédacteur de l'acte devait être celui de la société PHPM et que lui-même disposait alors de toutes les pièces nécessaires ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen d'où il ressortait que la promesse de vente était caduque à la date à laquelle l'EPFLO ou son notaire, qui avait opéré une confusion entre la date d'expiration de la promesse de vente et le délai de réalisation de l'acte une fois l'option levée, avait commencé de se préoccuper de la signature de l'acte authentique de l'acte, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 2°/ que la promesse de vente litigieuse ayant expressément stipulé que la réalisation de la promesse se ferait par la signature de l'acte dans le délai de la promesse expirant le 1er septembre 2009, ou par la signature de l'acte dans les quinze jours de la levée de l'option, et à la clause « carence », qu'« au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique, dans l'un ou l'autre cas et délais ci dessus, avec paiement du prix, dans les formes indiquées ci-dessous, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse aux dites dates, sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors du bien, nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'aurait exprimées le bénéficiaire », la cour d'appel ne pouvait pas, sans dénaturer la promesse de vente, retenir que l'EPFLO, qui avait levé l'option le 4 juillet 2009, disposait, pour faire régulariser l'acte authentique de vente, d'un délai expirant le 1er septembre 2009, quand il ne disposait à cette fin que d'un délai de quinze jours après la levée de l'option, soit le 24 juillet 2009 ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a refusé de constater la caducité de la promesse de vente, a violé l'article 1134 du code civil ; 3°/ que, conformément à l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a accord sur la chose et le prix mais les parties disposent de la faculté de différer la formation de la vente à la régularisation de l'acte authentique et de stipuler la caducité de la promesse dans le cas où la réalisation de la vente n'est pas survenue avant l'expiration du délai contractuel ; qu'en l'espèce, les parties avaient stipulé qu'en cas de levée de l'option par le bénéficiaire, le délai de réalisation de l'acte authentique de vente était de 15 jours ouvrés, à défaut de quoi le bénéficiaire était déchu de plein droit du bénéfice de la promesse, sans mise en demeure préalable ; qu'en l'état de la levée de l'option de l'EPFLO, portée à la connaissance du notaire de la société PHPM devant rédiger l'acte le 7 juillet 2009, l'acte de vente devait être régularisé le 24 juillet au plus tard, faute de quoi la caducité de la promesse s'imposait ; qu'en refusant de constater la caducité de la promesse de vente, faute pour la société EPFLO d'avoir régularisé l'acte de vente dans le délai contractuel, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ensemble l'article 1134 du code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que l'EPFLO avait informé le 2 juillet 2009 son notaire de sa volonté de lever l'option, qui en avait informé le 7 juillet suivant le notaire de la promettante en lui indiquant que le bénéficiaire se tenait à sa disposition pour signer l'acte de vente, sans obtenir de réponse, que le notaire de la promettant avait indiqué le 3 juillet et le 19 août 2009 que sa cliente n'était pas prête à signer l'acte authentique puis avait laissé sans réponse les lettres adressées pas le notaire de l'EPFLO, que malgré une sommation, les représentants des sociétés La Tulipe et PHPM ne s'étaient pas présentés pour signer l'acte authentique de vente, et retenu que l'acte de vente authentique n'avait pas été signé dans le délai de quinze jours à compter du 7 juillet 2009 en raison de l'inertie et de la mauvaise foi de la société PHM pour retarder la régularisation de la vente et la refuser au prétexte de l'expiration du délai contractuel, la cour d'appel a pu en déduire, sans dénaturation, que la société promettante n'était pas fondée à invoquer la caducité de la promesse ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société PHPM aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société PHPM à payer à l'EPFLO la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société PHPM ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société PHPM Le moyen fait grief à la cour d'appel d'avoir débouté la Sté PHPM de ses demandes tendant à voir constater la caducité ou à défaut la nullité de la promesse de vente formée, les 30 et 31 mars 2009, entre la Sté LA TULIPE et la commune de Laigneville ; AUX MOTIFS QUE la Sté LA TULIPE s'est engagée à vendre l'ensemble immobilier sous la condition suspensive stipulée à son profit de la réitération d'une précédente promesse unilatérale de vente signée à son profit les 28 janvier et 3 février 2009 par la Sté VALLOUREC & MANNESMANN TUBES qui n'est d'ailleurs pas versée aux débats ; que la cour relève également que l'appelante ne produit pas aux débats l'acte notarié du 10 avril 2009, en vertu duquel elle serait devenue propriétaire de l'ensemble immobilier situé à Laigneville en se substituant à la bénéficiaire de la promesse initiale consentie par la Sté VALLOUREC & MANNESMANN TUBES (cf. son bordereau de pièces) ; que sur la caducité de la promesse unilatérale de vente, la Sté PHPM soutient que la promesse de vente consentie par la Sté LA TULIPE à la commune de Laigneville est devenue caduque en vertu de la clause contractuelle prévoyant que le bénéficiaire de la promesse est déchu de plein droit du bénéfice de la promesse, à défaut de régularisation de la vente pat acte authentique et paiement du prix et des frais dans les 15 jours suivant la levée de l'option, la vente n'ayant jamais été régularisée alors que l'EPFLO avait levé l'option ; qu'il est prévu dans la promesse de vente que « la réalisation de la promesse de vente aura lieu : « soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente accompagnée du paiement du prix, et du versement des frais dans les formes et délais indiqués ci-dessous, soit par la levée de l'option faite par le bénéficiaire dans le même délai suivi de la signature de l'acte de vente au plus tard dans les 15 jours ouvrés suivant celle-ci ; l'acte constatant la réalisation de la vente sera reçu par Maître Y..., notaire à Toulouse ; en toute hypothèse, le transfert de propriété est reporté au jour de la constatation de la vente en la forme authentique, et du paiement du prix et des frais, même si l'échange du consentement nécessaire à la formation du contrat est antérieur à la vente. Au cas où la vente ne serait pas réalisée, par acte authentique, dans l'un ou l'autre cas et délais ci dessus, avec paiement du prix et des frais dans les délais et formes indiqués ci-dessus, le bénéficiaire de la promesse sera déchu de plein droit du bénéfice de la promesse aux dites dates sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure du promettant qui disposera alors librement du bien, nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'aurait exprimées le bénéficiaire » ; qu'ainsi que le fait valoir l'EPFLO, celui-ci a informé le 2 juillet 2009 son notaire, Maître Z..., de sa volonté de lever l'option, lequel en a informé le 7 juillet suivant Maître Y..., notaire de la promettante, en lui indiquant que le bénéficiaire se tenait à sa disposition pour signer l'acte de vente, sans obtenir de réponse de Maître Y...; que Maître Y...écrivait cependant déjà à Maître Z... le 3 juillet : « ma cliente n'est pas prête pour une signature de l'acte authentique dans les prochains jours » ; qu'à un courrier de Maître Z... daté du 10 août 2009, sollicitant la fixation d'une date, pour la signature de l'acte authentique, Maître Y...contractuellement désigné pour rédiger l'acte authentique, répondait le 19 août suivant : « ma cliente n'est pas prête à signer l'acte authentique et elle doit rencontrer votre cliente début septembre pour discuter de ce dossier » étant rappelé que la durée de validité de la promesse expirait le 1er septembre 2009 ; que Maître Y...laissait ensuite sans réponse les lettres que lui adressait Maître Z... le 3 septembre, 9 novembre et 14 décembre 2009 ; que malgré la sommation qui leur était délivrée le 27 novembre 2009, les représentants de la Sté LA TULIPE et de la Sté PHPM ne se présentaient pas pour signer l'acte authentique de vente ; qu'alors qu'en vertu de l'article 1134 du code civil, les conventions s'exécutent de bonne foi, comme l'a relevé le premier juge, l'échange des courriers entre les notaires des parties révèle l'inertie et la mauvaise foi dont a fait preuve la Sté PHPM pour retarder la régularisation de la vente, puis en définitive refuser cette régularisation au prétexte de l'expiration du délai de 15 jours à compter de la levée de l'option ; que dès lors qu'en raison de son inertie et de sa mauvaise foi, l'acte de vente n'a pas été signé dans le délai de 15 jours à compter non pas du 2 juillet 2009, mais du 7 juillet, date à laquelle son notaire est informé de la levée de l'option et de la volonté du bénéficiaire de signer l'acte de vente, la société promettante n'est pas fondée à invoquer la caducité de la promesse qui sanctionne le défaut de diligences du bénéficiaire ; que sur la nullité de la promesse de vente pour vices du consentement, à titre subsidiaire, la Sté PHPM invoque le dol, ainsi qu'une « odieuse pression et une certaine forme de violence à l'encontre de la Sté PHPM » au soutien de sa demande de nullité de la promesse de vente fondée sur les articles 1111 et 1116 du code civil, affirmant qu'elle n'aurait jamais accepté de vendre pour le prix de 348 000 ¿ ; que s'agissant du dol, elle prétend que, selon la promesse de vente, l'acquisition projetée par le bénéficiaire devait constituer une réserve foncière permettant de réaliser ultérieurement une opération d'aménagement alors qu'en réalité, l'EPFL comptait sur le loyer annuel de 610 000 ¿ demandé à la Sté EDF en vertu du bail qu'elle a elle-même consenti le 15 juillet 2009, ce que lui reproche précisément l'intimé qui rappelle que la société promettante s'obligeait à vendre des biens libres de toute occupation ; que s'agissant de la violence, la Sté PHPM reproche à la commune d'avoir menacé de faire usage de son droit de préemption ; mais que c'est à tort que la Sté PHPM soutient que « le substituant a tous les droits et obligations liés au contrat initial » et qu'« il peut opposer toutes les exceptions que le substitué aurait pu opposer à son cocontractant » ; qu'en effet, en dépit de la subrogation générale qu'elle détient, en vertu de l'acte de vente (à supposer qu'elle existe, l'acte du 10 avril 2009 n'étant pas produit), l'action en nullité relative pour vice du consentement est réservée à celui dont le consentement a été vicié de sorte que la Sté PHPM n'a pas qualité pour agir en nullité à raison du dol ou de la violence dont aurait été victime la Sté LA TULIPE ; que dès lors, l'action en nullité de la promesse consentie les 30 et 31 mars 2009 engagée par la Sté PHPM est irrecevable ; que sur la demande en rescision pour lésion, à l'appui de cette demande, l'appelante produit le rapport établi le 8 septembre 2009, d'une expertise réalisée à sa demande, par un expert immobilier de Toulouse, Madame X..., valorisant à 2 500 000 ¿ l'ensemble immobilier objet de la promesse de vente ; qu'il résulte des articles 1674, 1675 et 1677 du code civil combinés que, si le vendeur a été lésé de plus des sept douzièmes, dans le prix d'un immeuble, il a droit de demander la rescision pour lésion de la vente, l'immeuble devant être estimé suivant son état et sa valeur au jour de la réalisation de la vente, en cas de promesse unilatérale de vente, en l'espèce en août 2009, compte tenu du refus fautif de la société promettante de régulariser la vente ; que dans le mesure où la valeur retenue par son expert 2 500 000 ¿ est sans commune mesure avec le prix de 600 000 ¿ auquel elle prétend avoir acquis l'immeuble, et dans la mesure où elle ne produit pas son titre de propriété permettant de vérifier ce prix, la Sté PHPM ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de la vraisemblance de la lésion invoquée ; que par conséquent, elle sera débouté de sa demande de rescision pour lésion, et de sa demande subsidiaire d'expertise ; que la promesse de vente consentie à la commune de Laigneville étant toujours valable, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la Sté PHPM à régulariser la vente par acte authentique dans les conditions prévues par lui, et à défaut de régularisation par l'appelante a dit qu'il valait acte de vente ; que dès lors qu'aucune faute n'est susceptible d'être imputée à l'EPFLO, la Sté PHPM sera déboutée de sa demande de dommages intérêts, le jugement étant également confirmé de ce chef ; 1) ALORS QUE dans ses conclusions, la Sté PHPM a fait valoir que, si le délai de validité de la promesse de vente expirait le 1er septembre 2009, la réalisation de la promesse de vente pouvait s'opérer selon deux modalités, au choix, soit par la signature de l'acte authentique avec paiement du prix soit, par la levée de l'option au plus tard le 1er septembre 2009, la signature de l'acte authentique devant intervenir dans les 15 jours ouvrés suivants ; qu'en l'espèce, l'EPFLO avait levé l'option le 2 juillet 2009, ce qui imposait de signer l'acte authentique dans les 15 jours suivant la levée d'option, soit avant le 24 juillet 2009, ce dont l'EPFLO s'était abstenu, le notaire de l'EPFLO ne se manifestant que le 10 août 2009, pour demander le dossier d'usage, soit après l'expiration du délai le 24 juillet 2009, étant précisé que le notaire rédacteur de l'acte devait être celui de la Sté PHPM et que lui-même disposait alors de toutes les pièces nécessaires ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen d'où il ressortait que la promesse de vente était caduque à la date à laquelle l'EPFLO ou son notaire, qui avait opéré une confusion entre la date d'expiration de la promesse de vente et le délai de réalisation de l'acte une fois l'option levée, avait commencé de se préoccuper de la signature de l'acte authentique de l'acte, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 2) ALORS QUE la promesse de vente litigieuse ayant expressément stipulé, que la réalisation de la promesse se ferait par la signature de l'acte dans le délai de la promesse expirant le 1er septembre 2009, ou par la signature de l'acte dans les 15 jours de la levée de l'option, et à la clause « carence », qu'« au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique, dans l'un ou l'autre cas et délais ci dessus, avec paiement du prix, dans les formes indiquées ci-dessous, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse aux dites dates, sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors du bien, nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'aurait exprimées le bénéficiaire », la cour d'appel ne pouvait pas, sans dénaturer la promesse de vente, retenir que l'EPFLO qui avait levé l'option le 4 juillet 2009 disposait, pour faire régulariser l'acte authentique de vente, d'un délai expirant le 1er septembre 2009, quand il ne disposait à cette fin que d'un délai de 15 jours après la levée de l'option soit le 24 juillet 2009 ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel qui a refusé de constater la caducité de la promesse de vente a violé l'article 1134 du code civil ; 3) ALORS QUE conformément à l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a accord sur la chose et le prix mais les parties disposent de la faculté de différer la formation de la vente à la régularisation de l'acte authentique et de stipuler la caducité de la promesse dans le cas où la réalisation de la vente n'est pas survenue avant l'expiration du délai contractuel ; qu'en l'espèce, les parties avaient stipulé qu'en cas de levée de l'option par le bénéficiaire, le délai de réalisation de l'acte authentique de vente était de 15 jours ouvrés à défaut de quoi le bénéficiaire était déchu de plein droit du bénéfice de la promesse, sans mise en demeure préalable ; qu'en l'état de la levée de l'option de l'EPFLO, portée à la connaissance du notaire de la Sté PHPM devant rédiger l'acte le 7 juillet 2009, l'acte de vente devait être régularisé le 24 juillet au plus tard, faute de quoi la caducité de la promesse s'imposait ; qu'en refusant de constater la caducité de la promesse de vente, faute pour la Sté EPFLO d'avoir régularisé l'acte de vente dans le délai contractuel, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ensemble l'article 1134 du code civil.