Cour d'appel, 28 octobre 2024. 21/00558

COUR D'APPEL DE CAYENNE [Adresse 1] Chambre Civile ARRÊT N°125 N° RG 21/00558 - N° Portalis 4ZAM-V-B7F-75T [H] [X] C/ [Z] [P] [J] USAGE [U] [V], [C], [T] [U] [C] [T] [U] [N], [O], [M], [P] [U] [M] [P] [D] [U] [A]-[L], [U] [B] [F] [U] ARRÊT DU 28 OCTOBRE 2024 Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6], décision attaquée en date du 05 Juillet 2021, enregistrée sous le n° 21/00175 APPELANT : Monsieur [H] [X] [Adresse 3] [Localité 7] représenté par Me François GAY, avocat au barreau de GUYANE INTIMES : Madame [Z] [P] [J] USAGE [U] [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Me Julie PAGE, avocat au barreau de GUYANE Monsieur [V], [C], [T] [U] [Adresse 4] [Localité 6] défaillant Monsieur [C] [T] [U] [Adresse 4] [Localité 6] défaillant Madame [N], [O], [M], [P] [U] [Adresse 4] [Localité 6] défaillant Madame [M] [P] [D] [U] [Adresse 4] [Localité 6] défaillant Monsieur [A]-[L], [U] [Adresse 4] [Localité 6] défaillant Monsieur [B] [F] [U] [Adresse 4] [Localité 6] défaillant COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : En application des dispositions des articles 907 et 805 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 juin 2024 en audience publique et mise en délibéré au 30 septembre 2024 prorogé au 28 octobre 2024, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Mme Aurore BLUM, Présidente de chambre Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : Mme Aurore BLUM, M. Laurent SOCHAS, Conseiller Mme Patricia GOILLOT, Conseillère qui en ont délibéré. GREFFIER : Mme Joséphine DDUNGU, Greffière placée, présente lors des débats Mme [S] [Y], Greffière stagiaire, présente lors du prononcé ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 al 2 du Code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE : Selon contrat de bail mixte à usage d'habitation et à usage commercial de débit de boissons et restauration traditionnelle, en date du 24 octobre 2014, [Z] [P] [J] veuve [U], [I] [L] [U], [C] [T] [U], [N] [O] [U], [G] [P] [E] [U], [A] [L] [U] et [B] [F] [U] donnaient à bail à M. [H] [X] un local situé [Adresse 5] à [Localité 6] (Guyane ) pour une durée initiale de trois ans courant du 24 octobre 2000 14 au 24 octobre 2017 inclus. Un loyer mensuel de 2.500 euros, hors taxes et charges était convenu entre les parties. Par acte du 19 novembre 2020, les consorts [U] faisaient délivrer un commandement de payer les loyers demeurés impayés de 2017 à 2019 pour une somme en principal de 32.970 euros. Par ordonnance du 25 juin 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Cayenne prononçait la résiliation du bail et l'expulsion de M. [X] des lieux loués et le condamnait au titre des loyers impayés. Sur appel de M. [X], par arrêt du 29 juillet 2022, la cour d'appel de Cayenne constatait le désistement de M. [X] de son appel. Par ailleurs, par acte du 6 janvier 2021 [H] [X] assignait devant le tribunal judiciaire de Cayenne sur le fondement des articles 514, 700, 1103, 1194 et 1231-6 du Code civil: [Z] [P] [J] veuve [U], [I] [L] [U], [C] [T] [U], [N] [O] [U], [G] [P] [E] [U], [A] [L] [U] et [B] [F] [U] aux fins de les voir condamner solidairement à la somme de : - 168.047,10 € représentant le coût total des travaux réalisés pour leur compte dans l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6], - 15.000 € au titre de son préjudice distinct résultant du retard de paiement, - 4.000 €au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Par jugement du 5 juillet 2021 le tribunal judiciaire de Cayenne le déboutait de l'ensemble de ses demandes et le condamnait aux dépens. Par acte du 14 décembre 2021, [H] [X] relevait appel. Selon les dernières conclusions d'appel du 20.06.2022 Monsieur [H] [X] concluait à l'infirmation du jugement et demandait de : - Déclarer éteinte par compensation la créance des appelants à hauteur de 33.268,66 euros au titre des loyers et charges impayés - Condamner les mêmes à la somme de 133.778,44 euros au titre de la créance détenue par lui du fait des travaux réalisés outre les loyers avancés et le montant de la plus-value sur l'immeuble d'un montant de 46'055, 10 €, - Dire la clause résolutoire invoquée par les intimés n'est pas acquise - Recevoir exception de compte et dire M. [X] créancier au 17 juin 2022 de la somme de 64.502,20 euros. - Condamner les mêmes à une indemnité e procédure de 3.000 euros, outre 4.000 euros au titre de la première instance Par conclusions du 31 mars 2022, les intimés concluaient à la confirmation du jugement et sollicitaient une indemnité de procédure de 5.000 euros. Par arrêt avant-dire droit du 30 novembre 2023, la Cour d'appel de Cayenne invitait les parties à se prononcer : - Sur les conséquences qu'elles entendent donner à l'arrêt du 29 juillet 2022, - Sur l'organisation d'une médiation dans le présent litige Par conclusions en date du 1er avril 2024, les intimés concluent à la confirmation du jugement en demandant de dire prescrites les demandes de M. [X]. Subsidiairement : - Ordonner la compensation des créances réciproques de travaux et de loyers, Très subsidièrement : - Constater la résiliation du bail commercial portant sur le local situé [Adresse 5] à [Localité 6] par acquisition de la clause résolutoire - Ordonner en conséquence l'expulsion de M. [X] - Le condamner à la somme de : . 3.000 euros par mois à titre une indemnité d'occupation provisionelle, . 81.268,66 euros à titre de provision sur arriéré locatif, . 5.000 euros d'indemnité de procédure. A l'appui de leurs prétentions, ils font valoir : - Au visa de l'article 2224 du Code civil le délai de prescription d'une action tendant au paiement d'une somme d'argent et de cinq ans - que les factures relatives aux travaux sont antérieures à ce délai, la demande et par suite prescrite depuis au plus tard août 2021, - que sur le fond rien ne démontre que les travaux auraient incombé aux bailleurs, et aurait été nécessaire à la bonne fin du bail - que faute d'avoir informé les bailleurs de la nécessité des travaux, il ne saurait leur en mettre fait reproche, - que certains travaux portaient nullement sur une réhabilitation du local mais sur la modification de celui-ci en plusieurs logements - qu'il ne s'agit donc pas d'une remise en état de modification significative du bien, - que Monsieur [X] ne détenant aucune créance à l'encontre des bailleurs ne saurait obtenir de compensation. Par conclusions du 9 avril 2024, M. [H] [X] au visa des articles 555,606, 1303, 1347, 1347-1, 1719 et 1720 du Code civil demande de : - Déclarer éteinte et entièrement satisfaite la créance des intimés de 33.268,66 euros à l'égard de Monsieur [X] au titre des loyers impayés dus au 19 novembre 2020, par effet de la compensation légale, - Accueillir l'exception de compte de Monsieur [X] - Condamner en conséquence les intimés à la somme de 134.778,44 € au titre de la créance détenue par Monsieur [X] à leur égard du fait des travaux réalisés, outre les loyers avancés, et le montant de la plus-value sur l'immeuble d'un montant de 46.055,10 euros - Recevoir l'exception de compte et dire que Monsieur [X] est au 17 juin 2022 créancier d'une somme de 64.502,20 euros, déduction faite des loyers dus et condamner les intimés de ce chef, - Déclarer irrégulier le commandement de payer les loyers du 18 novembre 2020, - Dire non acquise la clause résolutoire, - Lui allouer une indemnité de procédure de 4000 € au titre de la première instance et de 3.000 € au titre de l'appel. A l'appui de ses prétentions, il fait valoir : - que le bailleur s'est engagé à ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors que ceux-ci ne constituaient pas une transformation de la chose louée, - qu'il a entrepris des travaux considérables d'équipements et de rénovation de quatre appartements se trouvant dans la cour arrière du premier bâtiment et du réaménagement du local commercial (1er bâtiment ), ce avec l'accord de Madame [Z] [P] [J] veuve [U], - que Mme [U], n'a jamais versé la moindre somme en règlement des travaux réalisés, en contrepartie d'une compensation avec la dette de loyer, - que Madame [U] a rompu unilatéralement les accords établis, en faisant délivrer un commandement de payer les loyers, - que le juge des référés s'est prononcé exclusivement au vu des pièces des consorts [U], alors que pour sa part il a tenté de trouver une solution de compromis à laquelle Madame [U] s'est obstinément refusée, - qu'il entend se prévaloir des dispositions de l'article 2233 du Code civil, pour s'opposer à la prescription, - qu'en ce qui concerne les travaux, le bailleur est tenu aux dispositions de l'article 1719 et 1720 du Code civil qui met à sa charge les grosses réparations énumérés à l'article 606 du même code, - que son désistement de la procédure d'appel n'étant que la conséquence d'un non-respect des délais de procédure d'appel, il ne saurait être considéré comme un désistement d'action. Sur ce, la cour Sur la prescription encourue relative à la demande au titre des travaux sur les termes du bail Au paragraphe : - Désignation et consistance des locaux loués il est dit: ' le locataire déclare bien connaître les lieux loués pour les avoir vus et visités. Il déclare également que le bailleur lui a remis lors de la signature du présent contrat un état des lieux...' - Article 1 - état des lieux - ' Un état des lieux sera établi contradictoirement entre les parties au moment de la remise des clés au locataire ; il en sera de même lors de la restitution de celle-ci. À défaut, et sans mise en demeure préalable, un état sera établi par un huissier de justice à l'initiative de la partie la plus diligente... Un exemplaire de l'état des lieux et joie à l'exemplaire du présent contrat de location qui remit chaque partie.' - Article 2 - destination - 'Les locaux seront loués à usage Mixte d'habitation et d'activité commerciale' - Article 3 - occupation, jouissance - 3.1 ' le bailleur s'engage à : 1. délivrer aux locataires les locaux en bon usage de réparations ainsi que les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement 3.2 'le locataire s'engage à : 1. Payer le loyer et charges récupérables aux termes convenus. Le paiement mensuel est de droit s'il en effet la demande' 5. Ne pas céder le contrat de location, ni sous-louer le local, sauf avec l'accord écrit du bailleur 7. Ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire, lequel pourra subordonner cet accord et l'exécution des travaux à l'avis et à la surveillance d'un architecte. En cas de méconnaissance par le locataire de cette obligation, le bailleur pourra exiger la remise en état des lieux ou des équipements au départ du locataire ou conserver les transformations effectuées, sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation pour les frais engagés. - Article 7 - loyers - 'Le présent contrat de location est consenti et accepté moyennant le loyer mensuel de 2500 € l, hors taxes et hors charges qui sera payable d'avance le premier jour de chaque mois' Aucune des deux parties ne verse d'état des lieux de sorte que le locataire est censé avoir pris le local en bon état d'usage et de destination. Monsieur [X] justifie notamment : - d'une déclaration de travaux en date du 14 mars 2015 pour un établissement dénommé ' CHRIS BAR RESTAURANT' au titre de la rénovation d'une façade: ravalement de façade est adjoint d'un bandeau en bardage métallique avec enseigne'. - d'une attestation en date du 12 février 2020 de Monsieur [R] [W], qui certifie après transport sur les lieux et examen des factures d'achat de deux matériaux et de prestation de services qui lui ont été remis procéder à l'évaluation des travaux réalisés sur l'immeuble objet la location pour un montant de 168 047,17 euros. - d'une facture en date du 5 septembre 2016 établi par BONHOMME PLOMBIER d'un montant de 10'000 € au titre de diverses fournitures (8 éviers, multi- douche, distributeurs, lavabo, raccords, tubes...) - d'une facture en date du 26 octobre 2014 de ALL CONSTRUCTION d'un montant de 73'110 €établis au nom de ' la famille [U]' relative à la construction de quatre studios. Si Monsieur [X] produit bien un certain nombre de pièces relatives à des travaux, rien ne permet en l'absence d'état des lieux entrant de vérifier s'il s'agit d'une mise en conformité des lieux à leur destination ou des améliorations souhaitées unilatéralement par le locataire, ce d'autant, qu'il se devait, en raison des clauses du bail, de solliciter en l'absence d'urgence, notamment au titre de l'article 3.2 -7, une autorisation de travaux de la part du bailleur. Faute du respect de cette obligation, les termes du bail prévoient que ' le bailleur pourra exiger la remise en état des lieux ou des équipements au départ du locataire ou conserver les transformations effectuées, sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation pour les frais engagés.' Par suite, Monsieur [X] ne peut opposer aucune exception de compte aux bailleurs, rien ne permettant d'une part de s'assurer que les travaux engagés étaient justifiés par l'état des lieux , d'autre part faute d'autorisation donnée par les bailleurs, demande qui par ailleurs aux termes de l'article 2224 du Code civil est prescrite. Enfin, aucun élément ne permet de confirmer l'assertion selon laquelle les locataires avaient accepté de s'acquitter d'une dette de travaux en compensation d'une dette de loyer. En conséquence Monsieur [X] est débouté de l'ensemble de ses demandes, le jugement est dès lors confirmé sur ce point. Les causes du commandement de payer en date du 19 novembre 2020 étant par suite parfaitement justifiés, c'est à raison que par ordonnance du 25 juin 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Cayenne a prononcé la résiliation du bail et l'expulsion de M. [X] des lieux loués en le condamnant au titre des loyers impayés. Succombant, M. [X] est condamné à une indemnité de procédure de 3.500 €outre les entiers dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise en disposition au greffe CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions. Y ajoutant CONDAMNE Monsieur [H] [X] à payer à [Z] [P] [J] veuve [U], [I] [L] [U], [C] [T] [U], [N] [O] [U], [G] [P] [E] [U], [A] [L] [U] et [B] [F] [U] la somme de 3.500 € sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE Monsieur [H] [X] aux entiers dépens et autorise Maître PAGE à recouvrer les siens conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et la Greffière. La Greffière La Présidente de chambre Hélène PETRO Aurore BLUM