Cour d'appel, 11 septembre 2024. 23/05412

5ème Chambre ARRÊT N°-291 N° RG 23/05412 - N° Portalis DBVL-V-B7H-UDJX (Réf 1ère instance : 1119000944) M. [K] [H] Mme [F] [G] épouse [H] C/ M. [L] [I] Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 05 Juin 2024 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 11 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTS : Monsieur [K] [H] né le 11 Mars 1948 à [Localité 4] [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES Madame [F] [G] épouse [H] née le 02 Février 1952 à [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉ : Monsieur [L] [I] né le 14 Mars 1964 à [Adresse 2] [Localité 1] Représenté par Me Elise JACOT de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES M. [L] [I] a donné à bail à M. [K] [H] et Mme [F] [H] (ci-après les époux [H]) une maison d'habitation située [Adresse 7] à [Localité 8] par contrat du 12 octobre 2012 avec prise d'effets au 29 octobre 2012, pour un loyer mensuel de 1 100 euros. Le dépôt de garantie prévu au contrat de bail a été fixé à 1 100 euros. Le bail s'est poursuivi par tacite reconduction le 28 octobre 2015 puis le 28 octobre 2018. Les époux [H] ont quitté les lieux le 31 juillet 2019. Par jugement en date du 12 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Rennes a : - condamné les époux [H] à verser à M. [L] [I] la somme de 7 134,18 euros au titre des impayés de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - débouté M. [L] [I] de sa demande en paiement au titre du changement de serrures et de réfection des clés, - prononcé la compensation entre le dépôt de garantie d'un montant de 1 100 euros versé par les époux [H] à M. [L] [I] et le montant total de 7 134,18 euros que les époux [H] ont été condamnés à payer à M. [L] [I], - rejeté la demande d'astreinte formée par M. [L] [I], - débouté les époux [H] de l'ensemble de leurs demandes, - constaté son incompétence sur la demande de condamnation pour faux et usage de faux et invité les parties à mieux se pourvoir, - condamné les époux [H] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné les époux [H] aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire du présent jugement. Le 19 septembre 2023, les époux [H] ont interjeté appel de cette décision. Par ordonnance du 21 octobre 2021, le conseiller chargé de la mise en état a ordonné la radiation de l'appel et a condamné les époux [H] à verser la somme de 500 euros à M. [I] au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Par ordonnance du 11 octobre 2023, le conseiller chargé de la mise en état a autorisé la réinscription de l'affaire au rôle suite à l'exécution partielle de la décision attaquée. Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 13 mai 2024, les époux [H] demandent à la cour de : - réformer la décision dont appel, - juger qu'à la sortie du bail, ils restaient devoir 5 mois de loyers, outre 1a taxe d'ordures ménagères pour 2018 et les 7/12ème de 2019 (loyer réévalué en 2018 à 1128 euros), - juger que vient en compensation de ce compte le montant de la caution de 1 100 euros, ainsi qu'une indemnisation à hauteur de 5 670 euros pour préjudice de jouissance dans 1'occupation sur 81 mois à hauteur de 70 euros mensuel, - débouter M. [L] [I] de ses demandes au titre des serrures et de l'astreinte, - juger qu'il n'y a pas lieu à application de l'article 700 en première instance, et pas davantage en cause d'appel, - juger que les dépens seront partagés et supportés par moitié, ou encore par chacune des parties à hauteur des dépens engagés par elle-même. Par dernières conclusions notifiées le 15 mai 2024, M. [L] [I] demande à la cour de : - confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vannes du 12 novembre 2020 en ce qu'il a : * condamné les époux [H] à lui verser la somme de 7 134,18 euros au titre des impayés de loyers et de charges, avec intérêt au taux légal à compter du jugement, * prononcé la compensation entre le dépôt de garantie versé par les époux [H] et les sommes dont ils étaient débiteurs à son encontre, * débouté les époux [H] de l'ensemble de leurs demandes, * constaté son incompétence sur la demande de condamnation pour faux et usage de faux, * condamné les époux [H] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * condamné les époux [H] aux dépens, * ordonné l'exécution provisoire ; - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vannes du 12 novembre 2020 en ce qu'il : * l'a débouté de sa demande en paiement au titre du changement de serrures et de réfection des clés, * a rejeté sa demande d'astreinte, Par conséquent juger à nouveau : - condamner les époux [H] au paiement à son profit de la somme de 167,39 euros TTC correspondant au changement des serrures et à la réfection des clés, - prononcer la compensation entre le dépôt de garantie d'un montant de 1 100 euros versé par les époux [H] et les loyers et chargés impayés d'un montant total de 7 234,18 euros, que les époux [H] seront condamnés à régler aux termes de l'arrêt à intervenir, - assortir la condamnation à l'encontre des époux [H] au titre du paiement des loyers et charges impayés d'une astreinte correspondant à la somme de 200 euros par jour de retard, ladite astreinte courant à compter d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir, En tout état de cause, - débouter les époux [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner les époux [H] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les époux [H] aux entiers dépens de première instance et d'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur l'arriéré locatif Les époux [H] demandent de déduire du solde du compte de l'arriéré locatif retenu par le jugement celui du mois de novembre 2018 qu'ils disent avoir réglé. Ils exposent que l'état des lieux signé par les parties précise que les locataires restaient devoir 5 mois de loyers et la taxe d'ordures ménagères 2018 mais que le jugement a également mis à leur charge le mois de novembre 2018. M. [I] sollicite la confirmation du jugement qui a condamné les locataires à lui verser la somme de 7 134,18 euros correspondant à l'arriéré de loyers de six mois pour 6 858,18 euros et au montant de la taxe d'ordures ménagères 2018 et les 7/12ème de l'année 2019 pour un montant total de 376 euros. Il conteste le fait que le loyer du mois de novembre 2018 ait été réglé. Il indique que les locataires avaient d'ailleurs reconnu à l'audience du 17 septembre 2020 être débiteurs de 6 mois de loyer. Il ajoute qu'ils ne justifient pas du règlement de ce mois de loyer. Aux termes des dispositions de l'article 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. En l'espèce, les parties s'opposent uniquement sur le règlement par les locataires du mois de novembre 2018. Il est constant qu'il appartient aux locataires de justifier du paiement des loyers jusqu'au terme du bail pour être libéré de toute obligation au visa de l'article 1353 du code civil. Par mail du 10 mai 2019, les époux [H] écrivent à M. [I] qu'ils ont réglé le loyer de novembre 2018 par virement du 18 décembre de 1 119,58 euros (pièce n°8). Mais ils ne justifient pas de ce virement. En effet, ils produisent un extrait du compte bancaire de M. [H] du 7 décembre 2018 qui mentionne un virement 'WebPJnov18" de 1 128,90 euros le 11 novembre 2018. Or cet extrait de compte ne permet pas de considérer qu'il s'agit d'un virement au profit de M. [I] en règlement du loyer du mois de novembre 2018. De plus, ni la date ni le montant ne correspond à ce qu'ils indiquent dans leur mail. En outre, la mention qui figure dans le constat d'état des lieux 'manque 5 mois de loyers et la taxe d'ordure ménagère 2018" est précédée d'une autre mention 'sous réserve du bon montant' signée par les parties de sorte que les parties ne sont pas accordées, sans réserve, sur l'arriéré locatif. Les époux [H] échouant à démontrer le règlement du loyer du mois de novembre 2018, le jugement qui a retenu un arriéré locatif de 6 mois sera confirmé. Le montant de la taxe d'ordures ménagères due par les locataires n'est pas contesté par ceux-ci de sorte que le jugement, qui les a condamnés à payer au bailleur la somme de 7 134,18 euros, sera confirmé. - Sur le remplacement des serrures et la réfection des clés M. [I] sollicite la réformation du jugement qui l'a débouté de sa demande. Il fait valoir que Mme [H] a reconnu sur l'état des lieux de sortie que les clés n'avaient pas été restituées. Il expose que les clés ne lui ont jamais été rendues par la suite de sorte qu'il a du faire intervenir un professionnel pour refaire les serrures pour un montant de 167,39 euros TTC. Il dit produire le devis de ce professionnel. Les époux [H] demandent de confirmer le jugement qui a considéré que le bailleur n'établissait pas avec certitude le montant du changement de la serrure et de la réfection des clés. Il résulte du constat d'état de lieux de sortie en date du 2 août 2018 signé par les parties qu'il manque une clé maison, une clé garage et une clé de la boîte aux lettres. M. [I] produit un devis d'un serrurier en date du 15 octobre 2019 de serrures. Or il apparaît que ce devis a été réalisé plus de 14 mois après le constat d'état des lieux de sortie et qu'il émane d'un serrurier installé sur [Localité 5] alors que le bien en location se trouve dans le Morbihan. Il doit en être déduit que le premier juge a justement débouté M. [I] de sa demande de remplacement de serrures et de réfection des clés faute de justifier du changement de serrures du bien donné en location aux époux [H]. Le jugement sera confirmé. - Sur le préjudice de jouissance Les époux [H] soutiennent qu'ils n'ont jamais pu utiliser la baignoire avec balnéothérapie qui était précisée dans l'annonce du bien donné en location, celle-ci n'ayant jamais fonctionné. Ils exposent en avoir informé le bailleur dès 2013 en sollicitant sa remise en état auprès du bailleur qui n'a jamais fait procéder à sa réparation. Ils ajoutent qu'ils ont rencontré d'autres dysfonctionnements au niveau des volets roulants, des problèmes électriques et un problème avec le portail. Ils considèrent que ce trouble indemnisable peut être fixé à 70 euros par mois en raison du préjudice subi sur 81 mois soit une somme de 5 670 euros. En réponse, M. [I] fait valoir que les désordres invoqués ne caractérisent pas une insalubrité ou une indécence. Il indique que lorsque certains désordres ont été signalés, il a procédé à leur réparation et qu'un certain nombre d'entre eux relève d'un défaut d'entretien incombant aux locataires en place. Il ajoute que les époux [H] ne démontrent pas la réalité des désordres invoqués ni l'existence d'un préjudice. Il expose que seul un défaut de fonctionnement de la baignoire balnéo lui a été signalé par courrier auquel il a répondu. Il précise que la baignoire était parfaitement utilisable nonobstant le défaut de fonctionnement de l'option balnéothérapie qui était marquée 'sous réserve' dans l'état des lieux d'entrée. Il dit avoir procédé à la réparation des volets roulants. Il reproche aux locataires de ne pas avoir entretenu le jardin. Il en déduit que la demande de diminution rétroactive du loyer n'est pas fondée. Aux termes des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant, 2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour laquelle elle a été louée, 3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, 4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations. Aux termes des dispositions de l'article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défaut de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur, ne les aurait pas connus lors du bail. S'il en résulte de ces vices ou défaut quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise en son alinéa 3 que le bailleur est obligé notamment : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Il est constant qu'il incombe au preneur qui sollicite l'indemnisation en réparation de son trouble de jouissance de rapporter la preuve d'une faute du bailleur. Il résulte des échanges de mail que les problèmes des volets roulants ont été réglés par le bailleur. Il n'est pas justifié par les preneurs de problèmes électriques ni de dysfonctionnement du portail de sorte que les époux [H] ne démontrent pas la faute du bailleur. S'agissant de la baignoire balnéothérapie, il résulte de l'annonce de location du bien, que cette baignoire et son option balnéothérapie était mentionnée. Toutefois le constat d'état des lieux d'entrée ne mentionne pas cette baignoire. Le bailleur reconnaît néanmoins que l'option balnéothérapie de la baignoire ne fonctionne pas mais que la baignoire est utilisable. Les preneurs justifient que le bailleur a été informé du dysfonctionnement le 19 février 2013 mais qu'il n'a pas donné suite au devis qui lui a été transmis en raison du coût des réparations, ce qui caractérise une faute de la part du bailleur qui a contribué à priver les locataires d'une option mise en avant dans l'annonce de location de la maison qui doit être indemnisée. En revanche, la somme sollicitée par les époux [H] apparaît excessive et ce d'autant qu'ils ne justifient pas avoir sollicité leur bailleur après 2013 au sujet de cette baignoire balnéothérapie. Au vu de ces éléments, il convient de leur allouer la somme de 300 euros en réparation de leur préjudice de jouissance. - Sur la compensation Les parties s'accordent sur la compensation des sommes dues et sur la déduction du dépôt de garantie conservé par le bailleur. Les époux [H] seront ainsi condamnés à payer à M. [I] la somme de 5 734,18 euros (7 134,18 euros - 300 euros - 1 100 euros). Le jugement sera infirmé sur la somme que les époux [H] ont été condamnés à payer à M. [I]. - Sur la demande d'astreinte M. [I] demande de voir assortir la condamnation d'une astreinte de 200 euros par jour de retard au motif que les locataires n'ont pas réglé leurs loyers impayés en dépit de nombreuses relances de sa part et malgré l'exécution provisoire du jugement entrepris. Il précise qu'à ce jour, il n'a perçu qu'une somme inférieure au tiers de ce que lui doivent les époux [H]. Les époux [H] rétorquent qu'aucune astreinte n'est justifiée en l'espèce. Ils exposent que le bail a été renouvelé par période de 3 ans depuis 2012 et que le bailleur a insisté pour qu'ils quittent les lieux sans avoir à délivrer un congé pour reprendre son bien. Ils ajoutent qu'ils ont procédé à plusieurs versements au titre de l'exécution provisoire. L'astreinte est destinée à assurer l'exécution de la décision. Or les époux [H] justifient avoir exécuté partiellement la décision attaquée de sorte que la demande d'astreinte présentée par M. [I] sera rejetée. - Sur les frais irrépétibles et les dépens Chaque partie ayant succombé pour partie, il n'apparaît pas équitable de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leur demande au titre des frais irrépétibles d'appel et les dépens seront partagés par moitié entre les parties. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe : Infirme le jugement en ce qu'il a condamné M. [K] [H] et Mme [F] [G] épouse [H] à payer à M. [L] [I] la somme de 7 134,18 euros au titre des impayés de loyers et de charges ; Statuant à nouveau, Condamne M. [K] [H] et Mme [F] [G] épouse [H] à payer à M. [L] [I] la somme de 5 734,18 euros au titre des impayés de loyers et de charges ; Confirme le jugement pour le surplus ; Y ajoutant, Déboute M. [L] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions; Déboute M. [K] [H] et Mme [F] [G] épouse [H] du surplus de leurs demandes, fins et conclusions ; Dit que les dépens d'appel seront partagés par moitié entre les parties. Le greffier, La présidente,