Cour de cassation, 28 octobre 1991. 90-12.905

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : I°) Sur le pourvoi n° M 90-12.905 formé par la société agence Renaissance, société à responsabilité limitée, dont le siège social est place Charles de Gaulle à Royan (Charente-Maritime), en cassation d'un arrêt rendu le 10 janvier 1990 par la cour d'appel de Poitiers (chambre civile, 2e section), au profit de : 1°) Mme Christiane A... née Y..., demeurant ... d'Oléron (Charente-Maritime), 2°) M. Gilles B..., demeurant BP 3094 à Libreville (Gabon), avec résidence chez D... Boris ... (Hauts-de-Seine), défendeurs à la cassation ; II°) Sur le pourvoi n° H 90-13.476 formé par Mme Christiane Y... épouse A..., demeurant ... d'Oléron (Charente-Maritime), en cassation de deux arrêts rendus le 1er mars 1989 et le 10 janvier 1990 par la cour d'appel de Poitiers (chambre civile), au profit de : 1°) M. Gilles B..., 2°) la Société à responsabilité limitée Agence Renaissance, défendeurs à la cassation ; M. B... a formé un pourvoi incident contre les arrêts du 10 janvier 1990 et du 1er mars 1989 par la cour d'appel de Paris ; La demanderesse au pourvoi n° M 90-12.905 invoque à l'appui de son recours, deux moyens de cassation tels qu'ils figurent au mémoire ampliatif et son annexés au présent arrêt ; La demanderesse au pourvoi n° H 90-13.476 invoque à l'appui de son recours trois moyens de cassation tels qu'ils figurent au mémoire ampliatif et son annexés au présent arrêt ; Le demandeur au pourvoi incident au pourvoi n° H 90-13.476, invoque à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation également annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 10 juillet 1991, où étaient présents : M. Jouhaud, président, M. Pinochet, conseiller rapporteur, MM. Viennois, Lesec, Kuhnmunch, Fouret, Mme Lescure, conseillers, Mme X..., M. Charruault, conseillers référendaires, M. Sadon, premier avocat général, Mme Rouquet, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Pinochet, les observations de Me Garaud, avocat de Mme Z..., de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société agence Renaissance, de Me Ricard, avocat de M. B..., les conclusions de M. Sadon, premier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Joint, en raison de leur connexité, les pourvois n° 90-12.905 et 90-13.476 ; ! Attendu que, par acte sous seing privé du 3 juin 1983, rédigé par la Société Agence Renaissance, agent immobilier qui avait précédemment reçu de la promettante un mandat écrit de vente, Mme Christiane Y..., Veuve A..., a promis de vendre à M. B..., qui a accepté, un camping deux étoiles d'une capacité de 100 places et d'une superficie de 1,640 h au prix de 900 000 francs sous la double condition suspensive de la délivrance par l'autorité compétente d'un certificat d'urbanisme et de l'obtention par le bénéficiaire d'un prêt de 440 000 francs ; que M. B... a versé, à titre d'acompte à valoir sur le prix de vente, entre les mains de l'agence constituée séquestre, une somme de 70 000 francs qui devait lui être restituée au cas où une des conditions suspensives ne se réaliserait pas ; que l'acte prévoyait encore une clause pénale pour le cas où l'une des parties se refuserait à réitérer la vente par acte authentique lequel devait être établi au plus tard le premier trimestre 1984 ; qu'enfin était stipulée, au profit de l'agence, une indemnité compensatrice égale à sa commission, soit 66 000 francs, due solidairement par les parties au cas où, par suite d'un accord amiable, celles-ci conviendraient de résilier purement et simplement la promesse ; que M. B..., qui n'avait pas obtenu le prêt, a assigné en remboursement de l'accompte Mme A... et l'agence, laquelle a demandé reconventionnellement aux signataires de l'acte du 3 juin 1983 paiement solidaire de la somme de 66 000 francs ; qu'après que la cour d'appel eût, par un arrêt avant dire droit, invité les parties à s'expliquer sur la capacité de Mme A... à aliéner sans l'autorisation du juge des tutelles un immeuble indivis avec ses deux enfants mineurs, l'arrêt confirmatif attaqué a débouté M. C... de sa demande en restitution de la somme de 70 000 francs mais a condamné l'agence à lui payer une somme égale à titre de dommages-intérêts, a débouté l'agence de sa demande dirigée contre M. B... mais condamné Mme A... à lui payer la somme de 33 000 francs, enfin a débouté M. B... de sa demande de dommages-intérêts dirigée contre Mme A... ; Sur le premier moyen, pris en ses quatre branches, du pourvoi n° 90-12.905 formé par l'agence Renaissance : Attendu que cette agence fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de sa demande en paiement d'une indemnité "compensatrice" dirigée contre M. B... et d'avoir réduit à la somme de 33 000 francs le montant de la condamnation prononcée à ce titre contre Mme A..., alors que, d'une part, l'agent d'affaires ayant droit à sa commission lorsque la vente conclue par son intermédiaire vient à être résiliée par les parties, la cour d'appel, en statuant comme elle a fait après avoir constaté que la vente avait été résiliée par les parties, aurait violé l'article 6, alinéa 5, de la loi du 2 janvier 1970 ; alors que, d'autre part, l'arrêt attaqué aurait dénaturé l'autorisation donnée par le juge des tutelles en considérant qu'elle ne concernait pas la vente du terrain de camping ; alors que, en outre, la vente pouvait être valablement conclue à un prix supérieur à celui ultérieurement autorisé ; alors que, enfin, qu'en s'abstenant de caractériser l'existence d'un lien de causalité entre la faute du mandataire consistant à ne pas avoir vérifié cette autorisation, et la résiliation du contrat, les juges du second degré auraient violé les articles 1147 et 1151 du Code civil ; Mais attendu que l'arrêt attaqué a relevé que la résiliation de la vente était subordonnée à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur ; que, si cette condition n'était pas réalisée à la date prévue pour la réitération par acte authentique, à la même date la venderesse n'était pas en mesure de justifier d'une autorisation du juge des tutelles, nécessaire puisque le terrain de camping était indivis entre elle et ses enfants mineurs ; que la cour d'appel, qui a estimé que ce n'était pas M. B..., obligé sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, qui en avait empêché l'accomplissement, en a justement déduit que l'absence de réalisation de la condition suspensive privait de toute rémunération l'agent d'affaires conformément à l'article 74 du décret n° 72-688 du 20 juillet 1972 ; D'où il suit que le premier moyen ne peut être accueilli ; Et sur le second moyen du même pourvoi, pris en ses deux branches : Attendu qu'il est encore fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné l'agence Renaissance à payer la somme de 70 000 francs à M. B... alors que, d'une part, celui-ci n'avait droit à la restitution immédiate de l'accompte versé que si l'une des conditions suspensives ne s'était pas réalisée sans qu'il en eût empêché l'accomplissement, et non si la promesse s'était trouvé résiliée ; alors que, d'autre part, le fait pour l'agence d'avoir disposé des fonds était sans lien de causalité avec la privation desdits fonds, laquelle résultait de l'impossibilité par l'agence de restituer sans l'accord de Mme A... ou une décision de justice ; Mais attendu qu'ayant considéré que la promesse de vente était devenue caduque, en l'absence de réalisation de la condition suspensive dans le terme fixé, la cour d'appel en a déduit que la somme versée à l'agence, constituée séquestre, devait êre restituée à M. B... ; D'où il suit que le second moyen ne peut être davantage accueilli que le premier ; Sur les deuxième et troisième moyens, réunis du pourvoi n° 90-13.476 formé par Mme A... : Attendu que celle-ci fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir statué comme il a fait alors que selon le deuxième moyen, la cour d'appel, après avoir constaté que le prêt n'avait pas été accordé à M. B... en raison de sa faute, devait le condamner seul à payer la rémunération due à l'agence ; alors que, selon le troisième moyen, la cour d'appel n'aurait pas tiré les conséquences légales de ses constatations en ordonnant la restitution des fonds à M. B... ; Mais attendu que la cour d'appel, qui ne s'est pas appropriée les énonciations et les motifs des premiers juges dont elle a infirmé la décision de ce chef, n'a pas considéré que la non réalisation de la condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt était imputable à une négligence de M. B... ; que c'est donc sans encourir le grief qui lui est fait par le troisième moyen, qu'elle a pu ordonner la restitution à M. B... de l'acompte qu'il avait versé ; D'où il suit qu'aucun des deux moyens ne peut être accueilli ; Sur le moyen unique du pourvoi incident au pourvoi n° 90-13.476, formé par M. B..., pris en ses deux branches : Attendu que M. B... fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir débouté de sa demande en 15 000 francs de dommages-intérêts contre Mme A... alors d'une part que, les parents ne pouvant vendre les biens d'un mineur sans autorisation du juge des tutelles, la cour d'appel qui a constaté que cette autorisation n'aurait été obtenue que postérieurement à la signature de la promesse de vente, n'aurait pas tiré les conséquences légales de ses constatations, alors que, d'autre part, il n'aurait pas été répondu aux conclusions selon lesquelles la promesse de vente était nulle en l'absence de cette autorisation et qu'en toute hypothèse le défaut de réitération était imputable à Mme A... ; Mais attendu que M. B... n'a pas prétendu avoir vainement invité Mme A... à réitérer la promesse de vente dans un acte authentique ; que l'arrêt attaqué a constaté qu'il n'avait pas lui-même obtenu le prêt, condition de cette réitération ; que la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions pour les écarter, a estimé que la non réitération de la promesse de vente était le fait de chacune des parties en a par là-même déduit que chacune d'elle était responsable de son propre préjudice ; D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli ; Rejette le pourvoi n° 90-12.905, dirigé contre l'arrêt du 10 janvier 1990, les deuxième et troisième moyens du pourvoi n° 90-13.476, dirigé contre les arrêts du 1er mars 1989 et du 10 janvier 1990, ainsi que le moyen unique du pourvoi incident ; Mais sur le premier moyen du pourvoi n° 90-13.476, pris en sa seconde branche : Vu les articles 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; Attendu qu'il résulte du premier de ces textes qu'aucune somme d'argent n'est dûe, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération par laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; qu'aux termes du second lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste, ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée ; Attendu que, pour condamner Mme A... à payer à l'agence Renaissance une somme de 33 000 francs, l'arrêt attaqué a retenu que la promettante ne justifiait pas s'être pourvue d'une autorisation du juge des tutelles pour réitérer la vente par acte authentique et que l'acte du 8 juin 1983 s'était trouvé résilié du fait de chacune des parties ; Attendu qu'en se déterminant ainsi, alors que la réalisation de la vente était subordonnée à la réalisation de la condition suspensie de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur, après avoir constaté que cette condition ne s'était pas réalisée par la faute des parties, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme A... à payer à l'agence Renaissance la somme de 33 000 francs, l'arrêt rendu le 10 janvier 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; Condamne la société agence Renaissance et M. B..., envers Mme A..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Poitiers, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt huit octobre mil neuf cent quatre vingt onze.