Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 23 NOVEMBRE 2023
N° 2023/ 370
Rôle N° RG 22/15708 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKMKP
[O] [R]
[C] [R]
C/
[S] [R]
[Z] [R]
E.P.I.C. 13 HABITAT
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sonia OULED-CHEIKH
Me Philippe HAGE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de SALON-DE-PROVENCE en date du 09 Septembre 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 22-000090.
APPELANTS
Madame [O] [R]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/00024 du 03/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Sonia OULED-CHEIKH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [C] [R]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000223 du 03/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
né le [Date naissance 2] 1975 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Sonia OULED-CHEIKH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [S] [R], demeurant [Adresse 3]
assignée en PVRI le 26/09/2023
défaillant
Madame [Z] [R], demeurant [Adresse 3]
Assignée en PVRI le 26/09/2023
défaillante
E.P.I.C. 13 HABITAT, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Philippe HAGE de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Clémence LE GUEN GOZLAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 27 Septembre 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Novembre 2023.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Novembre 2023,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 05 mai 2008, l'OPAC Sud a donné à bail d'habitation à Monsieur et Madame [S] [R] un appartement situé à [Localité 7].
Par lettre reçue le 07 janvier 2020, Monsieur [S] [R] demandait à son bailleur quelles étaient les démarches à effectuer pour mettre le nom de son fils sur le bail.
Par acte du 24 mars 2022, l'établissement 13 HABITAT a fait assigner Monsieur [S] [R], Madame [Z] [R], Monsieur [C] [R] et Madame [O] [R] aux fins principalement de voir dire que Monsieur [C] [R] et Madame [O] [R] sont occupant sans droit ni titre du logement et les voir expulser, aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et condamner in solidum les défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation.
Par jugement réputé contradictoire du 09 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection de Salon de Provence a :
- prononcé la résiliation du bail liant monsieur [S] [R] et madame [Z] [R] à 13 HABITAT ;
- déclaré monsieur [C] [R] et madame [O] [R] et tous occupants de leur chef occupants sans droit ni titre de Pappartement sis [Adresse 6] ;
- ordonné leur expulsion et celle de tous occupants de leur chefsi besoin est avec le concours de la force publique ;
- rejeté la demande d'astreinte ;
- rappelé que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- dit qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée,
en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par 1'huissier de justice chargé de1'exécution, avec
sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer ;
- débouté 13 HABITAT de sa demande au titre des arriérés locatifs ;
- condamné in solidum monsieur [S] [R] et madame [Z] [R] et monsieur [C] [R] et madame [O] [R] à payer à 13 HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû à compter du 30 juin 2022
et jusqu'à liberation effective des lieux et remise des clefs ;
- condamné in solidum monsieur [S] [R] et madame [Z] [R] et monsieur [C] [R] et madame [O] [R] à payer à 13 HABITAT la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum monsieur [S] [R] et madame [Z] [R] et monsieur [C] [R] et madame [O] [R] aux dépens de l'instance ;
- rejeté pour le surplus toute demande plus ample ou contraire des patties ;
- dit que la présente décision sera transmise, par 1es soins du greffe, au représentant de 1'Etat dans le département, conformement aux dispositions de1'article R412-2 du code des procédures
civiles d'exécution ;
- rappelé que la présente decision est assortie de droit de l'exécution provisoire.
Le premier juge a retenu que les locataires avaient quitté les lieux pour prendre leur retraite au Maroc en y laissant leur fils et belle-fille. Estimant qu'il s'agissait d'un départ concerté , il a noté que les conditions de transfert du bail des articles 14 et 40 de la loi du 06 juillet 1989 n'étaient pas remplies. Il a estimé que les locataires en titre avaient manqué gravement à leur obligation d'occuper le logement pour leur habitation personnelle, en cédant l'usage du bien loué sans accord préalable du bailleur.
Il a en conséquence prononcé la résiliation judiciaire du bail et ordonné l'expulsion des occupants.
Il a rejeté la demande au titre de l'arriéré locatif à l'encontre des locataires qui justifient de la libération des lieux.
Il a condamné l'ensemble des défendeurs à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges.
Par déclaration d'appel du 25 novembre 2022, Madame [O] [R] et Monsieur [C] [R] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision en intimant l'établissement 13 HABITAT.
Par déclaration du 17 février 2023, Madame [O] [R] et Monsieur [C] [R] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision et intimé la société 13 HABITAT ainsi que Monsieur [S] [R] et Madame [Z] [R] qui n'ont pas constitué avocat.
Par ordonnance du 23 février 2023, les deux procédures ont fait l'objet d'une jonction.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 septembre 2023 auxquelles il convient de se reporter et notifiées aux intimés défaillants le 26 septembre 2023 selon procès-verbal de recherches infructueuses, Madame [O] [R] et Monsieur [C] [R] demandent à la cour:
- de débouter l'établissement 13 HABITAT de sa demande d'irrecevabilité de l'appel interjeté
par Monsieur [C] [R] et de Madame [O] [R] ;
- d'infirmer le jugement rendu le 9 septembre 2022 par le Juge du contentieux de la
protection de SALON-DE-PROVENCE en ce qu'il a :
* prononcé la résiliation du bail liant [S] [R] et Madame [Z] [R] à
13 HABITAT ;
* déclaré Monsieur [C] [R] et Madame [O] [R], et tous occupants de leur chefs occupants sans droit ni titre de l'appartement sis [Adresse 6] ;
* ordonné leur expulsion et celles de tous occupants de leur chef si besoin est avec le concours de la force publique ;
* rappelé que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
* dit qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer ;
* condamné in solidum Monsieur [S] [R] et Madame [Z] [R] et Monsieur [C] [R] et Madame [O] [R] à payer à 13 HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû à compter du 30 juin 2022 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs ;
* condamné in solidum Monsieur [S] [R] et Madame [Z] [R] et Monsieur [C] [R] et Madame [O] [R] à payer à 13 HABITAT la somme de 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
* condamné in solidum Monsieur [S] [R] et Madame [Z] [R] et Monsieur [C] [R] et Madame [O] [R] aux entiers dépens de l'instance ;
En conséquence :
- de débouter l'établissement 13 HABITAT de sa demande de résiliation du bail aux torts des locataires Monsieur [S] [R] et son épouse ;
- de débouter l'établissement de 13 HAITAT de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- d'ordonner le transfert du bail de Monsieur [S] [R] au bénéfice de son
ascendant Monsieur [C] [R] et de son épouse Madame [O] [R] ;
- de condamner l'établissement 13 HABITAT à régler à Me Sonia OULED-CHEIKH, Avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code
de procédure civile, sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridique ;
- de condamner l'Établissement 13 HABITAT aux entiers dépens de l'instance.
Ils estiment recevables leur appel en indiquant que le litige n'est pas indivisible. En tout état de cause, ils déclarent avoir régularisé le 17 février 2023 une seconde déclaration d'appel en intimant Monsieur [S] [R] et Madame [Z] [R].
Sur le fond, ils soutiennent pouvoir bénéficier d'un transfert de bail puisque Monsieur [C] [R] est le fils de Monsieur [S] [R] et de son épouse qui sont partis de manière définitive des lieux loués en janvier 2021. Ils notent que ce départ a été imposé à Monsieur [C] [R] et qu'il s'agissait d'un choix effectué de manière brusque et imprévisible par le locataire en titre. Ils soutiennent que le logement a donc été abandonné. Ils indiquent qu'ils vivaient avec le locataire depuis plus d'un an avant son départ.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 septembre 2023 auxquelles il convient de se reporter, l'établissement 13 HABITAT demande à la cour :
- de déclarer irrecevable l'appel interjeté par Monsieur [C] [R] et Madame [O] [R] au visa des dispositions de l'article 553 du code de procédure civile,
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* prononcé la résiliation du bail liant 13 HABITAT à Monsieur [S] [R] et Madame
[Z] [R],
*déclaré Monsieur [C] [R] et Madame [O] [R] occupants sans droit ni titre du logement,
* ordonné l'expulsion de ces derniers,
* condamné les défendeurs in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation,
* condamné les défendeurs in solidum au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
* condamné les défendeurs in solidum aux dépens.
Y ajoutant,
- de condamner Monsieur [C] [R] et Madame [O] [R] in solidum au paiement de la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- de condamner Monsieur [C] [R] et Madame [O] [R] in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Il soulève l'irrecevabilité de l'appel au motif que le litige est indivisible et qu'en cas d'indivisibilité, l'appel formé contre l'une des parties n'est recevable que si toutes sont appelées à l'instance, en application de l'article 553 du code de procédure civile. Il note que le deuxième appel régularisé le 17 février 2023 n'a pu régulariser l'appel du 25 novembre 2022 puisque la régularisation ne pouvait se faire que dans le délai imparti à l'appelant pour conclure, soit un mois, l'affaire ayant fait l'objet d'un avis de fixation à bref délai. Il en conclut que la deuxième déclaration d'appel du 17 février 2023 est irrecevable pour être tardive , le jugement ayant été signifié le 25 octobre 2022.
Sur le fond, il indique que les locataires ont quitté les lieux loués sans donner congé et sans les restituer.
Il relève que ces derniers ont laissé s'installer leur fils et belle-fille dans le logement dont ils étaient locataires, sans son autorisation.
Il soutient qu'il s'agit d'une cession illicite de logement qui est en outre un logement social.
Il conteste tout droit aux occupants à un transfert de bail. Il estime que les locataires ont quitté les lieux en concertation avec les occupants actuels.
Il conclut en conséquence au prononcé de la résiliation du bail et à l'expulsion des locataires ainsi que des occupants de leur chef.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 27 septembre 2023.
MOTIVATION
Sur la recevabilité de l'appel formé par Monsieur [C] [R] et Madame [O] [R]
L'article 552 du code de procédure civile énonce qu'en cas de solidarité ou d'indivisibilité à l'égard de plusieurs parties, l'appel formé par l'une conserve le droit d'appel des autres, sauf à ces dernières à se joindre à l'instance.
Dans les mêmes cas, l'appel dirigé contre l'une des parties réserve à l'appelant la faculté d'appeler les autres à l'instance (...).
Aux termes de l'article 553 du même code, en cas d'indivisibilité à l'égard de plusieurs parties, l'appel de l'une produit effet à l'égard des autres même si celles-ci ne se sont pas jointes à l'instance ; l'appel formé contre l'une n'est recevable que si toutes sont appelées à l'instance.
Le litige opposant les parties est indivisible puisqu'est sollicité un transfert de bail par Monsieur [C] [R] et Madame [O]; cette demande concerne de façon indivisble les occupants, les locataires en titre et le bailleur.
La déclaration d'appel du 25 novembre 2022 était affectée d'une irrégularité puisque n'étaient intimés ni Monsieur [S] [R] ni Madame [Z] [R], locataires en titre. En revanche, cet appel était recevable à l'égard de la société EPIC 13 HABITAT. En conséquence, en application de l'article 552 du code de procédure civile, les appelants, dont l'appel était recevable à l'égard d'au moins une partie, la société EPIC 13 HABITAT, et alors que l'instance était encore en cours, pouvaient procéder à la régularisation de leur appel, même après l'expiration du délai pour interjeter appel, ce qu'ils ont fait par leur déclaration du 17 février 2023.
En conséquence, l'appel formé par Monsieur [C] [R] et Madame [O] [R] est recevable.
Sur le transfert de bail
L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue, notamment, au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.
Par ailleurs, selon l'article 40 de la même loi, l'article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage (sauf s'il s'agit du conjoint, du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, du concubin notoire, et lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants et les personnes présentant un handicap).
L'abandon se définit comme un départ brusque et imprévisible du locataire, sans esprit de retour.
L'article 16 du bail énonce que le logement loué constitue la résidence principale effective du locataire et qu'à défaut d'occupation des lieux loués pendant une durée minimale de huit mois au cours d'une année de location, par le signataire du bail, le bailleur engagerait une procédure en résiliation judiciaire.
Enfin, l'article 8 de la loi du 06 juillet 1989 interdit au locataire, sauf accord écrit du bailleur, de céder le contat de location.
Dès le 06 janvier 2020, Monsieur [S] [R] demandait à son bailleur les démarches à effectuer pour faire 'rajouter' son fils sur le bail de locataire dont il bénéficiait, demande qui lui était refusée au motif que le bénéfice du bail était réservé aux titulaires désignés par la commission d'attribution.
Il ressort d'un rapport d'enquête sociale du 17 janvier 2022 que le fils des locataires indiquait être présent dans le logement depuis plus d'un dizaine d'années et qu'il souhaitait obtenir un transfert de bail car son père était souvent en visite dans leur famille au Maroc où il souhaitait prendre sa retraite.
Il apparaissait par ailleurs que Monsieur [S] [R] revenait très ponctuellement, notamment pour se faire soigner et passer des fêtes en famille mais que sa femme et lui-même n'avaient plus leur résidence principale dans les lieux loués et en avaient cédé la jouissance à leur fils et belle-fille.
Ces éléments démontrent que les locataires en titre n'ont pas abandonné le logement mais qu'il s'agit d'un départ concerté, qui n'est ni brusque ni imprévisible. Monsieur [S] [R] souhaitait faire bénéficier son fils du bail dont il était titulaire et, avec sa femme, a en cédé l'usage à ce dernier.
Dès lors, les conditions prévues par l'article 14 de la loi du 06 juillet 1989 pour bénéficier d'un transfert de bail ne sont pas remplies. C'est par des motifs pertinents que le premier juge a rejeté la demande de transfert de bail et a prononcé la résiliation judiciaire du bail puisque les locataires ont manqué de façon grave à leurs obligations en cédant l'usage de leur appartement sans l'accord de leur bailleur et en n'y résidant plus de façon principale.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, en ce qui a prononcé l'expulsion des occupants sans astreinte, en ce qu'il a condamné Monsieur [S] [R], Madame [Z] [R], Monsieur [C] [R] et Madame [O] [R] au versement d'une indemnité d'occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, à compter du 30 juin 2022 jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
Les consorts [R] sont essentiellement succombants.
Le jugement déféré qui a condamné in solidum les consorts [R] aux dépens et à verser à l'établissement 13 HABITAT la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.
Monsieur [C] [R] et Madame [O] [R] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Leur demande faite sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de l'établissement 13 HABITAT les frais irrépétibles qu'il a exposés.
Monsieur [C] [R] et Madame [O] [R] seront condamnés in solidum à verser à l'établissement 13 HABITAT la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel exposés par celui-ci.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut, par mise à disposition au greffe
DÉCLARE recevable l'appel formé par Monsieur [C] [R] et Madame [O] [R],
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions
Y AJOUTANT
REJETTE la demande formée par Monsieur [C] [R] et Madame [O] [R] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [R] et Madame [O] [R] à verser à l'établissement 13 HABITAT la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel exposés par ce dernier,
CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [R] et Madame [O] [R] aux dépens de la présente procédure.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE
