Tribunal judiciaire, 14 novembre 2024. 24/00018

N° de minute : TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP REFERES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 14 Novembre 2024 N° RG 24/00018 - N° Portalis DB22-W-B7I-SC37 DEMANDEUR : Société VILOGIA SA D’HLM [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Eva CHOURAQUI, avocat au barreau de PARIS DEFENDEURS : M. [J] [X] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] non comparant Mme [B] [M] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] non comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Mme Myrtille SURAN Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance. Copie exécutoire à : Me CHOURAQUI délivrée(s) le : EXPOSE DU LITIGE La SA CIE IMMOB REGION PARISIENNE, aux droits de laquelle vient la SA d’HLM VILOGIA, a donné à bail à M. [J] [X] et Mme [B] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] par contrat du 8 avril 2004, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 503,96€ charges comprises. Un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 1985,38€ a été délivré aux locataires le 15 novembre 2023. Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 novembre 2023. Devant l'absence de régularisation, la SA VILOGIA, par acte du 4 avril 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 5 avril 2024, a fait assigner M. [J] [X] et Mme [B] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY aux fins de : Constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail et prononcer la résiliation du bail et du contrat de location d’emplacement de stationnement ;Constater la non-production par les locataires d’une assurance contre les risques locatifs ;Prononcer l’expulsion de M. [J] [X] et Mme [B] [M] et de tous occupants de leur chef, sans délai et avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;Condamner solidairement M. [J] [X] et Mme [B] [M] à lui payer la somme de 2150,95€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement ;Fixer l’indemnité d’occupation due par M. [J] [X] et Mme [B] [M] à une somme égale au loyer mensuel, charges comprises (soit la somme de 491,34€) jusqu’au départ effectif des lieux ;Condamner solidairement M. [J] [X] et Mme [B] [M] au paiement de cette indemnité ;Condamner solidairement M. [J] [X] et Mme [B] [M] à lui payer la somme de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 septembre 2024. La SA VILOGIA, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 17 septembre 2024 à la somme de 6163,31€. Elle indique que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer, le dernier versement datant d’avril 2024. M. [J] [X] et Mme [B] [M], régulièrement convoqués, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. M. [J] [X] et Mme [B] [M], non-comparants, ayant été régulièrement assignés, il sera statué malgré leur absence. Sur la résiliation du bail Sur la recevabilité de l'action La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 16 novembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015. Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 5 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. L'action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la demande En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ainsi qu’à défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 3). Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2023, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 1985,38€ au titre des loyers et charges impayés et a fait commandement d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et reproduit bien les dispositions de l’article 7g) précité. Les loyers n’ont pas été réglés par M. [J] [X] et Mme [B] [M] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement. En outre, ils n’ont pas justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 16 janvier 2024, conformément au délai de régularisation le plus long, et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, aucun élément ne venant justifier la suppression de ce délai. Il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu de constater ou prononcer la résiliation du contrat portant sur un emplacement de stationnement, l’existence de celui-ci n’étant nullement démontrée. Sur la demande en paiement Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La SA VILOGIA produit un décompte démontrant que M. [J] [X] et Mme [B] [M] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5781,24€ à la date du 16 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse. M. [J] [X] et Mme [B] [M] n’ont pas comparu pour contester le principe ou le montant de la dette. M. [J] [X] et Mme [B] [M] seront, conformément à la solidarité stipulée au bail (article 1er), condamnés solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 5781,24€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1985,38€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 15 novembre 2023, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Il convient en outre de fixer à compter du 1er septembre 2024 une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit la somme de 491,34€ selon la demande du bailleur, payable jusqu'à la libération des lieux, afin de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait du maintien dans les lieux. Sur les demandes accessoires Sur l'exécution provisoire La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020. Sur les dépens M. [J] [X] et Mme [B] [M], partie perdante au principal, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture. Sur l’article 700 du Code de procédure civile Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA VILOGIA l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement M. [J] [X] et Mme [B] [M] à lui verser une somme de 300€ sur le fondement de ce texte. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 16 janvier 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs ; ORDONNONS à M. [J] [X] et Mme [B] [M] et à tous occupants de leur chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 1] ; DISONS que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 1], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de M. [J] [X] et Mme [B] [M] et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par le bailleur ; CONDAMNONS solidairement M. [J] [X] et Mme [B] [M] à payer à la SA d’HLM VILOGIA, à titre provisionnel, une somme de 5781,24€ (cinq-mille-sept-cent-quatre-vingt-un euros et vingt-quatre centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 16 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1985,38€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 15 novembre 2023, et à compter de la présente décision pour le surplus ; FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par M. [J] [X] et Mme [B] [M] à la SA d’HLM VILOGIA à la somme de 491,34€ ; CONDAMNONS solidairement M. [J] [X] et Mme [B] [M] à payer à la SA d’HLM VILOGIA, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à leur départ effectif des lieux, l'indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle ; CONDAMNONS solidairement M. [J] [X] et Mme [B] [M] à payer à la SA d’HLM VILOGIA la somme de 300€ (trois-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNONS solidairement M. [J] [X] et Mme [B] [M] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ; RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 14 novembre 2024. La Greffière La juge