Tribunal judiciaire, 12 décembre 2024. 24/05375

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [N] [E] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Armand BOUKRIS Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/05375 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5AFQ N° MINUTE : 13 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 12 décembre 2024 DEMANDERESSE S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, [Adresse 3] représentée par Maître Armand BOUKRIS de la SELASU CABINET BOUKRIS, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDERESSE Madame [N] [E], [Adresse 1] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 01 octobre 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 12 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05375 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5AFQ EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 20 février 2004, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [E] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 292,98 euros. Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2357,82 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [E] le 29 décembre 2023. Par assignation du 26 avril 2024, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour sous le bénéfice de l'exécution provisoire faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [E] avec suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ordonner la séquestration des meubles aux frais de la personne expulsée et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes: - 3064,65 euros à titre de provision sur l’arriéré de loyer, charges et indemnité d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, avec les augmentations légales, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, - 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation. Elle fait valoir que le commandement de payer est resté infructueux. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 1er octobre 2024, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, représentée par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au mois d’août 2024 inclus, s'élève désormais à 4457,58 euros. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [N] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 27 décembre 2023 et que la somme de 2357,82 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Il apparait que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 février 2024. Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Sur la suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l’espèce la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, qui n’a aucunement motivé en fait sa demande, ne rapporte pas la preuve que les conditions pouvant conduire à la suppression du délai susvisé sont remplies. Il convient dès lors de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 février 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT ou à son mandataire. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 septembre 2024 échéance du mois d’août 2024 incluse, Mme [N] [E] lui devait la somme de 4381,38 euros, soustraction faite des frais de procédure et des pénalités « enquête sociale » dont il n’est pas justifié, au titre de l’arriéré de loyer, de charges et d’indemnité d’occupation Mme [N] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [N] [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer du 27 décembre 2023 et celui de l'assignation du 26 avril 2024, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 février 2004 entre la société IMMOBILIERE DU MOULINN VERT, d’une part, et Mme [N] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2] est résilié depuis le 28 février 2024, ORDONNE à Mme [N] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, REJETTE la demande de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civile d’exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Mme [N] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE Mme [N] [E] à payer à la société IMMOBILIERE DU MOULINN VERT la somme de 4381,38 euros à titre de provision sur l’arriéré de loyer, charges et indemnité d’occupation arrêté au 2 septembre 2024, CONDAMNE Mme [N] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 décembre 2023 et celui de l'assignation du 26 avril 2024, CONDAMNE Mme [N] [E] à payer à la société IMMOBILIERE DU MOULINN VERT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, La Greffière La Présidente