Cour de cassation, 24 octobre 1972. 71-10.051

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE, QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU 28, BOULEVARD BONNE-NOUVELLE A PARIS (SCI 28) EST PROPRIETAIRE A CETTE ADRESSE D'UN IMPORTANT IMMEUBLE, DONT UNE GRANDE PARTIE DU SOUS-SOL ETAIT LOUEE A USAGE DE PISCINE, A LA SOCIETE NEPTUNA ; QU'APRES L'EXPIRATION DU BAIL, LA SOCIETE BAILLERESSE A CONSENTI A X..., GERANT STATUTAIRE DE LA SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE PARKING-BONNE-NOUVELLE, EN VUE DE LA CONSTRUCTION DANS LES LIEUX D'UN PARKING, UN BAIL DE DIX ANS, AINSI QU'UNE PROMESSE DE RENOUVELLEMENT POUR DEUX NOUVELLES PERIODES DE DIX ANNEES, ETANT PRECISE QUE LES CONSTRUCTIONS ET AMELIORATIONS EFFECTUEES PAR LA SOCIETE LOCATAIRE RESTERAIENT, EN FIN DE BAIL, SA PROPRIETE ; QUE LE GROUPE SUPPLICE, DETENTEUR D'UN QUART DES PARTS DE LA SOCIETE BAILLERESSE, LEQUEL N'AVAIT PAS PARTICIPE A LA CONCLUSION DUDIT BAIL, APPROUVE PAR LES TROIS QUARTS DES PORTEURS DE PARTS, S'EST ESTIME LESE PAR LES DECISIONS AINSI PRISES ET A ASSIGNE LA SOCIETE PROPRIETAIRE EN NULLITE DU BAIL ET DES PROMESSES DE RENOUVELLEMENT AU MOTIF QU'ELLES N'AVAIENT PAS ETE DRESSEES EN LA FORME AUTHENTIQUE ET N'AVAIENT PAS ETE L'OBJET DE PUBLICITE FONCIERE ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF AUDIT ARRET D'AVOIR ECARTE CETTE DEMANDE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE LE BAIL STIPULANT QUE LA SOCIETE LOCATAIRE DEMEURERAIT PROPRIETAIRE EN FIN DE LOCATION DES CONSTRUCTIONS QU'ELLE EDIFIERAIT, ACCORDAIT AINSI UN DROIT DE SUPERFICIE PERPETUEL SUR L'IMMEUBLE, OBJET DU BAIL ET QUE LA COUR D'APPEL, QUI N'A PAS REPONDU AUX CONCLUSIONS DES CONSORTS SUPPLICE SOUTENANT QUE LE DROIT CONFERE A LA LOCATAIRE ETAIT CONCRETISE PAR LA CONSTRUCTION DE SEPT ETAGES DE PARKING, DE RAMPES D'ACCES, D'AIRES DE DEGAGEMENT, D'ESCALIERS, ETC, DEVAIT DECIDER, EU EGARD A UNE TELLE SITUATION, QUE LE BAIL ETAIT CONSTITUTIF DE DROITS REELS IMMOBILIERS AU PROFIT DE LA SOCIETE LOCATAIRE, CE QUI ENTRAINAIT PAR-LA MEME LA DOUBLE OBLIGATION DE LA FORME AUTHENTIQUE ET DE LA PUBLICITE, A DEFAUT DESQUELLES LA NULLITE ABSOLUE DU BAIL ETAIT ENCOURUE ; MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE RELEVENT QUE NI LE BAIL, DONT RIEN NE PERMET DE SUPPOSER QUE SA DUREE PREVUE POUR UNE PREMIERE TRANCHE DE DIX ANNEES NE SOIT PAS SINCERE, NI LES TRANSFORMATIONS, FAITES DANS LA PARTIE LOUEE DE L'IMMEUBLE, N'ENTRAINENT, AU PROFIT DE LA SOCIETE LOCATAIRE, CONSTITUTION DE DROITS NECESSITANT LA REDACTION D'UN ACTE AUTHENTIQUE ET LA PUBLICITE FONCIERE ; QU'IL A AINSI ETE REPONDU AUX CONCLUSIONS VISEES PAR LE MOYEN, LESQUELLES N'ONT PAS INVOQUE L'EXISTENCE D'UN DROIT DE SUPERFICIE ; QU'AU DEMEURANT, LA SANCTION DU DEFAUT DE REDACTION D'UN ACTE NOTARIE ET DES FORMALITES DE PUBLICITE FONCIERE NE CONSISTE PAS EN LA NULLITE DE L'ACTE, QUI EST VALABLE ENTRE LES PARTIES, MAIS ESSENTIELLEMENT EN CE QU'IL EST INOPPOSABLE AUX TIERS ; QUE PAR CE SEUL MOTIF DE DROIT, SUBSTITUE EN TANT QUE DE BESOIN A CELUI QUI EST CRITIQUE PAR LE POURVOI, L'ARRET ATTAQUE SE TROUVE LEGALEMENT JUSTIFIE ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN NE PEUT QU'ETRE ECARTE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 18 JUIN 1970 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS