Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies conformes délivrées
le : 29/02/2024
à : - Me Ph. d’HAUTHUILLE
- Me Ch. -É. BRAULT
Copie exécutoire délivrée
le : 29/02/2024
à : - Me Ph. d’HAUTHUILLE
La Greffière,
Pôle civil de proximité
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PCP JCP référé
N° RG 23/10161 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ULK
N° de MINUTE :
4/2024
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 29 février 2024
DEMANDEURS
Monsieur [R], [S], [N] [K], demeurant [Adresse 2] - [Adresse 1] - [Localité 4]
représenté par Me Philippe d’HAUTHUILLE, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #E1134, substitué par Me Anne-Camille CHALLIER, Avocate au Barreau de PARIS
Madame [L] [K] épouse [C], demeurant [Adresse 3] - [Localité 6]
représentée par Me Philippe d’HAUTHUILLE, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #E1134, substitué par Me Anne-Camille CHALLIER, Avocate au Barreau de PARIS
DÉFENDEURS
Monsieur [T] [U], demeurant [Adresse 2] - [Adresse 5] - [Localité 4]
représenté par Me Charles-Édouard BRAULT, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #J0082, substitué par Me Salima ROBAI, Avocate au Barreau de PARIS
Madame [J] [B], demeurant [Adresse 2] - [Adresse 5] - [Localité 4]
représentée par Me Charles-Édouard BRAULT, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #J0082, substitué par Me Salima ROBAI, Avocate au Barreau de PARIS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Nicole COMBOT, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection
assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière
Décision du 29 février 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/10161 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ULK
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 janvier 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 29 février 2024 par Madame Nicole COMBOT, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 7 novembre 2011, ayant pris effet le 3 décembre 2011, et pour une durée de trois ans renouvelable, Monsieur [R] [K] a renouvelé le bail consenti à Monsieur [T] [U] portant sur un appartement d’une superficie de 85,60 m2 comportant trois pièces et situé au [Adresse 5] dans un immeuble à usage d'habitation au [Adresse 2], [Localité 4].
Le bail s’est renouvelé par tacite reconduction les 3 décembre des années 2014, 2017 et 2020 et est venu à échéance le 2 décembre 2023 à minuit. En vue de cette date, Monsieur [R] [K] a fait délivrer à Monsieur [T] [U] et à sa compagne, Madame [J] [B], par acte de commissaire de justice du 22 mai 2023, un congé pour reprise des lieux pour sa fille et son gendre, motivé par « le besoin de voir sa fille (et son gendre) loger au plus près de lui, dans le même immeuble, afin de lui assurer une présence permanente et pour que sa fille puisse pourvoir aisément à ses besoins et lui procurer toute l’assistance nécessaire compte tenu de son âge avancé. ».
Par courrier du 30 octobre 2023, Monsieur [T] [U] et Madame [J] [B] ont informé Monsieur [R] [K] qu’il leur serait impossible de quitter les lieux à la date d’effet du congé et ont sollicité un délai supplémentaire, auquel s’est opposé Monsieur [R] [K] par courrier du 9 novembre suivant. Monsieur [T] [U] et Madame [J] [B] se trouvent encore actuellement dans les lieux.
C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023, Monsieur [R] [K] et Madame [L] [K] épouse [C], respectivement usufruitier et nue propriétaire de l’appartement susvisé, ont fait assigner Monsieur [T] [U] et Madame [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, de voir :
- constater la validité du congé pour reprise,
- constater l’occupation sans droit ni titre des lieux par Monsieur [T] [U] et Madame [J] [B] depuis le 2 décembre 2023,
- ordonner leur expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,
- ordonner la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux,
- condamner Monsieur [T] [U] et Madame [J] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 2.885,145 euros correspondant à 1,5 fois le montant du loyer contractuel hors charges jusqu’à la libération des lieux,
- condamner Monsieur [T] [U] et Madame [J] [B] au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
À l’audience du 18 janvier 2024, à laquelle l’affaire, appelée pour la première fois, a été plaidée, Monsieur [R] [K] et Madame [L] [K] épouse [C], représenté s’agissant de Monsieur [R] [K] et assistée s’agissant de Madame [L] [K] épouse [C], par leur conseil, ont repris et soutenu les termes de leur assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
Monsieur [T] [U] et Madame [J] [B], tous deux représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, que leur conseil a développées oralement et auxquelles, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens et aux termes desquelles, en substance, ils ont :
- À titre principal, soulevé plusieurs contestations sérieuses, faisant obstacle aux pouvoirs du juge des référés, qui ne peut apprécier le caractère réel et sérieux des motifs du congé, et tenant à l’absence d’urgence et à l’absence de besoins de Monsieur [R] [K] qui, en dépit de ses 91 ans, est encore en bonne santé, se déplace à l’extérieur de son domicile, accompagné d’une employée de maison, de sorte que la présence quotidienne de sa fille, Madame [L] [K] épouse [C], à ses côtés n’est pas nécessaire ; que cette présence peut au demeurant être assurée par d’autres moyens (logement dans l’appartement de son père qui est spacieux, ou dans d’autres appartements vides, notamment des chambres de bonne réunies en studio, dans le même immeuble et appartenant également à Monsieur [R] [K], location d’un appartement à proximité, ce que les moyens de Madame [L] [K] épouse [C] lui permettent, trajets quotidiens de Madame [L] [K] épouse [C] qui demeure à [Localité 6] et est retraitée, jusqu’au domicile de son père),
- À titre subsidiaire, demandé de voir déclaré le congé nul, en raison du défaut du caractère réel et sérieux du motif du congé, qui est en réalité de pure convenance, avec l’objectif de proposer de nouveau le bien à la location, avec un loyer plus élevé, notamment à l’approche des jeux olympiques,
- À titre infiniment subsidiaire, sollicité un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux, en raison de la situation professionnelle d’auto-entrepreneur de Monsieur [T] [U] qui ne lui permet pas d’accéder à une location et de l’absence de propositions à l’offre de vente du bien immobilier qu’il possède au TOUQUET,
- En tout état de cause, demandé la condamnation de Monsieur [R] [K] et Madame [L] [K] épouse [C] à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [R] [K] et Madame [L] [K] épouse [C], représenté s’agissant de Monsieur [R] [K] et assistée s’agissant de Madame [L] [K] épouse [C], par leur conseil, ont répliqué que les contestations soulevées par Monsieur [T] [U] et Madame [J] [B] ne présentent aucun caractère sérieux et sont au contraire dilatoires, qu’ils n’en ont d’ailleurs nullement fait état dans leur courrier du 30 octobre 2023 ; qu’ils cherchent à gagner du temps ; que le congé délivré l’est pour le motif indiqué dans l’acte du commissaire de justice, à savoir apporter une aide et une assistance constante à Monsieur [R] [K], désormais âgé de 92 ans, que Madame [L] [K] épouse [C], fille unique de Monsieur [R] [K] et son époux, logent chez lui une partie de la semaine et retournent ensuite dans leur domicile de [Localité 6], qu’ils l’ont fait évaluer dans la perspective de le vendre, mais attendent la libération des lieux par les locataires, pour le mettre en vente ; que les chambres de service dont ils font état sont toutes louées ; que [Localité 6] se situe certes à 20 minutes du domicile de Monsieur [R] [K], mais en voiture, et que Madame [L] [K] épouse [C] ne conduit pas ; qu’enfin, Monsieur [T] [U] et Madame [J] [B] ne produisent aucune pièce à l’appui de leur demande de délais, pour justifier de leur situation professionnelle et financière et des démarches qu’ils ont effectuées pour se reloger.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 février 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le statut d'occupant sans droit ni titre de Monsieur [T] [U] et Madame [J] [B]
En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.
Le défaut d’urgence invoquée par Monsieur [T] [U] et Madame [J] [B] ne saurait donc faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés de faire cesser le trouble illicite résultant de la poursuite de leur occupation les lieux, au-delà de la date d’effet du congé que
Monsieur [R] [K] leur a délivré, dès lors que l’urgence ne constitue pas l’une des conditions de l’intervention du juge des référés, sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.
Il est constant que le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué après la date d'effet d'un congé n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que la validité du congé ne peut pas être sérieusement contestée. Il appartient donc au juge des référés de s’assurer que les moyens opposés par les défendeurs n’apparaissent pas immédiatement et manifestement vains et ne laissent subsister aucun doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond.
Il y a lieu de rappeler qu’une contestation est sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Il revient au juge du fond de trancher ces contestations qui excédent les pouvoirs du juge des référés.
Il résulte de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 auquel est soumis le bail d'habitation liant les parties, que le propriétaire d'un logement peut donner congé au locataire qui l'occupe s'il est justifié par sa décision de reprendre le logement. Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice, en respectant un délai de préavis de six mois avant la fin du bail. Le congé doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui peut être le bailleur ou un membre de sa famille, soit une liste limitative de personnes prévue par la loi, au rang desquelles figurent ses descendants. Le bailleur doit enfin justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
En l’espèce, Monsieur [R] [K] a fait délivrer à Monsieur [T] [U] et Madame [J] [B], par acte de commissaire de justice du 22 mai 2023, soit plus de six mois avant l’échéance du bail, un congé pour reprise des lieux pour sa fille et son gendre, motivé par « le besoin de voir sa fille (et son gendre) loger au plus près de lui, dans le même immeuble, afin de lui assurer une présence permanente et pour que sa fille puisse pourvoir aisément à ses besoins et lui procurer toute l’assistance nécessaire compte tenu de son âge avancé. ».
Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [R] [K], né le 27 novembre 1931, était âgé de 91 ans au moment de la délivrance du congé et a fêté sa 92ème année quelques jours avant la date d’effet de celui-ci. Son médecin traitant atteste que son état de santé nécessite une assistance pour les gestes de la vie quotidienne, ce qui compte tenu de son âge est naturel. Il est tout aussi naturel qu’il souhaite, en dehors des auxiliaires de vie et aide-ménagère qui l’aident pour la toilette et les soins, que sa fille soit à proximité la plus immédiate de lui pour lui porter assistance.
Le besoin que sa fille et son gendre vivent à proximité de lui est donc
établi sans qu’il puisse lui être objecté qu’il disposerait d’autres locaux disponibles, dans le même immeuble et notamment de chambres de service, ce qui n’est d’ailleurs nullement prouvé par les défendeurs, les demandeurs produisant au contraire une attestation de leur administrateur de biens du 17 janvier 2024, selon laquelle toutes les chambres de service du 1er étage sont actuellement louées, étant observé par ailleurs que le bailleur est libre de choisir le local, objet de la reprise, et qu’il ne saurait être imposé à la fille de Monsieur [R] [K], elle-même âgée de 68 ans, de loger dans une chambre de service, alors qu’elle peut l’être dans un logement de trois pièces correspondant davantage à ses besoins et à ceux de son époux.
Il ne saurait davantage être imposé à Madame [L] [K] épouse [C] de louer un appartement à proximité de celui de son père, au motif qu’elle en aurait les moyens ou d’effectuer les trajets quotidiens entre son domicile actuel et celui de son père, et ce, alors même qu’une solution de proximité existe.
Il résulte des développements qui précédent que Monsieur [T] [U] et Madame [J] [B] échouent à démontrer que le congé qui leur a été délivré est manifestement dicté par un esprit de fraude et que Monsieur [R] [K] et Madame [L] [K] épouse [C] sont en réalité animés par l’intention de se livrer à une opération spéculative, sachant qu’il appartient à celui qui invoque la fraude, qui ne se présume pas, de la prouver.
Il y a donc lieu de constater avec l’évidence requise en référé que Monsieur [T] [U] et Madame [J] [B] sont occupants sans droit ni titre des lieux loués depuis le 2 décembre 2023 à minuit.
Sur l'expulsion
Monsieur [T] [U] et Madame [J] [B] s'étant maintenus dans le logement malgré le congé délivré, au-delà du 2 décembre 2023, il y a lieu d'ordonner leur expulsion dans le délai de deux mois après signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L 411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin.
Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
Eu égard à la durée d’occupation des lieux par Monsieur [T] [U] et Madame [J] [B], depuis 24 ans, au fait qu’ils ont toujours réglé leur loyer et aux recherches qu’ils justifient avoir entreprises pour louer ou acquérir un logement, il convient de leur accorder un délai de trois mois pour quitter les lieux, à compter de la signification de la présente décision en application des dispositions de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution.
S’agissant des meubles, il y a lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, leur sort sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, d’autres modalités n’étant pas à ce jour nécessaires ni justifiées par aucun litige actuel.
Sur l'indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.
L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.
Le maintien dans des lieux, sans droit ni titre, constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien le prive de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce, afin de préserver les intérêts de Monsieur [R] [K], Monsieur [T] [U] et Madame [J] [B] seront redevables, à son égard, d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 3 décembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux volontaire, caractérisée par la remise des clefs, ou ensuite de l’expulsion.
Celle-ci sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Monsieur [T] [U] et Madame [J] [B] seront ainsi condamnés au paiement de cette somme à titre provisionnel, en deniers ou quittances, les demandeurs n’ayant pas fait mention d’une dette locative à l’audience du 18 janvier 2024.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [T] [U] et Madame [J] [B], partie perdante, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile qui comprendront le coût de l’assignation.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [R]
[K] et de Madame [L] [K] épouse [C] les frais qu’ils ont dû exposer pour les besoins de la présente instance et qui ne sont pas compris dans les dépens. La somme de 1.500 euros leur sera allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite ;
Constatons que Monsieur [T] [U] et Madame [J] [B] sont, depuis le 2 décembre 2023 à minuit, occupants sans droit ni titre d’un appartement d’une superficie de 85,60m2 comportant trois pièces et situé au [Adresse 5] dans un immeuble à usage d'habitation au [Adresse 2], [Localité 4], dont Monsieur [R] [K] et Madame [L] [K] épouse [C] sont respectivement usufruitier et nue-propriétaire ;
Accordons à Monsieur [T] [U] et Madame [J] [B], ainsi qu’à tous occupants de leur chef, un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux ;
Disons qu’à défaut pour Monsieur [T] [U] et Madame [J] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux, dans le délai susvisé, Monsieur [R] [K] et Madame [L] [K] épouse [C] pourront, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons Monsieur [T] [U] et Madame [J] [B] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été payés, si le bail s’était poursuivi, à compter du 3 décembre 2023, en deniers ou quittances, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
Condamnons Monsieur [T] [U] et Madame [J] [B] à verser Monsieur [R] [K] et Madame [L] [K] épouse [C] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboutons les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamnons Monsieur [T] [U] et Madame [J] [B] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.
La Greffière, La Première Vice-Présidente,
Décision du 29 février 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/10161 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ULK
