Tribunal judiciaire, 26 août 2024. 23/09772

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Vincent LOIR Me Nicolas DHUIN Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/09772 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SG6 N° MINUTE : JUGEMENT AVANT DIRE DROIT rendu le lundi 26 août 2024 DEMANDERESSE Madame [U] [G] [V] épouse [Z] demeurant [Adresse 3] représentée par Me Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0874 DÉFENDERESSE Société DIENER GUIRARD ARCHITECTURE (DGA) dont le siège social est sis [Adresse 1] et dont l’établissement principal est situé [Adresse 2] représentée par Me Nicolas DHUIN, avocat au barreau de PARIS, COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 17 mai 2024 JUGEMENT avant dire droit, prononcé par mise à disposition le 26 août 2024 par Sandra MONTELS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 26 août 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/09772 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SG6 EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er septembre 1994, Mme [K] [V] a consenti à la société DIENER GUIRARD ARCHITECTURE un bail ayant pour objet la location à usage exclusif d'habitation de locaux et d'une cave situés au [Adresse 2] à [Localité 4]. Par acte sous seing privé du 29 juin 2006, le contrat de bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2006 par M. [X] [V], Mme [U] [V] et Mme [Y] [W], venant aux droits de Mme [V]. Par acte sous seing privé du 5 novembre 2003 à effet au 1er novembre 2003, M. [X] [V], Mme [U] [V] et Mme [Y] [W] ont consenti un bail à la société DIENER GUIRARD ARCHITECTURE sur une cave n°9 située au [Adresse 2] à [Localité 4]. Par actes de commissaire de justice du 17 mars 2023, Mme [U] [V] a fait délivrer à la locataire un congé pour la cave n°9 à effet au 31 octobre 2023 à minuit et un congé pour le local et la cave à effet au 30 septembre 2023 à minuit. Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2023, Mme [U] [V] a assigné la société DIENER GUIRARD ARCHITECTURE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : -d'expulsion de la société DIENER GUIRARD ARCHITECTURE ainsi que de tout occupant de son chef de l'appartement et de la cave ainsi que de la cave n°9, sans délai, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, -de condamnation de la société DIENER GUIRARD ARCHITECTURE au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation : - d'un montant de 8352,21 euros charges en sus au titre de l'appartement et de la cave depuis le 1er octobre 2023 et jusqu'à libération des lieux, - d'un montant de 500 euros au titre de la cave n°9 depuis le 1er novembre 2023 et jusqu'à libération des lieux, -de condamnation de la société DIENER GUIRARD ARCHITECTURE au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'affaire, appelée à l'audience du 16 janvier 2024, a été renvoyée à la demande des parties à l'audience du 17 mai 2024. A l'audience, la société DIENER GUIRARD ARCHITECTURE, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, soulève l'incompétence du juge des contentieux de la protection au profit du tribunal judiciaire de PARIS et demande la condamnation de Mme [U] [V] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle soutient que le bail est un bail professionnel au sens de l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986 et non un bail d'habitation ni même mixte puisqu'il n'est pas possible d'habiter les lieux loués en l'absence de cuisine, de salle de douche et de chambre ce qui ressort de l'état des lieux d'entrée, que par ailleurs la bailleresse les déclare comme bureaux pour la totalité de leur surface pour les besoins de la taxe sur les bureaux qu'elle lui refacture. Elle considère en outre que le bail de la cave n°9 est l'accessoire du bail litigieux. Elle en déduit, en application de l'article R211-3-26 11° du code de l'organisation judiciaire que le tribunal judiciaire de Paris est compétent. Mme [U] [V], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande : -qu'il soit jugé que la société DIENER GUIRARD ARCHITECTURE est prescrite en sa demande de requalification du bail signé le 29 juin 2006, -que le juge se déclare compétent pour connaître du litige. Elle soutient que le bail du 29 juin 2006 mentionne expressément que les locaux sont destinés à usage exclusif d'habitation - objet même du bail, que cette affectation résulte par ailleurs des dispositions de la police d'affectation urbaine des articles L631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation, qu'ils ne peuvent faire l'objet d'une location à usage professionnel. Elle fait valoir en outre que la demande de requalification du bail est prescrite en application de l'article 2224 du code civil et devait être initiée dans un délai de 5 ans suivant la signature du bail du 29 juin 2006 soit au plus tard le 29 juin 2011. Elle soutient que l'autorisation d'exercer une activité professionnelle comme la taxe sur les bureaux - qui n'est que la conséquence des dérogations administratives obtenues par la locataire pour exercer son activité d'architecte - n'influent pas sur la qualification du bail. Elle en conclut que s'agissant d'un bail d'habitation soumis aux dispositions du code civil, le juge des contentieux de la protection est compétent sur le fondement de l'article L213-4-4 du code de l'organisation judiciaire. Elle considère enfin que la cave n°9 n'est pas l'accessoire du logement, et que le contrat soumis aux dispositions du code civil relève également du juge des contentieux de la protection. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION Sur l'exception d'incompétence Aux termes des articles 73 à 75 du code de procédure civile constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. Les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. S'il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d'irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l'affaire soit portée. Aux termes des articles L213-4-4 et R213-9-7 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion. Le juge territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens. En l'espèce, les contrats de bail des 1er septembre 1994 et 29 juin 2006 stipulent que les lieux loués, composés d'une entrée, d'un salon, de débarras, de cinq chambres, d'une cuisine et d'un WC sont destinés à l'usage exclusif d'habitation. La défenderesse conteste la qualification de bail d'habitation au profit de celle de bail professionnel. Sur la prescription Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, telle la prescription. En l'espèce, à la date du contrat de bail du 29 juin 2006 le délai de prescription de l'action était de 30 ans en application de l'article 2262 ancien du code civil. La loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 a par la suite réformé la prescription en matière civile. Ainsi l'article 2224 du code civil issu de cette loi, entré en vigueur le 19 juin 2008, dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent désormais par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En application de l'article 26 II de ladite loi ce nouveau délai, puisqu'il réduit la durée de la prescription, s'est appliqué aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Par ailleurs, le point de départ de la prescription applicable à la demande tendant à la requalification d'un contrat court à compter de la date de sa conclusion (Civ 3è 14 septembre 2017 n°16-23.590). Il résulte de ce qui précède que la société DIENER GUIRARD ARCHITECTURE avait jusqu'au 18 juin 2013 à 24 heures, soit cinq années après le 19 juin 2008, pour agir en requalification du contrat de bail d'habitation en bail professionnel. Son action est en conséquence prescrite. Il doit enfin être considéré que la cave n°9, située dans le même immeuble que l'appartement, et une première cave, en est l'accessoire. En application de l'article L213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection est en conséquence compétent. Il y a lieu dès lors de rouvrir les débats. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement avant dire droit mis à disposition au greffe, RECOIT l'exception d'incompétence d'attribution ; RECOIT la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en requalification du contrat de bail du 29 juin 2006 à usage d'habitation conclu entre Mme [U] [V] et la société DIENER GUIRARD ARCHITECTURE en contrat de bail professionnel et DIT que ladite action est prescrite ; DIT que la cave n°9 objet du contrat de bail consenti par Mme [U] [V] à la société DIENER GUIRARD ARCHITECTURE le 5 novembre 2023 est l'accessoire du logement objet du contrat de bail à usage d'habitation du 29 juin 2006; REJETTE l'exception d'incompétence d'attribution ; ORDONNE la réouverture des débats à l'audience d'Orientation du 22 novembre 2024 à 14h00 ; DIT que la notification du présent jugement par le greffe vaut convocation des parties, RESERVE les dépens et les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 août 2024, et signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées. La Greffière La Juge des contentieux de la protection