Texte intégral
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi N° 90-15.267 formé par M. Laszlo D..., né le 2 octobre 1932 à Budapest de nationalité Hêlvétique, demeurant ...,
Contre :
1°) Mme Marie-Anne K..., demeurant ...,
2°) Mme Hélène Y...
J..., demeurant ... (Suisse),
3°) la société à responsabilité limitée Immobilier Service, dont le siège est ... (Vaucluse),
4°) la société à responsabilité limitée, société Financière et Immobilière du Midi, dite Sofim, dont le siège est 15, place Pignotte à Avignon (Vaucluse),
5°) M. André C..., notaire, demeurant place Saint-Pierre, rue des Ciseaux d'Or à Avignon (Vaucluse),
6°) Mme E. G..., demeurant Passage de l'Oratoire à Avignon (Vaucluse),
7°) Mme Suzanne X..., veuve A..., demeurant ... VI à Avignon (Vaucluse),
8°) M. Christophe A..., demeurant ... (Vaucluse),
9°) M. Alain B..., demeurant ... (Vaucluse),
10°) Mme Valérie E..., demeurant ... (Vaucluse),
Et sur le pourvoi n° 90-16.075 formé par :
1°) Mme Veuve J..., née Marie-Anne H..., née à Cara I... (Suisse) le 6 juillet 1901, demeurant et domiciliée ...,
2°) Mme Y..., née Hélène J..., demeurant et domiciliée ... (Suisse),
Contre ;
1°) M. Laszlo D..., demeurant ... à 1247 Anières (Suisse),
2°) la société à responsabilité limitée, société Financière et Immobilière du Midi, dite Sofim, dont le siège est 15, place Pignotte à Avignon (Vaucluse), représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
3°) la société à responsabilité limitée Immobilier Service, dont le siège est ... (Vaucluse), représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
4°) M. André C..., notaire, demeurant place Saint-Pierre, rue des Ciseaux d'Or à Avignon (Vaucluse),
en cassation d'un arrêt rendu le 1er février 1990 par la cour d'appel de Nîmes (1ère chambre),
M. D..., demandeur au pourvoi n° 90-15.267, invoque à l'appui de son recours les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Mmes J... et Y..., demanderesses, au pourvoi n° 90-16.075, invoquent à l'appui de leur recours le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 27 novembre 1991, où étaient présents : M. Jouhaud, président, M. Pinochet, conseiller rapporteur, MM. Viennois, Kuhnmunch, Fouret, Mmes Lescure, Delaroche, conseillers, M. Charruault, conseiller référendaire, M. Sadon, premier avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. le conseiller Pinochet, les observations de Me Boullez, avocat de M. D..., de la SCP Vier et Barthélémy, avocat de Mmes J... et Y..., de la SCP Célice et Blancpain, avocat de la société Immobilier Service, de la SCP Tiffreau et Thouin-Palat, avocat de la société Financière et Immobilière du Midi et de Mme G..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. C..., les conclusions de M. Sadon, premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Joint, en raison de leur connexité, le pourvoi n° 90-15.267 formé par M. D... et le pourvoi n° 90-16.075 formé par Mmes K... et Z... ;
Attendu, que Mmes K... et Z... ont donné mandat de rechercher un acquéreur pour un immeuble dont elles étaient propriétaires à Avignon à M. C..., notaire, qui s'est adressé à des agents immobiliers locaux dont la société Immobilier-Service ; que, par l'intermédiaire de cette société, un compromis de vente à été signé, le 31 août 1987, en l'étude du notaire, entre les mandantes et la Sarl Société Financière et immobilière du Midi (Sofim), agent immobilier, au prix de 2 500 000 francs ; que cette promesse a été réitérée par acte authentique du 27 novembre 1987 établi par M. C... ; que M. D..., prétendant qu'il avait fait le 14 août 1987 une offre d'achat de cet immeuble, au prix de 2 850 000 francs, à la société Immobilier Service en lui remettant un chèque de 100 000 francs, à l'ordre de M. C..., dont elle lui avait délivré reçu et que cette société lui avait écrit les 19 et 27 août 1987 que son offre était prioritaire et qu'un compromis de vente serait signé le 4 septembre suivant en l'étude du notaire, a assigné pour faire juger qu'il y avait eu accord sur la chose et sur le prix entre lui et le mandataire apparent des venderesses, faire prononcer la nullité de l'acte du 27 novembre 1987, demandant en outre que le jugement a intervenir tienne lieu d'acte de vente entre lui et les propriétaires au prix de 2 850 000 francs ; qu'il a été débouté de ces demandes par l'arrêt attaqué ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° 90-15.267 et le moyen unique du pourvoi n° 90-16.075, pris en ses deux premières branches :
Vu les articles 2, alinéa 2 et 6, alinéa 1, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 1998 du Code civil ;
Attendu qu'il résulte des premiers de ces textes que le mandat de rechercher un acquéreur, donné par le propriétaire d'un immeuble à un notaire, ne doit pas être nécessairement rédigé par écrit ; qu'ensuite du dernier le mandant peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent lorsque, d'après les circonstances, le tiers a légitimement pu croire que le mandataire agissait en vertu d'un mandat et dans les limites de celui-ci ;
Attendu que, pour statuer comme elle a fait, la cour d'appel a retenu que les dispositions impératives de la loi du 2 janvier 1970 obligeaient la société Immobilier Service à la détention d'un mandat obligatoirement écrit et que, en l'absence d'écrit, l'existence d'un
mandat apparent se trouvait exclue dans ses rapport avec M. D... ;
Attendu qu'en se prononçant ainsi, alors que le mandat donné par Mmes K... et Z... à M. C..., notaire, ne devant pas être nécessairement rédigé par écrit, il importait peu, les garanties légale étant acquises aux venderesses, que les subdélégations consenties par cet officier public à des agents immobiliers n'eussent pas été établies dans les termes de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application, les juges du second degré ont violé les premiers des textes susvisés et privé leur décision de base légale au regard du dernier ;
Et sur la quatrième branche du moyen unique du pourvoi n° 90-16.075 :
Vu les articles 1583 du Code civil et 455 du nouveau Code de la procédure civile ;
Attendu que l'arrêt attaqué énonce encore que l'authenticité de la proposition d'achat unilatéralement établie par M. D... était formellement contestée poar la société Immobilier Service et que sa sincérité ne pouvait résulter de l'écrit dans lequel cette société ne reconnaissait que la réception du chèque de 100 000 francs, sans y apporter aucune précision sur le montant de l'offre d'achat ou la nature des droits consentis ; que les conditions du prix ou les modalités de la vente prétendue n'étaient pas davantage indiquées dans les correspondances échangées par la suite entre M. D... et la société Immoblilier Service, où il était seulement fait état de l'éventualité de la signature prochaine d'un compromis ou du caractère prioritaire de l'offre du 14 avril 1987 ;
Attendu qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les lettres de la société Immobilier Service, en date des 19 et 27 août 1987, désignant l'immeuble
litigieux indiquant que l'offre de M. D... était prioritaire et qu'il n'y aurait pas surenchère, enfin précisant que le compromis de vente serait signé le 4 septembre suivant, n'impliquaient pas qu'il y avait eu accord sur la chose et sur le prix au plus tard le 27 août 1987, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi n° 90-15.267 et sur les troisième, cinquième et sixième branches du moyen unique du pourvoi n° 90-16.075 ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er février 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne les sociétés Immobilier Service, Financière et Immobilière du Midi, MM. C..., A..., B..., F...
G..., A..., E..., aux dépens du pourvoi n° 90-15.267 liquidés à la somme de six cent trente neuf francs et sept centimes et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Condamne la société Financière et Imobilière du Midi, la société Immobilier Service et M. C..., aux dépens du pourvoi n° 90-16.075 liquidés à la somme de cent soixante huit francs et vingt-huit centimes et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur
les registres de la cour d'appel de Nîmes, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du quatorze janvier mil neuf cent quatre vingt douze.
