Tribunal judiciaire, 03 septembre 2024. 22/01488

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A JUGEMENT N°24/ du 03 SEPTEMBRE 2024 Enrôlement : N° RG 22/01488 - N° Portalis DBW3-W-B7G-ZVRH AFFAIRE : Mme [F] [R], M. [G] [R] (la SELARL LOGOS) C/ S.D.C. [Adresse 1] (Me COMBE) DÉBATS : A l'audience Publique du 09 avril 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente Greffière : Madame Pauline ESPAZE A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 09 juillet 2024, puis prorogée au 03 septembre 2024 PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 03 septembre 2024 Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière NATURE DU JUGEMENT contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDEURS Madame [F] [R] née le 11 mars 1965 à [Localité 4] (13) de nationalité Française demeurant [Adresse 1] Monsieur [G] [R] né le 24 juillet 1957 à [Localité 4] (13) de nationalité Française demeurant [Adresse 1] tous deux représentés par Maître Corinne TOMAS-BEZER de la SELARL LOGOS, avocats au barreau de MARSEILLE C O N T R E DÉFENDEUR Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. DEVICTOR immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 063 804 355 dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son Président en exercice représenté par Maître Brice COMBE, avocat au barreau de MARSEILLE *** EXPOSE DU LITIGE Madame [F] [R] et Monsieur [G] [R] sont propriétaires des lots 11, 31, 32, 33, 34 dans le bâtiment A de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété. Par ordonnance du 15 décembre 2017, le cabinet FERGAN a été désigné comme administrateur provisoire de la copropriété. Ce dernier a convoqué une assemblée générale pour le 10 décembre 2021. * Suivant exploit du 11 février 2022, Madame [F] [R] et Monsieur [G] [R] ont fait assigner devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1]. Par conclusions notifiées par RPVA le 19 octobre 2023, Madame [F] [R] et Monsieur [G] [R] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 9 et 17 du décret du 17 mars 1967, de : - à titre principal, annuler l’assemblée générale du 10 décembre 2021, - à titre subsidiaire, annuler les résolutions 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 et 16 de l’assemblée générale du 10 décembre 2021, - ordonner la désignation d’un mandataire judiciaire en cas d’annulation de la résolution n°2 avec pour mission de réunir une assemblée générale pour voir désigner un syndic de copropriété, - conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ordonner la dispense de toute participation des requérants aux dépenses communes afférentes aux frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, - condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de Maître Corinne TOMAS-BEZER. Par conclusions notifiées par RPVA le 22 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] demande au tribunal de : - à titre principal débouter Madame [F] [R] et Monsieur [G] [R] de l’ensemble de leurs demandes, - à titre subsidiaire, si la résolution n°2 devait être annulée, ordonner la désignation d’un mandataire afin qu’il convoque une nouvelle assemblée générale pour la nomination d’un nouveau syndic et qu’il administre provisoirement la copropriété jusqu’à son élection, - en tout état de cause, condamner les demandeurs à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties. La clôture a été prononcée par ordonnance du 26 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande d’annulation de l’assemblée générale en son intégralité L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, énonce que les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. S'il est fait droit à une action contestant une décision d'assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l'article 30. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] fait valoir le fait que Madame [F] [R] et Monsieur [G] [R] ont voté favorablement à la résolution n°1, tendant à la désignation d’un scrutateur et qu’ils ne sont plus recevables à solliciter la nullité de l’intégralité de l’assemblée générale sur le fondement des délais de convocation. Il convient effectivement de constater que Madame [F] [R] et Monsieur [G] [R] ont voté favorablement à la désignation du scrutateur et qu’ils n’ont pas la qualité d’opposant sur l’intégralité des résolutions de l’assemblée générale. Ils ne sont pas recevables à solliciter la nullité de l’intégralité du procès-verbal d’assemblée générale. Il n’y a pas lieu de répondre aux argumentations relatives au non respect du délai de convocation, sur l’absence de signature du procès-verbal et d’annexion de la feuille de présence avec problématique du contrôle des règles de majorité. Sur la nullité des résolutions 7, 8, 9 et 16 pour violation des conditions de majorité Il résulte de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 que chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Madame [F] [R] et Monsieur [G] [R] font valoir que les résolutions 7, 8, 9 et 16 ont été adoptées par 592 millièmes, dont 520 détenus par les sociétés BRICALA et ABENAEL. Ils estiment qu’il convient de comptabiliser le total des tantièmes de ces deux sociétés dans la mesure où leurs capitaux sont détenus par les mêmes personnes physiques. Toutefois, ces deux sociétés ont des personnalités morales différentes, même si elles ont les mêmes gérants. Il est constant que les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables dans cette hypothèse. Ces argumentations ne sont pas opérantes. Sur la nullité des résolutions 7 à 16 pour abus de majorité Il est constant qu'une assemblée générale de copropriété peut être annulée pour abus de majorité, qui consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire soit en rompant l'équilibre entre les copropriétaires soit avec l'intention de nuire. En l’espèce, Madame [F] [R] et Monsieur [G] [R] font valoir que les résolutions querellées permettent à la société BRICALA de procéder à des travaux qui auront pour conséquence de changer la destination de l’immeuble car cette dernière souhaite exploiter dans ses lots une activité d’hôtellerie. Ils estiment que cette activité nuira à la tranquillité des habitants, en violation de l’article 12 du règlement de copropriété. Par ailleurs, ils font valoir que l’attribution de la jouissance exclusive de la cour du rez-de-chaussée sans contre partie est de nature à porter atteinte à la collectivité et aux droits des copropriétaires au bénéfice d’un seul. Le règlement de copropriété stipule que l’immeuble consiste en quatre bâtiments à l’usage d’habitation, commercial et d’entrepôt. Il indique également qu’au rez-de-chaussée de l’immeuble A se trouvent quatre locaux à usage commercial et un local à usage d’entrepôt. L’immeuble B est élevé d’un simple rez-de-chaussée comprenant quatre locaux à usage d’entrepôt ou tout autre destination non interdite par le règlement de copropriété. L’immeuble C comprend en rez-de-chaussée sept locaux à usage d’entrepôt ou tout autre destination non interdite par le règlement de copropriété, au premier étage une terrasse, deux débarras et cinq locaux commerciaux. L’immeuble D comprend deux locaux pouvant être à usage de magasin, entrepôt ou toute autre destination non interdite par le règlement de copropriété et à l’étage un local de même destination que le rez-de-chaussée. La lecture du règlement de copropriété montre que l’exploitation d’une activité d’hôtellerie est conforme à la destination de l’immeuble, d’usage mixte dès l’origine et supportant des activités commerciales. Aucune interdiction d’exploitation d’un hôtel n’est formulée dans le règlement de copropriété. La configuration des lieux ne permet pas de dire que la création d’un hôtel dans les bâtiments C et D portera atteinte par nature à l’intérêt des copropriétaires des autres bâtiments. Dans ces conditions, les argumentations de Madame [F] [R] et Monsieur [G] [R] relatives à l’abus de majorité sur les résolutions permettant la réalisation de travaux de nature à permettre cette activité ne sont pas opérantes. S’agissant de la jouissance de la cour commune au bénéfice exclusif de la société BRICALA, les propriétaires des lots 40 à 43 formant le bâtiment B ont décidé d’y renoncer au profit des lots 50 à 63 formant le bâtiment C et les lots 70 à 72 formant le bâtiment D, à l’exception de la terrasse au premier étage du bâtiment C constituant le lot 57. La lecture du règlement de copropriété stipule que les lots n°40 à 43 formant le bâtiment B, 50 à 63 formant le bâtiment C et 70 à 72 formant le bâtiment D à l’exception de la terrasse au premier étage du bâtiment C constituant le lot 57 ont la jouissance exclusive de la cour et du passage commun, à charge pour eux d’en assurer l’entretien et les réparations. Les lots détenus par la société BRICALA disposent déjà d’une jouissance exclusive de la cour, qu’ils partageaient jusque là avec le propriétaire des lots du bâtiment B. Madame [F] [R] et Monsieur [G] [R] estiment que dans la mesure où les lots des batiments B, C et D ne sont plus détenus par une seule et même personne physique, le droit de jouissance exclusive a disparu. Or c’est une lecture inexacte du règlement de copropriété qui stipule que “en cas de vente par elle d’un ou de plusieurs des lots susénoncés constituant les bâtiments B, C et D (à l’exce^tion toujours du lot n°57 du bâtiment C) et si le passage commun a été transformé ainsi qu’il a été dit ci-dessus, le propriétaire dudit lot devra immédiatement rétablir à ses frais ledit passage commun à son usage.” Lors de la vente de lots induisant que les bâtiments B, C et D n’appartiennent plus à une seule personne, le droit de jouissance exclusif au profit des lots de ces bâtiments n’a pas disparu mais a été partagé entre ces différents propriétaires. Il est alors inexact de dire que l’usage de cette cour était devenu commun, d’autant que les plans de la copropriété montrent que cette cour n’est d’aucune utilité pour les occupants du bâtiment A. Cette dernière dessert uniquement les lots des bâtiments B, C et D. Madame [F] [R] et Monsieur [G] [R] ne peuvent prétendre que la renonciation de son droit de jouissance exclusif partagé par le propriétaire des lots 40 à 43 induit une appropriation des parties communes par la société BRICALA. La validation de la renonciation de ce dernier à son droit de jouissance exclusive partagé ne peut constituer un abus de majorité dans la mesure où cette renonciation n’a pas de conséquences sur les droits des autres copropriétaires, qui n’avaient déjà pas accès à cette cour, qui ne leur est d’aucune utilité. Madame [F] [R] et Monsieur [G] [R] ont leurs lots exclusivement dans le bâtiment A. Ils ne subissent aucune restriction à l’usage de leurs lots par cette renonciation du propriétaire du bâtiment B. En l’absence d’abus de majorité, ils seront déboutés de leur demande d’annulation des résolutions 7 à 16 sur ce fondement. Sur la demande d’annulation des résolutions 7 à 16 pour violation du règlement de copropriété Madame [F] [R] et Monsieur [G] [R] développent des argumentations relatives à chacune des résolutions, pour dire qu’elles ne respectent pas le règlement de copropriété. Or, il convient de rappeler que le contrôle du tribunal cesse face à la souveraineté de l’assemblée générale. En l’absence de motifs d’annulation précédemment examinés, il n’appartient pas au tribunal de dire si les copropriétaires ont commis une faute en votant les résolutions. S’agissant de la résolution n°7, Madame [F] [R] et Monsieur [G] [R] font valoir que cette résolution, qui autorise le percement de murs porteurs entre les bâtiments C et D, sous la surveillance et l’accompagnement d’un bureau d’étude pour la structure, ne respecte pas le règlement de copropriété. Ce dernier stipule que chaque copropriétaire pourra modifier à volonté la disposition intérieure de son appartement à condition expresse que ces modifications ne puissent nuire à la solidité et à la bonne conservation de l’immeuble. En cas de percement de gros murs, de murs de refend, réparations ou travaux importants, il devra faire exécuter les travaux sous la direction de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront à sa charge. Madame [F] [R] et Monsieur [G] [R] critiquent le fait que le syndicat des copropriétaires n’a pas désigné lui-même un architecte pour la conception et la réalisation de ces travaux. Or il est constant en jurisprudence que ces clauses sont des clauses de style lorsque la copropriété ne dispose pas d’un architecte dénommé. Il appartenait à la société BRICALA de justifier des études de structure et d’architecte diligentés pour la réalisation des travaux, ce qu’elle a fait. La lecture des pièces annexées à la convocation pour l’assemblée générale montre que la société BRICALA a présenté son projet, a indiqué qu’elle ferait appel à des bureaux d’étude et de structure. L’assemblée générale a fait le choix souverain d’accepter le principe des travaux sur cette base. Il en va de même s’agissant de la résolution n°8 autorisant la réfection de la toiture et l’agrandissement des fenêtres de toit des deux bâtiments C et D et la création de cheminées pour VMC et traitement des gaz brûlés. Madame [F] [R] et Monsieur [G] [R] opposent la clause du règlement de copropriété de l’article 12 qui interdit toute activité de nature à nuire à la tranquillité des copropriétaires. Or, la réalisation de travaux de réfection de toiture ne peut s’analyser en activité au sens de cet article dans la mesure où il s’agit de nuisances temporaires nécessaires à l’entretien de l’immeuble. Cette argumentation n’est pas opérante. S’agissant de la résolution n°9 autorisant l’utilisation de l’eau du puits qui est dans la cave du n°3 pour la mise en place d’un système de géothermie, Madame [F] [R] et Monsieur [G] [R] contestent la souveraineté de l’assemblée générale. Leur argumentation ne permet pas d’annuler cette dernière. S’agissant de la résolution n°10 autorisant l’enfouissement des réseaux apparents sous les dalles de la cour, Madame [F] [R] et Monsieur [G] [R] ne développent aucune argumentation. Il n’y a pas lieu de l’annuler. S’agissant de la résolution n°11 autorisant la rénovation de la façade intérieure et la démolition d’une partie de l’extension pour retrouver le rythme de façade initial, rénovation de l’horloge et remplacement des baies vitrées, et de la résolution n°12 autorisant le déplacement d’une rampe d’accessibilité, il s’agit de la même argumentation que pour la résolution n°7. Il n’y a pas lieu à annulation. S’agissant de la résolution n°13, autorisant la mise en peinture de la façade, Madame [F] [R] et Monsieur [G] [R] opposent l’absence d’autorisation de la mairie. Or, il ne s’agit pas d’un motif d’annulation. S’agissant de la résolution n°14 autorisant la création d’une issue de secours depuis le lot 70 vers la parcelle [Cadastre 3], il s’agit des mêmes argumentations que pour les résolutions 7, 11 et 12. Par ailleurs, la souveraineté de l’assemblée générale a permis de décider de créer une issue de secours vers une cour commune. Il n’y a pas lieu à annulation. S’agissant des résolutions 15 et 16, il a été dit que leur adoption ne résultait pas d’un abus de majorité. Il s’agit d’une décision souveraine de l’assemblée générale qui ne contrevient pas aux dispositions de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 comme Madame [F] [R] et Monsieur [G] [R] le prétendent. Il n’y a pas lieu d’annuler les résolutions 15 et 16. Sur les demandes accessoires L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie. Madame [F] [R] et Monsieur [G] [R] succombant principalement dans cette procédure, seront condamnés aux entiers dépens. Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %. En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice de la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens. Il conviendra en conséquence de condamner Madame [F] [R] et Monsieur [G] [R] à payer la somme de 1.500 € au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort, Déclare Madame [F] [R] et Monsieur [G] [R] irrecevables à demander l’annulation de l’assemblée générale du 10 décembre 2021 en son intégralité, Déboute Madame [F] [R] et Monsieur [G] [R] de leur demande d’annulation des résolutions 7 à 16 de l’assemblée générale du 10 décembre 2021, Condamne Madame [F] [R] et Monsieur [G] [R] aux dépens, Condamne Madame [F] [R] et Monsieur [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE