Tribunal judiciaire, 24 janvier 2025. 24/02021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 24/02021 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I5XT Section 1 République Française Au Nom du Peuple Français ORDONNANCE DE REFERE DU 24 janvier 2025 PARTIE REQUERANTE : Association [3] prise en la personne de son Président dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Claire-eva EBERLIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 19, substituée par Me Blanche D’ALBOY, avocat au barreau de MULHOUSE PARTIES REQUISES : Monsieur [T] [U] né le 27 Janvier 1974 à [Localité 4] de nationalité française demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté Madame [B] [G] née le 24 Août 1982 demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière NOUS, Hélène PAÜS, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Manon HANSER, greffier de ce tribunal, Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 24 janvier 2025, Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit : Entendu à l’audience publique du 20 décembre 2024 EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 27 février 2023, l'association [3] a donné à bail à M. [T] [U] et Mme [B] [G] une maison individuelle située au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1200 € outre 70 € de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, l'association [3] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 mai 2024. Elle a ensuite fait assigner M. [T] [U] et Mme [B] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référés, par un acte d'huissier du 20 août 2024 pour obtenir la résiliation du contrat de bail, leur expulsion et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d'occupation. Par ordonnance du 22 novembre 2024 le juge a ordonné la réouverture des débats et invité l'association [3] à justifier de la notification de son assignation à la préfecture du Haut-Rhin. Aux termes de l’assignation dont elle reprend oralement le bénéfice à l’audience du 20 décembre 2024, l'association [3] régulièrement représentée, demande au juge, au visa des articles 24 de la loi de 1989, 1184, 1217, 1224 et 1728 du code civil : - de constater la résiliation de plein droit du bail à effet au 24 juillet 2024, - de condamner solidairement M. [T] [U] et Mme [B] [G] au paiement de la somme de 10972 € selon décompte arrêté au 5 avril 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de ce jour outre les deux mois de loyers (2540€) suivant la délivrance du commandement de payer, - condamner solidairement les défendeurs à libérer les lieux sous astreinte de 80€ par jour de retard à compter de la signification de la décision, - condamner solidairement les défendeurs à lui payer une indemnité provisionnelle d'occupation de 1200€ par mois jusqu'à complète libération des lieux et l'autoriser à se faire assister d'un serrurier et en tant que de besoin du concours de la force publique, - condamner solidairement M. [T] [U] et Mme [B] [G] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer ainsi qu'à lui payer une somme de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Bien que régulièrement cités par exploit remis à étude, M. [T] [U] et Mme [B] [G] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025. Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ; MOTIFS DE LA DECISION L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel. Par application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge statue néanmoins sur le fond et ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.” - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 21 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, l'association [3] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire et les arriérés de loyers et charges: En application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de s'acquitter du paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat, prévoit en outre que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire (page 3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 mai 2024 pour la somme en principal de 10972€ correspondant à un arriéré locatif pour la période du 1er octobre 2023 au 30 avril 2024. M. [T] [U] et Mme [B] [G] qui n'ont pas comparu, échouent à rapporter la preuve de leurs paiements alors que cette charge leur incombe. A défaut pour M. [T] [U] et Mme [B] [G] de rapporter la preuve de ce que les causes du commandement ont été apurées dans le délai de deux mois suivant sa signification, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 23 juillet 2024 à minuit. Depuis cette date, M. [T] [U] et Mme [B] [G] sont occupants sans droit ni titre du logement et redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de leur départ effectif avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux. Il convient en l'espèce, de la fixer à la somme de 1200€ hors charges conformément à la demande. Afin de mettre fin à l'occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans les deux mois de la signification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux visant la présente décision, aucune circonstance ne justifiant de supprimer ou de réduire ce délai. La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n'y a pas lieu d'assortir la libération des lieux d'une astreinte. A défaut de libération des lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [T] [U] et Mme [B] [G] , de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, le manquement de M. [T] [U] et Mme [B] [G] à l'obligation de payers les loyers, charges et indemnité d'occupation n'est pas sérieusement contestable et justifie l'octroi d'une provision. M. [T] [U] et Mme [B] [G] seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 13512 € au titre de l'arriéré de loyer, provisions sur charge et indemnités d'occupation arrêté à la date du 23 juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse. - sur les demandes accessoires : M. [T] [U] et Mme [B] [G], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (180.22€) et de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir L'association [3], M. [T] [U] et Mme [B] [G] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu'il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la présente décision. PAR CES MOTIFS, Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, DECLARE RECEVABLE l'action en résiliation de bail engagée par L'[3] ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu entre M. [T] [U] et Mme [B] [G] et L'[3], concernant un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 23 juillet 2024 à minuit ; ORDONNE en conséquence à M. [T] [U] et Mme [B] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente ordonnance ; DIT qu’à défaut pour M. [T] [U] et Mme [B] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, L'[3] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE M. [T] [U] et Mme [B] [G] solidairement à payer à L'[3] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 24 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire; FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 1200 € (mille deux cents euros) hors charges et ce jusqu'à libération intégrale des lieux ; DIT n'y avoir lieu d'assortir l'obligation de libérer les lieux d'une astreinte ; CONDAMNE M. [T] [U] et Mme [B] [G] solidairement à titre provisionnel à payer à L'[3], la somme de 13512 € (treize mille cinq cent douze euros) au titre de l'arriéré de loyer, provisions sur charge et indemnités d'occupation arrêté à la date du 23 juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse; CONDAMNE M. [T] [U] et Mme [B] [G] solidairement à verser à L'[3] une somme de 500€ (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [T] [U] et Mme [B] [G] solidairement aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (180.22€) et de sa notification à la CCAPEX , de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture; Le Greffier, Le Président,