Tribunal judiciaire, 25 juillet 2024. 23/03434

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Michèle DOURDET-THIBAULT Copie exécutoire délivrée le : à : SCP GUERRIER & DE LANGLE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/03434 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZUNZ N° MINUTE : 1/2024 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 25 juillet 2024 DEMANDERESSE S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] - RIVP dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3] représentée par la SCP GUERRIER & DE LANGLE, avocats au barreau de Paris DÉFENDERESSE Madame [T] [F] demeurant [Adresse 2] - [Localité 5] comparante, assistée de Me Michèle DOURDET-THIBAULT, avocat au barreau de Paris (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n°C-75056-2023-508711 du 27/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Juge des contentieux de la protection : Hélène BODIN Greffière : Jihane MOUFIDI DATE DES DÉBATS Audience publique du 17 mai 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition le 25 juillet 2024 par Hélène BODIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière. Décision du 25 juillet 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/03434 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZUNZ EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 30 octobre 2012, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [T] [F] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 786,06 euros et d’une provision pour charges de 305 euros. Par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1476,83 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [T] [F] le 19 janvier 2023. Par assignation du 27 mars 2023, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, - 1476,83 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 mars 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l’audience du 17 mai 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 mai 2024, s’élève désormais à 2462,25 euros, terme d’avril 2024 inclus. Elle déclare, par ailleurs, ne pas s’opposer à la demande de délais formulée par la défenderesse. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Mme [T] [F] reconnaît en effet le montant de la dette locative et expose faire l’objet d’une procédure de surendettement. Elle indique effectuer des versements réguliers du loyer, mais parfois inférieurs et percevoir un revenu mensuel de 1953 euros. La locataire demande à pouvoir se maintenir dans les lieux et à bénéficier des délais les plus larges (36 mois), incluant un moratoire de 2 années afin de lui permettre de voir diminuer ses charges lorsque ses enfants achèveront leurs études. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) accepte la demande de suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [T] [F] a indiqué faire l’objet d’une telle procédure et a déclaré que son dossier avait été renvoyé devant la Commission de surendettement le 15 mars 2024. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 18 janvier 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1476,83 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 mars 2023. Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 mai 2024, Mme [T] [F] lui devait la somme de 2462,25 euros, soustraction faite des frais de procédure et terme d’avril 2024 inclus. Mme [T] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2023 sur la somme de 1476,83 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du Code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [T] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égal au montant du loyer et des charges L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 mars 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [T] [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier resort : CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 janvier 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 octobre 2012 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), d’une part, et Mme [T] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 19 mars 2023, CONDAMNE Mme [T] [F] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 2462,25 euros (deux mille quatre cent soixante-deux euros et vingt-cinq centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2023 sur la somme de 1476,83 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, ACCORDE un délai moratoire de 24 mois à Mme [T] [F], DIT qu’à l’issue du délai moratoire de 24 mois, Mme [T] [F] devra se libérer de la dette locative dans un délai de 12 mois, soit 200 euros par mois et le solde le dernier mois, DIT que si Mme [T] [F] se libère ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [T] [F], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de reception : - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 mars 2023, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, - Mme [T] [F] sera condamnée à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, DÉBOUTE la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [T] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 janvier 2023 et celui de l’assignation du 27 mars 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, La Juge,