Tribunal judiciaire, 20 février 2025. 24/00659

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE [Localité 1] ORDONNANCE DE REFERE DU 20 Février 2025 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Minute n° DOSSIER N° : N° RG 24/00659 - N° Portalis DBXS-W-B7I-IKRP DEMANDERESSE S.C.I. LE SOUVEYRON, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par la SCP JOUANNEAU-PALACCI, avocats au barreau de la Drôme substituée par Me Florence SERPEGINI avocat au barreau de la Drôme DÉFENDEUR Monsieur [F] [R], demeurant [Adresse 2] non comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Emilie BONNOT juge des contentieux de la protection Greffier lors du prononcé de la décision : Sandrine LAMBERT Débats tenus à l'audience du 16 Janvier 2025 Ordonnance prononcée le 20 Février 2025, par mise à disposition au greffe ; EXPOSÉ DU LITIGE La S.C.I. LE SOUVEYRON a donné à bail à M. [F] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] par contrat du 21 juillet 2022, pour un loyer mensuel initial hors charge de 720 euros. Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. LE SOUVEYRON a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 juillet 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence, statuant en référé, par acte du 25 septembre 2024 délivré en étude pour : - faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, - être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, - obtenir la condamnation de M. [F] [R] au paiement : * de la somme à titre provisionnel de 4072,56 euros arrêtée au 19 septembre 2024 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal, * d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués, * de la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, * des dépens en ce compris le coût du commandement. Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe. À l’audience du 16 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.C.I. LE SOUVEYRON a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 3164,92 euros au 13 janvier 2025. M. [F] [R] n’a pas comparu et n’était pas représenté. En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Le bailleur n’a pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [F] [R]. L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025, date du prononcé de l'ordonnance par mise à disposition au greffe. EXPOSÉ DES MOTIFS En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 25 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée. En outre, la S.C.I. LE SOUVEYRON justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2024, conformément aux dispositions précitées. L'action est donc recevable. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu le 21 juillet 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 juillet 2024, pour la somme en principal de 2337,01 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 septembre 2024. M. [F] [R] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail. Il n’a pas comparu, et n’a pas transmis au tribunal d’éléments actualisés sur sa situation financière actuelle, susceptibles de motiver l’octroi de délais de paiement. Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur évacuation, qui demeure à ce stade purement hypothétique. Sur les demandes de condamnation au paiement La S.C.I. LE SOUVEYRON produit un décompte indiquant que M. [F] [R] reste lui devoir la somme de 3164,92 euros au 13 janvier 2025. Ce décompte contient toutefois des frais de rejet de prélèvement, non prévus contractuellement, et des frais de commissaire de justice, qui ne peuvent pas être pris en compte à ce stade, de telle sorte que l'arriéré locatif s'élève en réalité à la somme de 2972,83 euros au 13 janvier 2025. Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. M. [F] [R] sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2972,83 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 14 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par la S.C.I. LE SOUVEYRON. Sur les demandes accessoires Sur les dépens L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels. En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, M. [F] [R], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens. Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire. Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur. Sur les frais irrépétibles En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [F] [R] à payer à la S.C.I. LE SOUVEYRON la somme de 200 euros en application des dispositions susvisées. Sur l’exécution provisoire En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 alinéa 3 du même code dispose que le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé réputée contradictoire, exécutoire par provision et en premier ressort, - Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 septembre 2024, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date, - Ordonnons en conséquence à M. [F] [R] de libérer le logement situé [Adresse 3] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement, - Disons qu’à défaut pour M. [F] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I. LE SOUVEYRON pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, - Disons n’y avoir lieu à ordonner l’évacuation des meubles éventuellement laissés sur place, - Condamnons à titre provisionnel M. [F] [R] à payer à la S.C.I. LE SOUVEYRON la somme de 2972,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, - Condamnons M. [F] [R] à verser à la S.C.I. LE SOUVEYRON une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 14 janvier 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, - Condamnons M. [F] [R] à verser à la S.C.I. LE SOUVEYRON la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamnons M. [F] [R] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, - Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit, - Disons que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme. Le greffier, Le juge des référés,