Tribunal judiciaire, 02 août 2024. 24/00200

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 05/08/24 à : Monsieur [M] [O] ; Madame [R] [L] épouse [O] Copie exécutoire délivrée le : 05/08/24 à : Maître Yohanna WEIZMANN Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/00200 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XT6 N° MINUTE : 4-2024 JUGEMENT rendu le vendredi 02 août 2024 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] - [Adresse 2] - [Localité 4], Représenté par son syndicat l’AGENCE SAINT SIMON dont le siège social est sis [Adresse 6] représenté par Maître Yohanna WEIZMANN de la SELARL WEIZMANN BORZAKIAN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0242 DÉFENDEURS Monsieur [M] [O], demeurant [Adresse 1] comparant en personne Madame [R] [L] épouse [O], demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique assistée de Antonio FILARETO, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 mai 2024 Délibéré le 2 août 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 août 2024 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 02 août 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00200 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XT6 EXPOSE DU LITIGE Monsieur [M] [O] et Madame [R] [L] épouse [O] sont propriétaires du lot n°103 d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété. Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic, la société parisienne GESTION TRANSACTION DE BIEN - PARIS GTB, a fait assigner Monsieur [M] [O] et Madame [R] [L] épouse [O] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes : 4 149,46 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 décembre 2020 et à compter de l'assignation pour le surplus,2 500 euros à titre de dommages et intérêts,2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie. Appelé à l'audience du 28 février 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour permettre aux parties de mettre l'affaire en état d'être jugée. A l'audience du 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a précisé qu'il était dorénavant représenté par son syndic, l'AGENCE SAINT-SIMON, et a maintenu l'ensemble des demandes de son assignation, actualisant la demande en paiement au titre des charges à la somme de 4 416,91 euros arrêtée au 16 mai 2024. Monsieur [M] [O] comparait en personne. Il explique avoir acheté le bien le 9 février 2017, reconnaît devoir une somme au titre des charges de copropriété mais conteste les sommes réclamées au titre de la régularisation des charges de l'exercice 2016/2017 (144,40 euros) et au titre des travaux sur la descente EP rue et collecteur du bâtiment B (181,71 euros). Il souligne que les appels de fonds comprennent beaucoup d'erreur. Madame [R] [L] épouse [O] régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Par note en délibéré autorisée, le syndicat des copropriétaires a formé des observations sur les contestations émises par Monsieur [M] [O] à l'audience. MOTIF DE LA DECISION Sur les charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat. Le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 4 416,91 euros arrêtée au 16 mai 2024. Cette somme apparaît sur l'extrait de compte de l'AGENCE SAINT-SIMON pour la période du 1er avril 2023 au 16 mai 2024 et correspond à une reprise de solde de 4 043,10 euros au 11/12/2023 de l'ancien syndic augmenté de l'appel provisionnel de fonds pour le 2e trimestre 2024 de 373,81 euros. Il convient de relever que son inclus, 522,87 euros de frais qui seront étudiés dans un second temps. La demande en paiement formée au titre des charges de copropriété et de travaux s'élève donc à la somme de 3 894,04 euros. Si Monsieur [M] [O] dénonce des erreurs sur les appels de fonds, il est apparu à l'audience qu'après étude de son relevé de compte individuel, il ne conteste en réalité que les sommes réclamées au titre de la régularisation des charges de l'exercice 2016/2017 (144,40 euros) et au titre des travaux sur la descente EP rue et collecteur du bâtiment B (181,71 euros). Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 novembre 2017 ayant notamment approuvé les comptes de l'exercice 2016/2017. En revanche, le compte de charges pour cet exercice n'est pas produit ne permettant pas de vérifier le montant de la régularisation imputée. En outre, il n'est pas justifié d'un vote en assemblée générale approuvant les travaux de descente EP rue et collecteur du bâtiment B. Ces sommes seront donc écartées. Monsieur [M] [O]et Madame [R] [L] épouse [O] seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaire, au titre des charges de copropriété et de travaux, la somme de 3 567,93 euros, pour la période allant du 1er avril 2017 au 16 mai 2024, incluant l'appel provisionnel du 2e trimestre 2024. En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 19 octobre 2021, date de réception de la mise en demeure du 14 octobre 2021 (l'envoi du courrier du 8 décembre 2020 n'étant pas prouvé par la production du bordereau de lettre recommandée) pour la somme de 562,65 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, compte tenu des paiements postérieurs à la mise en demeure. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. Il est sollicité 180 euros d'honoraires de syndic pour l'envoi du dossier à l’huissier de justice, or il s'agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n'est pas démontré qu'ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d'un copropriétaire défaillant. Ces sommes seront écartées. Sont réclamés également les frais de deux mises en demeure, justifiées avec la production du bordereau d’accusé réception, (du 14 octobre 2021 et du 2 décembre 2021) ainsi que d'une sommation de payer (du 18 avril 2023). Cependant, l’article 64 du décret du 17 mars 1967, valide le recours à une lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour les notification et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965, dès lors, les frais nécessaires seront donc retenus au montant de 6,50 euros par acte, coût réel de l'envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception. En conséquence la somme globale de 19,50 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2021. Sur les dommages et intérêts Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il ressort des pièces versées que Monsieur [M] [O] et Madame [R] [L] épouse [O] ne payent plus régulièrement leurs charges depuis plusieurs années. Leur comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de les condamner au paiement de la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Monsieur [M] [O] et Madame [R] [L] épouse [O] , partie perdante, seront condamnés aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Condamné aux dépens, Monsieur [M] [O] et Madame [R] [L] épouse [O] devront verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [M] [O] et Madame [R] [L] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic l'AGENCE SAINT-SIMON, les sommes suivantes : 3 567,93 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er avril 2017 au 16 mai 2024, incluant l'appel provisionnel du 2e trimestre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 19 octobre 2021, pour la somme de 562,65 euros et à compter du 14 novembre 2023 pour le surplus,19,50 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2021,100 euros au titre des dommages-intérêts, RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, CONDAMNE Monsieur [M] [O] et Madame [R] [L] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] pris en la personne de son syndic l'AGENCE SAINT-SIMON, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] du surplus de ses demandes, CONDAMNE Monsieur [M] [O] et Madame [R] [L] épouse [O] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées. Le greffier Le président Décision du 02 août 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00200 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XT6 Fait et jugé à Paris le 02 août 2024 le greffier le Président