Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)
JUGEMENT : S.C.I. STEMA 2014 c/ [V] [H]-[A]
MINUTE N°25/60
Du 31 Janvier 2025
2ème Chambre civile
N° RG 21/03480 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NVVX
Grosse délivrée à
expédition délivrée à:
Me Frédérique GREGOIRE
Me Elie COHEN
le 31/01/2025
mentions diverses
Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du
trente et un Janvier deux mil vingt cinq
COMPOSITION DU TRIBUNAL
L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 13 juin 2024 en audience publique , devant :
Président : Madame Françoise BENZAQUEN
Greffier : Madame Estelle AYADI,
Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :
Président : Mélanie MORA
Assesseur : Karine LACOMBE
Assesseur : Françoise BENZAQUEN
DEBATS
A l’audience du 13 juin 2024 les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 31 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
PRONONCÉ :
Par mise à disposition au Greffe le 31 Janvier 2025 après prorogation du délibéré signé par Mélanie MORA, Vice Présidente, et Taanlimi BENALI, Greffier.
NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,
DEMANDERESSE:
S.C.I. STEMA 2014, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 7]
[Localité 10]
représentée par Me Frédérique GREGOIRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
DEFENDEUR:
M. [V] [H]-[A]
[Adresse 6]
[Localité 9]
représenté par Me Elie COHEN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
*****
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [V] [H]-[A] a acquis suivant acte reçu par Maitre [F], notaire à [Localité 10], le 29 octobre 2004, un terrain sis a [Localité 13] figurant au cadastre section AR [Cadastre 3] et AR [Cadastre 4], lieudit [Localité 12], d'une surface de 11 ares et 98 centiares moyennant le prix de 70.126,00 €.
Monsieur [V] [H]-[A] et Monsieur [B] [G] ont conclu une promesse de vente notariée reçue par Maitre [M] [W], notaire à [Localité 10], le 17 décembre 2019 ; cette promesse a été consentie pour une durée expirant le 9 mars 2020, moyennant le prix de 110.000,00 € payable comptant le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse qui était subordonnée à l’obtention d'un prêt par Monsieur [G] d'un montant de 100.000,00 €.
Monsieur [G] a ensuite informé Monsieur [H]-[A] qu’il n'entendait plus acquérir puis qu’il était disposé à l'acquérir moyennant le prix de 50.000,00 €.
Maitre [W] a reçu en date du 28 avril 2021 une deuxième promesse de vente au prix ramené à 50.000, 00 €, sans condition suspensive d'obtention d'un prêt qui figurait dans la première promesse conclue le 17 décembre 2019 et consentie pour une durée expirant le 31 juillet 2021.
Dans les deux promesses la condition suspensive particulière intitulée « Obtention d'une note d'urbanisme » est mentionnée de façon identique en ces termes :
« Une note d'urbanisme, ne révélant aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l'immeuble, devra être obtenue au plus tard le jour de Ia réitération authentique de Ia vente.
A défaut de l'obtention de cette note, le bénéficiaire pourra se prévaloir d'une note de renseignement d'urbanisme délivrée par Ia commune.
En l'absence de tels documents, les présentes seront considérées comme caduques, sauf à ce que le bénéficiaire renonce à se prévaloir de cette condition suspensive »
La société STEMA 2014 s’est substituée à Monsieur [G] a levé l’option contenue dans la promesse de vente le 30 juin 2021.
Estimant que le prix de 50.000,00 € ne correspondait ni à la valeur du bien concerné, que le concluant avait payé 70.126,00 C 17 ans auparavant, ni à sa volonté, Monsieur [H]-[A] n'a pas donné suite à cet acte.
Monsieur [H]-[A] a reçu un courrier recommandé de Maitre [W] portant la date du 30 juin 2021 l’invitant à se présenter en l'étude du notaire le 23 juillet 2021 pour régulariser la vente en l'état de l'avant-contrat du 28 avril 2021.
Le notaire a dressé en date du 22 juillet 2021 un procès- verbal de difficultés mentionnant que par lettre du 8 juillet 2021, le conseil du promettant a informé le notaire rédacteur de ce qu’il estimait le prix de 50 000 euros comme lésionnaire.
C’est dans ces conditions que par acte du 21 septembre 2021, la SCI STEMA 2014 qui s’était substituée à M. [G] a fait assigner devant la présente juridiction Monsieur [V] [H]-[A] aux fins de voir déclarer la vente parfaite.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 octobre 2023, la SCI STEMA 2014 sollicite de :
Vu les dispositions de l’article 1583 du Code civil,
Vu les dispositions des articles 1589 du Code civil,
Vu la promesse de vente du 28 avril 2021,
Vu la levée d’option par la SCI STEMA 2014 en date du 30 juin 2021,
Vu le procès - verbal de difficulté dressé par Maître [W] le 22 juillet 2021,
Vu les pièces versées aux débats,
- Déclarer la demande de la SCI STEMA 2014 recevable et fondée;
- Constater la vente intervenue entre la SCI STEMA 2014 Monsieur [H] [A] et dire et juger que la SCI STEMA 2014 est propriétaire depuis le 30 juin 2021, du terrain sis à [Localité 13] (Alpes maritimes) [Localité 13] lieudit [Localité 12] figurant ainsi au cadastre :
Section N° Lieudit Surface
AR [Cadastre 3] [Localité 12] supérieur 00 ha 04a 98 ca
AR [Cadastre 4] [Localité 12] supérieur 00 ha 07a 00ca
Total surface 00 ha 11 a 98 ca
Acquisition suivant acte reçu par Maître [F], notaire à [Localité 10] le 29 octobre 2004, publié au service de la publicité foncière de NICE le 3 décembre 2004, volume 2004P, numéro 5246. Une attestation rectificative a été établie par le Notaire le 2 février 2005 et publié au service de publicité foncière le 4 février 2005 volume 2005P numéro 494 au prix de 50.000 €.
- Désigner Maître [M] [W], Notaire associé de la société civile professionnelle « [M] [W], [J] [Y], [P] [S], titulaire d’un officie Notarial à [Localité 10], [Adresse 5], pour dresser l’acte constatant la vente.
- Dire et juger que l’acte pourra être dressé en l’absence du défendeur préalablement sommé d’avoir à se présenter avec un délai de prévenance de 15 jours.
- Condamner [V] [H]-[A] à payer à la SCI STEMA 2014 la somme de 5000 € de dommages et intérêts telle que prévue par la stipulation d’intérêts,
- Débouter Monsieur [H]-[A] de l’ensemble de ses demandes.
- Condamner [V] [H]-[A] à payer à SCI STEMA 2014 la somme de 3500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner [V] [H]-[A] aux entiers dépens de l'instance.
- Ne pas écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par conclusions notifiées par RPVA le 24 octobre 2023, Monsieur [V] [H]-[A] demande au tribunal de :
Vu l’article 56 du CPC,
Vu les dispositions des articles R.211-3-4 et R.211-3-8 du Code de l’Organisation Judiciaire,
Vu les articles 1129 et 1130 du Code Civil,
Vu les articles 1674 et suivants du Code Civil, Vu les articles 700 et 696 du CPC,
Vu les pièces versées aux débats par les parties diligentes,
In limine litis,
Prononcer la nullité du document intitulé assignation au fond non date introductif de la présente instance avec toutes conséquences subséquentes.
Subsidiairement sur le fond,
Débouter la SCI STEMA 2014 de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Dire et juger que la promesse de vente du 28 avril 2021 a été surprise à la pertinence de Monsieur [H]-[A] en l’état de manœuvres ayant pour conséquence la nullité de cet acte.
Dans ce cas, condamner la SCI STEMA 2014 à payer à Monsieur [H]-[A] 5.000,00€ à titre de dommages et intérêts
3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC
Condamner la SCI STEMA en tous les dépens distraits au profit de Maitre Elie COHEN, avocat, sous sa due affirmation.
Assortir du bénéfice de l'exécution provisoire la décision à intervenir.
Plus subsidiairement encore,
Avant-dire droit,
Ordonner une mesure expertale ayant pour objet d'évaluer les terrains sis à [Localité 13] figurant au cadastre section AR [Cadastre 3] et AR [Cadastre 4]- lieudit [Localité 12], tels que désignés,
Renvoyer l'affaire, la cause et les parties à telle audience après dépôt du rapport afin qu’il soit statué sur la demande formée par Monsieur [H]-[A] consistant à faire juger que le prix de 50.000,00 € constitue un prix lésionnaire avec toutes conséquences de droit.
Dans ce cas, réserver les dépens en fin de cause.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.
Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction de la présente procédure à la date du 25 mars 2024 , et a renvoyé les parties à l'audience de plaidoirie du 25 mars 2024 reportée au 13 juin 2024.
A cette date, la décision a été mise en délibéré au 30 novembre 2024 prorogé au 31 janvier 2025.
La présente décision est contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l’exception de nullité de l’assignation
En vertu de l’article 789 du Code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les exceptions de procédure.
Le défendeur indique à l’audience de plaidoirie qu’il renonce à soulever son exception de nullité de l’assignation.
Il convient, s’agissant d’une nullité de forme, de déclarer irrecevable l’exception de nullité de l’assignation soulevée devant le tribunal statuant au fond
Sur la demande d’expertise ayant pour objet d'évaluer les terrains sis à [Localité 13] figurant au cadastre section AR [Cadastre 3] et AR [Cadastre 4]- lieudit [Localité 12]
Les parties divergent sur la valeur des terrains objet de la deuxième promesse de vente du 28 avril 2021 au prix ramené à la somme de 50 000 euros.
La demanderesse soutient que ce prix correspond à la valeur réelle du terrain du fait de son inconstructibilité, le défendeur s’estime victime d’un dol et en tout état de cause lésé et invoque l’article 1677 du Code civil qui dispose :
« La preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion. »
Il ressort des articles 143 et 144 du Code de procédure civile que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible ; les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments pour statuer.
La faculté de décider s'il y a lieu ou non d'ordonner une mesure d'instruction demandée par une partie est laissée à l'appréciation souveraine des juges du fond.
Compte tenu de la différence conséquente du prix de vente du bien entre les deux promesses de vente conclues entre les parties, il convient avant-dire droit d’ordonner une mesure d’expertise afin de permettre à la présente juridiction d’apprécier la valeur des biens objets du litige, dans les termes du dispositif.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
La présente décision ne mettant pas fin à l’instance, il convient de réserver les demandes, les frais irrépétibles et les dépens.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mixte, mis à disposition au greffe :
Déclare irrecevable l’exception de nullité de l’assignation ;
Avant dire droit :
Ordonne une expertise et désigne
Monsieur [Z] [T]
expert près la cour d'appel d'Aix-en -Provence
[Adresse 8] [Localité 2]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 11]
avec mission de
- se rendre sur les lieux, à [Localité 13], lieu-dit [Localité 12], en présence des parties ou celles-ci régulièrement convoquées,
- recueillir les explications des parties et se faire communiquer par elles tous les documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- déterminer la valeur vénale des terrains sis à [Localité 13], lieu-dit [Localité 12] figurant au cadastre section AR [Cadastre 3] et AR [Cadastre 4],
-généralement faire toutes constatations et formuler toutes observations utiles en vue de permettre ultérieurement la solution du litige,
Dit que l’expert fera connaître son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime ou de négligence, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête à sa demande, à celle de la partie la plus diligente ou d’office par le juge chargé du contrôle des expertises.
Dit que l’expert devra convoquer les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise, avec copie en lettre simple ou télécopie ou courriel aux conseils de celles-ci après avoir préalablement pris leur convenance.
Dit qu’avant la première réunion organisée par l’expert les parties devront lui communiquer dans les huit jours de la connaissance de la date de la réunion tous les documents se rapportant au litige et que le demandeur à l’expertise communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté.
Dit que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession.
Dit que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, il devra adresser au magistrat mandant et à chacune des parties ou à leurs avocats, la liste des personnes susceptibles d’être concernées par la procédure, afin que leur mise en cause éventuelle puisse être envisagée dans les meilleurs délais.
Dit que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile.
Dit que pour l’exécution de sa mission l’expert commis s’entourera de tous renseignements utiles à charge pour lui d’en mentionner l’origine, qu’il pourra recueillir toutes informations orales ou écrites des toutes personne en précisant dans son rapport, leurs nom, prénom, adresse, profession ainsi que, le cas échéant, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles.
Dit que Monsieur [V] [H]-[A] fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner la somme de 3000 euros (trois mille euros) à la régie d’avance et des recettes du Tribunal Judiciaire de Nice, avant le 28 mars 2025, destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert.
Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, et sauf prorogation du délai de consignation accordée pour motif légitime, ou relevé de caducité, la désignation de l’expert sera caduque conformément à l’article 271 Code de Procédure Civile.
Dit que si l’une des parties obtient l’aide juridictionnelle en cours d’instance, elle sera dispensée d’office de consigner les frais d’expertise et devra transmettre la copie de la décision d’aide juridictionnelle au service des expertises.
Dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le Greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile.
Dit que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses.
Dit qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au magistrat, en en justifiant, la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire, après en avoir informé concomitamment les parties et en produisant les justificatifs.
Dit que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours.
Dit que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation.
Lorsque l’expert aura ainsi porté à la connaissance du magistrat le montant complémentaire de consignation sollicité, ce dernier rendra une ordonnance condamnant une des parties à consigner au greffe le complément qui lui paraîtra nécessaire.
A défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert déposera son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile.
Dit que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du Tribunal, (article 173 du Code de Procédure Civile) avant le 30 septembre 2025, rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint.
Dit que l'expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s'avérait insuffisant ;
Dit qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis.
Dit que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif,
Dit que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observations.
Dit que passé le délai imparti, l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction.
Dit que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises.
Dit qu'en application des dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile, dans l'hypothèse où l'expert judiciaire aurait recueilli l'accord des parties à l'utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d'experts de justice concernant la dématérialisation de l'expertise civile du 18 avril 2017 et à l'arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre Ier du code de procédure civile aux experts judiciaires, aux envois, remises et notifications mentionnés à l'article 748-1 du code de procédure civile.
Dit qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressé concomitamment aux parties.
Dit que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe.
Dit que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises.
Dit qu'il devra informer immédiatement le Service Central de contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l'accomplissement de sa mission.
Réserve les autres demandes, les frais irrépétibles et les dépens ;
Renvoie les parties à l'audience de mise en état pour constater le versement de la consignation, qui se tiendra 03 avril 2025 à 9 HEURES.
LE GREFFIER. LE PRESIDENT
