Cour de cassation, 02 juillet 2014. 13-17.331

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 16 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 juillet 2012), que Mme X..., locataire d'un logement d'habitation situé à Paris 1er conformément à un bail soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, a signé le 13 avril 2002 une convention organisant son relogement en raison des travaux de restructuration projetés par le bailleur ; qu'à la suite du relogement de Mme X..., la SNC Ilot Saint-Honoré, devenue propriétaire du bien donné à bail, a signifié à la locataire une proposition de renouvellement de son bail en application de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 puis l'a assignée en fixation judiciaire du prix du bail ; que Mme X... a alors demandé que soit constatée la soumission de son bail aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; Attendu que pour dire que le bail était soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, l'arrêt retient qu'en signant la convention du 13 avril 2002, Mme X... a accepté son relogement dans un appartement selon les stipulations de cette convention, c'est-à-dire en vertu d'un « contrat d'occupation loi 48 », que l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 n'exclut pas que le nouveau bail signé puisse être soumis aux mêmes dispositions protectrices, que la protection de l'occupant évincé organisée par le texte permet de faire obstacle à l'application des dispositions de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, que l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 n'est applicable qu'aux locaux vacants, qu'à supposer que les locaux en cause aient été vacants, la bailleresse ne justifiait pas de la situation locative de ceux-ci antérieure à 2002 et ne démontrait donc pas être fondée à invoquer la loi du 6 juillet 1989 ; Qu'en statuant ainsi, en relevant d'office le moyen tiré de l'absence de preuve du statut locatif du logement litigieux avant la signature de la convention de relogement, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a débouté Mme X... de sa demande de dommages et intérêts, l'arrêt rendu le 3 juillet 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Ilot Saint-Honoré ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juillet deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt. Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la société Ilot Saint-Honoré. IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir jugé que l'occupation des lieux sis... à Paris 1er par Mme X... était régie par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et d'avoir annulé le congé avec offre de renouvellement délivré le 17 septembre 2009 par la SNC Ilot Saint-Honoré à Mme X... ; AUX MOTIFS QU'il est constant que le propriétaire de l'immeuble situé à Paris,..., acquis en septembre 2003 par la SNC Ilot Saint-Honoré et dans lequel Mme X... louait un logement composé d'une pièce principale en vertu d'un bail soumis à la loi du 1er septembre 1948, a décidé de procéder à des travaux de restructuration entrant dans le champ d'application de l'article 12 de la loi du 1er septembre 1948 de nature à rendre le logement de Mme X... inhabitable ; qu'il résulte de la convention signée le 13 avril 2002 par Mme X... qu'excluant par là-même d'user ultérieurement de son droit à réintégration, qu'elle n'a d'ailleurs jamais sollicitée, Mme X... a accepté le relogement qui lui a été proposé dans un appartement d'une pièce principale avec cuisine, salle d'eau et WC dépendant du 1er étage d'un immeuble situé à Paris rue ... en vertu d'un « contrat d'occupation, loi 48, conforme à la loi (moyennant) un loyer annuel de 468, 74 ¿ (valeur du 31 juillet 2001), hors indexations et hors droits et charges, payable par mois et d'avance » ; que l'avenant conclu le 5 avril 2003 a eu pour seul objet de mettre à la disposition de Mme X..., en adéquation avec sa situation de famille composée de deux personnes, un logement de deux pièces principales situé au 3e et 4e étages de l'immeuble en remplacement du précédent ; que, conformément aux conditions posées par l'article 13 bis de la loi, les caractéristiques du local mis à la disposition de Mme X... satisfont aux exigences de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, à ses besoins personnels ou familiaux et à ses possibilités ; que si aucune des dispositions des articles 12 et suivants de la loi du 1er septembre 1948 ne définit le régime juridique applicable à la convention de relogement, aucune n'exclut qu'elle soit régie par la même loi que celle à laquelle était soumis le logement donc l'occupant est évincé ; qu'il n'est d'ailleurs pas contraire à l'esprit de l'article 13 bis de la loi, d'ordre public, qui organise la protection de l'occupant évincé en prévoyant, de manière alternative à sa réintégration dans le même immeuble, que son relogement dans un autre immeuble corresponde à ses possibilités notamment financières, que le régime juridique de la convention de relogement fasse obstacle à l'application d'une disposition telle que l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, fût-elle aussi d'ordre public, susceptible de modifier cet équilibre ; que pour soutenir que, contrairement à ses stipulations expresses, la convention de relogement échappe aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et est soumise à la loi du 6 juillet 1989, la SNC Ilot Saint-Honoré soutient que le logement mis à disposition entre dans le champ d'application de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 excluant l'application de la loi du 1er septembre 1948 aux locaux vacants à compter de cette date et répondant à des normes de confort et d'habitabilité fixées par décret ; que cependant l'article 25 régit les locaux d'habitation devenus vacants qui étaient soumis à la loi du 1er septembre 1948 ; qu'à supposer, par hypothèse, que le logement du 1er étage, et même celui des 3e et 4e étages, du... étaient devenus vacants puisque le propriétaire y installait Mme X..., la SNC Ilot Saint-Honoré ne justifie pas de leur situation locative antérieure à 2002 et 2003 et ne démontre pas, par conséquent, être fondée à invoquer la loi du 6 juillet 1989 par le renvoi opéré par l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 ; que le jugement sera en conséquence confirmé en ses dispositions disant que l'occupation des lieux par Mme X... est régie par la loi du 1er septembre 1948, déclarant les demandes de La SNC Ilot Saint-Honoré et annulant l'offre de renouvellement du contrat ; 1°) ALORS QUE, afin d'assurer la protection du locataire évincé, l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 exige uniquement que le relogement proposé corresponde à ses besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à ses possibilités ; que le locataire ne peut en outre exiger que le nouveau bail offre des garanties équivalentes au précédent tant en ce qui concerne le droit au maintien dans les lieux que la fixation du loyer ; qu'en jugeant que la protection du locataire évincé organisée par la loi du 1er septembre 1948 justifiait qu'il soit fait obstacle à l'application des dispositions de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 et qu'ainsi, au cas présent, la locataire évincée bénéficiait des garanties offertes par la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel a ajouté une condition à l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948, en violation de ce texte ; 2°) ALORS QU'un bail portant sur un logement vacant conclu postérieurement au 23 décembre 1986 est régi par la loi du 6 juillet 1989 soit parce que le logement, soumis antérieurement aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, échappe à ce régime en application de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, soit parce que, ne relevant pas auparavant du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948, il relève nécessairement des règles du droit commun de la location issues de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'après avoir constaté que la convention de relogement conclue en avril 2002 portait sur un logement vacant, la cour d'appel a considéré que ce contrat était soumis à la loi du 1er septembre 1948 dans la mesure où le bailleur ne démontrait pas que ce logement relevait de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, puisqu'il ne justifiait pas qu'il était auparavant soumis à la loi du 1er septembre 1948 ; qu'en statuant ainsi, tandis que, dès lors que le bail, conclu après le 23 décembre 1986, portait sur un logement vacant, la loi du 1er septembre 1948 était inapplicable, peu important son statut locatif antérieur, la cour d'appel a violé la loi du 1er septembre 1948 par fausse application et la loi du 6 juillet 1989 par refus d'application ; 3°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, pour soutenir que la convention de relogement ne pouvait être soumise à la loi du 6 juillet 1989 par application de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, comme le faisait valoir le bailleur, Mme X... s'est contentée de prétendre qu'il devait être dérogé à l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 en raison de l'indivisibilité entre la convention de relogement et le bail dont elle bénéficiait auparavant ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de l'absence de preuve du statut locatif du logement litigieux avant la conclusion de la convention, pour en déduire que la SNC Ilot Saint-Honoré ne démontrait pas que ce logement relevait des dispositions de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, sans inviter les parties à présenter leurs observations à cet égard, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.