Cour d'appel, 30 octobre 2024. 20/06004

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 30 OCTOBRE 2024 N° 2024/ 317 Rôle N° RG 20/06004 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BF7MM S.A.S. ETUDE LODEL C/ [W] [O] [D] [A] [E] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Martine DESOMBRE Me Grégoire LADOUARI Décision déférée à la Cour : Jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 29 Juin 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05463. APPELANTE S.A.S. ETUDE LODEL Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social Demeurant [Adresse 2] représentée par Me Martine DESOMBRE de la SCP MARTINE DESOMBRE & JULIEN DESOMBRE, avocate au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et Me Jenny SAUVAGE-FAKIR, avocate au barreau de NICE, avocat plaidant INTIMÉE Madame [W] [O] [D] [A] [E] Née le 15 Janvier 1936 à [Localité 4] (13) Demeurant [Adresse 3] représentée par Me Grégoire LADOUARI de la SELARL MCL AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Septembre 2024, en audience publique, devant Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre Madame Catherine OUVREL, Conseillère Madame Fabienne ALLARD, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Anastasia LAPIERRE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2024 Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Exposé des faits et de la procédure Par contrat du 30 juin 2016, Mme [W] [E] a confié à la SAS Etude Lodel un mandat non exclusif de vente en viager d'un appartement situé à [Localité 4] dans le [Localité 1]. Un second contrat de mandat de vente en viager portant sur le même bien a été conclu entre les parties le 21 août 2017. Ce dernier contrat stipulait au profit du mandataire une rémunération de 15 000 euros, payable par l'acquéreur. Le 14 décembre 2017, un compromis de vente ferme en viager occupé a été conclu entre M. [N] [B] et Mme [R] [F] épouse [B] (les époux [B]) et Mme [E]. La réitération de la vente par acte authentique, dont la date était initialement fixée au 25 février 2018, n'a jamais eu lieu, le notaire en charge de la vente ayant, par courriel du 30 mars 2018, refusé d'instrumenter au motif qu'il n'était pas en mesure de s'assurer du consentement libre et éclairé de Mme [E]. Les époux [B] ont engagé une procédure contre Mme [E] devant le tribunal judiciaire de Marseille qui, par jugement du 29 juin 2020 a annulé, pour insanité d'esprit, le compromis de vente. Le jugement a fait l'objet d'un appel des époux [B]. Entre temps, par acte du 7 mai 2018, la SAS Etude Lodel a assigné Mme [E] devant le tribunal de grande instance de Marseille afin qu'elle soit condamnée à lui verser une somme de 10 000 euros en application de la clause pénale prévue au contrat de mandat du 21 août 2017. Par jugement en date du 29 juin 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a : - débouté la SAS Etude Lodel de toutes ses demandes ; - rejeté toute autre demande ; - condamné la SAS Etude Lodel à verser à Mme [E] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ; - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement. Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que le compromis de vente en date du 14 décembre 2017 était nul au regard des dispositions de l'article 414-1 du code civil et que la clause pénale stipulée au contrat de mandat ne pouvait recevoir application en l'absence de faute de Mme [E] à l'origine de la non réitération de la vente par acte authentique. Par déclaration du 2 juillet 2020, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SAS Etude Lodel a relevé appel de cette décision en ce qu'elle l'a déboutée de toutes ses demandes, et condamnée à payer à Mme [E] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. La procédure a été clôturée par ordonnance du 10 mai 2024 et fixée pour être plaidée à l'audience du 5 juin 2024. A cette audience, l'affaire a été renvoyée dans l'attente de l'arrêt de la cour afférent à la procédure opposant les époux [B] à Mme [E] sur la validité du compromis de vente. Par arrêt en date du 18 juin 2024, la cour a confirmé en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 29 juin 2020 qui a annulé le compromis de vente conclu le 14 décembre 2017. Les parties ont été invitées à s'expliquer sur l'incidence de cette décision sur la procédure en cours entre la SAS Etudes Lodel et Mme [E]. L'ordonnance de clôture a été révoquée le 3 septembre 2024 et la procédure à nouveau clôturée le 9 septembre 2024. Prétentions et moyens des parties Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SAS Etude Lodel demande à la cour de : ' infirmer le jugement en toutes ses dispositions ; ' dire et juger que Mme [E] ne justifie pas d'un trouble mental emportant la nullité du mandat de vente en viager ; ' condamner Mme [E] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2018 ; ' assortir ces condamnations d'une astreinte de 200 euros par jour de retard en cas de non paiement à l'expiration d'un délai de quinzaine à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; ' dire et juger irrecevable la demande subsidiaire de prise en charge par les acquéreurs, non parties à l'instance, de la condamnation au paiement de la clause pénale ; ' condamner Mme [E] à lui payer une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que l'insanité d'esprit doit être appréciée de manière rigoureuse, qu'en l'espèce, aucune preuve n'est rapportée que, lors de la signature du compromis, le 14 décembre 2017, ou au jour prévu pour la réitération de la vente, Mme [E] était atteinte d'un trouble mental, et qu'en tout état de cause, aucune preuve n'est rapportée de l'existence d'un tel trouble lors de la signature du mandat de vente le 21 août 2017. Selon elle, la lettre manuscrite de Mme [E], datée du 30 mars 2018 et postérieure de sept mois au mandat, révèle au contraire un propos sensé et clairement exprimé. Elle ajoute que Mme [E] n'a jamais été placée sous mesure de protection juridique, que le courrier du notaire évoque tout au plus les conditions économiques de la vente, tout en rapportant de simples impressions, sans qu'il soit démontré que les conditions de l'article 414-1 du code civil étaient réunies et que les deux certificats du médecin psychiatre sont datés de plus d'un an après la signature du contrat de mandat, de sorte qu'ils sont insuffisants pour établir l'état de santé mentale de Mme [E] au cours de l'année 2017. En tout état de cause, elle soutient que, selon les dispositions de l'article 414-3 du code civil, celui qui est atteint d'un trouble mental n'en est pas moins tenu à réparation. S'agissant de l'arrêt rendu par la cour le 18 juin 2024 dans le cadre de la procédure opposant Mme [E] aux époux [B], elle considère qu'il est sans incidence sur la procédure qui l'oppose à Mme [E], les pièces retenues par le tribunal pour annuler le compromis signé le 14 décembre 2017 étant inopérantes pour apprécier l'état de santé mental de Mme [E] au jour de la signature du contrat de mandat le 21 août 2017. Dans ses conclusions régulièrement notifiées le 31 août 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, Mme [E] demande à la cour de : ' débouter la SAS Etudes Lodel de l'ensemble de ses demandes ; En conséquence, ' confirmer le jugement ; Subsidiairement, ' rejeter la demande la SAS Etudes Lodel ; En tout état de cause, ' condamner la SAS Etudes Lodel à lui payer 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Elle fait valoir que le compromis de vente est nul pour insanité d'esprit en ce qu'elle n'était en capacité de mesurer la portée de l'opération dans laquelle elle s'était engagée, en raison de son âge avancé, de sa situation familiale, d'une altération de ses facultés cognitives et d'une dégradation importante de son état de santé, attestée par son médecin psychiatre et confirmée par le notaire chargé de la vente, et qu'il entre dans les attributions du notaire de constater l'état de faiblesse psychologique justifiant le refus de passer un acte, celui-ci étant susceptible d'engager sa responsabilité s'il s'abstient de vérifier la capacité de son client. Elle ajoute que son médecin psychiatre la suit depuis plusieurs années, de sorte qu'il était en mesure de se prononcer sur son discernement au moment du compromis de vente. Selon elle, dès lors qu'aucun acte de vente n'a été signé, la SARL Etudes Lodel n'a pas droit à sa rémunération, sauf comportement fautif de sa part, qui ne peut être retenu dès lors qu'elle est victime de la maladie dont elle souffre. Elle rappelle que le litige porte, non sur l'existence d'un trouble mental au moment de la signature du mandat en date du 21 août 2017, mais au moment de la signature du compromis le 14 décembre 2017 et à la date de signature de l'acte authentique fixée au 16 mars 2018. Motifs de la décision L'appel porte sur les dispositions du jugement qui ont débouté la SAS Etudes Lodel de ses demandes à l'encontre de Mme [E], lesquelles tendaient à la condamnation de cette dernière à lui payer le montant de la clause pénale stipulée au contrat de mandat conclu le 21 août 2017. Ce contrat de mandat stipule, page 2, une rémunération de 15 000 euros au profit du mandataire, exigible le jour où l'opération sera effectivement conclue et réitérée par acte authentique. Par ailleurs, page 5 du contrat, figure la clause suivant : 'de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant s'oblige à ratifier la vente avec l'acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué aux prix, charges et conditions du mandat. A défaut, après mise en demeure restée infructueuse, il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnés, à tire de clause pénale/indemnité forfaitaire'. Mme [E] ne conteste pas avoir signé avec les époux [B] un compromis de vente le 14 décembre 2017. Dans ce compromis, elle reconnait que la vente a été négociée par l'intermédiaire de M. [T] [I], agent immobilier pour le compte de la SAS Etudes Lodel, son mandataire, et que celle-ci est bénéficiaire du montant des honoraires, payables par les acquéreurs le jour de la signature de l'acte à intervenir, soit la somme de 10 000 euros. Le litige porte sur la perte par la SAS Etudes Lodel, mandataire de la venderesse, de ses honoraires alors que la vente n'a pas été réitérée. La rémunération de l' agent immobilier est subordonnée à la condition qu'il ait rempli sa mission, c'est-à-dire qu'il ait accompli toutes les diligences ayant permis de trouver un cocontractant au mandant (annonces, visites, réunions'). En l'espèce, les diligences de l'agent immobilier ne sont pas en cause. Par ailleurs, à défaut d'avoir, malgré ses diligences, permis la réalisation de la transaction souhaitée par le mandant, l'agent immobilier ne peut prétendre à une rémunération, y compris dans l'hypothèse d'une vente initialement conclue, mais finalement annulée. En revanche, il en va différemment si l'absence de réalisation de l'opération immobilière est imputable à une faute du mandant. Dans cette hypothèse, si le débiteur de la commission ne doit pas les honoraires, celui dont le comportement fautif est à l'origine de la perte par l'agent immobilier de sa rémunération lui doit réparation. En l'espèce, après avoir signé un compromis de vente, qui vaut vente, Mme [E] a refusé de réitérer la vente par acte authentique. Cependant, par arrêt en date du 18 juin 2024, la cour d'appel d'Aix en Provence a confirmé en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 29 juin 2020 qui a annulé le compromis de vente conclu le 14 décembre 2017 entre elle et les époux [B]. Pour annuler la vente, la cour s'est référée à l'article 414-1 du code civil selon lequel, pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. Elle a jugé que, si, par acte signé le 14 décembre 2017, Mme [E] a signé un compromis de vente avec les époux [B], il ressort d'une correspondance par elle adressée au notaire, M. [K] [U], le 30 mars 2018, qu'elle était 'éprouvée depuis plusieurs mois par d'importants problèmes de santé et d'équilibre' et indiquait 'être soignée pour un état dépressif', mettant en avant, dans ce courrier, des ennuis de santé et familiaux. Dans son arrêt, la cour retient que c'est dans ces conditions, qu'aux termes d'un courriel du même jour, le notaire a fait part de ce qu'il estimait que le consentement libre et éclairé de Mme [E] ne pouvait être retenu pour permettre la signature de l'acte, indiquant : 'suite à vos différents mails, je vous confirme que, compte tenu des conditions économiques du dossier et de l'état de santé de Mme [W] [E], il ne m'est pas possible de m'assurer du consentement libre et éclairé de cette dernière qui ne m'a pas semblé faire preuve du discernement nécessaire à la bonne compréhension de l'acte. En conséquence, il ne m'est pas possible d'instrumenter et de recueillir la signature des parties'. Devant la cour, Mme [E] a produit une attestation de son médecin traitant et psychiatre, le docteur [S] du 25 septembre 2018, qui indique que 'la dégradation progressive de son état de santé psychique avec un affaiblissement accentué de ses facultés cognitives, associée à un sentiment d'isolement et d'abandon par ses amis et sa famille, d'absence d'avenir, aggravée par une polypathologie somatique, l'a rendue inapte à un consentement libre et éclairé à la signature d'un acte notarié le 14 décembre 2017'. La cour relève que, certes, Mme [E] n'a pas bénéficié, et ne bénéficiait toujours pas, au jour de sa décision, d'une mesure de protection à raison d'une altération de ses facultés mentales, mais que cet élément n'empêchait pas l'existence d'un trouble affectant son discernement en décembre 2017, lors de la signature du compromis de vente et que le fait qu'elle avait précédemment consenti à deux mandats de vente était indifférent quant à la caractérisation de son état de santé psychique et mental en décembre 2017, qui, seul, devait être apprécié pour statuer sur la demande d'annulation du compromis de vente. Elle a, dans ces conditions, considéré que, le certificat médical du docteur [S] étant clair quant à l'atteinte des capacités de Mme [E] et à son absence de consentement libre et éclairé, constat non contredit par un quelconque élément contemporain, et que Mme [E], âgée de 81 ans à la signature du compromis, évoluant dans un contexte dépressif expressément diagnostiqué, l'insanité d'esprit lors de la signature du compromis de vente du 14 décembre 2017 était démontrée. Médecin psychiatre, le docteur [S] est en mesure, par ses compétences et l'examen de la patiente qu'il atteste suivre depuis plusieurs années, d'attester des troubles dont elle était atteinte et de leur évolution jusqu'au jour de la signature du compromis. Il importe donc peu que le certificat établi par ses soins le 25 septembre 2018 soit postérieur de plusieurs mois à la signature du compromis de vente. Ces éléments médicaux, qui ne sont contredits par aucune autre pièce médicale probante, sont suffisants pour établir l'insanité d'esprit de Mme [E] lors de la signature du compromis de vente, sans qu'il soit utile de se référer aux propos, sensés et ne révélant aucun trouble apparent, de la lettre manuscrite écrite par celle-ci le 30 mars 2018, au deuxième certificat rédigé par le docteur [S] le 29 mars 2019 ou aux motifs avancés par le notaire pour refuser de recevoir l'acte authentique. Cependant, il sera observé au sujet du refus du notaire de recevoir l'acte authentique, qu'il ne fait que rapporter, avec une précaution de langage justifiée par son absence de compétence dans le domaine des troubles psychiques, l'impression qu'il dit avoir ressentie et qui rejoint, a posteriori, les observations cliniques du médecin psychiatre en charge du suivi psychique de Mme [E] depuis plusieurs années. Ce refus, de la part d'un professionnel du droit, officier public chargé de s'assurer de l'intégrité du consentement des parties, éclaire également les conditions dans lesquelles Mme [E] a pu signer le compromis annulé. L'annulation du compromis de vente pour insanité d'esprit de Mme [E] exclut toute faute de sa part dans la non réalisation de la vente, peu important qu'aucun trouble contemporain de la signature du mandat de vente le 21 août 2017 ne soit objectivé. La SAS Etudes Lodel se prévaut des dispositions de l'article 414-3 du code civil, selon lequel celui qui a causé un dommage à autrui alors qu'il était sous l'empire d'un trouble mental n'en est pas moins obligé à réparation. Ce texte, qui s'applique à tous les types de responsabilités, suppose, s'agissant d'une responsabilité de nature délictuelle, une faute ayant causé à autrui un dommage. En l'espèce, le litige porte sur l'application la clause pénale d'un contrat qui évalue forfaitairement les dommages et intérêts dus dans l'hypothèse où le mandant 'refuse de ratifier la vente avec l'acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué aux prix, charges et conditions du mandat'. Cette clause vise la faute du mandant qui refuserait de conclure la vente alors que toutes les conditions en sont réunies. Tel n'est pas le cas en l'espèce, puisque, après avoir conclu un contrat de mandat valable, l'état de santé psychique de Mme [E] ne lui permettait plus de poursuivre l'opération immobilière auquel ce mandat était afférent, ce qui a conduit à l'annulation du compromis de vente. Les conditions de la vente, qui impliquent un consentement libre et éclairé des deux parties n'étaient donc pas réunies. Par conséquent, la perte par l'agent immobilier de sa commission n'est pas due à un refus injustifié de Mme [E] de réitérer la vente par acte authentique, mais à l'absence de réalisation de l'opération immobilière par suite de circonstances excluant toute faute sciemment commise en vue de priver l'agent immobilier de sa commission. Le dommage (la perte de la commission), ne procède donc pas d'une faute de Mme [E] l'obligeant à en réparer les conséquences dommageables en dépit du trouble mental dont elle était atteinte. C'est donc à juste titre que le tribunal a débouté lé SAS Etudes Lodel de ses demandes. Sur les dépens et frais irrépétibles Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées. La SAS Etudes Lodel, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens d'appel et n'est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité justifie d'allouer à Mme [E] une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 29 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Marseille ; Y ajoutant, Déboute la SAS Etudes Lodel de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposé devant la cour ; Condamne la SAS Etudes Lodel à payer à Mme [W] [E] une indemnité de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ; Condamne la SAS Etudes Lodel aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier Le président