Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
4ème chambre 1ère section
N° RG 21/13554
N° Portalis 352J-W-B7F-CVL47
N° MINUTE :
Assignation du :
27 Octobre 2021
JUGEMENT
rendu le 03 Septembre 2024
DEMANDEUR
Monsieur [D] [K] [Z] [V]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me Camille TOHIER-DESCLAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0010
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. [Localité 6] IMMOBILIER GESTION
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Michèle BECIRSPAHIC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1377
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente
Julie MASMONTEIL, Juge
Pierre CHAFFENET, Juge
assistés de Nadia SHAKI, Greffier,
Décision du 03 Septembre 2024
4ème chambre 1ère section
N° RG 21/13554 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVL47
DÉBATS
A l’audience du 28 Mai 2024 tenue en audience publique devant Monsieur CHAFFENET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant mandat en date du 15 avril 2014, M. [D] [V], propriétaire d’un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 7], a confié à la SARL [Localité 6] Immobilier Gestion la gestion de son bien immobilier.
En exécution de ce mandat, la société [Localité 6] Immobilier Gestion a conclu le 24 juillet 2017 un contrat de location sur l’appartement avec Mme [R] [G] pour un loyer de 990 euros, charges comprises.
Critiquant la gestion de cette location effectuée par M. [H], en charge de son dossier au sein de la société [Localité 6] Immobilier Gestion, M. [V] a entendu rompre le mandat le liant à cette dernière par courrier du 18 novembre 2018.
Par jugement en date du 5 mai 2020, le juge des contentieux de la protection a ordonné l’expulsion des lieux de Mme [G], en l’absence de paiement des loyers depuis le mois d’août 2019. Cette mesure a été exécutée le 9 avril 2021.
En parallèle de ces procédures, M. [V] a mis en demeure, par lettre recommandée de son conseil en date du 2 mars 2021, la société [Localité 6] Immobilier Gestion d’avoir à lui verser la somme de 21.000 euros à titre d’indemnisation.
En l’absence de réponse à sa demande, par acte d’huissier de justice en date du 27 octobre 2021, M. [V] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la société [Localité 6] Immobilier Gestion.
Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 1er mars 2024, M. [V] demande au tribunal de :
« Vu les articles 1231-1 et 1991 et suivants du code civil,
Vu les articles 16 et 784 du Code procédure civile,
Vu les pièces versées aux débats,
(...)
Décision du 03 Septembre 2024
4ème chambre 1ère section
N° RG 21/13554 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVL47
A TITRE LIMINAIRE :
- REVOQUER l’ordonnance de clôture prononcée et la reporter à une date ultérieure afin de permettre la prise en compte de la constitution de Me Camille TOHIER-DESCLAUX en lieu et place de Me Christopher KOENIG,
- REOUVRIR les débats afin de permettre la prise en compte de la constitution précitée et les présentes écritures.
SUR LE FOND :
- CONDAMNER la société [Localité 6] IMMOBILIER GESTION à régler à Monsieur [D] [V] les sommes suivantes :
o 1.283,04 € TTC, au titre du remboursement des honoraires de gestion,
o 14.966,70 € à titre d’indemnisation de la perte de loyers et indemnités d’occupation,
o 500 € au titre des frais irrépétibles mis à la charge de Madame [G] aux termes du jugement rendu le 5 mai 2020,
o 1.226 € au titre des dépens afférents à la procédure d’expulsion ;
o 225 € au titre des dépens afférents à la procédure d’appel engagée par Madame [G].
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- CONDAMNER la société [Localité 6] IMMOBILIER GESTION à verser à Monsieur [D] [V] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société [Localité 6] IMMOBILIER GESTION aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me TOHIER-DESCLAUX
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».
Il fait pour l’essentiel valoir que la société [Localité 6] Immobilier Gestion a manqué à ses obligations en qualité de mandataire immobilier pour :
- n’avoir procédé à aucune vérification préalable de la solvabilité de Mme [G], dont les revenus étaient insuffisants pour s’acquitter du loyer ;
-ne pas s’être alertée de la situation financière de Mme [G] en dépit des incidents de paiement rencontrés au cours du bail et s’être abstenue de toute action aux fins d’obtenir le paiement des loyers et l’expulsion de la locataire pendant la durée de son mandat ;
- n’avoir sollicité aucune garantie, notamment un cautionnement, pour s’assurer du bon paiement des loyers ;
- avoir inscrit de fausses écritures dans ses livres de comptes, en versant des loyers non acquittés avant d’en solliciter le remboursement, permettant la transmission de comptes locatifs erronés dissimulant l’état d’impécuniosité de Mme [G].
M. [V] conteste également avoir commis une faute en ne procédant pas à une nouvelle vérification de solvabilité lors du renouvellement du bail en juillet 2019, lequel était automatique et n’imposait donc pas à Mme [G] de déposer un nouveau dossier.
Il estime alors avoir subi, en lien causal avec ces manquements, les préjudices suivants :
- le paiement en vain d’honoraires de gestion dès lors que la société [Localité 6] Immobilier Gestion a gravement manqué à ses missions,
- l’absence de perception des loyers pendant deux ans, Mme [G] ayant quitté les lieux sans toutefois s’acquitter de sa dette locative,
- les frais engagés en lien avec les procédures diligentées à l’encontre de Mme [G], qui ne les a jamais réglés en raison de son insolvabilité totale.
Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 21 novembre 2022, la société [Localité 6] Immobilier Gestion demande au tribunal de :
« Vu les articles 1231-1 et 1991 du Code civil,
DÉCLARER MAL FONDÉES les demandes ;
DÉBOUTER Monsieur [V] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SARL [Localité 6] IMMOBILIER GESTION ;
A titre subsidiaire,
RÉDUIRE à de plus justes proportions le montant du préjudice sollicité et correspondant à une perte de chance de recouvrer les loyers ;
CONDAMNER M. [V] à payer à la SARL [Localité 6] IMMOBILIER GESTION une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les dépens ».
Elle soutient en substance qu’au jour de la résiliation du mandat, Mme [G] était à jour de ses loyers et qu’à supposer établis des retards dans le paiement de ces derniers et des fautes dans la gestion apportée à la location en litige, ces circonstances n’ont en toute hypothèse causé aucun préjudice à M. [V] en lien causal avec le mandat.
Elle souligne ainsi qu’aux termes du jugement du 5 mai 2020, M. [V] a reproché à la locataire une situation d’impayé locatif uniquement à compter du mois d’août 2019, soit plusieurs mois après la rupture du mandat ; que les difficultés financières de Mme [G] sont en outre apparues au mois de février 2019, également après la fin de leurs relations contractuelles, et qu’ainsi informé de cette situation plusieurs mois avant la date de renouvellement du bail en juillet 2019, M. [V] avait toute liberté pour résilier le bail et doit ainsi être seul tenu responsable dans son choix de le poursuivre.
A titre subsidiaire, elle relève que les demandes indemnitaires de M. [V] ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance et que dans l’hypothèse où sa responsabilité serait retenue, il y aurait lieu de réduire les indemnités sollicitées.
La clôture, initialement prononcée le 29 août 2023, a été révoquée le 5 mars 2024 pour acceptation des nouvelles conclusions dans les intérêts de M. [V] portant constitution de son nouveau conseil, et immédiatement ordonnée de nouveau.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
Sur les demandes indemnitaires de M. [V]
A titre liminaire, compte tenu de la date de conclusion du mandat liant les parties, il y a lieu d’appliquer les dispositions du code civil dans leur version antérieure à l’entrée en vigueur le 1er octobre 2016 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats.
Aux termes de l’article 1134 ancien du code civil, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ».
Dans le cadre d'un mandat, l'article 1991 du code civil dispose plus précisément que « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».
L'article 1992 dudit code énonce enfin que « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ».
En application de l’article 1315 du code civil, il appartient alors au mandant qui recherche la responsabilité de son mandataire de rapporter la preuve d’un manquement de ce dernier dans l’exécution du mandat et d’un préjudice en lien causal avec ce manquement.
En l’espèce, aux termes de ses écritures, M. [V] reproche à son ancienne mandataire différents manquements contractuels, qu’il convient d’analyser successivement. Il en va de même pour les préjudices qu’il invoque comme étant en lien avec ces manquements.
Sur les manquements reprochés à la société [Localité 6] Immobilier Gestion
- Sur l’absence de vérification de la solvabilité de la locataire
Le mandat de gestion conclu entre M. [V] et la société [Localité 6] Immobilier Gestion le 15 avril 2014 autorisait cette dernière à « gérer les biens désignés au recto, les louer au prix, charges, durée et conditions que le mandataire avisera, signer tous baux de location, les renouveler, les résilier, procéder à la révision du loyer, donner et accepter tous congés, faire dresser tous états des lieux ».
Il est alors constant que l’agent immobilier est tenu de s'assurer de la solvabilité des candidats rencontrés à l'aide de vérifications sérieuses, réalisées dans les limites prévues par l'article 22-2 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 lequel dispose : « La liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l'établissement du contrat de location, est définie par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation ».
Décision du 03 Septembre 2024
4ème chambre 1ère section
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Toutefois, la société [Localité 6] Immobilier Gestion ne justifie par aucun élément, ni même n’allègue dans ses écritures, avoir effectué une quelconque démarche auprès de Mme [G] pour vérifier, préalablement à la signature du bail le 24 juillet 2017, ses capacités financières.
Dès lors, la société [Localité 6] Immobilier Gestion a de ce fait manqué à la bonne exécution de ses obligations en qualité de mandataire en gestion immobilière.
- Sur l’absence de garantie
Ainsi que le souligne la défenderesse, le mandat ne prévoit aucune clause imposant au mandataire de solliciter du locataire retenu pour l’appartement un engagement pour caution de la part d’un tiers, ou de souscrire toute autre forme de garantie en cas d’impayés.
Dès lors, M. [V] se trouve nécessairement mal fondé à reprocher à la société [Localité 6] Immobilier Gestion une mauvaise exécution du mandat à cet égard.
- Sur les irrégularités de paiement et l’inaction de la société [Localité 6] Immobilier Gestion
Le mandat conclu confère pouvoir à la société [Localité 6] Immobilier Gestion de « recevoir, sans limitation , toutes sommes représentant les loyers, charges, indemnités d’occupation (...) dont la perception est la conséquence de l’administration des biens d’autrui » et d’en « donner ou retirer quittance » ; à défaut de paiement, la mandataire était également autorisée à « exercer toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, faire tous commandements, sommations, assignation et citations devant tous tribunaux (...) ».
Les échanges entre les parties établissent certaines irrégularités dans le paiement des loyers et charges par la locataire, en particulier un courriel de la défenderesse daté du 8 août 2018, et que ces irrégularités ont amené à des difficultés dans la gestion du compte de M. [V] au sein de la société [Localité 6] Immobilier Gestion, notamment du fait d’explications divergentes de Mme [G], laquelle aurait évoqué des règlements de sa dette locative opérés par l’intermédiaire d’une amie ou encore directement entre les mains du propriétaire.
Néanmoins, ces impayés ont concerné, selon les échanges produits, uniquement deux mois de loyer (août 2017 et février 2018), ainsi que le paiement du dépôt de garantie, soit la somme totale de 2.930 euros.
Or, il y a lieu de rappeler que la mandataire n’est soumise qu’à une obligation de moyens en lien avec l’obtention du paiement régulier des loyers par le locataire, ne pouvant répondre que dans certaines circonstances de l’éventuel défaut de ce dernier à s’acquitter de ses propres engagements.
C’est alors sans être contestée que la défenderesse relève qu’au jour de la demande de résiliation du mandat par le propriétaire le 18 novembre 2018, Mme [G] avait entièrement purgé sa dette. La décision du juge des contentieux de la protection ne retient en effet l’existence d’une dette locative qu’à compter du mois d’août 2019.
Il se déduit de ces éléments et des échanges susvisés que, durant le temps du mandat, si des difficultés ponctuelles ont été rencontrées dans le paiement des loyers, la société [Localité 6] Immobilier Gestion s’est préoccupée de la situation, qu’elle a réalisé les démarches nécessaires pour que la locataire s’acquitte des sommes dues et qu’elle a par ailleurs tenu informé son mandant de l’ensemble de ces circonstances.
Aucun manquement de la société [Localité 6] Immobilier Gestion à son obligation de moyens n’apparaît dès lors caractérisé en raison des seuls incidents évoqués et résorbés au cours du mandat de gestion locative.
- Sur les faux en écriture
Si la société [Localité 6] Immobilier Gestion reconnaît des détournements de fonds opérés par son ancien employé M. [H], il n’est pas en revanche démontré que ces détournements auraient été volontairement opérés pour dissimuler la situation financière de Mme [G] durant le mandat, cette situation demeurant au surplus inconnue à l’issue des débats.
De plus, les difficultés rencontrées ayant été entièrement résolues au cours du mandat par la reprise du compte de M. [V] par d’autres gestionnaires, et la dette de Mme [G] ayant été apurée au jour de la résiliation de cette convention, aucun manquement de la société [Localité 6] Immobilier Gestion à ses obligations ne se trouve caractérisé.
Sur les préjudices invoqués en lien causal
- Sur les honoraires de gestion
Ainsi que retenu ci-avant, la gestion opérée par la société [Localité 6] Immobilier Gestion a permis de mettre le bien en location et les démarches entreprises ont permis de solder, durant le temps du mandat, la dette locative de Mme [G] résultant de défauts ponctuels de paiement.
Cette gestion a ainsi été utile au propriétaire et M. [V] ne peut donc pas être suivi lorsqu’il affirme que les manquements de sa mandataire justifient le remboursement de la totalité des honoraires versés entre la conclusion du bail avec Mme [G] et la résiliation du mandat (juillet 2017 – décembre 2018).
En conséquence, cette demande sera rejetée.
- Sur les pertes de loyers et indemnités d’occupation
Aucune pièce n’est mise aux débats renseignant sur les ressources de Mme [G] au jour de la conclusion du bail le 24 juillet 2017, ni au cours du mandat. De plus, hors les situations ponctuelles précédemment évoquées, Mme [G] apparaît s’être acquittée de manière régulière et sans difficulté du loyer et des charges locatives durant le temps du mandat, les incidents de paiement n’étant survenus qu’à compter du mois d’août 2019.
A cet égard, Mme [G] a également fait état, devant le juge des contentieux de la protection qui l’évoque dans sa décision, d’une évolution défavorable de sa situation uniquement à compter du mois d’août 2019 en raison de la séparation avec son concubin et de ce qu’elle ne percevait plus que le revenu de solidarité active depuis un an, soit depuis le mois de mai 2019.
De ce fait, rien ne permet de retenir que les ressources de Mme [G] étaient, dès l’origine, manifestement insuffisantes au regard du loyer et des charges convenus et que si la société [Localité 6] Immobilier Gestion avait obtenu les éléments nécessaires à l’appréciation de la situation financière de Mme [G], sa candidature aurait été nécessairement écartée, permettant d’éviter les difficultés rencontrées par la suite.
Ainsi, M. [V], auquel il incombe de rapporter la preuve du lien causal entre le préjudice qu’il invoque et le manquement précédemment retenu de son ancienne mandataire, échoue à établir ce lien.
En conséquence, cette demande sera rejetée.
- Sur les frais engagés dans le cadre des procédures diligentées à l’encontre de Mme [G]
Pour des motifs identiques à ceux ci-avant adoptés, M. [V] ne justifie pas suffisamment par les moyens et pièces qu’il apporte, d’un lien causal entre les procédures qu’il a diligentées, en raison d’incidents de paiement survenus postérieurement à la résiliation du mandat et alors que la situation financière de Mme [G] avait manifesté évolué depuis, et le seul manquement retenu de la société [Localité 6] Immobilier Gestion tenant à un défaut de vérification de la solvabilité du locataire.
En conséquence, cette demande sera rejetée.
Sur les autres demandes
M. [V], succombant, sera condamné aux dépens.
L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes des parties au titre de leurs frais irrépétibles seront donc entièrement rejetées.
L'exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances introduites comme en l'espèce à compter du 1er janvier 2020. Il n’y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
Déboute M. [D] [V] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires,
Condamne M. [D] [V] aux dépens,
Rejette les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire des parties,
Rappelle que le présent jugement est, de droit, exécutoire par provision.
Fait et jugé à Paris le 03 Septembre 2024.
Le Greffier La Présidente
Nadia SHAKI Géraldine DETIENNE
