Cour d'appel, 19 décembre 2024. 23/04523

19/12/2024 ARRÊT N°556/2024 N° RG 23/04523 - N° Portalis DBVI-V-B7H-P46N SG/KM Décision déférée du 14 Novembre 2023 Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 23/02958) A.PIAT S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D'HLM C/ [D] [Z] INFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU DIX NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANTE S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D'HLM agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social de la société. [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMEE Madame [D] [Z] [Adresse 2] [Localité 1] assigné le 16/01/2024 à étude sans avocat constitué COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. DEFIX, président E. VET, conseiller S. GAUMET, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - DEFAUT - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par S.GAUMETpour le président empêché, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS Suivant acte sous seing privé du 08 septembre 2020, la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM a donné à bail à usage d'habitation à Mme [D] [Z] un appartement et un emplacement de parking sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 430,92 euros et une provision sur charges de 127,88 euros. PROCÉDURE Par acte en date du 16 mars 2023 la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par voie électronique, en date du 17 mars 2023, la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Par acte en date du 17 juillet 2023, la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM a fait assigner Mme [D] [Z] devant les juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et d'obtenir l'expulsion de la locataire, ainsi que sa condamnation au paiement : * de la somme de 1 740,10 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, * d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge en cours, à compter du 17 mai 2023 et jusqu'au départ effectif de celle-ci, * d'une somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, Par voie électronique en date du 18 juillet 2023, une copie de l'assignation a été notifiée à préfecture de la Haute-Garonne. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 14 novembre 2023, le juge des référés a : - débouté la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire figurant sur le bail, de sa demande d'expulsion et de sa demande de fixation d'une indemnité d'occupation, - condamné Mme [D] [Z] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM à titre provisionnel la somme de 740,10 euros (décompte arrêté au 4 octobre 2023, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'au 7 juillet 2023) avec les intérets au légal à compter de l'assignation, - condamné Mme [D] [Z] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [D] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture, Par déclaration en date du 28 décembre 2023, la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM a relevé appel de la décision en qu'elle a : - débouté la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire figurant sur le bail, de sa demande d'expulsion et de sa demande de fixation d'une indemnité d'occupation, - condamné Mme [D] [Z] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM à titre provisionnel la somme de 740,10 euros (décompte arrêté au 4 octobre 2023, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'au 7 juillet 2023) avec les intérets au légal à compter de l'assignation, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES La SA Patrimoine Languedocienne d'HLM dans ses dernières conclusions en date du 10 octobre 2024 et signifiées par commissaire de justice à Mme [Z] le 11 octobre 2024, demande à la cour, au visa de la loi du 06 Juillet 1986, de : - infirmer l'ordonnance rendue le 14 novembre 2023 par le juge des référés des contentieux de la protection en ce qu'elle a débouté la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire, de sa demande d'expulsion et de sa demande de fixation d'une indemnité d'occupation, - infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a condamné Madame [D] [Z] au titre d'une provision de 740,10 euros décompte arrêté 4 octobre 2023 comprenant loyers charges, charges et indemnité d'occupation impayés jusqu'au 7 juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, statuant a nouveau, et après avoir constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire, - constater la résiliation du contrat de bail conclu entre la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM et Mme [D] [Z] le 6 juin 2021 à compter du 17 avril 2023 et portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 4], - prononcer l'expulsion de Mme [D] [Z] du logement sis [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - autoriser la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM, en cas d'abandon des lieux, à les reprendre conformément à l'article 451-1 1° du code des procédures civiles d'exécution et de déclarer abandonner les biens se trouvant encore dans les lieux postérieurement au départ des occupants, - fixer une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges en cours et condamner Mme [D] [Z] à son paiement mensuel à compter du 17 mai 2023 et jusqu'à son départ effectif des lieux en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi par la bailleresse d'une occupation sans droit ni titre conformément à l'article 1760 du code civil, - condamner par provision Mme [D] [Z] au paiement d'une somme de 894,76 euros en principal et intérêts correspondant à l'arriéré de paiement des loyers et charges conventionnels et indemnités d'occupation impayés arrêtés selon décompte en date du 07 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 17 juillet 2023, - condamner Mme [D] [Z] au paiement d'une somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la procédure d'appel, - condamner Mme [D] [Z] au paiement des entiers dépens de la procédure d'appel. Mme [Z], à laquelle ont été signifiées par acte de commissaire de justice la déclaration d'appel, le 16 janvier 2024 par remise de l'acte à étude et les dernières écritures de la la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM selon le même mode le 11 octobre 2024, n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 octobre 2024. MOTIFS 1. Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire Pour juger que la clause résolutoire insérée au bail n'avait pu produire ses effets à l'issue du délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer intervenue le 16 mars 2023, le premier juge a retenu que : - Mme [Z], à laquelle était imputée un sur-loyer en application des dispositions de l'article L. 441-9 du cde de la construction et de l'habitation avait visiblement justifié de sa situation financière dans le délai de deux mois, puisque le bailleur avait liquidé les sur-loyers et les avait intégralement restitués à la locataire le 31mars 2023, raison pour laquelle la somme de 1 751,56 euros a été déduite de celle due par rapport au commandement de payer, - Mme [Z] avait réglé la somme de 2 179,55 euros entre le 16 mars et le 16 mai 2023, somme que le premier juge a imputé au paiement des échéances restant dues pour les mois de janvier, février, novembre et décembre 2023 que la locataire avait le plus intérêt à payer en l'absence de précision de sa part sur les dettes qu'elle souhaitait acquitter, - du fait de la liquidation définitive des sommes dues au titre du supplément de loyer de solidarité et du paiement des autres sommes visées dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, la clause résolutoire ne pouvait produire ses effets. Pour ces motifs, la SA Patrimoine Languedocienne a été déboutée de ses demandes tendant au constat de la résiliation du bail, d'explusion et de fixation d'une indemnité d'occupation. Pour conclure à la réformation de la décision et solliciter qu'il soit fait droit à ses demandes, la SA Patrimoine Languedocienne expose avoir indiqué lors de l'audience en première instance que Mme [Z] réglait ses loyers de façon irrégulière depuis le mois de novembre 2022, qu'elle n'avait pas respecté son engagement de régler deux loyers par mois jusqu'à l'apurement de sa dette qu'en avril et mai 2023 et qu'elle n'avait été bénéficiaire de l'aide personnalisée au logement qu'à compter du mois de septembre 2023. La SA Patrimoine Languedocienne soutient qu'en application de l'article 1342-10 du code civil, le premier juge aurait dû retenir que le premier règlement résultant du prélèvement d'un montant de 589,55 euros du 02 mai 2023 s'imputait à l'échéance du mois d'avril 2023 pour laquelle il était émis et non sur la somme visée au commandement de payer, dont les causes n'ont de ce fait pas été éteintes dans le délai de deux mois durant lequel la somme de 3 341,56 euros a été réglée. La société appelante demande à la cour d'appel de constater l'acquisition de la clause résolutoire en faisant valoir qu'au jour de l'audience de première instance du 10 octobre 2023, la dette locative de Mme [Z] s'élevait à la somme de 2 515,04 euros et où bien que des paiements aient été effectués, le paiement régulier du loyer n'a pas repris, en l'absence de règlement de l'échéance du mois de novembre 2023. Elle ajoute que l'impayé s'est reconstitué après le rejet de certains virements. Elle précise qu'au 07 octobre 2024, le solde du décompte locatif restait débiteur de 894,76 euros, ce dont elle déduit que Mme [Z], compte tenu de sa mauvaise foi, n'aurait pas pu bénéficier de délais de paiement. Sur ce, Selon l'article 24 I. de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023 applicable au cas d'espèce au regard de la délivrance de l'assignation initiale en date du 17 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Selon l'article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. Il découle de l'application combinée de ces dispositions que lorsque les causes d'un commandement de payer sont éteintes dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, la clause résolutoire de plein droit insérée au bail ne peut être acquise et que lorsque le locataire entretient plusieurs dettes à l'égard du bailleur, l'existence de prélèvements automatiques mis en place pour le paiement du loyer courant n'emporte pas, sauf stipulation contractuelle expresse, renonciaion du locataire aux règles relatives à l'imputation des paiements (Civ. 3ème 10 mars 2004, NO03-10.807). En l'espèce, le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré le 16 mars 2023 pour un montant de 3 902,56 euros, dont une somme totale de 1 751,56 euros au titre de surloyers imputés le 28 février 2023 dont la société bailleresse ne conteste pas qu'elle ait été à juste titre déduite des causes du commandement par le premier juge dans la mesure où la locataire a régularisé sa situation financière auprès d'elle dans le délai de deux mois. Mme [Z] restait donc redevable d'une somme de 2 151 euros au titre des loyers impayés. Selon le décompte arrêté au 07 juillet 2023 produit en première instance, Mme [Z] a réglé, entre la délivrance du commandement et le 16 mai 2023 la somme totale de 2 179,55 euros, se décomposant en : - 1 000 euros par chèque le 05 avril 2023, - 589,55 euros par prélèvement automatique le 02 mai 2023, - 590 euros par chèque le 15 mai 2023. Il n'est versé aux débats aucun élément qui traduirait la volonté de Mme [Z] d'indiquer quelle dette elle entendait acquitter lorsqu'elle a effectué chacun de ces paiements et le bail ne contient aucune stipulation expresse selon laquelle la locataire aurait entendu renoncer aux règles relatives à l'imputation des paiements. Il s'ensuit que le premier juge a à juste titre imputé l'intégralité des paiements effectués dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer sur les dettes échues et donc sur les sommes réclamées dans le commandement. La somme versée ayant été supérieure à celle due en loyers et charges, il a justement été retenu que les causes du commandement étaient éteintes et que la clause résolutoire ne pouvait de ce fait être acquise. L'acquisition de la clause résolutoire ne saurait résulter d'impayés postérieurs au 16 mai 2023. La décision sera confirmée sur ce point et en ce qu'elle a par conséquent débouté la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM de ses demandes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation. 2. Sur la demande provisionnelle Pour statuer sur la demande de provision, le premier juge n'a pas pris en considération le décompte du 29 septembre 2023 d'un montant de 2 515,04 euros produit par le bailleur aux motifs que celui-ci avait limité sa demande, dans son assignation, à la somme de 1 740,10 euros arrêtée au 07 juillet 2023 et qu'il ne justifiait pas avoir signifié dans les formes légales à la locataire une demande additionnelle portant sur des sommes postérieures à cette date, en dépit de l'article 68 du code de procédure 'pénale'. Pour condamner Mme [Z] au paiement à titre provisionnel de la somme de 740,10 euros, le premier juge a déduit de la dette une somme de 1 000 euros correspondant à un paiement effectué le 08 septembre 2023. La société appelante soutient que le premier juge ne pouvait rejeter sa demande d'actualisation, qui ne constituait pas une demande additionnelle, tout en s'appuyant sur son décompte actualisé pour tenir compte des paiements effectués depuis l'assignation. Elle sollicite le paiement à titre provisionnel du montant des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 07 octobre 2024. Sur ce, En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il est constant que selon l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire a pour obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu. L'article 24 V de la même loi dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. En l'espèce, dans son assignation, la SA Patrimoine Languedocienne sollicitait à titre provisionnel, outre le paiement des loyers et charges arrêtés au 07 juillet 2023, la fixation au même titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation pour la période postérieure à la date du 17 mai 2023 qu'elle estimait être celle de l'acquisition de la clause résolutoire. Le rejet de la demande relative à l'acquisition de la clause, ne pouvait entraîner la limitation de la somme due à titre provisionnel au titre de sommes postérieures à l'assignation au motif de l'absence de signification du décompte actualisé alors que la locataire restait tenue du paiement des loyers courants. La décision entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné Mme [Z] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne à titre provisionnel la somme de 740,10 euros (décompte arrêté 04 octobre 2023 comprenant les loyers, charges et indemnité d'occupation impayés jusqu'au 07 juillet 2023) avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation. À hauteur d'appel, la SA Patrimoine Languedocienne produit un décompte arrêté au 07 octobre 2024 régulièrement signifié à Mme [Z] avec ses conclusions le 11 octobre 2024, dont il résulte que par des paiements récurrents, cette dernière a soldé sa dette locative incluant le loyer du mois en cours le 07 mars 2024 et qu'au jour auquel la cour statue, elle reste redevable de la somme de 894,76 euros constituée de loyers et charges impayés, au paiement de laquelle elle doit être condamnée à titre provisionnel. Les intérêts, qui portent sur des sommes qui n'étaient pas dues au jour de l'assignation ne peuvent courir qu'à compter du 11 octobre 2024, date de la signification des conclusions de la société appelante. Mme [Z] sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la SA Patrimoine Languedocienne la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, - Confirme l'ordonnance rendue le 14 novembre 2023, par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé en ce qu'elle a débouté la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire figurant sur le bail, de sa demande d'expulsion et de sa demande de fixation d'une indemnité d'occupation, - Infirme la décision entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [Z] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne à titre provisionnel la somme de 740,10 euros (décompte arrêté 04 octobre 2023 comprenant les loyers, charges et indemnité d'occupation impayés jusqu'au 07 juillet 2023) avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation, Statuant à nouveau, - Condamne Mme [D] [Z] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM à titre provisionnel la somme de 894,76 euros (décompte arrêté au 07 octobre 2024, comprenant les loyers et charges impayés jusqu'à cette date) avec les intérêts au légal à compter du 11 octobre 2024, - Condamne Mme [D] [Z] aux dépens, - Condamne Mme [D] [Z] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM une somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, LE GREFFIER Pour le Président empêché Le Conseiller I.ANGER S.GAUMET .