Tribunal judiciaire, 22 novembre 2024. 24/05057

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [L] [S] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/05057 - N° Portalis 352J-W-B7I-C44VL N° MINUTE : 7/2024 JUGEMENT rendu le 22 novembre 2024 DEMANDERESSE PARIS HABITAT-OPH Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 3] représenté par Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096 DÉFENDEUR Monsieur [L] [S] demeurant [Adresse 1] [Adresse 5] [Localité 4] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 septembre 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 novembre 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 22 novembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05057 - N° Portalis 352J-W-B7I-C44VL EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé à effet au 22 décembre 2020, [Localité 6] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [L] [S] sur des locaux situés au [Adresse 2] (escalier 2, 1er étage, porte 9) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 386,44 euros, outre une provision sur charges. Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 402,96 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [S] le 25 janvier 2024. Par assignation du 17 avril 2024, PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du contrat de location, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [S], statuer sur le sort des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6 248,92 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 19 septembre 2024, [Localité 6] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 septembre 2024, s'élève désormais à 2 651,96 euros au 17 septembre 2024. Il considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, et déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur. M. [L] [S], qui comparait à l’audience, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 80 euros, en plus du loyer courant. M. [L] [S] expose avoir fait quelques versements complémentaires pour commencer à apurer sa dette. Il précise exercer les fonctions d’encadrant technique en réinsertion dans le cadre d’un contrat à durée indéterminé et percevoir la somme de 1 400 euros par mois. Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande [Localité 6] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 janvier 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 402,96 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois, visé à l’acte, suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 mars 2024. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, [Localité 6] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 septembre 2024, M. [L] [S] lui devait la somme de 2 376,81 euros, soustraction faite des frais de procédure, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement, conformément aus dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil des paiements ayant été effectués posterieurement à l’assignation. M. [L] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Cependant, il ressort des éléments du dossier que le versement intégral du loyer courant est repris, que M. [L] [S] dispose d’un salaire de 1 400 euros lui permettant raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 80 euros par mois en règlement de l’arriéré locatif. Ainsi, et eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du 25 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 6] HABITAT-OPH ou à son mandataire. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [L] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu à effet au 22 décembre 2020 entre [Localité 6] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [L] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7], escalier 2, 1er étage, porte 9 est résilié depuis le 25 mars 2024, CONDAMNE M. [L] [S] à payer à [Localité 6] HABITAT-OPH la somme de 2 376,81 euros (deux mille trois cent soixante-seize euros et quatre-vingt un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 septembre 2024, terme d’aout 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, AUTORISE M. [L] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 29 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 80 euros (quatre-vingts euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [S], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 mars 2024, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [L] [S] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [L] [S] sera condamné à verser à [Localité 6] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTE [Localité 6] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [L] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 janvier 2024 et celui de l'assignation du 17 avril 2024, RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge