Cour d'appel, 30 janvier 2025. 24/03094

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B Chambre civile 1-5 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 30 JANVIER 2025 N° RG 24/03094 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WRCY AFFAIRE : S.A.R.L. FAB21 FORMATION C/ Etablissement Public EPAMSA E AVAL Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 05 Mars 2024 par le Tribunal de Grande Instance de versailles Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 30.01.2025 à : Me Sophie LEGOND, avocat au barreau de VERSAILLES (7) Me Yoann SIBILLE, avocat au barreau de VERSAILLES (664) RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TRENTE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. FAB21 FORMATION prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité. [Adresse 9] [Localité 5] Représentant : Me Sophie LEGOND de la SCP LEGOND & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 7 Plaidant : Me Valérie BELLANCOURT-de SAINT JORES, du barreau de Caen APPELANTE **************** Etablissement Public D'AMENAGEMENT DU MANTOIS AINE AVAL (EPAMSA) pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 6] Représentant : Me Yoann SIBILLE de la SELARL SIBILLE AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 664 Plaidant : Me Frédérique FAVRE, du barreau de COURANCES-AVRANCHES INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Décembre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Thomas VASSEUR, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère, Madame Marina IGELMAN, Conseillère, Greffière lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé à effet au 1er janvier 2022, l'établissement public EPAMSA (l'EPAMSA) a donné à bail commercial à la SARL Fab21 Formation un local d'une surface de 285 m² situé dans le bâtiment [Adresse 4] à [Adresse 7] ([10]), moyennant un loyer annuel de 21 245 euros HT, payable par échéances trimestrielles, outre une provision sur charges de 6 000 euros par an. Par acte en date du 19 mai 2023, l'EPAMSA a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Un règlement de 2 000 euros est intervenu entre les mains du commissaire de justice le 14 juin 2023. Par acte délivré le 19 décembre 2023, l'EPAMSA a fait assigner en référé la société Fab21 Formation aux fins d'obtenir principalement la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 20 juin 2023, l'expulsion de la locataire, la mise sous séquestre des meubles et objets laissés dans les lieux, sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 33 601,82 euros et sa condamnation au paiement à titre de provision d'une indemnité d'occupation journalière de 73,17 euros HT. Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 5 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 1er janvier 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 20 juin 2023, - ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 2] à [Localité 8] (78), - dit n'y avoir lieu à astreinte, - ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par le bailleur aux frais, risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné la société Fab21 Formation à payer à l'établissement public EPAMSA une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 3ème trimestre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués, - condamné la société Fab21 Formation à payer à l'établissement public EPAMSA la somme provisionnelle de 26 143,26 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d'occupation impayés arrêtés à la date du 2ème trimestre 2023 incluse, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance, - condamné la société Fab21 Formation à payer à l'établissement public EPAMSA la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Fab21 Formation au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer. Par déclaration reçue au greffe le 22 mai 2024, la société Fab21 Formation a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à astreinte. Dans ses dernières conclusions déposées le 3 juillet 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Fab21 Formation demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1343-5 du code civil et 488 du code de procédure civile, de : '- déclarer l'appel limité interjeté par la société Fab 21Formation à l'encontre des chefs critiqués de l'ordonnance rendue le 5 mars 2024 recevable et bien fondé. en conséquence, - réformer l'ordonnance rendue le 5 mars 2024 en ce qu'elle a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 1 janvier 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 20 juin 2023. - ordonné si besoin, avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef.des locaux loués, [Adresse 3] à [Localité 8]. - ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par le bailleur aux frais, risques et périls de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. - condamné la société Fab21 Formation à payer à l'établissement public d'aménagement du Mantois Seine-Aval (EPAMSA) une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel, augmenté des charges et accessoires à compter du 3e trimestre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués. - condamné la société Fab 21 Formation à payer à l'établissement public d'aménagement du Mantois Seine-Aval (EPAMSA) la somme provisionnelle de 26 143,26 euros correspondant aux loyers et charges ou indemnités d'occupation impayées, arrêtées à la date du 2e trimestre 2023 incluse, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. - condamné la société Fab21 Formation à payer à l'établissement public d'aménagement du Mantois Aval (EPAMSA) la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure ainsi qu'aux entiers dépens. et statuant à nouveau, - accorder à la sarl Fab 21 Formation les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de l'arriéré de loyers et charges restant dus au jour du commandement délivré le 19 mai 2023 - suspendre le jeu de la clause résolutoire insérée au bail et visée dans le commandement - débouter l'EPAMSA de l'intégralité de ses demandes - condamner l'EPAMSA au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.' Dans ses dernières conclusions déposées le 24 juillet 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l'établissement public EPAMSA demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 491, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, L. 131-1, L. 412-1 et suivants et L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 1231-6, 1343-5 et 1728 du code civil, de : '- confirmer l'ordonnance de référé du 5 mars 2024 en toutes ses dispositions sauf à préciser que la provision due par la sarl Fab21 Formation s'établit à 8 525,19 euros sauf à parfaire ; subsidiairement, en cas d'octroi de délais de paiement, - dire que les versements effectués par la société Fab21 Formation s'imputeront par priorité sur les dettes les plus anciennes, - dire qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité au terme exact, et du loyer et des charges courants : - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible un mois après la délivrance d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou commandement resté infructueux, - le bail sera définitivement résilié à l'expiration du délai de la mise en demeure, - les parties défenderesses devront quitter les lieux et à défaut, le bailleur pourra procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, et au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux sera effectuée, - la société Fab21 Formation devra payer, à compter de la déchéance du terme et jusqu'au départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au loyer courant charges comprises en tout état de cause, - condamner la sarl Fab21 Formation la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais d'appel ; - condamner la sarl Fab21 Formation aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement et des mesures d'exécution ; - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir au seul vu de la minute ;' L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : La société FAB 21 Formation sollicite des délais de paiement pour s'acquitter des loyers mentionnés au commandement de payer et la suspension en conséquence du jeu de la clause résolutoire insérée au bail. Elle explique que le décès brutal du compagnon de sa gérante, a gravement affecté celle-ci et l'a mise en difficulté notamment dans le suivi de l'activité de la société pendant plusieurs mois, ajoutant que le début de l'année 2022 correspondait à une reprise progressive de l'activité de formation en présentiel après la crise sanitaire ; que l'activité s'est redéveloppée au fil de l'année 2022 et jusqu'à fin mars 2023, date du décès brutal du compagnon de Mme [S]. Elle relate que la facturation mensuelle de l'activité s'est trouvée à nouveau en progression depuis que Mme [S] a repris effectivement le suivi de l'activité, notamment en septembre 2023, date à laquelle elle a pris contact et échangé avec la bailleresse. Elle indique qu'elle avait commencé à mettre en place des versements permettant d'apurer l'arriéré, une somme de 24 000 euros ayant été versée entre le 2 octobre 2023 et le 23 décembre 2023. Elle souligne qu'elle n'a pas eu connaissance en temps utile de l'assignation introductive d'instance, ce pourquoi elle ne s'est pas présentée à l'audience ; qu'elle a toutefois pris contact avec la bailleresse dès qu'elle a été avisée de la procédure et que l'EPAMSA s'était associée à sa demande de réouverture des débats, à laquelle le premier juge n'a pas fait droit. Elle fait remarquer que le décompte des versements qu'elle a établi recense depuis le 1er janvier 2022 un crédit en sa faveur, de sorte que sous réserve d'une vérification par rapport au décompte de l'EPAMSA, il apparaît qu'au jour de ses dernières conclusions, elle était à jour de ses paiements. Elle sollicite donc la réformation de l'ordonnance rendue le 5 mars 2024 et l'octroi de délais rétroactifs les plus larges, ainsi que la suspension du jeu de la clause résolutoire. Dans l'hypothèse où l'intimée confirmerait l'apurement total de la dette, elle demande à la cour de déclarer sans effet le commandement de payer du 19 mai 2023 et de débouter l'EPAMSA de l'intégralité de ses demandes. L'EPAMSA sollicite quant à elle la confirmation de l'ordonnance querellée. Elle conteste que la société FAB 21 Formation soit à jour de ses règlements, précisant qu'elle a omis dans son décompte la taxe d'ordures ménagères, la taxe foncière ou encore les provisions sur charges et les régularisations. Elle fait valoir qu'à ce jour, la société FAB 21 Formation a régularisé les arriérés mais ne s'est pas encore acquittée du loyer du 3ème trimestre 2024, soit de la somme de 8 525,19 euros. Elle demande la confirmation de l'ordonnance qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et fixé l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux. Elle sollicite également la confirmation des chefs ayant ordonné la libération des lieux par la locataire, outre le dépôt des biens dans un lieu aux frais de la société appelante. Sur la demande de condamnation provisionnelle, elle demande une actualisation à hauteur de la somme de 8 525,18 euros correspondant à l'arriéré arrêté au 23 juillet 2024. Subsidiairement, si la cour devait faire droit à la demande de délais de paiement de la société FAB 21 Formation, elle sollicite que l'échelonnement de la dette ne soit pas supérieur à 24 mois et que, conformément aux dispositions de l'article 1342-10 du code civil, les versements opérés seront imputés en priorité sur la créance la plus ancienne, sans distinction entre la nature des dépenses. Elle demande également de prévoir qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité au terme exact, outre le loyer et les charges courants : - le solde de la dette locative deviendra immédiatement exigible un mois après la délivrance d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou commandement resté infructueux, - le bail sera définitivement et automatiquement résilié à l'expiration du délai de la mise en demeure, - la société FAB 21 Formation devra quitter les lieux et à défaut, le bailleur pourra procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, et au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - la société FAB 21 Formation devra payer, à compter de la déchéance du terme et jusqu'au départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au loyer courant charges comprises. Sur ce, Si la société FAB 21 Formation sollicite l'infirmation de l'ordonnance attaquée en toutes ses dispositions, force est pourtant de constater qu'elle n'en critique aucune aux termes de ses conclusions, ne contestant notamment pas ne pas s'être acquittée des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire dans le délai d'un mois qui lui était imparti. Elle sollicite en réalité uniquement que lui soient octroyés des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Dans ces conditions, il convient dès à présent de confirmer l'ordonnance querellée en toutes ses dispositions, sauf à réactualiser le montant de la provision allouée, comme le sollicite l'EPAMSA. Sur la provision L'article 835 alinéa 2 du code de procédure prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Il ressort des documents versés par l'EPAMSA, intitulés pour l'un « état solde des tiers » et pour l'autre « grand livre des tiers », qu'au 23 juillet 2024, la dette de la société FAB 21 Formation s'élevait à la somme de 8 525,19 euros. Cela n'est pas véritablement critiqué par l'appelante qui a présenté un décompte précisant être incertaine de sa validité. Par voie d'infirmation de l'ordonnance critiquée, en ce qui concerne le montant de la provision, la société FAB 21 Formation sera condamnée à verser cette somme. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Le premier alinéa de l'article 1343-5 visé dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Les efforts déployés par la locataire pour commencer à apurer une grande partie de sa dette sont accrédités par la diminution de celle-ci. Par ailleurs, la société FAB 21 Formation verse des justificatifs, tant concernant la situation personnelle de sa gérante, que s'agissant de sa situation financière, démontrant ainsi sa capacité à continuer à apurer sa dette tout en versant le loyer et les charges courants. Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de la société locataire de disposer de délais de paiement de 24 mois et de suspension des effets de la clause résolutoire dans les conditions développées au dispositif du présent arrêt. Il sera ajouté à l'ordonnance entreprise en ce sens. Conformément à la demande de l'intimée, il sera dit que les paiements s'imputeront d'abord sur les dettes les plus anciennes. Sur les demandes accessoires : Compte tenu de l'origine du litige lié aux impayés de l'appelante, l'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. La société FAB 21 Formation sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel et devra en outre supporter les dépens d'appel, lesquels sont limitativement énumérés par l'article 695 du code de procédure civile. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à l'EPAMSA la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire de la présente décision étant de droit, il n'y a pas lieu de statuer à cet égard. PAR CES MOTIFS, La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, Confirme l'ordonnance du 5 mars 2024, sauf en ce qu'elle a statué sur le montant de la provision, Statuant à nouveau du chef infirmé, Condamne la société FAB 21 Formation à payer à l'Établissement Public d'Aménagement du Mantois Seine Aval la somme de 8 525,19 euros à titre de provision à valoir sur l'impayé arrêté au 23 juillet 2024, Y ajoutant, Accorde à la société FAB 21 Formation un délai de paiement de 24 mois à compter de la signification du présent arrêt pour régler la provision d'un montant de 8 525,19 euros, en plus de l'indemnité d'occupation courant, en 23 versements mensuels de 355 euros, versés le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent arrêt, le solde étant versé le 24ème mois, Dit que les paiements s'imputeront d'abord sur les dettes les plus anciennes, Ordonne en conséquence pendant ce délai la suspension des effets de la clause résolutoire du bail et de ses effets subséquents, Dit que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la société FAB 21 Formation se libère de sa dette avant l'expiration du délai accordé, Dit qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité en sus du loyer courant dans le délai imparti : - le tout deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire acquise à la date du 20 juin 2023 reprendra son plein effet et : - il pourra être procédé à l'expulsion immédiate de la société FAB 21 Formation et à l'enlèvement des meubles garnissant les lieux loués et leur dépôt dans les conditions indiquées par le premier juge, - la société FAB 21 Formation devra payer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation fixée jusqu'à parfaite libération des lieux, Dit que la société FAB 21 Formation supportera les dépens d'appel tels que limitativement énumérés par l'article 695 du code de procédure civile, Condamne la société FAB 21 Formation à verser à l'Établissement Public d'Aménagement du Mantois Seine Aval la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière Le Président