Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/58288 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27AH
N° : 1
Assignation du :
30 Octobre 2023, 26 janvier 2024
16 et 27 mai 2024
[1]
[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 22 octobre 2024
par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assisté de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDEUR
Le Syndicat des Copropriétaires du8 [Adresse 6] représenté par son syndic, le cabinet CPL IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Maître Freddy BRILLON de la SELEURL CABINET Freddy BRILLON, avocats au barreau de PARIS - #G795
DEFENDEURS
Madame [D] [J] épouse [X]
[Adresse 6]
[Localité 4]
et encore
[Adresse 3]
[Localité 2]
non constitutée
Monsieur [S] [U] [O] [J]
[Adresse 6]
[Localité 4]
non constitué
DÉBATS
A l’audience du 26 Août 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
[M] [Z] est propriétaire au sein de l’immeuble du [Adresse 6], des lots n°1, 2, 14, 16, 18, 19, et 25, lequel est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
[M] [Z] est décédée le 14 novembre 2014, laissant pour lui succéder Mme [D] [J], épouse [X] et M. [S] [J] (ci-après « les consorts [J] »), qui sont ainsi demeurés en indivision pour la gestion des biens tombés dans la succession de leur mère.
Exposant que les consorts [J] ne règlent pas, depuis plusieurs années, les charges de copropriété des lots dont ils détiennent la propriété indivise, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), représenté par son syndic la société CPL IMMOBILIER, les a, par exploits délivrés les 30 octobre 2023, 26 janvier, 16 et 27 mai 2024, fait citer devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 809 du code de procédure civile, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967, 9 de l'arrêté comptable du 14 mars 2005, 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil :
« - DECLARER le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6]) recevable et bien fondé en sa demande en référé ;
- Condamner Solidairement et par provision Monsieur [S] [J] et Madame [D] [J], à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6]) la somme en principal de 47.160,26 euros au titre des charges de copropriété impayées et arrêtées au 1er janvier 2023 et avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance.
- CONDAMNER solidairement et par provision Monsieur [S] [J] et Madame [D] [J], à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], la somme en principal de 2.989,93 euros au titre des frais de recouvrement relevant de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
CONDAMNER solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [D] [J] à concurrence de l'actif de la succession à payer au Syndicat des Copropriétaires ;
Statuer provision en conséquence, ce que de droit sur la demande de paiement de la somme de 47.160,26 euros au titre des charges de copropriété et travaux justifiés sur la période du 1er janvier 2017 au 1er janvier 2023, outre les intérêts au taux légal, le Syndicat des copropriétaires s'en rapportant sur ce point à Justice;
En tout état de cause, condamner Monsieur [S] [J] et Madame [D] [J] à payer la somme de 2.000€ au Syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens ».
L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.
A l’audience du 26 août 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, a sollicité le bénéfice de son assignation.
Les consorts [J], bien que régulièrement cités selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience.
La décision a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.
MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de provision
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires expose que les consorts [J] qui sont propriétaires en indivision des lots n°1, 2, 14, 16, 18, 19 et 25 dans l’immeuble depuis le décès de leur mère, ne règlent pas les charges de copropriété afférentes. Il indique qu’il leur a fait délivrer plusieurs mises en demeure d’avoir à régler ces charges, toutes restées infructueuses. Il demande ainsi la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme provisionnelle de 47.160, 26 euros au titre de l’arriéré de charges impayées arrêté au 1er janvier 2023.
Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.
L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.
Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.
L'article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Par ailleurs, en vertu de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver.
Il appartient au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété, de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges, précisant les dépenses, les sommes à répartir et les tantièmes. En outre, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires rend ces comptes opposables à tous les copropriétaires, sous réserve de l’éventuel recours que l’un d’entre eux pourrait exercer.
Les copropriétaires sont tenus de régler leur part de charges, telle qu’elle résulte des comptes approuvés.
A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit :
L’attestation de propriété du 27 janvier 2021 établissant la qualité d’héritiers des consorts [J] et faisant état du transfert de propriété à leur profit des lots n°1, 2, 14, 16, 18, 19 et 25 au sein de l’immeuble du [Adresse 6] ;Les courriers recommandés de mise en demeure des 9 février 2021 et 23 février 2021 ;Les relevés de charges de copropriété ;Les appels de fonds.
Ces seuls documents ne permettent cependant pas de démontrer de façon non sérieusement contestable qu’une créance est due par les consorts [J].
Par ailleurs, le requérant ne produit pas le règlement de copropriété, document qui permet pourtant de vérifier la quote-part afférente à chaque lot pour chaque catégorie de charge et la méthode de calcul retenue pour leur répartition, ni aucun procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires qui ferait état d’une approbation des comptes des exercices correspondant et qui permettrait d’établir, de façon non sérieusement contestable, à quoi correspond la créance alléguée et que les défendeurs restent devoir cette somme.
Dans ces circonstances, au vu des pièces versées aux débats, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa créance vis-à-vis des consorts [J]. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.
Sur les frais de recouvrement
Le requérant souligne avoir engagé de nombreux frais tels que des frais de mises en demeure, d’assignation et professionnels et demande à ce titre la condamnation des défendeurs à lui payer la somme provisionnelle de 2.989,93 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
En effet, les frais de mise en demeure, sommation et assignation sont compris dans les frais irrépétibles et dépens, et recouvrables à ce titre.
Au cas particulier, la créance de charges de copropriété n’étant pas justifiée, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision formée au titre des frais de recouvrement engagés par le syndicat des copropriétaires.
Sur les demandes accessoires
Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], conservera à sa charge les dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et il sera débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du même code.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée au titre des arriérés de charges de copropriété ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision relative aux frais de recouvrement ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rejetons la demande formée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Disons que le syndicat conservera à sa charge les dépens de l’instance ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 22 octobre 2024
Le Greffier, Le Président,
Pascale GARAVEL Fabrice VERT
