Tribunal judiciaire, 27 juin 2025. 24/01381

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français Tribunal judiciaire d’EVRY Pôle des urgences civiles Juge des référés Ordonnance du 27 juin 2025 MINUTE N° 25/______ N° RG 24/01381 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QSUX PRONONCÉE PAR Carol BIZOUARN, Première vice-présidente, Assistée de Sarah TREBOSC, greffière, lors des débats à l’audience du 6 juin 2025 et lors du prononcé ENTRE : Monsieur [R] [W] demeurant [Adresse 7] représenté par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0886 Monsieur [O] [W] demeurant [Adresse 7] représenté par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0886 Monsieur [E] [W] demeurant [Adresse 8] représenté par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0886 Monsieur [H] [W] demeurant [Adresse 6] représenté par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0886 DEMANDEURS D'UNE PART ET : S.C.I. ILE DE FRANCE dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Frédéric COPPINGER de la SCP COBLENCE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0053 DÉFENDERESSE D'AUTRE PART ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort. ************** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, Monsieur [R] [W], Monsieur [O] [W], Monsieur [E] [W] et Monsieur [H] [W] (ci-après les consorts [W]) ont fait assigner en référé la SCI IMMOBILIERE ILE DE FRANCE devant le président du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes, au visa de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, aux fins de voir : - Condamner la SCI ILE DE France à payer Messieurs [R], [E], [O] et [H] [W] la somme de 3.000 euros par mois, à compter du 19 décembre 2024, et jusqu'à signature d'un procès-verbal d'achèvement et de mise à disposition des lots de copropriété situés au sein de l'immeuble à édifier par la SCI ILE DE FRANCE sur les parcelles [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 1] et [Cadastre 3] situés [Adresse 4]), et portant les numéros suivants : * Pour ceux revenant à Messieurs [R] et [O] [W] les lots n°137, 138, 139, 140, 141, 153, 154, 198, 199, * Pour ceux revenant à Messieurs [R] et [E] [W] les lots n°77, 78, 79, 135, 136, 142, 143, 144, 200, 201, * Pour ceux revenant à Messieurs [R] et [H] [W] les lots n°88, 89, 131, 132, 134, 202, 203, 204, 205, 206 ; - Condamner la SCI ILE DE FRANCE à payer à Messieurs [R], [O], [E] et [H] [W] au paiement de la somme de 6.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Appelée successivement aux audiences des 21 janvier 2025, 21 février 2025, 28 mars 2025, 2 mai 2025, l'affaire a été utilement renvoyée à l'audience du 6 juin 2025. A l'audience du 6 juin 2025, les consorts [W], représentés par leur conseil, ont soutenu leurs conclusions n°2 aux termes desquelles ils sollicitent désormais, au visa des articles 700 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, L.600-5 du code de l'urbanisme, 1103 du code civil, de : - Recevoir les consorts [W] en leur action et les déclarer bien fondés ; - Rejeter les contestations formées par la SCI ILE DE FRANCE comme dépourvues de caractère sérieux et légitime ; - Débouter l'ensemble des demandes formulées par la SCI ILE DE FRANCE ; En conséquence, - Condamner la SCI ILE DE FRANCE à payer Messieurs [R], [E], [O] et [H] [W] la somme de 3.000 euros par mois, assortie des intérêts au taux légal, à compter du 19 décembre 2024, et jusqu'à signature d'un procès-verbal d'achèvement et de mise à disposition des lots de copropriété situés au sein de l'immeuble à édifier par la SCI ILE DE FRANCE sur les parcelles [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 1] et [Cadastre 3] situés [Adresse 5], et portant les numéros suivants : * Pour ceux revenant à Messieurs [R] et [O] [W] les lots n°137, 138, 139, 140, 141, 153, 154, 198, 199, * Pour ceux revenant à Messieurs [R] et [E] [W] les lots n°77, 78, 79, 135, 136, 142, 143, 144, 200, 201, * Pour ceux revenant à Messieurs [R] et [H] [W] les lots n°88, 89, 131, 132, 134, 202, 203, 204, 205, 206 ; - Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ; - Condamner la SCI ILE DE FRANCE à payer à Messieurs [R], [O], [E] et [H] [W] la somme de 10.000 euros chacun à titre de dommages et intérêts ; - Condamner la SCI ILE DE FRANCE à payer à Messieurs [R], [O], [E] et [H] [W] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. A l'appui de leurs demandes, les consorts [W] exposent que, par acte authentique du 19 mai 2022, ils ont vendu à la SCI ILE DE FRANCE 27 boxes de garage situés à Verrières-Le-Buisson, destinés à être démolis en vue de la construction d'un ensemble immobilier à usage d'habitation. Ils précisent que cette vente est intervenue moyennant le paiement de la somme de 600.000 euros selon les modalités suivantes : la somme de 330.000 euros payés comptant et la somme de 270.000 euros convertie en l'obligation pour la SCI ILE DE FRANCE de leur remettre, à titre de dation en paiement, de futurs lots de copropriété de la construction à édifier, à savoir 30 places de stationnement boxées en sous-sol sur le terrain vendu. Ils soulignent que, aux termes de cet acte, la SCI ILE DE FRANCE s'est engagée, en cas de non livraison des boxes dans les délais, à les indemniser à raison de 3.000 euros par mois de retard à compter de l'expiration du délai de 24 mois après l'obtention du permis de construire modificatif purgé de tous recours et retrait, et au plus tard dans les 31 mois à compter du jour de l'acte de vente. Ils expliquent que le permis de construire modificatif a été obtenu le 3 octobre 2022, mais que la date de son affichage n'est pas connue ce qui ne lui permet pas de connaître la date d'expiration du délai contractuel de 24 mois. Ils indiquent en revanche que le délai contractuel de 31 mois est expiré depuis le 19 décembre 2024, les locaux objets de la dation n'étant pas achevés, ni même en construction. Ils s'estiment dès lors bien fondés à solliciter l'application des stipulations relatives à l'indemnité d'immobilisation prévue par le contrat de vente. En défense, la SCI ILE DE FRANCE, représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions en réponse n°2 aux termes desquelles elle sollicite, au visa des articles 699, 700 et 835 du code de procédure civile, du juge des référés de : - Rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions des consorts [W] ; - Les condamner in solidum à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens des présentes. Pour s'opposer aux demandes, elle fait valoir l'existence de plusieurs contestations sérieuses ne permettant pas au juge des référés de faire droit à la demande. Elle explique que la dation en paiement convenue par l'acte authentique du 19 mai 2022 prévoit expressément qu'une promesse de vente en état futur d'achèvement (VEFA) doit être achevée, ce qui constitue ainsi une invitation à entrer en pourparlers non respectée par les consorts [W] du fait de leur refus de régulariser l'acte de VEFA. Elle estime, dès lors, ne pas être engagée à leur égard dans l'édification et la livraison des trente boxes de garage, faisant valoir également que les biens immobiliers objets de la dation en paiement ne sont pas précisément identifiés. Face à son impossibilité de livrer les trente boxes, elle explique avoir proposé aux consorts [W] à plusieurs reprises de leur payer l'équivalent monétaire, soit la somme de 270.000 euros telle que prévue par le contrat les liant, ce qu'ils ont refusé. Elle précise que cette somme, disponible au bénéfice des consorts [W], a été consignée auprès de la caisse des dépôts et consignations le 12 février 2025. Elle considère en somme que la dation en paiement convenue entre les parties est devenue caduque du fait de la disparition de sa cause. Elle relève également que le délai de 24 mois visé à l'acte authentique du 19 mai 2022 n'a jamais commencé à courir du fait de l'absence de régularisation de l'acte de VEFA. En réplique, les consorts [W] soutiennent que la dation en paiement reste inexécutée à l'issue du délai contractuel de 31 mois lequel a expiré le 19 décembre 2024. S'agissant de l'absence de signature de la promesse de VEFA, ils indiquent que cette dernière n'est envisagée que pour les besoins de la publicité foncière, l'acte de vente étant suffisant pour acter l'engagement réciproque des parties entre elles. Ils rappellent que l'acte de vente ne prévoit aucune condition suspensive relative à l'obligation de livraison des lots et que les lots attribués aux consorts sont précisément énumérés et identifiables. Ils ajoutent que, en procédant à un versement en numéraire de sa seule initiative, la SCI ILE DE FRANCE ne s'est pas exonérée de son obligation de livrer les lots de parkings objets de la dation en paiement. Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en paiement formée par les consorts [W] Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1342-1 du code civil dispose que le créancier peut refuser un paiement partiel même si la prestation est divisible. Il peut accepter de recevoir en paiement autre chose que ce qui lui est dû. L'article 1231-5 du même code dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. En l'espèce, aux termes d'un acte notarié conclu avec les consorts [W], la SCI ILE DE FRANCE a acquis auprès de ces derniers un ensemble immobilier destiné à être démoli, moyennant le paiement de la somme de 600.000 euros selon les modalités suivantes : la somme de 330.000 euros payés comptant et la somme de 270.000 euros convertie en l'obligation pour la SCI ILE DE FRANCE de leur remettre, à titre de dation en paiement, de futurs lots de copropriété de la construction à édifier, à savoir 30 places de stationnement boxées en sous-sol sur le terrain vendu. La promesse de vente conclue entre les parties le 10 décembre 2020 prévoit, s'agissant des modalités de la dation en paiement, en page 14, que : " Une promesse de vente en état futur d'achèvement devra être régularisée par acte authentique reçu par le notaire participant concomitamment à l'acte constatant la réalisation des présentes avec annexion d'une notice descriptive prévoyant des prestations de même qualité que pour le reste de l'immeuble, et le plan des lots. Le contrat de vente en état futur d'achèvement devra intervenir au plus SEPT MOIS de l'acte authentique réalisant les présentes. Le BENEFICIAIRE s'engage à ce que la livraison des box avec remise des clés intervienne au plus tard VINGT QUATRE (24) mois après la signature définitive de l'acte authentique de VEFA. A défaut, le BENEFICIAIRE devenu ACQUEREUR versera au VENDEUR une indemnité forfaitaire de TROIS MILLE EUROS (3.000 euros) par mois de décalage qui sera versée à compter du 25ème mois de l'acte authentique de VEFA, mensuellement et d'avance, au 5 de chaque mois. A la garantie du versement de cette indemnité, il sera versé par l'ACQUEREUR et séquestré en l'Etude du notaire participant la somme de trente mille euros (30.000 EUROS) au jour de la signature de l'acte de VEFA ". L'acte authentique de vente du 19 mai 2022, en page 15, apporte des précisions s'agissant des modalités de la dation en paiement convenue entre les parties en stipulant que : " - Les locaux ci-dessus désignés seront livrés dans les définitions qui résulteront de l'un des plans ci-dessus et de la notice sommaire qui sera remise ultérieurement. - L'acquéreur exécutera son obligation d'achever les locaux, objet de la présente dation, au plus tard dans les vingt-quatre (24) mois à compter de l'obtention du permis de construire modificatif purgé de tous recours et retrait et au plus tard dans les (31) mois à compter de jour. - Pour les besoins de la publicité foncière, la présente dation en paiement fera l'objet d'un acte réitératif qui sera établi par l'un des membres de l'Office notarial dénommé en tête des Présentes, le tout aux frais de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ILE DE FRANCE, après constatation de cet achèvement, moyennant le prix principal de DEUX CENT SOIXANTE-DIX MILLE EUROS (270.000 EUR) toutes charges comprises. Etant ici précisé qu'une promesse de vente en état futur d'achèvement sera régularisée entre les parties postérieurement à la signature des présentes, suivant acte à recevoir par Maître [Z], notaire susnommé, avec la participation de Maître [C], notaire participant ". La clause contenue à l'article 11.5 en page 16 de l'acte authentique de vente du 19 mai 2022 rappelle les stipulations contractuelles contenues dans la promesse de vente citée supra et souligne qu'une promesse de vente en état futur d'achèvement concernant les lots objets de la dation en paiement sera régularisée postérieurement à la signature de l'acte authentique du 19 mai 2022. Or, au cas présent, il n'est pas discuté qu'aucune promesse de vente en état futur d'achèvement concernant les lots objets de la dation en paiement n'est intervenue. Il n'est pas non plus contesté que les boxes objets de la dation en paiement convenue par l'acte notarié du 19 mai 2022 ne sont pas construits, ni même en état d'être édifiés, la SCI ILE DE FRANCE ayant désormais l'intention d'honorer ses engagements en payant l'équivalent monétaire desdits boxes. Force est de constater que les parties s'opposent tant sur l'interprétation des clauses des conventions qui les lient que sur les modalités d'exécution de la dation en paiement et notamment sur la nécessité de conclure un acte de VEFA pour que la SCI ILE DE FRANCE soit engagée au titre de la dation en paiement. En outre, il y a lieu de relever une contradiction entre les termes de la promesse et ceux de l'acte de vente : - d'une part, la promesse prévoit que le point de départ de l'indemnité réclamée court à compter de la non livraison des lots objet de la dation en paiement dans le délai de 24 mois après la signature de l'acte de VEFA, - d'autre part, l'acte authentique de vente mentionne soit, un délai de 24 mois à compter de l'obtention du permis de construire modificatif purgé de tous recours et retrait, soit un délai de 31 mois à compter de la date de l' acte, soit le 19 mai 2022. Or, il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, d'interpréter des stipulations contractuelles si elles ne sont pas claires et précises, l'analyse et l'application de ces clauses nécessitant donc une appréciation du juge du fond. En toute état de cause, la demande en paiement d'une indemnité forfaitaire s'analyse en une clause pénale qui est susceptible d'être modérée par le juge du fond et ne présente pas, par conséquent, le caractère d'une obligation non contestable. Enfin, le juge des référés étant le juge du provisoire, la demande en paiement, qui n'est pas formée à titre provisionnel, excède le champ de sa compétence. En conséquence, les consorts [W] échouent en conséquence à rapporter la preuve d'une obligation non sérieusement contestable. Il convient donc de rejeter l'ensemble des demandes formées à ce titre et ce sans qu'il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens soulevés par les parties. Sur la demande en paiement de dommages-intérêts Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Les pouvoirs du juge des référés sont ainsi limités au fondement juridique de sa saisine. En l'espèce, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d'accorder une provision sur dommages et intérêts, de surcroît lorsqu'une contestation sérieuse est relevée sur la demande principale, dès lors qu'il est préalablement nécessaire de statuer sur les responsabilités, ce qui relève de l'office du juge du fond. Par conséquent, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de provision sur dommages-intérêts formée par les consorts [W]. Sur les dépens et les frais irrépétibles En application de l'article 696 du code de procédure civile, les consorts [W], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance. Cependant des considérations d'équité conduisent à ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort : DIT n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes formées par Monsieur [R] [W], Monsieur [O] [W], Monsieur [E] [W] et Monsieur [H] [W] ; CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [W], Monsieur [O] [W], Monsieur [E] [W] et Monsieur [H] [W] aux dépens de la présente instance ; DIT n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire. Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 27 juin 2025, et nous avons signé avec le greffier. Le Greffier, Le Juge des Référés,