Cour d'appel, 27 juin 2023. 18/02201

COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE A - CIVILE LE/IM ARRET N°: AFFAIRE N° RG 18/02201 - N° Portalis DBVP-V-B7C-EM3D Jugement du 02 Octobre 2018 Tribunal de Grande Instance d'ANGERS n° d'inscription au RG de première instance 14/00174 ARRET DU 27 JUIN 2023 APPELANTS : Monsieur [OD] [PT] [Adresse 4] [Localité 46] Madame [H] [KY] épouse [PT] [Adresse 4] [Localité 46] Monsieur [GV] [OZ] [Adresse 73] [Localité 47] Monsieur [C] [U] [Adresse 68] [Localité 23] Madame [LS] [A] épouse [U] [Adresse 68] [Localité 23] Monsieur [TE] [O] [Adresse 17] [Localité 39] Monsieur [UA] [UU] [Adresse 5] [Localité 42] Monsieur [P] [DP] [Adresse 49] [Localité 61] Monsieur [VN] [FH] [Adresse 67] [Localité 48] Monsieur [GV] [FF] [Adresse 11] [Localité 37] Madame [N] [FF] [Adresse 11] [Localité 37] Monsieur [RO] [ZO] [Adresse 15] [Localité 38] Madame [H] [OX] épouse [ZO] [Adresse 15] [Localité 38] Monsieur [C] [M] [Adresse 14] [Localité 54] Monsieur [OB] [YB] [Adresse 32] [Localité 19] Monsieur [RO] [VP] [Adresse 65] [Localité 9] Madame [Y] [VP] [Adresse 65] [Localité 9] Monsieur [NH] [KW] [Adresse 7] [Localité 55] Madame [L] [KW] [Adresse 7] [Localité 55] Monsieur [GB] [HT] [Adresse 70] [Localité 20] Monsieur [JI] [RM] [Adresse 12] [Localité 34] Madame [D] [S] [Adresse 13] [Localité 31] Madame [L] [W] veuve [GX] [Adresse 36] [Localité 22] Monsieur [EJ] [I] [Adresse 62] [Localité 52] Monsieur [J] [E] [Adresse 45] [Localité 64] Madame [SI] [G] épouse [E] [Adresse 45] [Localité 64] S.A.R.L. ELPEMAVI [Adresse 28] [Localité 3] S.A.R.L. [72] [Adresse 40] [Localité 21] S.A.R.L. JPRL [Adresse 59] [Localité 2] Représentés par Me ROUSSELOT substituant Me Flavien MEUNIER de la SELARL LEXCAP, avocat postulant au barreau d'ANGERS - N° du dossier 13900189 et Me Mickaël COHEN, avocat plaidant au barreau de ANNECY INTIMES : Madame [ZR] [WJ] épouse [V] née le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 9] [Adresse 56] [Localité 8] Monsieur [JI] [V] né le [Date naissance 27] 1961 à [Localité 9] [Adresse 56] [Localité 8] Représentés par Me Magali GUIGNARD de la SELAS GUYARD-NASRI, avocat postulant au barreau D'ANGERS, et Me Olivier TOURNU, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE Monsieur [CW] [YV] [Adresse 75] [Adresse 35] [Localité 10] Représenté par Me Christian NOTTE-FORZY, avocat postulant au barreau d'ANGERS - N° du dossier 00056950, et Me Michel LAO, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE SELURL [K] [SK], prise en la personne de Maître [SK] [K], ès qualités de liquidateur judiciaitaire de la société ENITY [Adresse 66] [Adresse 66] [Localité 50] SELURL [K] [SK], prise en la personne de Maître [SK] [K], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL JPB PROMOTION [Adresse 66] [Adresse 66] [Localité 50] Représentées par Me Inès RUBINEL substituant Me Benoît GEORGE de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, avocat postulant au barreau d'ANGERS, et Me Bryan ROGGEMAN, avocat plaidant au barreau de LILLE SA BANQUE CIC NORD OUEST agissanten la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 29] [Localité 53] Représentée par Me Audrey PAPIN substituant Me Philippe LANGLOIS de la SCP ACR AVOCATS, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 71180517 S.A. ALBINGIA [Adresse 6] [Localité 63] Représentée par Me Magali GUIGNARD de la SELAS GUYARD-NASRI, avocat postulant au barreau d'ANGERS, et Me Eveline NABA, avocat plaidant au barreau de PARIS SCP JEAN-BAPTISTE PANTOU ET MAXIME CARRION prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège [Adresse 60] [Localité 51] Représentée par Me Bertrand BRECHETEAU de la SARL AVOCONSEIL, avocat postulant au barreau d'ANGERS - N° du dossier 160093, et Me Michel RONZEAU, avocat plaidant au barreau de PONTOISE SA SOCIETE GENERALE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 25] [Localité 58] Représentée par Me Inès RUBINEL substituant Me Benoît GEORGE de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, avocat au barreau d'ANGERS SAS CARATY [DS] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 16] [Localité 33] Représentée par Me Vanina LAURIEN de la SELARL DELAGE BEDON LAURIEN HAMON, avocat postulant au barreau d'ANGERS - N° du dossier 140035, et Me FAILLAT substituant Me Capucine BERNIER, avocat plaidant au barreau de PARIS SCP [ML] MORLON ET ASSOCIES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 26] [Localité 30] Représentée par Me Inès RUBINEL substituant Me Benoît GEORGE de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, avocat postulant au barreau d'ANGERS, et Me Guillaume REGNAULT, avocat plaidant au barreau de PARIS S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE [Adresse 18] [Localité 57] Représentée par Me Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK & ASSOCIES, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 180454 SELURL [K] [SK], prise en la personne de Maître [SK] [K], ès qualités de liquidateur de la société VIVEA [Adresse 66] [Localité 50] Assignée, n'ayant pas constitué avocat INTERVENANT VOLONTAIRE Maître [MN] [Z], membre de la SAS LES MANDATAIRES, ès qualités de liquidateur judiciaire de Monsieur [JI] [V] [Adresse 44] [Localité 9] Représenté par Me Magali GUIGNARD de la SELAS GUYARD-NASRI, avocat postulant au barreau D'ANGERS, et Me Olivier TOURNU, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 01 Mars 2022 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. BRISQUET, conseiller, et Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée, qui a été préalablement entendue en son rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme COURTADE, présidente de chambre M. BRISQUET, conseiller Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée Greffière lors des débats : Madame LEVEUF ARRET : par défaut Prononcé publiquement le 27 juin 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé pour la présidente empêchée par Leïla ELYAHYIOUI, vice- présidente placée pour la présidente empêchée, et par Christine LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ FAITS ET PROCÉDURE La société ICR Promotion, devenue la SARL JPB Promotion, promoteur immobilier, assurée auprès de la SA Albingia, a entrepris, lieu-dit '[Adresse 69]', commune de [Localité 41] (49), la construction d'un ensemble immobilier pour personnes âgées, dénommé '[72]', composé de deux bâtiments distincts : - un bâtiment A destiné à accueillir, sous forme d'établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), 50 lits, 6 places d'accueil et une chambre d'accompagnement pour des personnes âgées dépendantes, - un bâtiment B destiné à accueillir 29 logements sous forme d'une résidence de services pour des personnes âgées non dépendantes. Dans le cadre de ce projet immobilier et suivant contrat du 12 avril 2007, une mission de maîtrise d'oeuvre classique et complète a été confiée à M. [R] [DS], architecte exerçant au sein de la SAS d'architecture Gérard Caraty - [R] [DS]. Le 18 août 2008, la garantie d'achèvement des immeubles a été accordée par la banque Scalbert Dupont-CIN aux droits de laquelle vient la SA Banque CIC Nord Ouest. Les différents lots ont été vendus en l'état futur d'achèvement suivant contrats de réservation qui ont été réitérés par actes reçus par Maître [TC], notaire associé de la SCP Delacourt-[TC], notaires à [Localité 51] (59), aux droits de laquelle vient la SCP Delacourt-Pantou-Carion. Par ailleurs chaque copropriétaire a régularisé un bail commercial : - avec la société Enity pour les acquéreurs de lots compris dans le bâtiment A constituant l'EHPAD qu'elle exploite, - avec la société Vivea pour les acquéreurs de lots compris dans le bâtiment B constituant la résidence de services ou résidence seniors qu'elle exploite. La SARL JPB Promotion et les sociétés Enity et Vivea avaient le même gérant, M. [IM] [X], décédé le [Date décès 24] 2013. Il était convenu que les acquéreurs bénéficient de mesures de défiscalisation dans le cadre de ces opérations. La société ICR Promotion a confié la commercialisation de ce programme à visée défiscalisante, sous le régime fiscal de la loi Censi-Bouvard 'loueur meublé non professionnel' (LMNP) , à la société Assistance à Maître d'Ouvrage (AMO) qui l'a elle-même proposée à divers conseillers en gestion de patrimoine. Au-delà de ces intervenants, l'article 5.1 du contrat de réservation intitulé 'frais d'ingénierie', prévoyait que le cabinet [ML] et Mabaret avait été associé à la validation juridique et fiscale du projet. Le 28 avril 2010, M. [R] [DS] a attesté de l'achèvement à 100% de la construction de l'EHPAD (bâtiment A) de la [72] à [Localité 41]. Puis suivant déclaration respectivement signée par l'architecte et le maître de l'ouvrage les 14 et 28 septembre 2010, il a été attesté en mairie de l'achèvement et de la conformité des travaux portant globalement sur 80 logements. Par arrêté du 8 juillet 2010, le président du conseil général et la directrice générale de l'Agence Régionale de Santé (ARS) des Pays de Loire, ont transféré, à compter du 1er juillet 2010, l'autorisation accordée à l'EURL [72] par arrêté préfectoral du 3 octobre 2006 d'exploiter un EHPAD, à la société Enity et cela pour une capacité de 34 places. Déplorant l'inachèvement de l'EHPAD, certains copropriétaires ont fait dresser un constat d'huissier le 12 décembre 2012. Courant mars 2013, des copropriétaires ont mis en demeure la banque Scalbert Dupont-CIN auprès de laquelle avait été souscrite la garantie d'achèvement, de financer les travaux d'achèvement de l'immeuble. Par courrier du 28 mars 2013, la SA Banque CIC Nord Ouest venant aux droits du garant d'achèvement initial, a décliné sa garantie, au motif que son engagement était caduc du fait de la déclaration d'achèvement des travaux signée de l'architecte et parvenue en mairie le 29 septembre 2010. Suite à l'assignation en référé délivrée le 15 avril 2013 à l'initiative de M. et Mme [T], Mme [KC], MM. [TY], [YT], [HR] et [HT] à l'encontre de la SARL JBP Promotion, le président du tribunal de grande instance d'Angers, par ordonnance du 4 juillet 2013, a notamment enjoint au promoteur d'avoir à réaliser, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, les travaux nécessaires à l'achèvement et la livraison des lots N°40 à 46 ainsi que 48 et 49 situés au deuxième étage de la [72], la bonne fin devant être constatée par une attestation d'architecte vérifiant leur conformité aux normes en vigueur et aux descriptifs des contrats. Par jugements du 5 septembre 2013, le tribunal de commerce de Lille Métropole a placé la SARL JPB promotion en liquidation judiciaire, les sociétés Enity et Vivea étant pour leur part placées en redressement judiciaire. Ces procédures étant, le 29 novembre 2013, converties en liquidation judiciaire avec maintien d'activité jusqu'au 29 janvier 2014, la SELURL [K] [SK] étant le liquidateur judiciaire de l'ensemble de ces sociétés. Par arrêté du 7 mars 2014, la directrice de l'ARS et le président du conseil général de Maine et Loire ont supprimé, à compter du 30 janvier 2014, l'autorisation de fonctionnement de l'EHPAD délivrée à la société Enity. Courant 2014, la société Les Papillons a pris à bail des lots de cet ensemble immobilier pour y exercer une activité d'hébergement para-hôtelier, moyennant la sous-location à une clientèle de personnes âgées ou handicapées. Parallèlement et par exploits des 4, 6 et 13 décembre 2013, la SARL [72], M. [C] [M], Mme [D] [S], Mme [L] [W] veuve [GX], M. [EJ] [I], M. [J] [E] et Mme [SI] [G] épouse [E], M. [JI] [V], M. [C] [U] et Mme [LS] [A] épouse [U], M. [TE] [O], M. [UA] [UU], la société JPRL, M. [P] [DP], M. [VN] [FH], M. [GV] [FF], Mme [N] [FF], M. [RO] [ZO], Mme [XF] [OX] épouse [ZO], M. [OB] [YB], M. [RO] [VP], Mme [Y] [VP], M. [NH] [KW], Mme [L] [KW], M. [GB] [HT], M. [JI] [RM] et la société Elpemavi, copropriétaires du bâtiment B (résidence seniors), ont fait assigner la SCP Patrick Delacourt - Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion, notaires, la société d'architecture Gérard Caraty - [R] [DS] et la SCP [ML] Morlon et Associés, avocats, devant le tribunal de grande instance d'Angers, aux fins notamment d'indemnisation de leur préjudice résultant de la perte de valeur immobilière de leurs biens ainsi que de la perte de loyers. Suivant ordonnance du 19 mars 2015, le juge de la mise en état a débouté la société d'architecture et M. [V] de leurs demandes de jonction des deux procédures ouvertes devant cette juridiction et liées aux deux bâtiments et a rejeté les demandes d'expertise formées par les copropriétaires. Par exploits des : - 18 mai 2015, la société d'architecture a fait appeler en intervention forcée la SELURL [K] [SK], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL JPB Promotion et de la société Vivea, - 1er juillet 2015, la société d'architecture a fait appeler en intervention forcée la société Albingia, assureur de la SARL JPB Promotion, - 22 et 23 juin 2015, M. [JI] [V] a fait assigner en intervention forcée la SA Crédit Foncier de France (CFF) son prêteur, M. [YV] présenté comme CGPI et la SELURL [K] [SK] ès qualités de liquidateur judiciaire des sociétés JPB promotion, Enity et Vivea, - 3 novembre 2015, Mme [D] [S] a appelé en intervention forcée la Société Générale qui lui a consenti un prêt pour financer son acquisition, - 9 septembre 2015, la SCP Patrick Delacourt - Jean-Baptiste Pantou - Maxime Carion a fait assigner en intervention forcée la SA Banque CIC Nord Ouest. Ces procédures ont été jointes à la première suivant ordonnances respectivement prononcées par le juge de la mise en état les : - 1er juin 2015, - 7 septembre 2015, - 24 novembre 2015, - 24 novembre 2015, - 7 mars 2016. Par ailleurs, suivant conclusions déposées le 4 avril 2016, Mme [WJ] épouse [V] est intervenue volontairement à la procédure. Suivant jugement du 2 octobre 2018, le tribunal de grande instance d'Angers, révoquant l'ordonnance de clôture et prononçant la clôture au 5 juin 2018, a : - constaté l'intervention volontaire à la procédure de Mme [ZR] [WJ] épouse [V], - constaté l'intervention volontaire à la procédure de M. [OD] [PT] et de son épouse Mme [H]-[JG] [KY] ainsi que celle de M. [GV] [OZ], - déclaré M. [JI] [V] et Mme [ZR] [WJ] épouse [V] recevables en leurs demandes en ce que les formalités en vue de leur publication au service de la publicité foncière ont été accomplies, - débouté la SELURL [K] [SK], ès qualités de liquidateur des sociétés JPB Promotion et Vivea de sa demande tendant à ce que M. [JI] [V] et Mme [ZR] [WJ] épouse [V] soient déclarés irrecevables en leurs demandes pour défaut de déclaration de créance à la liquidation judiciaire de ces sociétés, - rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la SELURL [K] [SK] ès qualités, M. [YV] et la SA CFF, - déclaré M. [JI] [V] et Mme [ZR] [WJ] épouse [V] recevables en leurs demandes dirigées à l'encontre de M. [YV], - déclaré la SARL [72], M. [C] [M], Mme [D] [S], Mme [L] [W] veuve [GX], M. [EJ] [I], M. [J] [E] et Mme [SI] [G] épouse [E], M. [C] [U] et Mme [LS] [A] épouse [U], M. [TE] [O], M. [UA] [UU], la société JPRL, M. [P] [DP], M. [VN] [FH], M. [GV] [FF], et son épouse Mme [N] [FF], M. [RO] [ZO], Mme [XF] [OX] épouse [ZO], M. [OB] [YB], M. [RO] [VP] et Mme [Y] [VP], M. [NH] [KW] et Mme [L] [KW], M. [GB] [HT], M. [JI] [RM], la société Elpemavi, M. [OD] [PT] et Mme [H]-[JG] [KY] épouse [PT], ainsi que M. [GV] [OZ], recevables en leurs demandes, - déclaré la société [72], M. [M], M. et Mme [E], la SARL JPRL, M. [DP], M. et Mme [VP], M. et Mme [KW], et M. [RM] irrecevables en leurs demandes dirigées à l'encontre de la SCP [ML] Morlon et Associés, - débouté M. [JI] [V] et Mme [ZR] [WJ] épouse [V] de toutes leurs demandes relatives à l'annulation de la vente et de tous les actes subséquents ainsi que de leurs demandes indemnitaires découlant de l'annulation de la vente, du bail commercial et de l'acte de prêts consentis, - débouté M. [JI] [V] et Mme [ZR] [WJ] épouse [V] de leurs demandes dirigées à l'encontre de M. [YV], - débouté M. [JI] [V] et Mme [ZR] [WJ] épouse [V] de leurs demandes dirigées à l'encontre de la SA CFF, - débouté M. [JI] [V] et Mme [ZR] [WJ] épouse [V], la SARL [72], M. [C] [M], Mme [D] [S], Mme [L] [W] veuve [GX], M. [EJ] [I], M. [J] [E] et Mme [SI] [G] épouse [E], M. [C] [U] et Mme [LS] [A] épouse [U], M. [TE] [O], M. [UA] [UU], la société JPRL, M. [P] [DP], M. [VN] [FH], M. [GV] [FF], et son épouse Mme [N] [FF], M. [RO] [ZO], Mme [XF] [OX] épouse [ZO], M. [OB] [YB], M. [RO] [VP] et Mme [Y] [VP], M. [NH] [KW] et Mme [L] [KW], M. [GB] [HT], M. [JI] [RM], la société Elpemavi, M. [OD] [PT] et Mme [H]-[JG] [KY] épouse [PT], ainsi que M. [GV] [OZ] de toutes leurs demandes dirigées à l'encontre de la société d'architecture Gérard Caraty - [R] [DS] et de la SCP Patrick Delacourt - Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion, - débouté la SARL [72], M. [C] [M], M. [J] [E] et Mme [SI] [G] épouse [E], la société JPRL, M. [P] [DP], M. [RO] [VP] et Mme [Y] [VP], M. [JI] [RM], M. [OD] [PT] et Mme [H]-[JG] [KY] épouse [PT] ainsi que M. [GV] [OZ] de leurs demandes dirigées à l'encontre de la SCP [ML] Morlon et Associés, - débouté la SCP Patrick Delacourt - Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion de ses demandes dirigées à l'encontre de la SA Banque CIC Nord Ouest, - constaté que Mme [S] ne forme aucune demande contre la Société Générale, - dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande subsidiaire en garantie de la société d'architecture Gérard Caraty - [R] [DS] dirigée à l'encontre de la Société Générale, - dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande subsidiaire en garantie de la société d'architecture Gérard Caraty - [R] [DS] dirigée à l'encontre de la société Albingia, - débouté la Société Générale, la SA Banque CIC Nord Ouest, la SCP Patrick Delacourt-Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion, M. [YV], la SA CFF, la SELURL [K] [SK] ès qualités de liquidateur de la société JPB Promotion et de la société Vivea, la société d'architecture Gérard Caraty - [R] [DS], la société Albingia et la SCP [ML] Morlon et Associés de leurs demandes en paiement de frais irrépétibles, - dit que chaque partie conservera la charge des dépens exposés dans le cadre de la procédure, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, - débouté les parties de leurs autres demandes. Par déclaration formée au greffe le 31 octobre 2018, M. [PT], Mme [KY] épouse [PT], M. [OZ], la SARL [72], Mme [A] épouse [U], M. [O], M. [UU], la SARL JPRL, M. [DP], M. [FH], M. [FF], Mme [FF], M. [ZO], Mme [OX] épouse [ZO], M. [M], M. [YB], M. [VP], Mme [VP], M. [KW], Mme [KW], M. [HT], M. [RM], la SARL Elpemavi, Mme [S], Mme [GX], M. [I], M. [E], Mme [G] épouse [E] et M. [U], ont interjeté appel de ce jugement en en son entier dispositif intimant dans ce cadre M. et Mme [V], M. [YV], la SA Banque CIC Ouest Nord Ouest, la SELURL [K] [SK] en ses qualités de liquidateur judiciaire des sociétés JPB Promotion, Vivea et Enity, la SA Albingia, la SCP Patrick Delacourt - Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion, SA Société Générale, la SAS d'Architecture Gérard Caraty-[R] [DS], la SCP [ML] Morlon et Associés et la SA Crédit Foncier de France. Bien qu'assigné en étude le 21 février 2019, Maître [SK] [K] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Vivea n'a pas constitué avocat. Les époux [V], M. [CW] [YV], la SA CFF ainsi que la SCP [JI] Delacourt - Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion ont formé appel incident. Enfin les sociétés CIC Nord Ouest et Albingia ont formé appel incident de ce jugement en ses dispositions portant sur les dépens. En cours de procédure et notamment par décision du tribunal judiciaire de Marseille du 23 juin 2020, M. [V] et finalement Mme [WJ] épouse [V] ont été placés en liquidation judiciaire, la SAS les Mandataires étant désignée en qualité de liquidateur. A ce titre, et suivant 'constitution intervention volontaire' déposée le 19 août 2020, le nouveau conseil postulant a précisé désormais intervenir pour Me [OF] [F] membre de la SAS les Mandataires ès qualités de liquidateur judiciaire de M. [V] et de Mme [WJ] épouse [V]. L'ordonnance de clôture a finalement été prononcée le 19 janvier 2022 et l'affaire plaidée lors de l'audience du 1er mars 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 18 janvier 2022, les appelants demandent à la présente juridiction de : - rejeter, à titre liminaire, des débats les dernières conclusions d'intimé et d'appel incident n°2 notifiées dans l'intérêt de la SAS d'architecture Caraty/[DS] le 18 janvier 2022, et les dernières conclusions de la SCP Patrick Delacourt-Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion notifiées également le 18 janvier 2022, Vu les dispositions des articles 1147 et 1134 du Code civil (dans leurs rédactions antérieures à celles issues de l'ordonnance du 10 février 2016), pour la responsabilité de la société d'avocats [ML] Morlon & Associés à l'égard de Mme [D] [S], M. [RO] [ZO], M. [VN] [FH], M. et Mme [U], M. [GB] [HT], Mme [L] [W] veuve [GX], la SARL Elpemavi, M. [UA] [UU], M. et Mme [I], M. [TE] [O], M. et Mme [FF], M. [OB] [YB], M. [M], M. [OZ] et M. [PT], Vu les dispositions de l'article 1382 du Code civil (dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016), - infirmer le jugement rendu le 2 octobre 2018 par le tribunal de grande instance d'Angers (RG 14/00174), - les dire et juger recevables et bien fondés en leurs demandes, - condamner in solidum la SCP Patrick Delacourt-Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion, notaires associés, la SCP d'avocats [ML] Morlon & Associés et la SAS d'architecture Gérard Caraty / [R] [DS], ès qualités d'architecte à leur payer les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu investir sur une opération immobilière qui, de manière raisonnable, aurait présenté un potentiel plus sécurisé et qui leur aurait permis d'obtenir à la fois des loyers mensuels de manière pérenne et de constituer un patrimoine immobilier valorisé : 1. la société [72] : 329.768,94 € HT X 70% = 230.838,25 euros 2. M. [M] [C] : 450.601,72 euros HT X 70% = 315.421,20 euros 3. Mme [S] [D] : 910.171,83 euros HT X 70% = 637.120,28 euros 4. Mme [L] [W], veuve [GX] : 410.062,99 euros HT X 70% = 287.044,09 euros 5. M. [EJ] [I] : 264.510,81 euros HT X 70% = 185.157,56 euros 6. Mme [SI] [E] : 208.612,96 euros HT X 70% = 146.029,07 euros 7. M. [TE] [O] : 279.163,89 HT X 70% = 195.414,72 euros 8. M. [C] [U] : 693.250,49 euros HT X 70% = 485.275,34 euros 9. M. [UU] [UA] : 298.273,90 euros HT X 70% = 208.791,73 euros 10. la société JPRL : 280.331,85 euros HT X 70% = 196.232,29 euros 11. M. [DP] [P] : 224.815,68 euros HT X 70% = 157.370,97 euros 12. M. [FH] [VN] : 348.111,88 euros HT X 70% = 243.678,31 euros 13. M. et Mme [FF] : 299.563,26 euros HT X 70% = 209.694,28 euros 14. M. et Mme [ZO] : 332.938,73 euros HT X 70% = 233.057,11 euros 15. M. [YB] [OB] : 365.615,19 euros HT X 70% = 255.930,63 euros 16. M. [VP] et Mme [VP] : 296.182,56 euros HT X 70% = 207.327,79 euros 17. M. [NH] [KW] : 236.156,82 euros HT X 70% = 165.309 ,77 euros 18. M. [HT] [GB] : 350.640,53 euros HT X 70%= 245.448,37 euros 19. M. [RM] [JI] : 269.090,33 euros HT X 70% = 188.363,23 euros 20. la société Elpemavi : 768.877,69 euros HT X 70% = 538.214,38 euros 21. M. et Mme [PT] : 1.020.704,78 euros HT X 70% = 714.493,34 euros 22. M. [GV] [MN] [OZ] : 806.128,03 euros HT X 70% = 564.289,62 euros - les condamner in solidum à leur payer les sommes suivantes au titre des pertes de loyers et charges HT arrêtées au 5 avril 2020, après déduction des loyers de la société Les Papillons, d'ores et déjà subies, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2013, date de la première mise en demeure : 1. la société [72] : 91.902,90 euros 2. M. [M] [C] : 82.971,65 euros 3. Mme [S] [D] : 217.494,33 euros 4. Mme [L] [W], veuve [GX] : 95.294,16 euros 5. M. [EJ] [I] : 68.421,68 euros 6. Mme [SI] [E], 81.098,19 euros 7. M. [TE] [O] : 100.695,31 euros 8. M. [C] [U] : 156.215,72 euros 9. M. [UU] [UA] : 91.836,39 euros 10. la société JPRL : 72.724,01 euros 11. M. [DP] [P] : 81.908,23 euros 12. M. [FH] [VN] : 69.104,37 euros 13. M. et Mme [FF] : 83.296,55 euros 14. M. et Mme [ZO] : 90.629,20 euros 15. M. [YB] [OB] : 88.486,34 euros 16. M. et Mme [VP] : 79.460,68 euros 17. M. [NH] [KW] : 87.649,89 euros 18. M. [HT] [GB] : 87.972,37 euros 19. M. [RM] [JI] : 88.309,72 euros 20. la société Elpemavi : 264.535,12 euros 21. M. et Mme [PT] : 174.186,68 euros 22. M. [GV] [MN] [OZ] : 162.698,32 euros - condamner in solidum la SCP Patrick Delacourt - Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion, notaires associés et la SAS d'architecture Gérard Caraty / [R] [DS], ès qualités d'architecte à payer à chacun des concluants une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral qu'ils ont subi, - les condamner à leur payer une somme de 4.000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - les condamner in solidum aux entiers dépens. Les appelants n'ont pas signifié d'écritures au liquidateur de la société Vivea postérieurement à la délivrance de leur assignation. Aux termes de leurs dernières écritures, déposées le 2 juillet 2019, Mme [WJ] épouse [V] ainsi que Me [MN] [Z] membre de la SAS les Mandataires ès qualités de liquidateur judiciaire de M. [V], demandent à la présente juridiction de : - confirmer le jugement déféré en ce qu'il : - a constaté l'intervention volontaire à la procédure de Mme [WJ] épouse [V] par conclusions signifiées par voie dématérialisée le 4 avril 2016, - les a déclarés recevables en leurs demandes en ce que les formalités en vue de leur publication au service de la publicité foncière ont été accomplies, - a débouté la SELURL [K] [SK] ès qualités de liquidateur des sociétés JPB Promotion et Vivea de sa demande tendant à ce qu'ils soient déclarés irrecevables en leurs demandes pour défaut de déclaration de créance à la liquidation judiciaire de ces sociétés, - a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la SELURL [K] [SK], es qualités, M. [YV] et la SA CFF, - les a déclarés recevables en leurs demandes dirigées à l'encontre de M. [YV], - débouté la Société Générale, la Banque CIC Nord-Ouest, la SCP Patrick Delacourt- Jean Baptiste Pantou et Maxime Carion, M. [YV], la SA CFF, la SELURL [K] [SK], es qualité de liquidateur de la societé JPB Promotion et de la société Vivea, la société d'architecture Gérard Caraty-[R] [DS], la société Albingia et la SCP [ML] Morlon et associes de leurs demandes en paiement de frais irrépétibles, - infirmer le jugement déféré en ce qu'il : - les a déboutés de toutes leurs demandes relatives à l'annulation de la vente et de tous les actes subséquents ainsi que de leurs demandes indemnitaires découlant de l'annulation de la vente, du bail commercial et de l'acte de prêts consentis, - les a déboutés de leurs demandes dirigées à l'encontre de M. [YV], - les a déboutés de leurs demandes dirigées à l'encontre de la SA CFF, - les a déboutés [ainsi que les autres demandeurs] de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société d'architecture Gerard Caraty-[R] [DS] et de la SCP Patrick Delacourt- Jean Baptiste Pantou et Maxime Carion, - a dit que chaque partie conservera la charge des dépens exposés dans le cadre de la présente procédure, - a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, - a débouté les parties de leurs autres demandes, Dès lors, statuant à nouveau : - constater qu'ils ont acquis le 6 novembre 2009 auprès de JPB Promotion le lot n°125 ainsi que le mobilier dédié, pour un prix global de 169.977 euros TTC financés au moyen d'un prêt d'un montant de 195.975 euros, puis ont donné à bail commercial le même jour ledit lot et le mobilier à la société Vivea gestionnaire de la résidence services seniors, ces deux sociétés (JPB Promotion et Vivea) étant membres du même groupe que le vendeur et dirigées par la même personne M. [IM] [X], - constater que la finalité d'un tel schéma, outre la perception des loyers versés par la société exploitante pour couvrir les échéances du crédit souscrit, consiste à bénéficier du régime fiscal de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), l'acte notarié stipulant que "L'acquéreur déclare acquérir les biens objets des présentes en vue de leur location en meublé au gestionnaire unique de l'établissement hébergeant des personnes âgées dépendantes", - constater dès lors qu'ils entendaient investir dans un produit de défiscalisation sur les conseils de leur CGPI, et en aucun cas un bien immobilier classique, - constater qu'il s'agissait d'une opération de défiscalisation « clé en main » dans laquelle ils n'ont choisi ni le produit immobilier, ni le lieu, ni la banque prêteuse (qui n'était pas la leur), ni le locataire (la société Vivea étant imposée dans le schéma), ni le notaire coordinateur de l'opération (qui n'était pas le leur), - constater que la défiscalisation recherchée n'était possible qu'à la condition sine qua non que l'investissement (achat et mise en location) soit réalisé au sein de certaines structures limitativement énumérées par la loi (en l'espèce, une Résidence Services pour seniors) pour ouvrir droit au régime fiscal de LMNP, - constater que, contrairement à ce qui leur a été vendu, ni le vendeur ni la société gestionnaire Vivea ne disposait, au jour de la vente, des agréments requis pour prétendre exploiter une résidence services, et notamment l'agrément « qualité », ce qui n'est contesté par personne, que le produit vendu ne correspondait donc pas à la réalité, ce qui a obéré dès l'origine la viabilité de l'opération et par voie de conséquence le produit de défiscalisation vendu, - constater que même à considérer que la vente s'effectuant en VEFA, un tel agrément ne pouvait être sollicité avant l'achèvement du bâtiment, l'importance du statut réglementaire de « résidence services » était telle pour bénéficier du régime fiscal de LMNP recherché (et vendu comme tel à tous les investisseurs) qu'il convenait de les alerter sur le fait que leur investissement était affecté d'un aléa majeur et pouvait échouer si les agréments idoines étaient refusés (ou pire, non sollicités, comme en l'espèce), - constater au contraire que tous les actes signés par eux posent pour acquis l'acquisition d'un lot en «résidence services seniors» sans mentionner la moindre mise en garde, la moindre réserve, ni a fortiori la moindre stipulation d'une condition suspensive d'obtention des agréments nécessaires, - constater que le vendeur JPB Promotion et la société Vivea ont été mises en liquidation judiciaire les 5 septembre et 29 novembre 2013, A titre principal : - dire et juger que leur action à l'encontre de Maître [K], ès qualités de liquidateur judiciaire des sociétés JPB, Vivea et Enity, et à l'encontre du CGPI M. [YV] n'est pas prescrite, la prescription ne pouvant courir qu'à compter de la date à laquelle le dommage a été révélé à la victime (soit au plus tôt fin 2013), de sorte qu'ils sont largement dans les délais pour agir contre ces derniers, - dire et juger plus généralement et en tant que de besoin que leur action n'est prescrite à l'encontre d'aucun des professionnels intervenus à la vente, - dire et juger que le vendeur JPB Promotion, en leur dissimulant la nécessité, pour la viabilité-même de l'opération, de disposer des agréments et autorisations nécessaires pour prétendre les faire investir dans une «résidence services», soit un aléa majeur à la réussite de l'opération, les a induits en erreur et engage sa responsabilité à leur encontre, - dire et juger que le CGPI, M. [YV], en ne remettant aucun des documents obligatoires à ses clients profanes, en ne vérifiant pas la viabilité du projet qu'il proposait ni la santé financière des entreprises du groupe JPB, et en ne proposant pas de solution alternative à l'opération de défiscalisation prévue dans le cadre du programme de la [72], a manqué à son devoir de conseil et à son obligation d'information ayant contribué à les induire en erreur, et engage donc sa responsabilité à leur encontre, - dire et juger que M. [YV] est bien intervenu personnellement es qualités de CGPI comme il le reconnaît et l'écrit lui-même dans ses correspondances à leur attention, et qu'il ne saurait s'abriter derrière une société anglaise dissoute jamais portée à leur connaissance et avec laquelle ils n'ont jamais signé le moindre document contractuel, - dire et juger que leur action à l'encontre de la Banque CFF n'est pas prescrite, la prescription ne pouvant courir qu'à compter de l'annulation de la vente entraînant elle-même l'annulation du contrat de prêt, de sorte qu'ils sont en tout état de cause dans les délais pour agir contre la Banque, - dire et juger qu'en ne les mettant pas en garde sur le fait que leur capacité de rembourser le prêt était étroitement tributaire du succès du projet immobilier, de l'achèvement de l'immeuble et des ressources qu'il pourrait leur procurer, en ne leur remettant aucun document écrit, en ne vérifiant pas la viabilité du projet ni même leur capacité de remboursement, le CFF a manqué à son devoir de mise en garde et à son obligation d'information de nature à contribuer à l'erreur qu'ils ont commise et, par là même, à engager sa responsabilité à leur encontre, - dire et juger que le notaire Me [TC] (SCP Delacourt Pantou Carion) se devait de faire preuve d'impartialité et de vigilance en les mettant en garde contre les risques d'une telle opération, mais aussi en s'assurant de l'efficacité des actes rédigés par ses soins ; qu'il aurait dû vérifier que la résidence disposait (ou disposerait bien) des agréments nécessaires (et notamment l'agrément «qualité») pour que la vente puisse porter sur une «résidence services» pour seniors ; qu'il ne pouvait ignorer la destination du lot 125 et du mobilier qui leur ont été vendus puisque ressortant des termes clairs de son propre acte ; que le statut de résidence services constituait la condition légale sine qua non pour qu'ils puissent bénéficier du statut fiscal de LMNP, ce que Maître [TC] ne pouvait davantage ignorer puisque c'est lui-même qui, concomitamment à la vente du lot 125, leur a fait signer le bail commercial sur ledit lot en faveur de la Société Vivea ; que l'efficacité de ses actes supposait d'avoir en main les agréments et autorisations idoines, ou à défaut de stipuler, a minima, une condition suspensive liée à leur obtention future, et notamment l'agrément « qualité », voire de s'astreindre au moins à un devoir de conseil et de mise en garde renforcés dès lors qu'il se retrouvait entre un vendeur en quasi-faillite soucieux d'appréhender rapidement des sommes considérables, et des acquéreurs profanes qui venaient chercher un investissement sûr pour préparer leur retraite ; que le notaire, bien incapable de démontrer avec (sic) [avoir '] satisfait à l'une au moins de ces obligations, a donc manqué à son obligation d'information, de conseil, de mise en garde, d'efficacité des actes rédigés par son intermédiaire et à son devoir d'impartialité ; que ces manquements sont à l'origine directe de l'erreur qu'ils ont commise, engageant dès lors sa responsabilité à leur encontre, - dire et juger que le notaire, qui s'est également substitué à la Banque pour leur faire signer l'acte de prêt, devait s'assurer qu'ils avaient été dûment avertis par le CFF des risques liés à leur investissement ; qu'à défaut, il lui revenait de procéder lui-même à cette mise en garde ; qu'en l'absence de document contresigné par eux attestant de l'accomplissement de cette formalité, le notaire a également manqué à son devoir d'information en ne portant pas à leur connaissance les risques inhérents à l'opération, - dire et juger que les graves manquements cumulés (coordonnés ') du vendeur JPB Promotion, du CGPI M. [YV], du CFF et du notaire Maître [TC] (SCP Delacourt Pantou Carion) ont eu pour conséquence de vicier leur consentement et de les induire en erreur sur les motifs et sur les qualités substantielles de la chose vendue, - dire et juger que les dissimulations et/ou erreurs inexcusables de l'ensemble de ces intervenants (vendeur et professionnels) leur ont donné l'illusion d'investir dans un produit de défiscalisation en LMNP sans risque et sans aléa autre que ceux raisonnablement prévisibles, - dire et juger que le fait que tous les actes signés par les requérants (contrat de réservation, contrat de vente, bail commercial, acte de prêt) aient posé pour acquis le statut de «résidence services» seniors sans jamais les alerter sur les aléas majeurs entourant cette opération (la suite a prouvé à quel point ils étaient grands) et/ou sans prévoir une "porte de sortie" au travers d'une condition suspensive en cas de non obtention des agréments indispensables, a conforté leur erreur, En conséquence : - annuler la vente du lot n°125 et du mobilier dédié qu'ils ont acquis le 6 novembre 2009 au sein de l'ensemble immobilier «[72]» situé à [Localité 41], - annuler corrélativement tous les actes qui y étaient nécessairement liés, savoir le contrat de prêt n°6853326 signé le jour-même pour un montant de 195.975 euros, la garantie hypothécaire prise par la banque et le bail commercial signé avec la société Vivea gestionnaire de la résidence services seniors, qui n'ont dès lors plus d'objet, - constater que l'annulation de la vente du lot 125 et du mobilier dédié laissera perdurer plein et entier leur préjudice puisque le vendeur JPB Promotion, tenu à la restitution du prix, est aujourd'hui en liquidation judiciaire, et donc insolvable, tout comme la société Vivea, - constater que les fautes de négligence et les manquements graves aux obligations d'information et de conseil, de prudence et d'impartialité commis par tous les intervenants professionnels (CGPI, banque et notaire) ont contribué de façon déterminante à les induire en erreur, - condamner dès lors in solidum la SELURL [K] [SK], es qualités de liquidateur judiciaire du vendeur JPB Promotion et de la société gestionnaire Vivea (insolvables), le CGPI M. [CW] [YV], la banque prêteuse CFF et le notaire la SCP Delacourt Pantou Carion à : - leur rembourser l'intégralité du prix de vente du lot n°125 au sein de la [72] ainsi que le mobilier dédié et tous les frais accessoires pour un montant détaillé ci-avant de 196.506,50 euros, - leur verser la somme de 15.000 euros au titre de leur préjudice moral et d'anxiété, - outre intérêts au taux légal sur l'ensemble de ces sommes, - condamner le CFF, en contrepartie de leur restitution de la somme empruntée de 195.975 euros par suite de l'annulation du prêt "Foncier Liberté" n°6853326, à leur rembourser (i) l'ensemble des intérêts déjà payés au jour de l'annulation du crédit par la cour de céans, ainsi que tous les frais inhérents audit financement (frais de dossier, d'assurance, de garantie), et (ii) toutes les mensualités (hors intérêts) qu'ils ont déjà versées au jour de l'annulation du crédit, - dire et juger qu'eux-mêmes et la banque pourront se désintéresser mutuellement par compensation entre les créances et dettes réciproques, - dire et juger qu'ils ne seront tenus au remboursement du principal emprunté (195.975 euros) envers la banque qu'une fois le prix de vente (196.506,50 euros) dûment remboursé par l'ensemble des parties succombantes, - débouter en conséquence Me [K] ès qualités de liquidateur judiciaire des sociétés JPB Promotion et Vivea, M. [YV], le CFF et la SCP Delacourt Pantou Carion de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, particulièrement mal fondées et révélatrices d'une grande mauvaise foi, A titre infiniment subsidiaire : si par extraordinaire la cour considérait que le produit de défiscalisation souscrit correspond exactement à ce qui avait été promis et que leur consentement n'a pas été vicié, il lui est demandé, à titre infiniment subsidiaire, de : - dire et juger que leur action à l'encontre du CGPI M. [YV] n'est pas prescrite, la prescription ne pouvant courir qu'à compter de la date à laquelle le dommage a été révélé à la victime (soit au plus tôt fin 2013), de sorte qu'ils sont largement dans les délais pour agir contre ce dernier, - dire et juger plus généralement et en tant que de besoin que leur action n'est prescrite à l'encontre d'aucun des professionnels étant intervenus à la vente, - constater les graves manquements aux obligations d'information, de conseil et de mise en garde, voire d'impartialité, commis par le CGPI M. [YV], la banque CFF et le notaire Maître [TC] (SCP Delacourt Pantou Carion), - dire et juger que ces manquements les ont privés de la chance d'investir en connaissance des risques inhérents à l'opération de défiscalisation présentée et engagent leur responsabilité vis à vis des requérants ; qu'ils sont directement à l'origine de leur perte de chance de ne pas investir dans ce projet désastreux, c'est à dire de ne pas contracter l'achat du lot 125 et de ne pas souscrire le prêt corrélatif ni le bail commercial s'ils avaient été dûment et honnêtement informés de ce que, au jour de la vente, aucun des agréments nécessaires pour exploiter une résidence services n'avait été obtenu et pouvait parfaitement ne jamais l'être, - constater que leur préjudice minimal s'élève à la somme de 328.908 euros correspondant au coût total de l'emprunt souscrit auprès du CFF pour l'acquisition du lot 125 et du mobilier dédié, emprunt qu'ils vont devoir acquitter jusqu'à son terme pour un bien sans valeur marchande et à la rentabilité nulle ; que ce préjudice minimal sera à parfaire le cas échéant, - dire et juger que leur perte de chance de ne pas souscrire un tel investissement ne saurait légitimement être évaluée à un montant inférieur à 80 % de leur préjudice, soit la somme de 263.126,40 euros, - constater que l'architecte du projet, la SAS d'architecture Gérard Caraty [R] [DS] a délivré de fausses attestations d'achèvement à 100% de l'ensemble immobilier ; que c'est exclusivement sur la base de ces attestations qu'ils ont accepté, sur appel du vendeur, de se libérer du solde du prix de vente, savoir la somme de 14.970,95 euros, soit 7.485,47 euros pour le lot n°125 ; que c'est également en raison de ces attestations que la banque CIC a cru pouvoir se libérer à bon compte de sa garantie d'achèvement, En conséquence : - condamner in solidum le CGPI M. [CW] [YV], la banque prêteuse CFF et le notaire instrumentaire et centralisateur de toute l'opération Me [TC] (pris en la personne de la SCP Patrick Delacourt- Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion), à indemniser leur entier préjudice, c'est à dire à : - leur verser la somme de 263.126,40 euros correspondant à 80% du préjudice minimum qu'ils ont subi au titre de la perte de chance de ne pas contracter le produit de défiscalisation litigieux, - leur verser la somme de 15.000 euros au titre de leur préjudice moral et d'anxiété, - outre intérêts au taux légal sur l'ensemble de ces sommes, - condamner la SAS d'Architecture Gérard Caraty [R] [DS], à : - leur rembourser la somme de 7.485,47 euros correspondant au solde du prix de vente indûment versé au vendeur en l'état d'une résidence inachevée, - garantir le cautionnement fourni par le CIC dans la mesure où celui-ci a été refusé du fait de la fausse déclaration d'achèvement et de conformité des travaux délivrée en toute connaissance de cause par l'Architecte ; à défaut leur rembourser l'ensemble des sommes nécessaires à l'achèvement de leurs lots, En toutes hypothèses : - prononcer l'ensemble des condamnations avec intérêts au taux légal, - condamner in solidum Me [K], es qualités de liquidateur judiciaire du vendeur JPB Promotion et de la société gestionnaire Vivea, M. [CW] [YV] es qualités de CGPI, le CFF es qualités de banque prêteuse, la SCP Delacourt Pantou Carion notaires, voire également la SAS d'architecture Gérard Caraty [R] [DS] si à titre infiniment subsidiaire la vente litigieuse n'était pas annulée, au paiement de la somme 20.000 euros au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens. La dernière signification d'écritures à l'initiative des époux [V] à destination du liquidateur de la société Vivea est intervenue le 2 avril 2019. Aux termes de ses dernières écritures déposées le 19 août 2019, la SELURL [K] en sa qualité de liquidateur de la société JPB Promotion demande à la présente juridiction de : - confirmer le jugement du 2 octobre 2018 en toutes ses dispositions, - constater que les appelants n'ont formé aucune demande à son encontre, - la mettre hors de cause, - condamner les appelants au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, - condamner les appelants au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner les appelants au paiement des entiers frais et dépens de la présente procédure, recouvrés dans les conditions de l'article 699 Code de procédure civile. Aux termes de ses dernières écritures déposées le 19 août 2019, la SELURL [K] en sa qualité de liquidateur de la société Enity demande à la présente juridiction de : - confirmer le jugement du 2 octobre 2018 en toutes ses dispositions, - constater que les appelants n'ont formé aucune demande à son encontre, - la mettre hors de cause, - condamner les appelants au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, - condamner les appelants au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner les appelants au paiement des entiers frais et dépens de la présente procédure, recouvrés dans les conditions de l'article 699 Code de procédure civile. Aux termes de ses dernières écritures déposées le 18 janvier 2022, la SCP Patrick Delacourt Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion, demande à la présente juridiction de : - infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevables les demandes formulées par les parties ne justifiant pas de leur qualité de propriétaires, - déclarer irrecevables les demandes formulées par les appelants ne justifiant pas de leur qualité de propriétaires, - déclarer irrecevables les demandes formulées par les appelants pour la première fois en cause d'appel, En tout état de cause : - confirmer le jugement rendu le 2 octobre 2018 en ce que l'ensemble des parties formulant des demandes à son encontre ont été déboutées de leurs demandes, - dire et juger que les appelants ne rapportent pas la preuve d'une faute de la SCP Pantou Carion, - dire et juger que les appelants ne rapportent pas la preuve d'un préjudice réel et certain, en lien de causalité avec les griefs formulés contre elle, En conséquence : - débouter les appelants de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre elle, - débouter les époux [V] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre elle, - débouter la SAS Caraty de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions qui seraient dirigées en cause d'appel contre elle, - débouter le CFF de ses demandes qui seraient dirigées en cause d'appel contre elle, - débouter la société Albingia de ses demandes qui seraient dirigées en cause d'appel contre elle, - débouter toute partie qui formulerait des demandes indemnitaires à son encontre, - dire qu'il appartiendra, le cas échéant, à la Banque CIC Nord Ouest de donner toutes explications utiles aux débats relatives aux raisons pour lesquelles la garantie d'achèvement accordée le 18 août 2008 n'a pas été mise en oeuvre, alors même que certains lots ne seraient pas achevés, nonobstant la déclaration d'achèvement des travaux émise par l'architecte, - condamner in solidum les appelants ou tout succombant à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner in solidum les appelants ou tout succombant aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Brécheteau qui pourra les recouvrer directement. Aux termes de ses dernières écritures déposées le 18 janvier 2022, la SAS d'architecture Caraty - [NJ] demande à la présente juridiction de : - confirmer le jugement dont appel, en toutes ses dispositions et : A titre principal, - juger que sa responsabilité n'est pas engagée, puisque l'architecte n'a commis aucune faute dans l'exercice de sa mission, - rejeter toute demande de condamnation et appel en garantie formulée à son encontre, - prononcer sa mise hors de cause, A titre principal encore : - juger que la preuve d'un préjudice de perte de chance n'est pas rapportée, - rejeter l'ensemble des demandes de ce chef de préjudice, - ou, à titre très subsidiaire, le minorer très largement, - juger que le prétendu préjudice de perte de loyers n'est pas, en l'état, prouvé, - rejeter l'ensemble des demandes et appels en garantie de ce chef de préjudice, - ou à titre subsidiaire, le minorer très largement, A titre principal encore : - juger que la preuve du lien de causalité entre les prétendues fautes et le prétendu préjudice de perte de chance n'est pas rapportée, - juger que la preuve du lien de causalité entre les prétendues fautes et le prétendu préjudice de pertes de loyers n'est pas rapportée, - rejeter l'ensemble des demandes et appels en garantie de ces chefs de préjudice, A titre principal encore, sur les demandes des époux [V] et de la SAS Les Mandataires ès qualités de liquidateur de M. et Mme [V] : - rejeter l'ensemble des demandes formulées par les époux [V] et la SAS Les Mandataires ès qualités de liquidateur de M. et Mme [V], - ou à titre subsidiaire, les minorer très largement, A titre principal encore : - condamner la société Albingia à garantir la société JPB Promotion des condamnations qui seront prononcées à l'encontre de cette dernière, - rejeter l'ensemble des appels en garantie formulés à son encontre, A titre subsidiaire, si la cour entendait prononcer une condamnation à son encontre : - condamner in solidum la SELARL [K], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société JPB Promotion, de liquidateur judiciaire de la société Vivea et de liquidateur judiciaire de la société Enity, la société Albingia, assureur de responsabilité civile professionnelle de la société ICR, devenue la société JPB Promotion, la SCP Delacourt Pantou Carion, la SCP d'avocats [ML] Morlon et Associés, le CFF, la Société Générale, la Banque CIC Nord Ouest, à la garantir de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre en principal, frais et accessoires, En tout état de cause : - condamner l'ensemble des appelants à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner l'ensemble des appelants aux entiers dépens en application de l'article 699 du Code de procédure civile, dont recouvrement au profit de [IK] [B]. Par conclusions déposées le 25 janvier 2022, la société d'architecture demande à la présente juridiction, liminairement aux prétentions ci-dessus reprises de rabattre l'ordonnance de clôture et la reporter au jour des plaidoiries pour permettre aux appelants de répliquer à ses dernières conclusions et de juger irrecevables les demandes nouvelles formulées par les appelants au titre de la perte de chance. Enfin, elle sollicite que le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile soit accordé à la SELARL [B] Bédon Laurien Hamon. La dernière signification d'écritures au liquidateur de la société Vivea réalisée à l'initiative de la société d'architecture est intervenue le 11 avril 2019 pour des écritures datées du 2 de ce même mois. Aux termes de ses dernières écritures, déposées le 17 janvier 2022, la SCP [ML] Morlon et Associés demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 octobre 2018 par le tribunal de grande instance d'Angers, - juger irrecevable toute demande formée à son encontre en ce que son liquidateur amiable n'a pas été mis en cause, - juger irrecevable toute demande formée à l'encontre du cabinet [ML] au titre d'une prétendue responsabilité contractuelle pour les investisseurs n'ayant pas contracté avec elle, - juger en tout état de cause mal fondée toute demande formée à son encontre quel que soit le fondement invoqué, contractuel ou délictuel, - rejeter par conséquent l'ensemble des prétentions formées à son encontre par l'ensemble des appelants, - débouter également la SAS Caraty [DS] en sa demande de garantie formée à son encontre, - condamner in solidum la société [72] et les 21 autres appelants à lui payer la somme de 20.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner in solidum la société [72] et les 21 autres appelants aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Chatteleyn, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. Le cabinet fiscaliste a, pour la dernière fois, signifié des écritures au liquidateur de la société Vivea le 29 avril 2019. Aux termes de ses dernières écritures déposées le 3 avril 2019, la SA Banque CIC Nord Ouest demande à la présente juridiction de : - confirmer le jugement du tribunal de grande instance d'Angers du 2 octobre 2018 en ce qu'il a constaté que les demandeurs ne présentaient aucune demande à son encontre, En conséquence : - la mettre hors de cause dans le cadre de la présente procédure, - débouter des fins de son appel incident la SAS d'architecture Caraty-[DS], déclarées non fondées, Y ajoutant : - condamner in solidum les appelants à lui verser la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner les appelants aux dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile. Aux termes de ses dernières écritures, déposées le 2 juillet 2019, la SA Albingia demande à la présente juridiction de : - constater que les appelants principaux n'ont pas sollicité la réformation du jugement en ce qu'il ne l'avait pas condamnée, - constater que les appelants ne forment aucune demande contre elle, - constater que les appelants n'avaient formé aucune demande contre elle en première instance et qu'ils ne seraient donc pas en mesure de former des demandes contre elle, en cause d'appel, notamment conformément aux dispositions de l'article 564 du Code de procédure civile, - constater le caractère abusif de l'appel en ce qu'il a été dirigé contre elle, - condamner l'ensemble des parties appelantes à titre principal à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, - condamner l'ensemble des parties appelantes à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre ses entiers dépens tant de première instance que d'appel dont distraction au profit de Maître Magali Guignard, Ensuite, concernant les appels incidents, - rejeter l'appel incident de la société Caraty [R] [DS] tel que dirigé contre elle, - la mettre en tout état de cause hors de cause, - dire et juger, en effet, que la société d'architecture Caraty ne démontre pas la responsabilité de son assurée et dire ses demandes sans objet contre elle, En tout état de cause : à supposer que la responsabilité de son assurée soit retenue, - sur son absence de garantie, vu les conditions personnelles et conditions spéciales de la police de responsabilité civile souscrite par ICR auprès d'elle, - constater que le litige porte sur la non-conformité du bien vendu ainsi que sur le défaut d'achèvement de l'ouvrage, - dire et juger que cette réclamation ne peut concerner que la garantie des dommages immatériels purs en l'absence de dommages matériels garantis au sens de la police, - dire et juger que la garantie des dommages immatériels purs est insusceptible d'être mobilisée, les conséquences de la non-conformité de l'ouvrage ainsi que des désordres étant expressément exclus par les articles 4.2.G et 4.2 L, - dire et juger que ladite réclamation ne peut non plus être garantie du fait de l'exclusion figurant à l'article 7.R et 7 K portant sur le défaut d'achèvement et la non-conformité du bien vendu, - dire et juger lesdites clauses parfaitement applicables, Par ailleurs, vu l'article 1108 du Code civil et l'article 7.C de la police : - la mettre purement et simplement hors de cause, - compte tenu donc de tout ce qui précède débouter toutes parties de toutes demandes dirigées contre elle, Sur les limites du contrat : - dire et juger qu'elle ne saurait être tenue au-delà des limites de son contrat, c'est-à-dire dans la limite de son plafond de garantie de 152.500 euros et sous déduction de la franchise contractuelle de 4.600 euros, - dire et juger que la réclamation relative à l'EHPAD et la réclamation relative à la résidence de services constitue un seul et même sinistre au titre de la police et qu'il sera donc fait application d'un plafond de garantie unique pour les deux procédures connexes devant la juridiction de céans, - dire et juger conformément à l'article 7.3 de la police que les montants garantis incluent le principal, les frais de règlement, de procédure ou de procès et les frais et honoraires d'avocats ou avoués à la Cour, Par ailleurs : - dire et juger que n'étant l'objet que d'un recours récursoire, elle ne peut être tenue in solidum et ne peut être tenue le cas échéant que pour la quote-part de responsabilité qui serait retenue contre son assuré, - condamner la société d'architecture Caraty [DS] ou le cas échéant tous autres succombants à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, A titre infiniment subsidiaire, sur ses appels en garantie en cas de condamnation au-delà de la quote-part de responsabilité personnelle de son assuré : - constater qu'elle n'est l'objet de demande que de la société Caraty, - dire et juger qu'une telle demande s'analyse en un recours récursoire et qu'elle ne peut être présentée en sollicitant la condamnation in solidum des différents garants, - dire et juger qu'elle ne peut donc le cas échéant être tenue in solidum et dire et juger au contraire que la demande présentée contre elle doit être limitée à l'éventuelle quote-part de responsabilité de son assuré, Subsidiairement donc seulement, dans le cas contraire, - déclarer entièrement responsable des désordres la SAS d'architecture Caraty [DS] et la SCP Delacourt Pantou Carion ou toutes autres parties reconnues comme telles par la cour, - les (la SAS d'architecture Caraty [DS] et la SCP Delacourt Pantou Carion ou toutes autres parties reconnues par la cour) condamner conjointement et solidairement ou à défaut in solidum à la relever et garantir indemne de toutes les condamnations qui pourraient intervenir à son encontre, tant en principal, frais, intérêts et accessoires outre capitalisation conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code civil, - les condamner ou tout autre succombant à la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Magali Guignard. Aux termes de ses dernières écritures, déposées le 3 juin 2019, le CFF demande à la présente juridiction de : Au titre de l'appel principal : - constater qu'aucune demande n'est formée à son encontre, - le mettre, en conséquence, hors de la présente cause, Au titre de l'appel incident formé par M. et Mme [V] : - dire non fondés M. et Mme [V] en leur appel, ainsi qu'en l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement entrepris en ses dispositions ayant débouté M. et Mme [V] de leurs demandes dirigées à son encontre, - dire et juger que l'action en annulation de la vente intervenue le 6 novembre 2009 et des actes subséquents, et notamment le prêt souscrit auprès de lui par M. et Mme [V] est manifestement prescrite, - si l'action en annulation de la vente intervenue le 6 novembre 2009 et des actes subséquents devait être jugée comme non prescrite, lui décerner acte de ce qu'il s'en rapporte à justice sur le bien-fondé de ladite action dans la mesure où il est totalement étranger aux causes de nullité du contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 6 novembre 2009 et des actes qui lui sont liés, Dans l'hypothèse où la cour prononcerait l'annulation du contrat de vente intervenu entre la société JPB Promotion et les époux [V], et l'annulation subséquente du contrat de prêt consenti à ces derniers : - constater qu'il dispose d'une hypothèque conventionnelle sur l'immeuble litigieux, inscrite et publiée à la conservation des hypothèques, - dire et juger en conséquence, que l'hypothèque conventionnelle dont il dispose est opposable à la liquidation judiciaire de la société JPB Promotion, - condamner la ou les parties succombantes à le relever et garantir de toutes les conséquences qui résulteraient pour lui de l'annulation de la vente intervenue le 6 novembre 2009 et l'annulation subséquente des contrats de prêts immobiliers (prêt n°48248021 et prêt n°6853326), et notamment la prise en charge de la somme totale de 65.362,09 euros, suivant décompte de restitution arrêté au 19 octobre 2015 et à parfaire à la date du prononcé du jugement à intervenir, se détaillant comme suit : 1' Prêt foncier liberté n°48248021 - Intérêts 31.502,64 euros - Intérêts majorés 319,65 euros - Frais de dossier 450,00 euros - Assurance 4.175,95 euros - Indemnité de remboursement 3.267,76 euros Soit un total de 39.516,00 euros 2' Prêt Foncier Liberté n°6853326 - Intérêts 46.307,46 euros - Intérêts majorés 134.79 euros - Frais de dossier 450,00 euros - Assurance 5.021,14 euros - Indemnité de remboursement 3.932,70 euros Soit un total de 55.846,09 euros - dire et juger que l'action en responsabilité engagée contre lui par M. et Mme [V] est manifestement prescrite, - dire et juger que les défendeurs, et lui notamment, ne pourront être condamnés in solidum à la réparation des préjudices subis, les fautes étant distinctes et les défendeurs étant intervenus à des titres différents, - condamner en toute hypothèse la ou les parties succombantes à lui payer la somme de 4.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner la ou les parties succombantes aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Cabinet Patrick Barret et Associés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile. Aux termes de ses dernières écritures déposées le 3 novembre 2021, M. [CW] [YV] demande à la cour de : - réformer partiellement le jugement entrepris, - dire et juger l'action de M. [V], pris en la personne de son mandataire liquidateur et de Mme [V] à son encontre prescrite, Au fond, à titre principal : - dire et juger que le cocontractant des époux [V] est la société Optimum Partenariat Conseil, - le mettre purement et simplement hors de cause, - débouter M. [V], pris en la personne de son mandataire liquidateur et Mme [V] ou tout autre intervenant à la présente procédure, de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, en ce qu'elles sont dirigées à son encontre, A titre subsidiaire : - constater qu'il n'est pas un conseiller en gestion de patrimoine indépendant, - constater que la société Optimum Partenariat Conseil est intervenue en qualité d'agent commercial, - constater qu'aucune faute ne peut lui être reprochée ou à la société Optimum Partenariat Conseil, au moment de l'achat du bien litigieux, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [V] ou tout autre intervenant à la présente procédure, de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, en ce qu'elles sont dirigées à son encontre, Au surplus et y ajoutant : - condamner M. [V], pris en la personne de son mandataire liquidateur et Mme [V] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens, distraits au profit de Maître Note-Forzy, avocat au Barreau d'Angers, sous son affirmation de droit. Aux termes de ses dernières écritures, déposées le 4 novembre 2021, la SA Société Générale demande à la présente juridiction de : - déclarer les appelants irrecevables, subsidiairement mal fondés en leur appel en tant que dirigé contre elle ; les en débouter, - constatant qu'aucune demande n'est formée contre elle et ne pourrait plus être contre elle formée ; constatant que les prétentions de la SAS d'architecture Caraty- [DS] s'analysent en un appel provoqué, aussi irrecevable que mal fondé ; constatant que lesdites prétentions ne reposent sur aucun fondement juridique ni aucun motif de fait, en violation de l'article 954 Code de procédure civile, - déclarer la SAS d'architecture Caraty - [NJ] irrecevable, subsidiairement mal fondée en toutes demandes, fins et conclusions dirigées contre elle ; l'en débouter, - la mettre purement et simplement hors de cause, - condamner les appelants in solidum à lui verser la somme de 1.000 euros par application de l'article 700 Code de procédure civile, - les condamner in solidum aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 Code de procédure civile, - condamner la SAS d'architecture Caraty - [DS] à lui verser la somme de 1.000 euros par application de l'article 700 Code de procédure civile et à supporter les entiers dépens afférents aux prétentions dirigées contre elle. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du Code de procédure civile, aux dernières conclusions ci-dessus mentionnées. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture En droit les articles 802 et 803 du Code de procédure civile disposent notamment que : 'Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture', 'L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal'. En l'espèce, par conclusions déposées le 25 janvier 2022, la société d'architecture demande à la présente juridiction de rabattre l'ordonnance de clôture, pour permettre aux appelants principaux de répliquer à ses écritures déposées le 18 janvier 2022. Cependant, il doit être constaté que les appelants ne sollicitent aucunement la révocation de l'ordonnance de clôture. Par ailleurs, s'il ne peut qu'être constaté que le dispositif des conclusions de l'architecte du 18 janvier ne mentionne pas de fin de non-recevoir, ce que corrigent les conclusions postérieures, une telle situation constitue d'autant moins une cause grave au sens des dispositions de l'article 803 ci-dessus repris, que la motivation de cette irrecevabilité figure aux écritures antérieures de cette partie. Dans ces conditions, la demande de révocation de l'ordonnance de clôture formée ne peut qu'être rejetée et partant, les conclusions postérieurement déposées doivent être déclarées irrecevables. Sur les dernières conclusions des sociétés d'architecture et de notariat En droit, les articles 15 et 16 du Code de procédure civile prévoient notamment que : 'Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense', 'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction'. Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants sollicitent, en application des dispositions des articles 15 et 135 du Code de procédure civile, le rejet des conclusions déposées la veille de la clôture par les deux sociétés professionnelles alors même que la procédure a duré plus de deux années. Ils précisent de plus que ces écritures, comportent des demandes et moyens nouveaux. Cependant la seule demande nouvellement formée à leur encontre s'analyse en une fin de non-recevoir tirée du fait que leurs demandes indemnitaires seraient nouvelles en cause d'appel. Or, si effectivement la société de notaires n'avait antérieurement pas développé ces demandes et moyens, ses écritures précisent qu'il ne s'agit que de la reprise des arguments de la société d'architecture. A ce titre, et ainsi qu'il l'a été mentionné ci-dessus, cette dernière société n'a pas formellement présenté cette prétention dans son dispositif, avant le 25 janvier 2022. Cependant, la lecture de ses écritures antérieures établit que depuis des conclusions déposées le 2 avril 2019, elle développe un paragraphe intitulé 'sur l'irrecevabilité des demandes nouvelles formulées par les appelants au titre de leur prétendue perte de chance' et qui expose en substance qu'en première instance, il n'était formé aucune demande 'au titre de la perte de chance fondée sur la possibilité de mieux investir'. Il en résulte que depuis le mois d'avril 2019, les appelants étaient avisés de l'argumentaire portant sur la recevabilité de leurs prétentions mais qui par omission ne faisait pas formellement l'objet d'une demande, faute de mention au dispositif. Dans ces conditions, il ne peut aucunement être considéré que la formulation d'une telle demande, la veille de la clôture, contrevienne au principe de la contradiction, les appelants ayant effectivement pu déposer des écritures postérieures, notamment aux fins rejet des dernières conclusions de leurs adversaires et étant avisés de l'existence d'un tel argumentaire depuis plus de deux années. Par ailleurs, si les appelants sollicitent le rejet des demandes de la société d'architecture déposées le 18 janvier, il doit être observé qu'en dehors de 12 lignes ajoutées en page 56, elles correspondent exactement aux écritures déposées le 13 janvier. En outre ces 12 lignes additionnelles portent exclusivement sur les appels en garantie de la société d'architecture et ne concernent donc pas les appelants. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu à rejeter les écritures déposées le 18 janvier 2022, par la société d'architectes. Enfin, s'agissant des dernières écritures déposées par la société de notaires, les éléments qui y sont nouvellement mentionnés sont la reprise de certains paragraphes du jugement de première instance ainsi que la reprise des arguments des autres intimés (architectes et avocats fiscalistes) outre l'affirmation que les préjudices invoqués sont hypothétiques voire, s'agissant des loyers sans lien de causalité avec les fautes invoquées à son encontre. Il en résulte donc que les éléments nouvellement développés étaient déjà connus des appelants pour figurer, soit au jugement les ayant déboutés soit aux conclusions déjà reçues, et pour le surplus ne justifient pas du rejet des écritures litigieuses, dès lors qu'il s'agit d'éléments déjà motivés par les appelants demandeurs en réparation et devant donc prouver l'existence tant de leur préjudice que du lien de causalité entre ce dernier et le fait générateur de responsabilité. De l'ensemble, il résulte que la demande en rejet des écritures déposées le 18 janvier 2022 ne peut être accueillie. Sur les contestations non développées En l'espèce, la déclaration d'appel portait sur l'entier dispositif du jugement du 2 octobre 2018. Or il doit être souligné qu'aucune des parties n'a soutenu la critique de certaines dispositions du jugement au sein de leurs dernières conclusions, de sorte que la cour ne peut que confirmer sans examen au fond les éléments suivants de la décision de première instance : - révoque l'ordonnance de clôture, - prononce la clôture au 5 juin 2018, - constate l'intervention volontaire à la procédure de Mme [ZR] [WJ] épouse [V], - constate l'intervention volontaire à la procédure de M. [OD] [PT] et de son épouse Mme [H]-[JG] [KY] ainsi que celle de M. [GV] [OZ], - déclare M. [JI] [V] et Mme [ZR] [WJ] épouse [V] recevables en leurs demandes en ce que les formalités en vue de leur publication au service de la publicité foncière ont été accomplies, - déboute la SELURL [K] [SK], ès qualités de liquidateur des sociétés JPB Promotion et Vivea de sa demande tendant à ce que M. [JI] [V] et Mme [ZR] [WJ] épouse [V] soient déclarés irrecevables en leurs demandes pour défaut de déclaration de créance à la liquidation judiciaire de ces sociétés, - constate que Mme [S] ne forme aucune demande contre la Société Générale. Sur les demandes de mise hors de cause En l'espèce, les sociétés CIC, CFF, Albingia, Société Générale ainsi que la SELURL [K] ès qualités sollicitent leur mise hors de cause. Cependant, il doit être souligné qu'à titre subsidiaire la société d'architecture forme des demandes visant à être garantie des condamnations éventuellement prononcées à son encontre par l'ensemble des parties à l'exclusion des copropriétaires. Il en résulte que les demandes de mise hors de cause ne peuvent qu'être rejetées. Sur la mention d'une dissolution de la SCP [ML] etc... Aux termes de ses dernières écritures, le cabinet d'avocats rappelle que les demandeurs ont fait délivrer une assignation le 4 décembre 2013, à la SCP [ML] Morlon et Associés 'représentée par son dirigeant en exercice domicilié en cette qualité audit siège' et poursuivent actuellement la procédure en cause d'appel à son encontre sous la même dénomination. Or elle indique avoir été dissoute en suite d'une assemblée générale du 4 juin 2010 et depuis lors se trouver en liquidation amiable, cette situation ayant fait l'objet d'une publication au sein d'un journal d'annonces légales le 2 juillet 2010. Dans ces conditions, elle indique qu'aucune demande formée à son encontre ne peut être déclarée recevable dès lors que son liquidateur n'a pas été mis en cause. Aucune partie ne conclut spécialement à ce titre. Sur ce : En l'espèce, il est communiqué aux débats une copie de l'extrait Kbis de la SCP d'avocats [ML] Borgia [ML] Morlon et associés, du 22 octobre 2015, précisant que cette société est immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 401 192 349. Ainsi, il ne peut être contesté que cette pièce porte sur la société intimée, dès lors que les appelants communiquent aux débats copie d'une facture d'ingénierie juridique et fiscale dressée par la société contre laquelle ils formulent leurs demandes et qui précise le numéro Siret de cette dernière, savoir, 401 192 349 00 25. Or l'extrait Kbis communiqué à la présente juridiction précise notamment : «mention n°49478 du 30/06/2010 dissolution à compter du 04'06'2010 selon procès-verbal d'assemblée générale en date du 04'06'2010 siège de la liquidation [Adresse 43], parution de la publicité légale Echos judiciaires Girondins du 02'07'2010». Par ailleurs cette même pièce précise l'identité du liquidateur qui a été désigné. Cependant cette situation n'a pas fait perdre à cette société sa personnalité morale, qui subsiste pour les besoins de sa liquidation, de sorte que la procédure est régulière à son égard dès lors qu'elle est réputée être représentée par son liquidateur. Sur les fins de non-recevoir soulevées - Sur la qualité de propriétaire de lot au sein du bâtiment B Le premier juge a constaté que les copropriétaires parties ne communiquaient pas tous leur titre mais qu'en tout état de cause, ceux qui ne le faisaient pas produisaient la copie du contrat de bail qu'ils avaient par la suite conclu avec la société Les Papillons ce qui démontrait leur propriété de lots au sein de la résidence seniors. Aux termes de ses dernières écritures la SCP notariale sollicite l'infirmation de la décision de première instance à ce titre, indiquant qu'il appartient à leurs contradicteurs de démontrer pour chacun d'entre eux leur qualité de propriétaire. Sur ce : En l'espèce tous les copropriétaires appelants produisent devant la présente juridiction copie de leur titre, établissant qu'ils ont, chacun, acquis au moins un lot au sein du bâtiment B du projet de [72]. Par ailleurs, les époux [V]/[WJ] produisent également l'acte authentique portant VEFA, leur conférant la qualité de propriétaire d'un lot au sein du bâtiment B. Il en résulte que la décision de première instance doit être confirmée en ce qu'elle a rejeté cette fin de non-recevoir. - Sur les demandes nouvelles En droit, les articles 564 et 565 du Code de procédure civile disposent que : 'A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait', 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent'. Aux termes de ses dernières écritures, la SCP notariale indique que les appelants ont modifié leurs prétentions de première instance. Ainsi, elle indique que désormais les prétentions indemnitaires sont fondées sur 'la perte de chance et notamment la possibilité d'investir dans un produit immobilier ou financier plus sécurisé et qui leur aurait permis d'obtenir des loyers mensuels de manière pérenne et de constituer un patrimoine immobilier valorisé' alors qu'en première instance il était sollicité réparation du préjudice lié à une 'prétendue perte de valeur des biens et une perte de loyers'. Ainsi, elle soutient qu'il n'était aucunement fait état d'une quelconque perte de chance de mieux investir en première instance. Sur ce : En l'espèce, s'il résulte de la décision de première instance que les appelants sollicitaient 'une indemnité correspondant à la perte de valeur immobilière de leurs biens et des préjudices subséquents ainsi qu'à la perte de loyers HT', une telle prétention correspond globalement à une demande en réparation du préjudice résultant des fautes et manquements invoqués et les ayant conduit à entreprendre un investissement financièrement non rentable. Ainsi, les demandes formées en première instance tendent aux mêmes fins que celles présentement soutenues, dès lors qu'elles visent en substance à l'indemnisation du préjudice résultant des fautes commises les ayant conduit à investir dans le programme immobilier aujourd'hui litigieux. La fin de non-recevoir soulevée à ce titre doit donc être rejetée. - Sur la prescription En droit, les articles 1304 et 2224 du Code civil, en leurs rédactions applicables au présent litige, disposent que : 'Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans. Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts. Le temps ne court, à l'égard des actes faits par un mineur, que du jour de la majorité ou de l'émancipation ; et à l'égard des actes faits par un majeur protégé, que du jour où il en a eu connaissance, alors qu'il était en situation de les refaire valablement. Il ne court contre les héritiers de la personne en tutelle ou en curatelle que du jour du décès, s'il n'a commencé à courir auparavant', 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'. Le premier juge a précisé qu'en application de l'article 1304 du Code civil, le point de départ du délai quinquennal de prescription qui y est prévu correspond à la découverte de l'erreur et que l'article 2224 de ce même code pose le principe selon lequel la prescription des actions personnelles et mobilières se décompte à partir du jour où les faits en permettant l'exercice sont connus. Sur le fond, il est rappelé qu'en application de ces principes le point de départ de l'action en nullité ou en responsabilité ne peut qu'être la date de découverte du dommage et non celle de l'acte. Par ailleurs, il a été souligné que l'arrêté du 7 juin 2010 porte sur l'ouverture de l'EHPAD, de même que l'ordonnance de référé de 2013, de sorte qu'ils sont sans lien avec la résidence seniors. Ainsi, il a été considéré que seule l'ouverture des procédures collectives à l'égard des sociétés impliquées dans ce programme ont permis à Mme et M. [V] de découvrir les difficultés de ce projet, de sorte qu'en agissant par assignation des 4, 6 et 13 décembre 2013, pour ce dernier et par conclusions d'intervention volontaire du 4 avril 2016 pour la première, ils ne pouvaient être considérés comme tardifs. Aux termes de ses dernières écritures le CFF rappelle que l'action en nullité relative d'un contrat se prescrit par cinq ans et qu'en l'espèce ce délai se décompte à partir du 6 novembre 2009 (date des actes notariés portant VEFA et prêt) et s'est donc achevé le 6 novembre 2014. A ce titre, il rappelle avoir été assigné en intervention forcée par exploit du 22 juin 2015 et que les assignations de 2013 ne faisaient aucunement état d'une demande en annulation. Au surplus il observe que les demandes soutenues par Mme [V] n'ont pas été formées antérieurement au 4 avril 2016. Dans ces conditions il considère que les demandes en annulation de la vente et des actes subséquents sont irrecevables pour être prescrites. Par ailleurs, il soutient que ses contradicteurs sont également prescrits en leur demande en réparation formée à son encontre, dès lors que la jurisprudence (Cass. Com. 26/01/2010 n°18-18354) a considéré que 'le manquement à l'obligation de mise en garde consistant en une perte de chance de ne pas contracter se manifeste dès l'octroi du crédit' soit en l'espèce le 6 novembre 2014. Aux termes de ses dernières écritures, M. [YV] indique que le délai quinquennal de prescription de l'action formée à son encontre a expiré le 6 novembre 2014, or il n'a été attrait à la procédure qu'à compter du 23 juin 2015. Par ailleurs, il observe que le premier juge a indiqué que l'arrêté d'ouverture de l'EHPAD ne portait pas sur le nombre de lits initialement envisagé, ce que Mme et M. [V] ignoraient, de sorte que seule la connaissance des procédures collectives leur ont permis d'envisager les problématiques du projet. Or à ce titre, il souligne que ses contradicteurs ont indiqué avoir été avisés de l'abandon du projet par un promoteur en faillite le 28 avril 2010 et qu'eux-mêmes ont constaté les premières failles du projet à l'émission de l'arrêté de juin 2010. L'intimé en déduit donc que l'action aurait dans ces conditions, au plus tard, du être introduite le 7 juin 2015, de sorte que ses contradicteurs sont tardifs à son égard. Aux termes de leurs dernières écritures, Mme [WJ] épouse [V] et le liquidateur de son conjoint rappellent que la prescription de l'action en responsabilité contractuelle court à compter du jour de la révélation du dommage à la victime. Par ailleurs, ils contestent l'argumentaire antérieurement présenté par le mandataire judiciaire faisant courir le délai de prescription à compter du 7 juin 2010. Ainsi, ils indiquent que cette date 'ne correspond pas du tout à la découverte des premières 'failles''du projet immobilier, mais à un arrêté autorisant l'ouverture de l'établissement pour personnes dépendantes. Ainsi, ils soutiennent que cette date correspondrait éventuellement au constat par certains propriétaires de l'inachèvement des travaux alors même que le solde du prix avait été versé et donc globalement à un retard de livraison mais aucunement à la découverte du vice dont ils font état, à savoir l'absence d'agrément qualité de la société Vivea. Or ils précisent n'avoir appris l'inexistence de cet agrément qu'au cours des procédures introduites au fond. Dans ces conditions, ils indiquent que 'même en retenant la solution [qui leur serait] la plus défavorable (à savoir une découverte de l'absence d'agrément de la résidence services fin 2013), le délai pour agir en nullité de la vente pour erreur et/ou en responsabilité contractuelle n'a pu commencer à courir qu'à compter de fin 2013, soit une prescription acquise fin 2018". S'agissant de leur action en responsabilité contre l'établissement bancaire pour manquement à son devoir de mise en garde, qui selon le CFF court à compter de l'octroi du prêt, ils indiquent que le point de départ du délai de prescription est la date de découverte du dommage, or à ce titre ils rappellent que seules les actions au fond leur ont permis de savoir que les agréments nécessaires n'avaient pas été accordés, de sorte que cette action pouvait également être engagée jusqu'en 2018. En tout état de cause, ils observent que leur demande en annulation des prêts n'est que la conséquence de l'annulation de la vente dont ils sont l'accessoire, de sorte que le délai de prescription de cette action ne court qu'à compter de l'annulation de l'acte principal. + S'agissant des demandes en annulation et de ses conséquences pécuniaires En l'espèce, il résulte des pièces communiquées par les deux acquéreurs que l'ensemble de la documentation qui leur a été communiquée faisait état d'un projet mais également d'une vente portant sur des biens dépendant d'un 'ensemble immobilier situé à [Localité 41] (...) destiné à l'habitation et à vocation d'établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes et résidence services, dénommée '[72]''. Cependant, il doit être souligné que cette vente a été réalisée le 6 novembre 2009, en l'état futur d'achèvement. Or une telle forme d'acquisition implique nécessairement une forme d'aléa quant aux conditions de l'achèvement du projet. Au-delà de cet élément, il doit être observé que Mme et M. [V] sollicitent globalement l'annulation de la vente, en raison du fait qu'une personne tierce à cet acte, la société Vivea, n'a pas obtenu d'agrément pour exploiter l'activité à laquelle la construction était destinée. Or les relations entre cette société et les acquéreurs sollicitant l'annulation de la vente sont régies par une convention notariée portant notamment bail commercial et régularisée concomitamment à la VEFA, soit le 6 novembre 2009. Cet acte stipule notamment en sa clause n°9 que : «en ce qui concerne plus particulièrement l'exploitation, le preneur devra l'assurer en se conformant rigoureusement aux lois, règlements et prescriptions administratives pouvant s'y rapporter, étant précisé que l'autorisation donnée au preneur d'exercer l'activité mentionnée plus haut, n'implique de la part du bailleur aucune garantie pour l'obtention des autorisations administratives ou autres nécessaires à quelque titre que ce soit pour l'utilisation des locaux en vue de l'exercice de ses activités». Au surplus, ce même bail présente le preneur ainsi : 'La Société dénommée Vivea, Société à responsabilité limitée au capital de 10.000 euros dont le siège est à [Localité 71] (...) en cours d'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris, représentée par M. [XZ] [EL] agissant en qualité de Directeur d'exploitation, dûment habilité aux présentes, par délibération de la société'. Ainsi, il résulte de la lecture du contrat de bail, que les acquéreurs du lot ainsi loué, étaient avisés d'une part que des autorisations administratives étaient nécessaires à l'exploitation de la résidence seniors. Au demeurant il doit être souligné que la clause n°9 de cette convention, porte sur une 'obtention' future 'des autorisations administratives ou autres nécessaires à quelque titre que ce soit pour l'utilisation des locaux en vue de l'exercice de ses activités', ce qui implique nécessairement qu'elles n'ont pas été acquises. Mais la lecture de cet acte établit également clairement que l'exploitant devant réunir ces diverses conditions/autorisations n'était pas encore immatriculé et donc n'avait pas encore de personnalité juridique et partant de patrimoine. Il en résulte que Mme et M. [V] ne peuvent aucunement affirmer qu'antérieurement à 2013, ils avaient été maintenus dans l'ignorance de l'absence d'agrément de l'exploitant, dont il savaient dès la vente qu'il n'avait pas encore d'existence juridique et n'avait donc pu solliciter quelque autorisation ou agrément. Ils ne peuvent pas plus affirmer qu'avant cette date ils avaient légitimement pu envisager que l'opération dans laquelle ils investissaient était dépourvue d'aléa notamment au regard des conditions administratives d'exploitation de l'établissement dès lors d'une part qu'une VEFA implique nécessairement des aléas à tout le moins de construction et qu'au surplus les pièces entourant ce projet exposaient d'ores et déjà l'existence d'éléments qui ne pouvaient qu'être obtenus postérieurement, de sorte qu'il existait nécessairement un risque quant à leur obtention (s'agissant au surplus d'un immeuble non encore intégralement érigé). Dans ces conditions, il ne peut qu'être considéré que le délai quinquennal de prescription de l'action en annulation de la vente pour erreur a commencé à courir au jour de la régularisation des actes portant VEFA et bail commercial soit au cours du mois de novembre 2009, de sorte qu'en agissant courant 2015, ils sont tardifs et partant, leurs demandes à ce titre ne peuvent qu'être déclarées irrecevables à l'image des prétentions en annulation des actes accessoires à cette cession. En outre, il doit être souligné que les demandes principales en réparation qu'ils forment à l'encontre tant de M. [YV] que de la SA CFF résultent de l'annulation de la vente, en effet les prétentions au titre des financements ainsi qu'en réparation du fait de l'impossibilité de récupérer le prix de vente au regard d'une venderesse par ailleurs déconfite ne peuvent être accueillies au regard de l'irrecevabilité de la prétention préalable. La décision de première instance doit donc être infirmée en ce qu'elle a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action en annulation formée par les époux [V]. + S'agissant des demandes subsidiaires en réparation En l'espèce s'il a été mentionné ci-dessus, qu'au jour de la souscription des engagements litigieux, les époux [V] ne pouvaient ignorer que l'exploitant de la résidence seniors ne disposait pas des agréments et autres autorisations nécessaires à son activité, il n'en demeure pas moins qu'à cette date il ne peut être soutenu que les investisseurs se devaient de savoir qu'ils ne seraient pas postérieurement sollicités et/ou obtenus ainsi que les conséquences dommageables de cette situation à leur égard. Dans ces conditions, il ne peut aucunement être soutenu par M. [YV] que le délai de prescription de l'action en responsabilité à son encontre a commencé à courir à compter de la vente. Par ailleurs, s'agissant de la date de la déclaration d'achèvement des travaux de l'EHPAD (28 avril 2010) dont le caractère erroné est allégué, il doit être souligné qu'il n'est aucunement établi qu'au jour où cet acte a été dressé, les deux investisseurs avaient connaissance de l'état réel de ce bâtiment. De sorte qu'il ne peut aucunement être considéré que le 28 avril 2010, constitue le point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité formée contre celui présenté comme CGPI. Enfin, s'agissant de l'autorisation d'ouverture de l'établissement délivrée le 7 juin 2010, il ne peut aucunement être considéré qu'elle a permis aux deux investisseurs de connaître la situation réelle d'avancement du projet de résidence seniors, dès lors que cet acte portait sur l'EHPAD et en tout état de cause, il n'est pas établi qu'ils aient eu connaissance de cette pièce dès sa délivrance. Enfin, il doit être souligné que M. [V] a agi contre M. [YV] par exploit du 23 juin 2015, Mme [WJ] épouse [V] se joignant à ses prétentions par intervention volontaire du 4 avril 2016, de sorte que pour établir que l'action de ces derniers est prescrite, l'intimé se doit de démontrer leur connaissance des faits nécessaires au succès de leurs prétentions au plus tard pour les mois de juin 2010 et avril 2011. Or et ainsi qu'il a été mentionné ci-dessus M. [YV] n'établit aucunement que le délai de prescription de l'action en réparation formée contre lui a commencé à courir en 2009 voire en juin 2010. Enfin, s'agissant de l'engagement de la responsabilité de la SA CFF, pour manquement à son devoir de mise en garde, il doit être rappelé qu'en application de l'article 2224 ci-dessus repris cette action se prescrit par cinq ans à compter du jour du premier incident de paiement, permettant à l'emprunteur d'appréhender l'existence et les conséquences éventuelles d'un tel manquement. Or en l'espèce, il ne peut qu'être constaté que la banque n'indique aucunement quelle serait la date à partir de laquelle les obligations de remboursement de ses clients n'ont plus été respectées. Ainsi, le point de départ de cette action ne pouvant être retenu au jour de la souscription de l'engagement et la banque invoquant la prescription ne précisant aucunement la date du premier incident de paiement, il ne peut aucunement être retenu que cette action soit prescrite. Dans ces conditions, la décision de première instance doit être confirmée en ce qu'elle a déclaré M. [V] et Mme [WJ] épouse [V] recevables en leurs demandes indemnitaires dirigées à l'encontre de M. [YV] et de la SA CFF. Sur la demande en annulation En droit, le premier alinéa de l'article 1110 du Code civil en son ancienne rédaction dispose que : 'L'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet'. Le premier juge a indiqué que l'acte de vente ne prévoyait aucune disposition particulière quant à la résidence seniors à la différence de ses stipulations quant aux lots dépendant de l'EHPAD . Par ailleurs, il était souligné qu'il appartenait à l'exploitant, la société Vivea, de rechercher l'obtention de l'agrément qualité visé au Code du travail postérieurement à la réalisation de la VEFA. Dans ces conditions, il a été considéré que les acquéreurs ne démontraient pas l'existence d'une erreur lors de la formation du contrat, dès lors que le promoteur ne pouvait dissimuler une absence d'agrément qui devait être obtenu postérieurement pas plus qu'ils ne prouvaient que la non obtention de cet agrément résultait de motifs inhérents à l'opération immobilière. Dans ces conditions la demande d'annulation de la vente a été rejetée. Aux termes de leurs dernières écritures, Mme et M. [V] rappellent qu'ils ont investi, le 6 novembre 2009 via l'achat en l'état futur d'achèvement d'un lot en résidence senior donné à bail commercial concomitamment à une seconde société, le tout aux fins de bénéficier des mesures de défiscalisation (dites Censi-Bouvard) prévues à l'article 199 sexvicies §I du Code général des impôts. Or un tel bénéfice était notamment subordonné au fait que l'établissement dispose de l'agrément «qualité» prévu à l'article L 7232-1 du Code du travail. Cependant ils soulignent que la société Vivea ne l'a jamais obtenu et que dans ces conditions, «n'ignorant pas le caractère essentiel de ces agréments pour la viabilité de l'opération, le vendeur a sciemment fait peser un risque de non obtention sur l'acquéreur profane à son insu». De plus, ils soulignent qu'aucune condition suspensive n'a été prévue à ce titre alors même que l'ensemble des actes réalisés et la documentation jointe posent l'existence d'un projet dépourvu de tout aléa. Mme et M. [V] affirment donc qu'en «acquérant le lot n°125 présenté comme un logement équipé au sein d'une résidence services seniors alors qu'au jour de la vente, aucun agrément idoine avait été obtenu par le vendeur ni même probablement sollicité, [ils] ont donc vu leur consentement vicié de ce premier chef» à ce titre, ils affirment que ce comportement pouvait s'analyser en une réticence dolosive. De plus, ils soutiennent que l'erreur porte également sur la rentabilité annoncée de l'opération, à savoir 5,6 % l'an. Subsidiairement ils fondent leur demande d'annulation sur une erreur portant sur les motifs de l'opération. À ce titre ils exposent ne pas avoir fait un investissement immobilier mais avoir souscrit à un produit de défiscalisation par l'obtention du statut fiscal de loueur meublé non professionnel (LMNP) ce qui ressortait explicitement des actes notariés, ce statut constituait donc une qualité substantielle de la chose vendue. S'agissant de l'argumentaire du premier juge, il est indiqué que ce n'est qu'en raison d'une erreur de plume que l'acte ne mentionne pas le gestionnaire de la résidence seniors et qu'en tout état de cause un bail commercial a été régularisé avec cette société de manière concomitante. Il est également observé qu'ils ne fondent pas leur action sur le dol, de sorte qu'ils n'ont pas à démontrer l'existence d'une dissimulation et de plus, ils affirment qu'admettre qu'il n'existe pas d'erreur dès lors que l'agrément ne pouvait être obtenu qu'à l'achèvement des bâtiments 'revient à valider le fait qu'au moment d'entraîner, de manière irréversible des dizaines d'investisseurs profanes dans son programme de défiscalisation, le vendeur ne disposait pas des autorisations nécessaires pour pouvoir prétendre au statut fiscal (LMNP) pourtant abondamment vendu à tous les investisseurs'. Ils indiquent donc que contrairement à ce qui a été affirmé par le premier juge «l'erreur est donc avérée puisque sans agrément «qualité» obtenu au jour de la vente ou a minima prévu à titre de condition suspensive, le vendeur ne pouvait affirmer dans l'acte qu'il vendait un lot constitutif d'un logement et du mobilier dédié en «résidence services» pour personnes âgées, qualification précisément encadrée par la loi». Enfin ils indiquent que le jugement leur reproche de ne pas démontrer le refus d'agrément, alors même que ni le vendeur ni la société exploitante ne justifient l'avoir sollicité et en tout état de cause ils considèrent que les motifs de ce refus sont sans intérêt dans le cadre du présent litige. En conséquence ils sollicitent l'annulation de la vente et des actes en découlant et qui lui sont indissociablement liés à savoir l'acte de prêt(s) et le bail commercial dès lors qu'ils deviennent sans objet. Aux termes de ses dernières écritures la société notariale rappelle que l'agrément ne pouvait être sollicité et obtenu que postérieurement à la vente et qu'aucune condition suspensive ne pouvait être insérée à l'acte dès lors qu'il ne s'agit pas d'un avant-contrat mais d'un acte définitif. Le liquidateur du promoteur immobilier pour sa part ne conclut aucunement sur la demande d'annulation de la vente. De sorte qu'il est réputé adopter la motivation de la décision de première instance. Sur ce : En l'espèce, il doit liminairement être souligné que si la SA CFF ainsi que M. [YV] concluent à l'irrecevabilité des demandes en annulation formées par M. [V] et son épouse, ainsi que le liquidateur du premier, il n'en demeure pas moins que le promoteur intéressé par cette demande n'a pas repris cette prétention, de sorte que l'irrecevabilité tirée de la tardiveté de cette demande ne peut lui être étendue. En tout état de cause, il a d'ores et déjà pu être souligné qu'il résulte des pièces communiquées par les deux acquéreurs que l'ensemble de la documentation qui leur a été communiquée faisait état d'un projet mais également d'une vente portant sur des biens dépendant d'un 'ensemble immobilier situé à [Localité 41] (...) destiné à l'habitation et à vocation d'établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes et résidence services, dénommée '[72]''. Cependant, il doit être souligné que cette vente a été réalisée en l'état futur d'achèvement. Or une telle forme d'acquisition implique nécessairement une forme d'aléa quant aux conditions de l'achèvement du projet. Au-delà de cet élément, il doit être observé que Mme et M. [V] sollicitent globalement l'annulation de la vente, en raison du fait qu'une personne tierce à cet acte, la société Vivea, n'a pas obtenu d'agrément pour exploiter l'activité à laquelle la construction était destinée. Or les relations entre cette société et les acquéreurs sollicitant l'annulation de la vente sont régies par une convention notariée portant notamment bail commercial et régularisée concomitamment à la VEFA, soit le 6 novembre 2009. Cet acte stipule notamment en sa clause n°9 que : «en ce qui concerne plus particulièrement l'exploitation, le preneur devra l'assurer en se conformant rigoureusement aux lois, règlements et prescriptions administratives pouvant s'y rapporter, étant précisé que l'autorisation donnée au preneur d'exercer l'activité mentionnée plus haut, n'implique de la part du bailleur aucune garantie pour l'obtention des autorisations administratives ou autres nécessaires à quelque titre que ce soit pour l'utilisation des locaux en vue de l'exercice de ses activités». Au surplus, ce même bail présente le preneur ainsi : 'La Société dénommée Vivea, Société à responsabilité limitée au capital de 10.000 euros dont le siège est à [Localité 71] (...) en cours d'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris, représentée par M. [XZ] [EL] agissant en qualité de Directeur d'exploitation, dûment habilité aux présentes, par délibération de la société'. Ainsi, il résulte de la lecture du contrat de bail, que les acquéreurs du lot ainsi loué, étaient avisés que des autorisations administratives étaient nécessaires à l'exploitation de la résidence seniors. Au demeurant il doit être souligné que la clause n°9 de cette convention, porte sur une 'obtention' future 'des autorisations administratives ou autres nécessaires à quelque titre que ce soit pour l'utilisation des locaux en vue de l'exercice de ses activités', ce qui implique nécessairement qu'elles n'ont pas encore été acquises. Mais la lecture de cet acte établit également clairement que l'exploitant devant réunir ces diverses conditions/autorisations n'était pas encore immatriculé et donc n'avait pas encore de personnalité juridique et partant de patrimoine. Il en résulte que Mme et M. [V] ne peuvent aucunement affirmer avoir légitimement pu envisager que l'opération dans laquelle ils investissaient était dépourvue d'aléa notamment au regard des conditions administratives d'exploitation de l'établissement. Par ailleurs, s'agissant de la rentabilité de l'opération et de l'objectif de défiscalisation poursuivi, il doit être observé que l'opération eut-elle été menée à son terme, Mme et M. [V] auraient pu bénéficier des loyers espérés ainsi que de l'avantage fiscal sous réserve d'une location immédiate et continue. Il en résulte donc que les éléments présentés à ce titre, par les acquéreurs ne relèvent pas d'un consentement vicié lors de la formation du contrat mais de difficultés survenues dans le cadre de son exécution. De l'ensemble, il résulte que Mme et M. [V] ne démontrent pas que leur consentement lors de la conclusion de la vente en l'état futur d'achèvement ait été vicié, de sorte que leur demande en annulation pour erreur ne peut qu'être rejetée et la décision de première instance à ce titre confirmée. Sur les principes de responsabilité - Sur les demandes formées à l'encontre de l'architecte En droit, l'article 1382 du Code civil en sa rédaction applicables aux présentes dispose que : 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'. Le premier juge a liminairement et communément aux prétentions formées à l'encontre de tous les défendeurs précisé que les demandeurs n'étaient pas fondés à se prévaloir des faits et de la procédure portant sur l'EHPAD dès lors qu'ils ne démontraient pas l'existence d'une synergie et de parties communes intérieures aux deux bâtiments ; que ces bâtiments sont distincts et gérés par deux sociétés différentes. Ainsi le bâtiment B constituant la résidence seniors a été considéré comme «une entité qui à elle seule, lors de sa mise en service, était viable». S'agissant de la société d'architecture il a été observé que le contrat de maîtrise d''uvre la liant au promoteur, du 12 avril 2007, lui confie une mission de maîtrise d''uvre classique et complète. Par ailleurs il a été rappelé que si l'architecte était tenu de respecter la réglementation notamment en matière d'urbanisme relevant de sa compétence, il n'en demeurait pas moins qu'il n'avait pas d'obligation de vérification de l'obtention des éventuels agréments de son client étant souligné au surplus que le promoteur n'était pas celui devant les obtenir mais une société tierce, Vivea, sans lien contractuel avec l'architecte. Par ailleurs il a été observé que les travaux de la résidence seniors ont été achevés, une attestation dressée le 18 janvier 2010 l'établissant, sans contestation des propriétaires. Dans ces conditions il a été considéré qu'il n'était pas démontré de comportement fautif de la société d'architecture. Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants soutiennent liminairement qu'il existe tant une «synergie» que des «parties communes intérieures aux deux bâtiments». Ainsi ils observent que la publicité commune aux deux établissements faisait état d'une seule résidence ; les actes de cession mentionnaient des parties communes intérieures, qui au demeurant figuraient aux plans des bâtiments et le règlement de copropriété est commun aux deux bâtiments. Dans ces conditions, ils considèrent que l'inachèvement du deuxième étage du bâtiment A, la fausse déclaration d'achèvement ainsi que l'importance finale de l'agrément obtenu, constituent les fautes ayant causé un préjudice à l'ensemble des propriétaires de lots (bâtiments A et B). S'agissant de l'architecte, les appelants lui font tout d'abord grief de ne pas s'être assuré que le vendeur avait obtenu l'agrément qualité visé à l'article L7232-1 du Code du travail, alors même qu'il connaissait la destination de l'immeuble et devait donc s'assurer du respect de l'ensemble des normes en vigueur et nécessaires à l'obtention d'un tel agrément. Ils font en outre grief à l'architecte d'avoir faussement attesté de l'achèvement des travaux ce qui a permis le versement au promoteur de l'intégralité du prix. Ils soutiennent par ailleurs que l'architecte se devait de «se renseigner sur l'obtention par le maître d'ouvrage des agréments EHPAD pour l'ensemble des lots de la résidence». De plus et concernant l'attestation litigieuse, ils observent que, dès lors que leur contradicteur y «certifie que la construction de l'EHPAD de la [72] à [Localité 41] est achevée à 100 %», il ne peut être affirmé qu'il s'agit d'une erreur de plume. En outre ils soulignent que l'en-tête de ce document fait état d'une [72] comportant un EHPAD de 50 lits, d'une résidence seniors de 29 logements et de deux T3 individuels. Ils en déduisent que cette déclaration atteste de l'achèvement des 80 logements. De plus, ils observent que devant le premier juge, l'architecte a admis avoir eu connaissance, dès février 2010, du fait que l'autorisation finalement accordée portait uniquement sur 34 lits. À ce titre, ils indiquent que s'ils avaient disposé de cette information, il leur aurait été possible d'annuler la vente ou à tout le moins de ne pas procéder au dernier versement. En tout état de cause, ils affirment que le non achèvement du bâtiment A a nécessairement eu un impact sur l'exploitation de l'ensemble de la résidence, cette situation étant établie par le placement en redressement puis liquidation judiciaires de la société Vivea concomitamment à la société Enity. Aux termes de leurs dernières écritures, Mme [WJ] épouse [V] et le liquidateur de son conjoint indiquent que «l'architecte a délivré de fausses attestations d'achèvement à 100 % de l'ensemble immobilier», ce qui les a trompés quant à la situation de l'immeuble. Ils précisent que sur la base de ce document, le promoteur a sollicité et obtenu de leur part le solde du prix outre l'autorisation d'ouverture de l'établissement au public. Ils observent de plus que cette attestation a également permis à l'établissement CIC de refuser la délivrance de sa garantie d'achèvement. S'agissant de l'affirmation présentée devant le premier juge, selon laquelle la résidence services pour personnes âgées a été achevée, ils la considèrent comme biaisée. En effet, ils indiquent qu'aucune résidence de ce type, au sens fiscal, n'a été ouverte et qu'en tout état de cause, ils ont refusé de conclure le bail qui leur était proposé par la SARL Les Papillons dès lors d'une part qu'ils souhaitaient uniquement effectuer un investissement défiscalisant de sorte qu'ils ont poursuivi la procédure aux fins d'annulation de la vente (un bail impliquant de se reconnaître propriétaire) et d'autre part au regard de la faiblesse du loyer, inférieur à 200 euros par mois TTC pour faire face à un prêt mensuel supérieur à 1.300 euros. Aux termes de ses dernières écritures et s'agissant de l'agrément qualité, la société d'architectes conclut à la confirmation de la décision de première instance. Elle rappelle que son contrat de maîtrise d''uvre ne comportait aucune mission juridique et notamment pas celle de vérifier l'obtention d'autorisations administratives. À ce titre, elle rappelle que seule la société Vivea devait rechercher l'obtention des agréments qui étaient nécessaires à son exploitation et cela en application de l'article L 7232-1 du Code du travail. Au demeurant elle souligne que la recherche de cette information quant aux agréments relevait exclusivement des relations existant entre les acheteurs/bailleurs et la société Vivea, preneur, avec laquelle elle rappelle n'avoir aucun lien. Elle souligne à ce titre qu'il ne lui appartient pas de s'immiscer dans les relations existant entre les futurs acquéreurs et leur locataire commercial. Dans ces conditions la société d'architecture considère que l'exploitant a commis une faute en régularisant des baux commerciaux sans avoir obtenu l'agrément nécessaire. Au demeurant elle rappelle qu'il était loisible aux donneurs à bail de solliciter de leur cocontractant la justification de cette obtention. Enfin, elle souligne que si ses contradicteurs semblent affirmer que c'est en raison d'un non respect des normes de sécurité en vigueur que l'agrément n'a pas été obtenu, cette situation n'est aucunement démontrée. Concernant le non achèvement de l'EHPAD, l'architecte conclut à la confirmation de la décision de première instance en ce qu'elle a considéré qu'il n'existait pas de dépendance entre les deux bâtiments. Ainsi quand bien même, il s'agit d'un même ensemble immobilier disposant d'un seul règlement de copropriété, il n'en demeure pas moins que le public des deux établissements est distinct ; les deux bâtiments sont gérés par deux sociétés différentes ; les seules parties communes aux deux bâtiments sont achevées, les lots inachevés correspondant au second étage de l'EHPAD et n'impactent pas le fonctionnement de la résidence seniors. De plus s'agissant du nombre de lits visé à l'agrément, la société d'architecture rappelle qu'elle n'a pas mission de vérifier les autorisations administratives. Par ailleurs, elle souligne que son cocontractant, la société ICR, promoteur, ne peut qu'être considéré comme un professionnel de l'immobilier. Elle précise de plus que la demande de permis de construire (EHPAD 50 lits) a été présentée et obtenue par le promoteur à une date où aucune demande d'autorisation d'ouvrir des chambres médicalisées n'avait été déposée. Cependant elle souligne, qu'initialement ce projet correspondait au transfert d'un EHPAD vétuste du centre-ville de 34 places. De sorte que le promoteur ne pouvait ignorer que l'autorisation transférée ne porterait que sur ce nombre de places et à ce titre observe que dès le 23 septembre 2009, il lui était demandé d'arrêter les travaux du deuxième étage, qui ne devait plus correspondre à un EHPAD mais à une résidence seniors ultérieurement modifiable. Concernant les déclarations d'achèvement et de conformité des travaux d'avril et septembre 2010, elle souligne que la première a été adressée à la société promoteur, accompagnée d'un courrier indiquant qu'il s'agissait de l'attestation portant sur l'EHPAD de 34 lits et avait même été précédée d'un courriel rappelant que l'attestation ne pourrait porter que sur ce nombre de lits et correspondait aux seuls deux premiers niveaux. Ainsi la société d'architecture soutient que son représentant «n'a jamais eu l'intention d'établir une attestation d'achèvement de l'EHPAD pour 50 lits», de sorte que ce n'est que par «erreur de plume» que l'en-tête de ce document mentionne «EHPAD de 50 lits», erreur par la suite fautivement exploitée par la société promoteur pour appeler les soldes de prix d'acquisition des lots. Quant à l'attestation de septembre 2010, elle indique qu'elle n'aurait jamais dû être déposée par le promoteur qui, en tout état de cause, y est seul présenté comme étant «le déclarant». Sur ce : En l'espèce, il est communiqué aux débats l'acte d'engagement pour le lot maîtrise d''uvre conclu entre la société ICR et la société d'architecture intimée confiant à cette dernière les missions suivantes : - études d'esquisses et/ou préliminaires, - études d'avant-projet sommaire, - dossier permis de construire, - études d'avant-projet définitif, - plans de commercialisation par lot cf. preneurs, - études de projet, - assistance au maître d'ouvrage pour la passation des contrats de travaux, - direction de l'exécution des contrats de travaux et examen de la conformité au projet des études d'exécution faites par les entrepreneurs ainsi que leur visa, - assistance au maître d'ouvrage pour la réception des travaux et pendant la période de garantie de parfait achèvement. Il ne résulte donc aucunement de l'énoncé de ces missions, qui correspondent globalement à une traditionnelle 'mission complète' (hors OPC), que le cabinet d'architecture avait une mission d'ordre administratif ou juridique quelconque. Au demeurant, il ne relève aucunement de la mission usuelle du maître d'oeuvre de rechercher si un tiers à l'opération de construction dispose de l'ensemble des autorisations nécessaires à l'exploitation de l'immeuble objet des travaux de ce même architecte. Il ne peut donc être imputé à faute à l'architecte de ne pas avoir recherché si la société Vivea ou même le promoteur, avait ou non obtenu l'agrément visé à l'article L 7232-1 du Code du travail. Par ailleurs s'agissant du fait que l'autorisation d'ouverture ne pouvait être accordée à la société Enity qu'à hauteur de 34 lits aux lieu et place des 50 présentés initialement à tous les investisseurs, il doit être souligné qu'il est indifférent que cette information ait été à la disposition de l'architecte dès le mois de février 2010. En effet, il ne peut aucunement lui être fait grief de ne pas avoir communiqué cet élément aux investisseurs, dès lors qu'il n'avait aucune obligation à ce titre d'une part et d'autre part qu'il ne peut aucunement être considéré que le maître d'oeuvre ait disposé de l'identité de l'ensemble des copropriétaires. Cette information devait le cas échéant être communiquée aux investisseurs concernés par leur co-contractant. Dans ces conditions, cet élément ne peut fonder une action en responsabilité contre l'architecte. S'agissant des attestation d'achèvement du 28 avril 2010 et déclaration d'achèvement et de conformité des travaux du 29 septembre de la même année, il doit être souligné liminairement que les parties n'indiquent aucunement que la résidence seniors ne soit pas achevée étant au surplus souligné que sans plus amples travaux, ces locaux ont pu être donnés à bail à une société tierce en suite de la déconfiture de la société Vivea. A ce titre, il doit être observé que l'attestation litigieuse précise : «[72] [Adresse 74] [Localité 41] Réalisation : ' d'un EHPAD de 50 lits + six places d'accueil + 1 chambre d'accompagnement ' d'une résidence services seniors de 29 logements ' de deux T3 individuels Attestation Je soussigné, [R] [DS], architecte DPLG, représentant la SAS (...), certifie que la construction de l'EHPAD de la [72] à [Localité 41] est achevée à 100 % ». Si cette attestation ne précise pas l'état d'achèvement de la résidence seniors au mois d'avril 2010, alors même que la seule autre attestation produite aux débats et qui était jointe à certains actes de vente ne distinguait pas spécialement EHPAD de résidence seniors puisqu'il y était certifié «que les travaux de VRD ne sont pas achevés, concernant l'affaire citée en objet», il n'en demeure pas moins que cinq mois plus tard était déposée en mairie une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux portant sur : «nombre de logements terminés : 80 dont individuels : 2 dont collectifs : 78». Or cette déclaration a été signée par l'architecte le 14 septembre 2010. Si ce dernier fait grief au promoteur de l'avoir déposée en mairie, il doit être rappelé qu'il est un professionnel et sachant l'importance d'un tel document ne peut se retrancher derrière la seule responsabilité de son cocontractant. Par ailleurs et s'agissant des demandes indemnitaires, il ne peut qu'être rappelé que Mme [WJ] épouse [V] ainsi que la procédure collective de son conjoint sollicitent réparation du préjudice subi du fait de ces attestations considérées comme erronées voire mensongères et qu'ils présentent ainsi : '- leur rembourser la somme de 7.485,47 euros correspondant au solde du prix de vente indûment versé au vendeur en l'état d'une Résidence inachevée, - garantir le cautionnement fourni par le CIC dans la mesure où celui-ci a été refusé du fait de la fausse déclaration d'achèvement et de conformité des travaux délivrée en toute connaissance de cause par l'Architecte ; à défaut leur rembourser l'ensemble des sommes nécessaires à l'achèvement de leurs lots'. Concernant le solde du prix de vente il a d'ores et déjà été indiqué ci-dessus que la résidence seniors est achevée. A ce titre, les époux [V] peuvent même indiquer aux termes de leurs écritures qu'une offre de location leur avait été proposée qu'ils ont refusée non en raison de l'état de leur bien ne pouvant être donné à bail mais au regard de la faiblesse du loyer et du fait qu'ils souhaitaient se défaire de cet immeuble. Ainsi, il ne peut être considéré que le fait de s'être acquitté du solde du prix de vente constitue un préjudice, étant rappelé que les seuls éléments inachevés dont il est fait état correspondent au dernier étage du bâtiment devant initialement abriter l'EHPAD et qu'au-delà des équipements présentés comme communs aux deux établissements, il n'en demeure pas moins que chacun conserve une forme d'autonomie, explicitement rappelée au contrat de réservation qui fait état en sa toute première page de 'deux bâtiments indépendants et deux logements individuels'. Par ailleurs, concernant le remboursement des sommes nécessaires à l'achèvement de leurs lots, ils ne démontrent aucunement l'état d'inachèvement invoqué, étant rappelé que la présente procédure porte sur l'immeuble devant initialement supporter l'exploitation de la société Vivea, l'EHPAD, faisant l'objet d'une procédure distincte. Enfin, s'agissant du refus de délivrance de la garantie d'achèvement, il doit être souligné qu'il n'est pas démontré que cette assurance devait être mobilisée pour le bâtiment construit aux fins d'exploitation d'une résidence seniors. Il en résulte que les préjudices invoqués par les époux [V] et le liquidateur ne sont ni établis ni en lien avec le manquement invoqué (attestation et déclaration erronées). De plus, les appelants pour leur part invoquent les préjudices suivants : - «perte de chance de réaliser un gain et notamment la possibilité d'investir dans un produit immobilier ou financier plus sécurisé et qui leur aurait permis d'obtenir à la fois des loyers mensuels de manière pérenne et de constituer un patrimoine immobilier valorisé», - «diminution de la valeur immobilière des biens de la résidence à hauteur de 84 % du prix d'acquisition des lots. Ce préjudice est réel, actuel, direct certain et personnel. La perte de chance subie par les appelants peut ainsi a minima être évaluée à 70 % du capital investi, intérêts d'emprunts et frais engagés», - outre la perte de loyers s'élevant au 5 avril 2020 à la somme de 2.416.891,81 euros. Cependant, il doit être rappelé que la résidence seniors est achevée, de sorte que la perte locative correspondant aux loyers effectivement perçus mis en relation avec les loyers escomptés initialement, n'est pas en lien avec la délivrance des attestation et déclaration aujourd'hui litigieuses dès lors que ce poste de préjudice résulte de la seule déconfiture de la société Vivea. En effet, à défaut de procédure collective, les baux commerciaux souscrits auraient pu recevoir leur application au regard d'un immeuble livrable et donc en état d'être utilisé. S'agissant de la perte de valeur des immeubles outre que son importance n'est aucunement démontrée par la seule production de deux offres d'achat émanant de la société Les Papillons, le lien entre ce préjudice et les attestations litigieuses n'est pas établi, dès lors d'une part qu'il n'est pas plus démontré que la valeur d'achat de ces biens correspondait à la réalité du marché et d'autre part que cette situation peut également résulter du changement d'affectation de l'immeuble qui n'est pas imputable à l'architecte et aux attestation et déclaration qu'il a signées. Enfin, concernant les gains initialement escomptés et de la possibilité d'investir sur un autre programme, ce préjudice est dépourvu de lien avec les manquements invoqués à l'encontre du maître d'oeuvre. De l'ensemble il résulte que la décision de première instance doit être confirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes formées à l'encontre de la société d'architecture faute de démonstration de l'existence d'une faute à son encontre voire de lien de causalité entre les manquements allégués et les préjudices invoqués. - Sur les demandes formées à l'encontre du notaire Le premier juge a indiqué que l'agrément nécessaire à la résidence seniors n'avait pas à être présenté par le promoteur vendeur, mais devait être sollicité par l'exploitant, la société Vivea, une fois la construction achevée. Par ailleurs, il a été considéré que dès lors que la société JPB avait fait le choix d'un architecte DPLG pour ce chantier, il ne pouvait être considéré comme fautif, le fait de ne pas avoir inséré de condition suspensive tenant à l'obtention par l'exploitant d'un agrément. De plus il a été souligné que le notaire n'avait pas pour obligation de garantir la rentabilité de l'opération. Dans ces conditions, les demandes formées par les copropriétaires ont été rejetées. Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants indiquent que les VEFA instrumentées par le notaire précisaient que le projet portait sur deux immeubles, un EHPAD et une résidence seniors, ce dernier établissement supposant l'obtention d'un agrément qualité. «Or, la procédure d'obtention d'un tel agrément rend nécessaire de vérifier que l'ensemble immobilier répond aux exigences de qualité de sécurité prévues pour sa délivrance, lesquelles exigences sont avant tout justifiées par la nécessité de protéger la santé ou la sécurité des publics vulnérables destinataires de ces services». Ainsi, les appelants soutiennent que le rédacteur des actes authentiques de vente «devait se renseigner dès avant la signature de l'acte authentique sur l'obtention par le vendeur des agréments qualité nécessaires permettant aux acheteurs de bénéficier réellement des avantages fiscaux promis, de les informer, voire de les alerter sur la nécessité pour le vendeur et l'exploitant d'obtenir un tel agrément qualité, de la réalité de l'achèvement de la [72], mais aussi devait s'assurer que le vendeur avait obtenu des agréments EHPAD suffisants permettant d'assurer la conformité de la destination de l'ensemble des lots de la résidence à celle convenue contractuellement, eu égard à la synergie existant entre l'ensemble des bâtiments». Aux termes de leurs dernières écritures, Mme [WJ] épouse [V] et le liquidateur de son conjoint indiquent que le notaire ayant rédigé l'ensemble des actes relatifs à cette opération ne pouvait ignorer la recherche par les investisseurs d'un avantage fiscal. Dans ces conditions, ils considèrent que «le notaire aurait ainsi dû vérifier lors de la vente que la [72] disposait (ou disposerait bien) des agréments nécessaires pour que le vendeur puisse prétendre ouvrir un EHPAD de 49 lits et une résidence services seniors, puisque ces conditions étaient essentielles à la viabilité de l'opération de défiscalisation». Ils en déduisent que «l'efficacité de ses actes (vente + baux) supposait donc : - soit d'avoir en main, au jour de la vente en VEFA, les agréments et autorisations idoines, - soit d'insérer une condition suspensive liée à l'obtention future desdits agréments et autorisations». Ils soutiennent que le manquement à ces obligations dans l'ensemble des actes de ventes ou baux démontre le défaut d'impartialité du notaire dans le cadre de cette opération. Par ailleurs ils affirment que le notaire rédacteur de l'acte de prêt(s), n'a pas respecté son obligation d'information à leur égard en ne portant pas à leur connaissance l'importance des risques attachés à cette opération. Aux termes de ses dernières écritures, la SCP notariale rappelle d'une part que ses contradicteurs opèrent une confusion entre les faits qui concernent l'EHPAD et ceux portant sur la résidence seniors et d'autre part que ses manquements ne peuvent s'apprécier qu'au jour de son intervention. Elle souligne ne pas être intervenue au niveau des contrats de réservation ; qu'elle ne pouvait suspecter le non-respect ultérieur par la venderesse de ses obligations pas plus que l'inachèvement final de l'EHPAD et cela en contradiction avec une déclaration déposée en mairie au cours du mois de septembre 2010. De plus elle soutient ne pouvoir être tenue pour responsable de l'absence d'agrément de la société Vivea, qui ne pouvait être sollicité que postérieurement aux ventes pas plus qu'elle n'est juge de l'opportunité économique de l'opération. De plus elle indique que les préjudices invoqués sont sans lien avec les manquements qui lui sont opposés dès lors qu'ils résultent du non achèvement des travaux et de la défaillance de l'exploitant et qu'en tout état de cause il est constant qu'un notaire n'a pas d'obligation de conseil ou de mise en garde sur la solvabilité des parties ou l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation particuliers, qu'il n'a au demeurant, pas à rechercher. Elle souligne qu'il n'est aucunement précisé sur quel fondement elle devrait supporter les frais «d'ingénierie juridique» pas plus qu'il n'est justifié des motifs devant fonder sa condamnation à supporter les divers frais et intérêts, alors même que les appelants ne concluent pas à l'annulation de la vente. Elle en conclut donc que les préjudices invoqués par les appelants sont sans lien avec son intervention dans le cadre de cette opération. S'agissant des prétentions des époux [V], elle indique que les préjudices particuliers qu'ils invoquent sont sans lien avec les manquements qui lui sont reprochés. A ce titre, elle souligne que si la vente n'est pas annulée, cela signifie que l'acte est efficace et qu'en conséquence seuls les agissements du promoteur, de l'exploitant et de l'architecte ayant attesté de l'achèvement des travaux en seraient, le cas échéant, la cause. Sur ce : En l'espèce, il doit être observé que les contrats de réservation produits aux débats stipulaient notamment (pour ceux dont la transmission à la présente juridiction n'a pas été tronquée) en leur article 4 intitulé convention particulière : «Il est exposé que concomitamment aux présentes, le réservataire a conclu un bail commercial d'une durée de 11 ans et 9 mois avec la SARL [72], exploitant de l'ensemble immobilier. Il est fait observer ici que l'exploitant a obtenu les autorisations administratives nécessaires pour l'exploitation de la résidence, y compris le transfert de gestion à son profit en date du 3/10/06. Le bail prend effet le jour de l'obtention des autorisations d'ouverture et de mise en exploitation par les services de tutelle. Les parties ont décidé de conclure un pacte de préférence ci-après littéralement rapporté». Ainsi s'il ne peut qu'être constaté qu'aucune des parties ne communique la convention qu'elle a ainsi pu conclure avec cette SARL, il se déduit cependant de cette clause que dès la réservation des lots litigieux les investisseurs étaient avisés du fait que le promoteur vendeur ne serait pas l'exploitant de l'établissement litigieux. Il ne peut donc être fait grief au notaire instrumentaire de ne pas avoir recherché l'obtention d'un agrément par une société qui n'avait pas vocation à le solliciter. Par ailleurs, s'agissant de l'absence d'agrément de l'exploitant (que ce soit de manière actuelle aux actes ou postérieure) et des informations/conseils devant le cas échéant être présentés à ce titre, il doit être souligné que faute pour les parties de s'expliquer sur les conditions dans lesquelles l'exploitation par la société [72] aurait été écartée au profit de la société Vivea, voire même de justifier des termes des conventions qu'elles ont pu passer concomitamment à la réservation et donc de l'étendue de la gestion (un établissement ou les deux), la présente juridiction ne peut aucunement apprécier si une telle obligation pouvait être imposée au notaire s'agissant de la société Vivea, les parties n'indiquant aucunement qu'une information aurait dû être délivrée concernant la société [72]. Au surplus et s'agissant des copropriétaires ayant acquis leurs lots au cours de l'année 2009 (les consorts [V], [M], [I], [FF], [UU], [DP], [YB], [KW], [VP] et [RM]) il ne peut qu'être souligné que de manière totalement concomitante à la régularisation de l'acte authentique de vente ils ont conclu un bail commercial avec la société Vivea, M. [O] ayant même signé ce contrat de bail avant même l'acte authentique portant VEFA. Or et ainsi qu'il a d'ores et déjà pu être mentionné ci-dessus, cet acte précisait expressément que le preneur à bail n'existait pas encore pour être en cours d'immatriculation et que des autorisations devaient encore être obtenues. Autorisations pour l'obtention desquelles les donneurs à bail déniaient leur garantie et dont la nécessité était d'ores et déjà mentionnée au contrat de réservation. Il en résulte qu'il ne peut être affirmé que le notaire n'a pas recherché ou avisé les acquéreurs de l'absence d'agrément nécessaire à l'exploitation, dès lors d'une part que ces éléments ne pouvaient être obtenus qu'à l'achèvement du chantier et d'autre part qu'il était clairement d'une part connu de tous les réservants que des formalités administratives demeuraient à réaliser et d'autre part explicité aux parties que l'exploitant devant remplir les conditions pour exercer cette activité n'existait pas au jour des actes. S'agissant de l'obligation pour le notaire d'introduire une condition suspensive aux actes de vente relative à l'obtention des agréments nécessaires à l'exploitation, Mme [WJ] et le liquidateur de son conjoint ne précisent aucunement quelle obligation serait ainsi conditionnée, étant souligné que quand bien même cette vente était réalisée en l'état futur d'achèvement elle n'en était pour autant pas un acte préparatoire. Concernant l'importance de l'autorisation d'exploitation de l'EHPAD, il ne peut qu'être observé que si les appelants soutiennent qu'il existe 'une synergie' entre les deux établissements, il n'en demeure pas moins que ces derniers disposent d'une indépendance certaine, étant situés au sein de deux bâtiments distincts et exploités par deux sociétés différentes. A ce titre, il ne peut qu'être souligné que l'importance du nombre de lits que l'exploitant pouvait présenter pour hébergement (EHPAD), n'a pas d'incidence sur l'exploitation de la résidence seniors qui, en suite des travaux et quand bien même le bâtiment A n'ait pas été intégralement achevé, pouvait fonctionner, de sorte qu'indépendamment des liens existant entre les deux établissements, cette proximité n'aboutissait aucunement à une soumission de l'activité de l'un à celle de l'autre. Dans ces conditions, il ne peut aucunement être considéré que les préjudices invoqués par les copropriétaires soient en lien avec l'importance des autorisations liées à l'exploitation de l'EHPAD. Enfin, s'agissant de la responsabilité du notaire rédacteur de l'acte de prêt(s), il doit être souligné d'une part qu'il est d'ores et déjà exposé ci-dessus que les aléas/risques de l'opération ainsi financée étaient connus des époux [V] pour être liés à la nature même d'une acquisition en l'état futur d'achèvement et aux contraintes administratives attachées à l'exploitation d'une telle structure. De plus, il ne peut qu'être souligné qu'il n'est pas établi que le notaire, dans ce cadre, soit tenu d'une obligation d'information portant sur l'opportunité économique de l'opération. Dans ces conditions, la décision de première instance doit être confirmée en ce qu'elle rejeté les demandes en réparation formées à l'encontre du notaire. - Sur les demandes formées à l'encontre du cabinet fiscaliste Le premier juge retenant que la lettre d'offre de garantie transmise à tous les copropriétaires ne pouvait constituer la preuve d'un engagement contractuel, dans la mesure où chaque investisseur souhaitant souscrire la garantie se devait de la retourner avec mention de leur acceptation ; que sept des investisseurs (dont des couples) n'avaient pas retourné ce formulaire ; que les titres de ces derniers n'établissaient pas la souscription de cette garantie ; qu'enfin ces copropriétaires ne démontraient pas voir effectué le paiement des honoraires visés, a déclaré leurs demandes indemnitaires formées à l'encontre de la société d'avocats fiscalistes irrecevables. S'agissant des plus amples investisseurs, il a été observé que si la mission du cabinet apparaissait particulièrement large, il n'en demeurait pas moins que les copropriétaires n'établissaient pas l'existence d'un préjudice faute de démonstration de la non-obtention de l'avantage fiscal poursuivi. Dans ces conditions leurs demandes en réparation ont été rejetées. Aux termes de leurs dernières écritures les appelants indiquent que selon le fait qu'ils aient ou non souscrit à l'assistance juridique et fiscale proposée par le cabinet fiscaliste, ce dernier engage soit sa responsabilité contractuelle soit sa responsabilité quasi-délictuelle à leur égard. A ce titre, ils rappellent que leur contradicteur avait adressé à tous les copropriétaires, un courrier portant 'validation juridique et fiscale préalable à l'ensemble du projet' et '[garantissant] le fait que [le projet] dispose de tout le potentiel exigé pour bénéficier des dispositions fiscales spécifiques' (loueur en meublé etc.). Ils en déduisent donc que sans avoir à rechercher si des honoraires ont été versés, le cabinet est intervenu préalablement aux ventes 'dans l'intérêt de tous les futurs investisseurs pour garantir le bénéfice' fiscal escompté et partant la régularisation d'une convention supplémentaire est sans importance, les appelants considérant être tous bénéficiaires de la garantie de bonne fin fiscale, le cabinet intimé ayant 'été mandaté par le promoteur vendeur pour le compte des futurs investisseurs'. S'agissant des copropriétaires ayant contracté avec le cabinet, ils soutiennent que dans le cadre du mandat confié, les 'obligations d'information, de renseignement et de conseils sont renforcées, l'avocat étant tenu à une obligation de résultat lorsqu'il donne à ses mandants, comme en l'espèce, une garantie de bonne fin fiscale sur l'ensemble de l'opération, fort des informations qu'il est censé détenir eu égard à son lien étroit avec le promoteur'. De plus, ils soutiennent que si l'obligation d'information est généralement de moyen, lorsque 'l'aléa fait défaut, comme en l'espèce, l'obligation est alors de résultat'. Dans ces conditions ils concluent que 'la responsabilité du cabinet d'avocat apparaît engagée de manière incontestable eu égard à l'obligation de résultat à laquelle il s'est engagé à l'égard des copropriétaires et figurant dans sa lettre contenant une garantie de bonne fin fiscale pourtant aujourd'hui remise en cause' dès lors 'qu'il devait s'assurer notamment de l'obtention par le promoteur de l'agrément qualité condition nécessaire pour la poursuite de l'exploitation de la résidence services pour les seniors, ainsi que l'obtention et du maintien des avantages fiscaux promis'. Aux termes de ses dernières écritures le cabinet fiscaliste intimé soutient que les prétentions des appelants n'ayant pas contracté avec lui et fondées sur sa responsabilité contractuelle ne peuvent être accueillies. Ainsi il souligne que 'les investisseurs qui indiquent se fonder sur l'obligation 'figurant dans la lettre contenant la garantie de bonne fin de l'obtention sans faille des avantages fiscaux qui sont pourtant aujourd'hui remis en cause', ne peuvent invoquer cette lettre que dans la mesure où il ont contractuellement et personnellement accepté de donner mission à la concluante et ont été destinataires de ladite lettre', dès lors qu'elle n'a apporté aucune validation que ce soit auprès de ces investisseurs. Concernant les demandes formées au titre des dispositions de l'article 1382 du Code civil, l'intimé indique ne pas avoir 'participé à l'élaboration du montage juridique et fiscal de l'opération litigieuse', n'ayant au demeurant perçu aucun honoraire du promoteur. Ainsi il rappelle s'être limité à proposer à chaque investisseur une garantie de bonne fin fiscale qui ne portait que 'sur le suivi particulier de la situation personnelle de ceux qui acceptaient cette mission'. De plus, elle souligne que le courrier invoqué par ses contradicteurs fait uniquement état d'un 'potentiel' permettant le bénéfice fiscal escompté. Par ailleurs, il souligne que ce courrier n'emporte aucunement garantie juridique et fiscale et qu'en tout état de cause pour que le potentiel soit atteint, il convenait préalablement que le programme soit achevé. Au-delà de ces éléments, l'intimé soutient n'avoir commis aucun manquement dès lors d'une part que les copropriétaires concernés par l'avantage fiscal de l'article 199 sexvicies du Code général des impôts ne démontrent pas ne pas en bénéficier et d'autre part que seul le gestionnaire de l'établissement est habilité à solliciter et obtenir l'agrément qualité litigieux et cela dans le délai d'un an à compter de la mise exploitation effective de l'établissement, soit postérieurement au courrier qui lui est opposé. Il en résulte qu'au jour de cette lettre de mission, il a uniquement validé l'éligibilité du programme d'investissement mais aucunement l'obtention de cet agrément. De plus, le cabinet intimé soutient qu'il n'existe aucun lien de causalité entre les manquements qui lui sont reprochés et les préjudices invoqués (perte de valeur du bien acquis, perte de loyers), au demeurant non démontrés faute de production de quelque proposition de rectification que ce soit ou de pièces n'émanant pas d'eux-mêmes. Ainsi, il expose que les dommages dont l'indemnisation est présentement sollicitée sont sans lien avec la perte fiscale mais résultent : - des difficultés d'exploitation de l'EHPAD, programme qui lui est étranger, - du faible taux d'occupation de la résidence services, en lien avec les difficultés financières de l'exploitant la société Vivéa. Sur ce : En l'espèce le courrier invoqué par les copropriétaires expose : 'Vous envisagez d'acquérir dans le cadre d'une VEFA, par le biais d'une SARL de famille ou d'une entreprise individuelle, un ou plusieurs lots de copropriété dans l'immeuble situé sis (sic) à [Localité 41] (...). Ce lot est destiné à la location en meublé à usage d'habitation, dans le cadre du statut de loueur en meublé professionnel qui est déjà le vôtre. Notre cabinet ayant été directement et étroitement associé par le promoteur à la validation juridique et fiscale préalable de l'ensemble du projet, nous vous garantissons que celui-ci dispose de tout le potentiel exigé pour bénéficier des dispositions fiscales spécifiques aux investissements réalisés sous le statut de loueur en meublé professionnel. Cette garantie de bonne fin fiscale, qui nous engage directement à votre égard, s'applique dans la mesure où vous vous engagez à suivre nos conseils et instructions tels qu'ils figureront dans la lettre opératoire qui est jointe à la présente. Notre garantie de bonne fin fiscale vous permet également de bénéficier d'une assistance dans l'hypothèse où vous rencontreriez des difficultés avec l'administration fiscale. Conservant tous les éléments de l'opération, nous serons à même d'intervenir en cas de contrôle de la part des services fiscaux (...) Cette assistance vaudra pour tous les points de l'investissement affectant les trois premiers exercices fiscaux, et cela sans limitation de temps, si ce n'est la prescription fiscale. Notre assistance n'inclut pas les questions résultant d'erreurs commises à la suite du dépôt de déclarations (de TVA ou de résultats) et de prises de décisions (revente du bien...) que nous n'aurions pas validées préalablement ou qui ne seraient pas conformes à nos instructions. La rémunération de l'ensemble de nos prestations est effectuée au titre des frais d'ingénierie, sur la base d'un montant correspondant à trois mois de loyers hors taxes payables par devant notaire au jour de la réitération par acte authentique de la vente de l'immeuble (...)' Il résulte de cette formulation dépourvue de tout équivoque que seuls les copropriétaires contractant avec le cabinet intimé bénéficient de la garantie facultative de bonne fin fiscale et de l'assistance qui y est attachée, aucun engagement ne résultant du seul paragraphe relevé par les appelants ('Notre cabinet ayant été directement et étroitement associé par le promoteur à la validation juridique et fiscale préalable de l'ensemble du projet, nous vous garantissons que celui-ci dispose de tout le potentiel exigé pour bénéficier des dispositions fiscales spécifiques aux investissements réalisés sous le statut de loueur en meublé professionnel'). En effet cet élément ne peut aucunement être dissocié de la suite du courrier, qui expose clairement que cette garantie est contractuelle et uniquement souscrite à titre onéreux. Il en résulte que les copropriétaires appelants n'ayant pas souscrit la garantie proposée par le cabinet fiscaliste ne sont pas fondés à soutenir que ce dernier s'était engagé à leur garantir quelque bonne fin fiscale que ce soit étant au surplus souligné qu'ils procèdent par pures affirmations en soutenant que le promoteur immobilier a directement mandaté les avocats fiscalistes aux fins de permettre à ses clients de bénéficier de cette forme d'assurance. Dans ces conditions et peu important que les demandes soient désormais fondées sur les dispositions de l'article 1382 du Code civil, dès lors que les appelants invoquent à titre de faute le bénéfice d'une garantie à laquelle ils ne peuvent prétendre, leurs prétentions à l'encontre du cabinet fiscaliste intimé ne peuvent qu'être rejetées. La décision de première instance ne pourra donc qu'être infirmée en ce qu'elle a déclaré ces prétentions irrecevables, le fait d'invoquer la responsabilité contractuelle en dehors de liens conventionnels ne constituant aucunement une irrecevabilité mais impliquant une analyse du fond des prétentions. Concernant les copropriétaires ayant souscrit à l'offre du cabinet, cette garantie est uniquement présentée comme 'une bonne fin fiscale', il doit être souligné, ainsi que l'observe valablement l'intimé, que 'la remise en cause' de ce que les appelants estiment être cette 'bonne fin fiscale' n'est aucunement démontrée. Au demeurant en dehors d'une reprise de décisions de justice pouvant n'avoir aucun lien avec la présente espèce (obligation d'information de l'agent immobilier, du gestionnaire de porte-feuille financier, du rédacteur d'acte...), les appelants invoquent uniquement le fait pour le cabinet d'avocats de ne pas avoir recherché l'obtention de l'agrément de qualité. Or il a d'ores et déjà pu être exposé ci-avant, s'agissant de l'absence d'agrément nécessaire à l'exploitation, qu'il ne pouvait être obtenu qu'à l'achèvement du chantier (soit postérieurement à la souscription éventuelle de la garantie de bonne fin fiscale) et que cette situation était clairement connue de tous les réservants/ acquéreurs dès lors qu'ils étaient avisés que des formalités administratives demeuraient à réaliser d'une part et d'autre part que l'exploitant devant remplir les conditions pour exercer cette activité n'existait pas au jour des actes. Dans ces conditions, il ne peut être fait grief au cabinet fiscaliste de ne pas avoir recherché d'information s'agissant d'un agrément certes nécessaire au bénéfice fiscal mais ne pouvant aucunement exister aux jours auxquels la garantie était proposée aux acquéreurs, situation que ces derniers ne pouvaient ignorer. Dans ces conditions la décision de première instance doit être confirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes formées par les copropriétaires souscripteurs de la garantie facultative à l'encontre du cabinet fiscaliste. - Sur les demandes formées à l'encontre du CFF Le premier juge a considéré que l'intervention d'un conseil en gestion de patrimoine ne dispense pas la banque de son devoir de conseil. Cependant, il a souligné que quand bien même il s'agissait d'un programme de défiscalisation, il ne constituait pour autant pas une opération d'une complexité et d'un risque particuliers, dès lors qu'elle n'impliquait qu'une VEFA, financée par emprunt pour un immeuble par suite donné à bail commercial. Par ailleurs, il a été souligné que le prêt ne visait pas au financement d'un immeuble d'habitation à visée locative dans une petite commune du département, mais d'un investissement en résidence seniors dont les critères de rentabilité sont différents et dont la contrainte liée à la localisation est moins importante. Dans ces conditions, il a été considéré que la banquier, qui n'était pas le seul établissement intervenant à l'opération, était uniquement tenu du devoir de conseil lié au risque d'endettement. Ainsi, faute de démonstration des manquements contractuels invoqués, les demandes formées à l'encontre du CFF ont été rejetées. Aux termes de leurs dernières écritures, Mme [WJ] épouse [V] et le liquidateur de M. [V] indiquent que les emprunteurs n'ont pas eu le choix de l'établissement auprès duquel ils allaient s'engager, qu'ils n'ont au demeurant jamais rencontré. Ils soutiennent par ailleurs que la banque était tenue à un devoir de conseil et de mise en garde notamment quant à la viabilité du projet sur le plan financier ainsi que sur le fait que leur capacité de rembourser était subordonnée au succès du programme de défiscalisation. Ils soulignent de plus que la banque aurait dû les alerter du fait que le promoteur ne publiait plus ses bilans. Par ailleurs, ils soulignent que contrairement à ce qui résulte de la motivation de la décision de première instance, il est établi que l'opération présentait un risque très important puisqu'elle supposait préalablement : l'achèvement du chantier, une bonne santé financière du gestionnaire Vivea ainsi que l'obtention de tous les agréments nécessaires à la défiscalisation. Au surplus ils soulignent que le banquier n'a pas même exécuté son obligation de mise en garde au titre du simple risque d'endettement. Aux termes de ses dernières écritures, la banque observe que les griefs formés à son encontre ont tous trait au contrat de VEFA alors même que ses obligations d'information ne portent que sur l'acte de prêt. Ainsi, elle souligne ne pas avoir d'obligation d'information sur la surévaluation éventuelle du prix d'acquisition ou sur les risques d'une VEFA. De plus elle rappelle ne pas être tenue d'une obligation de conseil à l'égard de son client, au regard de son devoir de non immixtion et en tout état de cause, souligne que ses clients ont été accompagnés d'un conseil en gestion de patrimoine. S'agissant de son devoir de mise en garde, elle soutient que ses contradicteurs ne démontrent pas être des emprunteurs non avertis et qu'il existerait un risque d'endettement. A ce titre, et au regard du recours aux services d'un conseil en gestion de patrimoine, la banque considère ses contradicteurs comme avertis. Par ailleurs, l'établissement de crédit rappelle que ses devoirs sont limités par son obligation de non-ingérence dans les affaires de son client, de sorte qu'il n'avait pas d'obligation à fournir des indications quant aux caractéristiques du bien pas plus qu'il ne devait délivrer de conseil quant à l'opération de défiscalisation ou se devait d'apprécier l'opportunité ou la rentabilité de ce programme et cela alors qu'outre le CGPI, les époux [V] étaient également conseillés par leur expert comptable. Dans ces conditions au regard du fait qu'elle indique n'être tenue d'aucun devoir de mise en garde, s'agissant de l'opération d'investissement en location meublée non professionnelle et que dès lors qu'elle n'est pas impliquée dans l'opération immobilière, elle n'a pas à en vérifier la viabilité économique, la banque conclut à la confirmation de la décision de première instance en ce qu'elle a rejeté les demandes en réparation formées à son encontre. Sur ce : En l'espèce, il doit être liminairement observé qu'il n'est aucunement démontré que la SA CFF était l'établissement prêteur finançant l'opération de construction portée in fine par la société JPB. Pas plus que les demandeurs en réparation ne démontrent que l'établissement prêteur disposait d'informations qui n'étaient pas portées à leur connaissance quant à la viabilité de l'opération immobilière et de défiscalisation. En outre il doit être souligné que si le banquier prêteur de deniers est tenu d'un devoir de mise en garde à l'égard de son client non averti et dont il ne peut être dispensé par la présence aux côtés de l'emprunteur d'une personne pour sa part avertie, cette obligation porte sur les risques d'endettement nés de l'octroi du crédit et tient notamment compte des capacités financières du débiteur. Par ailleurs et au regard du devoir de non immixtion du banquier dans les affaires de son client, il est constant que ce professionnel n'est pas tenu d'une obligation générale de conseil, sauf disposition ou convention particulières. Au surplus, il doit être souligné que le CFF, qui n'est effectivement pas l'établissement bancaire des époux [V], n'a pas proposé le produit de défiscalisation aujourd'hui litigieux et n'a donc agi qu'en qualité de prêteur de deniers et ne devait donc pas s'immiscer dans les affaires de ses clients pour apprécier l'opportunité économique de l'opération. Par ailleurs, si l'établissement de crédit peut être tenu d'une obligation de renseignement, préalable au respect de son devoir de mise en garde, il n'en demeure pas moins qu'il s'agit pour le banquier de solliciter des informations auprès de l'emprunteur de sorte qu'il ne doit procéder à des investigations plus poussées que dès lors que les éléments qui lui sont fournis sont manifestement inexacts ou insuffisants. Ainsi ce devoir ne s'apparente aucunement pour le banquier à une obligation d'opérer une enquête sur le projet ainsi financé. Or, les époux [V] lui font grief de ne pas avoir d'initiative recherché les bilans de la société venderesse et/ou les agréments des divers gestionnaires des établissements devant être exploités au sein de ces immeubles. En outre, il doit être souligné que ces considérations relèvent également de l'analyse de l'opportunité économique voire de la rentabilité de l'opération qui n'a pas à être appréciée par le banquier simple prêteur. Au-delà de cet aspect, les emprunteurs soutiennent que la banque ne démontre pas avoir rempli ses obligations d'information et de mise en garde et précisent que : «le CFF se devait de [les] mettre en garde sur le fait que leur capacité de rembourser le prêt était étroitement tributaire du succès du programme de défiscalisation et des ressources qu'il pourrait leur procurer». Il en résulte donc qu'ils se prévalent globalement de l'existence d'un crédit excessif. À ce titre, s'il est constant que le devoir de mise en garde suppose l'existence d'un crédit présentant un tel caractère au regard des capacités financières des emprunteurs, il n'en demeure pas moins qu'il appartient à celui qui invoque ce caractère excessif de le démontrer. Or les époux [V], ne produisent aucune pièce établissant leur situation financière et patrimoniale au jour de la souscription des emprunts litigieux. De sorte qu'ils ne démontrent aucunement que la banque était tenue à un devoir de mise en garde particulier à leur égard, dès lors qu'ils n'établissent aucunement que les financements souscrits au regard des obligations de remboursement qu'ils impliquaient (de l'ordre de 2.500 euros par mois) n'étaient pas adaptés à leurs capacités financières déclarées. Il résulte de l'ensemble, que les demandeurs en réparation n'établissent aucunement que la banque simple prêteur de deniers dans ce cadre, avait une connaissance plus importante qu'eux de l'opération immobilière financée ; que cet établissement était tenu d'une obligation de conseil particulière à leur égard voire qu'elle soit, au regard de leurs capacités financières déclarées, tenue d'un devoir de mise en garde à leur égard. Dans ces conditions, la décision de première instance doit être confirmée en ce qu'elle a rejeté leurs demandes en réparation formées à l'encontre de la SA CFF. - Sur les demandes formées à l'encontre de M. [YV] En droit, l'article 9 du Code de procédure civile dispose que : 'Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention'. Le premier juge a indiqué que M. [YV] ne démontrait pas que c'était en sa qualité de gérant de la société Optimum Partenariat Conseil, qu'il avait démarché les époux [V] aux fins d'investissement dans le cadre du programme immobilier litigieux et cela alors même qu'il ne contestait pas que ses contradicteurs avaient versé une commission pour son intervention. Dans ces conditions, la fin de non-recevoir soulevée à ce titre a été rejetée. Aux termes de ses dernières écritures, M. [YV] indique que les demandes de ses contradicteurs doivent être déclarées irrecevables car formées contre lui en retenant une qualité de conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI) dont il ne disposait pas dans le cadre de cette opération. Il rappelle avoir été le gérant de la société Optimum Partenariat Conseil, société de droit anglais, liée par un contrat d'agent commercial, à la société Immobilier Neuf, spécialisée dans la commercialisation de produits immobiliers neufs. Cette dernière société avait donc confié à la société Optimum la commercialisation du programme [72], qui a donc démarché les époux [V] et a dressé deux factures portant sur son intervention. Il soutient donc que sa responsabilité contractuelle ne peut être recherchée de sorte qu'il considère que la première décision ne pouvait retenir la recevabilité des demandes formées à son encontre et qu'il doit donc être mis hors de cause. Enfin il souligne que les griefs formés à son encontre ne relèvent pas de la responsabilité du gérant de société et qu'en tout état de cause les conditions posées par l'article L 223-22 du Code de commerce ne sont pas remplies. Aux termes de leurs dernières écritures, Mme [WJ] épouse [V] et le liquidateur de son conjoint indiquent que l'existence de cette société de droit anglais n'a été portée à leur connaissance qu'au moyen des écritures produites dans le cadre de la présente procédure. Ainsi, ils rappellent avoir toujours communiqué avec M. [YV] au moyen d'une adresse mail ne portant que le nom de ce dernier à l'exclusion de la société qu'il déclare représenter. Par ailleurs, les investisseurs exposent que l'ensemble des pièces communiquées par leur contradicteur correspondent soit à des preuves qu'il se constitue à lui-même et qui en tout état de cause n'ont jamais été portées à leur connaissance. Au surplus, ils observent que bien postérieurement à la liquidation de la société Optimum, M. [YV] se présente toujours comme CGPI au sein des courriels qu'il adresse aux investisseurs réunis en collectif et qu'en tout état de cause cette société n'avait vocation qu'à faire écran à son activité en France, aux fins d'échapper frauduleusement à l'impôt. Dans ces conditions il est conclu à la confirmation de la décision de première instance à ce titre. Sur ce : A titre liminaire, il doit être souligné que si dans le cadre de la motivation de ses écritures, M. [YV] conclut à l'irrecevabilité des demandes formées à son encontre, le dispositif de ses conclusions ne présente pas de fin de non-recevoir autre que celle tirée de la prescription. En effet, la seule demande formée au titre de son absence de qualité de CGPI est une mise hors de cause. Or, il doit être observé que cette dernière prétention recouvre globalement l'affirmation selon laquelle il n'est pas démontré qu'il ait agi en qualité de CGPI alors même qu'il n'intervenait qu'en tant que représentant de la société Optimum. Une telle formulation ne s'analyse pas en une demande de mise hors de cause au sens où elle porte en elle-même le fait que des demandes sont dirigées contre lui mais correspond à une défense au fond. En tout état de cause, au soutien de ses prétentions, il communique aux débats : - un extrait Kbis de la société Optimum Partenariat Conseil LTD enregistrée au RCS d'Antibes sous la forme d'une société de droit étranger (britannique), dont le dirigeant en France est M. [YV] et l'activité est ainsi définie : 'placements défiscalisation courtage tous produits', cette pièce établit par ailleurs que cette société a été radiée le 11 mars 2013 avec effet au 28 février précédent, - copie partielle d'un contrat d'agent commercial conclu entre la SAS Immobilier-Neuf, mandant, et la société Optimum, mandataire, - copie d'un mail d'un représentant du service administration des ventes de la société Immobilier-Neuf, précisant qu'il a 'retrouvé la trace [des] dossiers [V] [de M. [YV]]', pour des acquisitions du 9 novembre 2009 moyennant les prix de 154.486 et 186.975 euros, il est également transmis un relevé de compte de cette société portant sur deux débits de chèques le 24 décembre 2009, de 9.300 et 11.256 euros, - copie de deux factures dressées par la société Optimum à destination de leur mandant et datées du 27 novembre 2009, pour les montants ci-dessus mentionnés, - une attestation de M. [RO] [VP], par ailleurs appelant principal à la présente procédure, '[confirmant] qu'il avait bien pris note que [M. [YV]] agissait commercialement pour le compte de la société Optimum Partenariat Conseil, lors de [sa] présentation du projet VEFA LMNP de la [72]. [Il avait] également bien compris que ladite société était basée hors de France et cela n'a pas créé d'obstacle à l'acquisition du bien [qu'il a] pu faire dans cette résidence'. Il résulte de ce qui précède que M. [YV] établit que la société Optimum disposait d'un mandat qui lui avait été confié par la société Immobilier-Neuf, pour la commercialisation de l'ensemble immobilier [72] et que dans ce cadre la commission due n'a pas été directement versée par les clients au mandataire mais au mandant qui a reversé la part de son cocontractant. Parallèlement, les époux [V] indiquent avoir eu comme unique interlocuteur M. [YV] se présentant comme CGPI, sans avoir connaissance de l'intervention d'une société Optimum et produisent au soutien de cette affirmation divers courriels rédigés par leur contradicteur entre les mois de décembre 2011 et 2013. Il ne peut que s'en déduire que les époux [V] qui font grief à leur contradicteur de ne pas justifier de l'intervention de la société Optimum les concernant, ne produisent parallèlement aucune pièce présentant la personne auprès de laquelle ils ont initialement souscrit cet engagement. Au-delà de ce défaut de concomitance, les investisseurs soutiennent que ces messages établissent l'intervention personnelle de M. [YV] dès lors : - qu'il fait état, le 22/12/2011 de '[ses] clients' lorsqu'il rend compte de ses diligences pour le recouvrement des loyers de M. [VP] (qui au demeurant atteste que l'intermédiaire lui ayant soumis ce projet était la société Optimum), - qu'il indique le 28/04/2012 qu''à titre personnel, [sa] présence était dictée par le besoin d'agir pour les personnes qui [lui] ont fait confiance lors de l'acquisition', - que le 12/09/2013 il use de la formulation suivante : 'comme CGP je me permets de répondre à ce message', pour par la suite faire état des éléments ayant dicté ses choix quant à la proposition de ce programme immobilier défiscalisant et répondant également aux critiques formées à l'encontre de 'certains CGP [s'étant] désintéressés de leurs clients', - que par mail du 11/12/2013 il use des formules suivantes : 'M. [FF] (...) précise que je suis un CGPI (...)' ou 'Ma démarche n'a été dictée que par rapport à ma responsabilité morale vis-à-vis de 4 propriétaires de [Localité 41] parmi lesquels figurent un parent et un ami proche. A aucun moment je n'ai eu 'l'arrière pensée' d'utiliser cette action pour me 'protéger' d'une éventuelle procédure' et 'Je reviens maintenant 'je cite' [sur '] la lourde responsabilité des CGPI dans cette catastrophe', par ailleurs ce message fait régulièrement usage des pronoms personnels présentant la première personne du singulier (je, mon, ma...) et partant le rédacteur en personne. Cependant, la rédaction de ces divers messages n'est aucunement de nature à établir l'intervention personnelle de M. [YV] en qualité de CGPI, dans la cadre de la commercialisation de ce programme à visée défiscalisante, dès lors que la lecture de ces courriels n'exclut aucunement qu'il fasse mention de son intervention en tant que représentant de la société Optimum. Au surplus, si les époux [V] soutiennent que la dissolution de la société Optimum serait concomitante de l'information d'une éventuelle recherche de responsabilité des conseillers ayant commercialisé le programme, une telle affirmation n'est pas réellement établie par la seule communication d'un mail du mois d'avril précédent la radiation de sorte que la fraude invoquée n'est pas démontrée et n'est au demeurant aucunement de nature à prouver que leur contradicteur est intervenu dans ce cadre à titre personnel. De plus, si les époux [V] soutiennent que leur conseil a usé de sa boîte personnelle pour ses correspondances liées à ce programme, il doit être constaté que l'adresse mail mentionnée par les investisseurs est également celle figurant au contrat liant la société Optimum à la société Immobilier-Neuf, de sorte que le caractère non professionnel de cette boîte n'est aucunement démontré. Enfin, si en reprenant la formulation du premier juge ('[M. [YV]] (...) ne conteste pas que les époux [V] aient versé une commission pour son intervention'), les investisseurs indiquent avoir rémunéré l'action personnelle de M. [YV], il convient d'observer qu'ils ne produisent aucune justification des conditions dans lesquelles cette rémunération est intervenue et pouvant contredire les éléments produits et repris ci-dessus et qu'ils affirment avoir été exclusivement forgés pour les besoins de la cause. De l'ensemble, il résulte que M. [YV] démontre que la société Immobilier-Neuf en charge de la commercialisation du programme [72] avait donné un mandat permettant à la société Optimum, dont il était le représentant en France, d'agir dans ce cadre et que dans ces conditions, une rémunération a été servie au mandataire par le mandat au titre de l'apport des 'dossiers [V]'. De sorte que faute de preuve contraire, M. [YV] établit qu'aucune rémunération ne lui a été directement servie par les clients au titre de la commercialisation des lots acquis par les époux [V]. Par ailleurs ces derniers ne démontrent pas, par la seule production de quatre mails largement postérieurs aux ventes litigieuses et répondant, pour trois d'entre eux à des critiques formées de manière générale aux CGPI intervenus, l'intervention de leur contradicteur en qualité de CGPI. Ainsi et s'agissant d'une demande en réparation imposant non pas à M. [YV] de faire la démonstration de son absence d'intervention personnelle mais aux demandeurs d'apporter la preuve des éléments nécessaires au succès de leur prétention et partant de l'imputation du manquement qu'ils invoquent à la personne contre laquelle ils agissent, il ne peut qu'être constaté que ces derniers n'assument pas la charge de la preuve qui leur incombe. Dans ces conditions la décision de première instance doit être confirmée, par substitution de motifs, en ce qu'elle a rejeté les demandes en réparation formées à l'encontre de M. [YV]. Sur les demandes en réparation pour procédure d'appel abusive Aux termes de ses dernières écritures, la SA Albingia indique que l'appel principalement formé ne portait pas sur sa mise hors de cause ; que les appelants n'ont jamais formé de demande contre elle de sorte qu'elles ne pourraient être recevables pour la première fois en appel. Elle en déduit donc que la procédure intentée contre elle était manifestement vouée à l'échec mais que les appelants ne s'en sont pour autant pas désistés établissant donc l'existence d'un appel abusif justifiant de leur condamnation au paiement d'une somme de 2.000 à titre de dommages et intérêts. Aux termes de ses dernières écritures, la SELURL [K] en ses qualités de liquidateur des sociétés JPB promotion et Enity indique qu'elle a été intimée à ces titres alors même d'une part que la société Enity n'a aucun lien avec cette procédure et qu'aucune prétention n'a été formée contre le promoteur. Elle en conclut que ces appels sont abusifs et justifient de la condamnation au paiement de deux sommes de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts. Cependant, il doit être souligné que si les intimées soutiennent subir un préjudice du fait de ces appels qualifiés d'abusifs, il ne peut qu'être constaté qu'elles se bornent à solliciter l'allocation d'une somme de 2.000 à 3.000 euros en réparation d'un préjudice dont elles ne précisent aucunement la nature pas plus qu'elles ne le prouvent. Dans ces conditions, ces demandes en réparation doivent être rejetées. Sur les demandes accessoires Les appelants qui succombent en leurs prétentions doivent être condamnés in solidum aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions de la décision de première instance devant à ce titre être confirmées. En outre ces mêmes parties doivent être in solidum condamnées au paiement de la somme de : - 3.500 euros à la SCP Patrick Delacourt Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion - 3.500 euros à la SAS d'architecture Caraty - [NJ], - 1.000 euros à la SELURL [K] ès qualités de liquidateur de la société JPB promotion, par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Ces mêmes montants ainsi que les présents dépens devant être fixés aux passifs des procédures collectives [WJ] - [V], qui succombent également en leurs prétentions d'appel. Par ailleurs, les appelants doivent être in solidum condamnés au paiement de la somme de : - 800 euros à la SA Société Générale, - 1.000 euros à la SELURL [K] ès qualités de liquidateur de la société Enity, - 1.000 euros à M. [GD] [ML] ès qualités de liquidateur de la SCP [ML] Morlon et Associés, - 1.500 euros à la SA Banque CIC Nord Ouest, - 1.500 euros à la SA Albingia, par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Enfin doivent être fixées au passif des procédures collectives [WJ] - [V] les sommes de : - 3.000 euros à la SA CFF, - 2.000 euros à M. [YV] au titres des frais irrépétibles d'appel. Les dispositions à ce titre de la décision de première instance doivent également être confirmées. PAR CES MOTIFS La cour, REJETTE la demande de révocation de l'ordonnance de clôture ; DECLARE irrecevables les écritures déposées postérieurement à l'ordonnance de clôture du 19 janvier 2022 par la SAS d'architecture Caraty - [NJ] ; REJETTE la demande visant à rejeter les écritures déposées le 18 janvier 2022 ; REJETTE les demandes de mise hors de cause formées par les sociétés CIC, CFF, Albingia, Société Générale ainsi que par la SELURL [K] ès qualités ; REJETTE la fin de non-recevoir tirée du caractère nouveau en cause d'appel des demandes indemnitaires des appelants ; INFIRME le jugement du tribunal de grande instance d'Angers du 2 octobre 2018 mais uniquement en ses dispositions suivantes : - rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par M. [YV] et la SA CFF, - déclare la société [72], M. [M], M. et Mme [E], la SARL JPRL, M. [DP], M. et Mme [VP], M. et Mme [KW] et M. [RM] irrecevables en leurs demandes dirigées à l'encontre de la SCP [ML] Morlon et Associés, - déboute M. [JI] [V] et Mme [ZR] [WJ] épouse [V] de toutes leurs demandes relatives à l'annulation de la vente et de tous les actes subséquents ainsi que de leurs demandes indemnitaires découlant de l'annulation de la vente, du bail commercial et de l'acte de prêts consentis, - déboute la SARL [72], M. [C] [M], M. [J] [E] et Mme [SI] [G] épouse [E], la société JPRL, M. [P] [DP], M. [RO] [VP] et Mme [Y] [VP], M. [JI] [RM], M. [OD] [PT] et Mme [H]-[JG] [KY] épouse [PT] ainsi que M. [GV] [OZ] de leurs demandes dirigées à l'encontre de la SCP [ML] Morlon et Associés ; Statuant de nouveau de ces seuls chefs et y ajoutant : DECLARE irrecevables les demandes formées par Mme [WJ] épouse [V] ainsi que par maître [MN] [Z] membre de la SAS les Mandataires ès qualités de liquidateur judiciaire de M. [V] et relatives à l'annulation de la vente et de tous les actes subséquents ainsi que de leurs demandes indemnitaires découlant de l'annulation de la vente, du bail commercial et de l'acte de prêts consentis ; REJETTE les demandes formées par la société [72], M. [M], M. et Mme [E], la SARL JPRL, M. [DP], M. et Mme [VP], M. et Mme [KW] et M. [RM] à l'encontre de la SCP [ML] Morlon et Associés, REJETTE les demandes en réparation pour appels abusifs ; CONDAMNE in solidum M. [PT], Mme [KY] épouse [PT], M. [OZ], la SARL [72], Mme [A] épouse [U], M. [O], M. [UU], la SARL JPRL, M. [DP], M. [FH], M. [FF], Mme [FF], M. [ZO], Mme [OX] épouse [ZO], M. [M], M. [YB], M. [VP], Mme [VP], M. [KW], Mme [KW], M. [HT], M. [RM], la SARL Elpemavi, Mme [S], Mme [GX], M. [I], M. [E], Mme [G] épouse [E] et M. [U] au paiement de la somme de : - 3.500 euros à la SCP Patrick Delacourt Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion - 3.500 euros à la SAS d'architecture Caraty - [NJ], - 1.000 euros à la SELURL [K] ès qualités de liquidateur de la société JPB promotion, - 1.000 euros à M. [GD] [ML] ès qualités de liquidateur de la SCP [ML] Morlon et Associés par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; FIXE aux passifs des procédures collectives de Mme [WJ] épouse [V] et de M. [JI] [V] les montants ci-dessus mentionnés au titre des frais visés par l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M. [PT], Mme [KY] épouse [PT], M. [OZ], la SARL [72], Mme [A] épouse [U], M. [O], M. [UU], la SARL JPRL, M. [DP], M. [FH], M. [FF], Mme [FF], M. [ZO], Mme [OX] épouse [ZO], M. [M], M. [YB], M. [VP], Mme [VP], M. [KW], Mme [KW], M. [HT], M. [RM], la SARL Elpemavi, Mme [S], Mme [GX], M. [I], M. [E], Mme [G] épouse [E] et M. [U] au paiement de la somme de : - 800 euros à la SA Société Générale, - 1.000 euros à la SELURL [K] ès qualités de liquidateur de la société Enity, - 1.000 euros à M. [GD] [ML] ès qualités de liquidateur de la SCP [ML] Morlon et Associés - 1.500 euros à la SA Banque CIC Nord Ouest, - 1.500 euros à la SA Albingia, par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; FIXE aux passifs des procédures collectives de Mme [WJ] épouse [V] et de M. [JI] [V] la somme de : - 3.000 euros au bénéfice de la SA CFF, - 2.000 euros au bénéfice M. [YV] par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M. [PT], Mme [KY] épouse [PT], M. [OZ], la SARL [72], Mme [A] épouse [U], M. [O], M. [UU], la SARL JPRL, M. [DP], M. [FH], M. [FF], Mme [FF], M. [ZO], Mme [OX] épouse [ZO], M. [M], M. [YB], M. [VP], Mme [VP], M. [KW], Mme [KW], M. [HT], M. [RM], la SARL Elpemavi, Mme [S], Mme [GX], M. [I], M. [E], Mme [G] épouse [E] et M. [U] aux dépens d'appel ; FIXE aux passifs des procédures collectives de Mme [WJ] épouse [V] et de M. [JI] [V] les frais ci-dessus mentionnés et correspondant aux dépens d'appel ; ACCORDE le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile aux conseils des parties suivantes : - SELURL [K] ès qualités de liquidateur des sociétés JPB Promotion et Enity, - SCP Patrick Delacourt Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion - SAS d'architecture Caraty - [NJ], - SA Société Générale, - SA Banque CIC Nord Ouest, - SA Albingia, - SA CFF, - M. [YV]. LA GREFFIERE P/LA PRESIDENTE EMPECHEE C. LEVEUF L. ELYAHYIOUI