Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Jérôme BLIEK
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Camille TERRIER
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 24/00898 - N° Portalis 352J-W-B7I-C32D3
N° MINUTE :
7 JCP
JUGEMENT
rendu le vendredi 27 septembre 2024
DEMANDEUR
Monsieur [H] [N], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Camille TERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E 545
DÉFENDEUR
Monsieur [U] [K], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Jérôme BLIEK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1169
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 juin 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 27 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00898 - N° Portalis 352J-W-B7I-C32D3
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 19 février 2020, Monsieur [U] [K] a, par l'intermédiaire du cabinet de gestion LOYER, auquel a succédé l'agence STARES, donné à bail à Monsieur [H] [N] un appartement meublé situé [Adresse 2] pour une durée d'un an à compter du 02 mars 2020, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 880 euros outre une provision sur charge de 120 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 3 760 euros.
Se plaignant de divers désordres dans l'appartement, Monsieur [H] [N] a donné congé le 6 décembre 2022.
Par courrier du 17 février 2023, il mettait en demeure Monsieur [U] [K] d'indemniser ses préjudices à hauteur de la somme de 24 270,28 euros.
Une réponse négative lui était fournie par l'agence STARES le 17 avril 2023 à laquelle il répondait également, en modifiant ses prétentions.
Le 7 septembre 2023, Monsieur [U] [K] refusait toute indemnisation.
C'est dans ce contexte que Monsieur [H] [N] a, par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, fait assigner Monsieur [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
11 706,33 euros en indemnisation de son trouble de jouissance, avec intérêt au taux légal à compter du 17 février 2023,4 000 euros en indemnisation de son préjudice moral, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat en date du 07 octobre 2022.
Lors de l'audience du 28 juin 2024 à laquelle l'affaire a été plaidée, Monsieur [H] [N], représenté par son conseil, maintient les demandes formées dans son assignation à l'exception de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile qu'il élève à la somme de 2 500 euros.
Il expose, au visa des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1720 du code civil, que Monsieur [U] [K] a manqué à son obligation de délivrance en ce qu'il a eu à subir, à compter du mois de février 2021, de nombreux désagréments notamment du fait d'un dégât des eaux ayant causé des désordres importants dans la cuisine et la salle de bain plus particulièrement, de problèmes de distribution d'eau et des dysfonctionnements du système de chauffage. Il sollicite ainsi l’indemnisation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral.
Monsieur [U] [K], représenté par son conseil, a déposé des conclusions qu'il a soutenues oralement, aux termes desquelles il demande :
le débouté de Monsieur [H] [N] de l'ensemble de ses demandessa condamnation au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de sa demande de débouté des demandes indemnitaires formées par Monsieur [H] [N], Monsieur [U] [K] soutient que le locataire est responsable de son propre préjudice s'agissant des conséquences du dégât des eaux puisqu'il ne s'est pas rendu disponible lorsqu'il a été question de faire réaliser les travaux de reprise. Il avance, par ailleurs, qu'il ne rapporte pas la preuve du préjudice subi du fait du dysfonctionnement du système de dsitrubution d'eau chaude et d'eau froide, en l'absence d'indication de durée de ce dysfonctionnement tout comme il ne rapporte pas la preuve de ce que le chauffage a été interrompu pendant trois hivers consécutifs. Il affirme enfin qu'il ne démontre aucun préjudice moral.
A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 septembre 2024, date à laquelle elle a été mise à la disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes indemnitaires
Il résulte de la combinaison des articles 1719, 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Le locataire est bien fondé, en application de l'article 1217-1 du code civil, à demander réparation de son préjudice découlant de la mauvaise exécution de ces obligations.
En l'espèce, Monsieur [H] [N] soutient que Monsieur [U] [K] a manqué à son obligation de délivrance, en raison du temps qu'il a mis à faire exécuter les travaux de reprise après le dégât des eaux survenu en mars 2021, des dysfonctionnements du système de distribution d'eau et du chauffage.
S'agissant des désordres découlant du dégât des eaux
Il n'est pas contesté qu'un dégât des eaux est survenu dans l’appartement pris à bail par Monsieur [H] [N] courant février ou mars 2021, qu'il a causé des dommages et que les travaux pour y remédier ont été réalisés en novembre 2022.
En l'espèce, Monsieur [H] [N] prouve que Monsieur [U] [K] manqué à son obligation de délivrance en produisant :
un rapport d'expertise amiable à laquelle le cabinet loyer a été convoqué, en date du 12 avril 2021, établi par l'agence SARETEC, préconisant la reprise de la peinture des murs et des plafonds de la cuisine et des WC suite au dégât des eaux,les différents courriels et mises en demeure que Monsieur [H] [N] a adressés au mandataire de Monsieur [U] [K] à la suite de cette expertise en demandant la réalisation des travaux préconisés, les 09 mars 2021, 06 mai 2021, 21 septembre 2021 et 06 avril 2022,les échanges de messages, à compter de la validation du devis par le mandataire du bailleur le 28 juin 2022, avec l'entrepreneur par lesquels il s'enquiert de la date de leur réalisation.
Le bailleur ne saurait se dégager de cette responsabilité en indiquant qu'il a été diligent en effectuant plusieurs mesures du taux d'humidité de l’appartement avant validation du devis en juin 2022 alors que la première mesure dont il justifie date du 06 mai 2022 soit plus d'un an après le rapport d'expertise, qu'elle montrait un taux d'humidité déjà compatible avec la réalisation de travaux qui auraient ainsi éventuellement pu être entrepris avant et que d'autre part, son mandataire a mis presque deux mois à valider ce devis.
Il ne saurait non plus invoquer la responsabilité du syndicat de copropriété en indiquant, comme il l'a fait à l'audience, que l'origine du dégât des eaux provient des parties communes alors que seul le bailleur est tenu à l'obligation de délivrance du logement pris à bail.
Il ne saurait, enfin, invoquer la responsabilité du locataire dans la survenance de son propre dommage puisque seulement 2 mois se sont écoulés entre la date à laquelle l'entrepreneur a indiqué, la veille, pouvoir commencer les travaux soit le 08 août 2022 et le procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 7 octobre 2022 ce qui, rapporté à la période de 18 mois entre la survenance du dégât des eaux et la date de validation du devis par le mandataire de Monsieur [U] [K], est une durée de temps tout à fait résiduelle rendant impossible la dégradation de la cuisine et des WC telle qu'elle qu'elle résulte de ce procès-verbal.
En effet le dommage subi par Monsieur [H] [N] du fait de la survenance de se dégât des eaux est caractérisé par le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 7 octobre qui décrit de manière circonstanciée avec des photographies à l'appui, l'état particulièrement dégradé de la cuisine dont l'ensemble des peintures est cloqué, écaillé et craquelé, comme celles de la fenêtre, dont le châssis gonflé, empêche la fermeture. La peinture des WC est également très détériorée.
Si le locataire a pu continuer à utiliser ces deux pièces d'une superficie environ égale à 10m² sur 63m² (soit 16% de la surface totale), leur état dégradé lui a causé un préjudice de jouissance qui ne peut cependant inclure le préjudice lié à l'écoulement de l'eau dont la preuve n'est pas rapporté et qui, selon l’expertise du 14 avril 2021, a cessé et qui sera donc estimé à un quart de la valeur locative de cette surface (2000 x 16% / 4) pendant 21 mois.
Monsieur [U] [K] sera donc condamné à verser à Monsieur [H] [N] la somme de 1 680 euros à ce titre, au regard de son préjudice de jouissance.
S'agissant de son préjudice moral, il se verra accorder une somme de 1 000 euros, au regard des nombreux courriels et courriers qu'il a du adresser au mandataire de son bailleur avant que les travaux, suite au dégât des eaux, ne soient effectivement réalisés dans son logement.
Sur les dysfonctionnements liés au chauffage
Monsieur [H] [N], qui soutient avoir été privé de chauffage durant trois hivers (2020, 2021 et 2022), ne justifie s’en être plaint qu’aux termes de deux courriels en date des 09 mars 2021, réitéerée le 19 avril 2021.
Ainsi, le dysfonctionnement évoqué semble circonscrit à la sortie de l'hiver 2021. Les attestations de ses proches, non professionnels, ne permettent pas d’en établir l’ampleur, alors qu’il est tantôt évoqué un
problème de localisation des convecteurs, tantôt un chauffage quasi inexistant.
Le préjudice n’est donc pas caractérisé, pas plus que la preuve de la faute du bailleur n’est rapportée dès lors qu’un ordre de service a été donné pour résoudre un « problème de puissance des convecteurs », démontrant que le bailleur s’est attelé à résoudre le problème.
Il sera donc débouté de ses demandes indemnitaires de ce chef.
Sur le dysfonctionnement du système de distribution d'eau
Monsieur [H] [N] affirme avoir été privé d'eau chaude pendant quinze jours au mois d’octobre 2021 et d'eau froide pendant 10 jours eau mois d'avril 2022.
Toutefois, rien ne permet de vérifier ces allégations.
En premier lieu, il convient de relever que le requérant a adressé un courrier au mandataire du bailleur le 06 décembre 2023 en indiquant qu'il était privé d'eau froide depuis plus d'un an.
Ainsi, la durée du préjudice apparaît particulièrement floue. En outre, l'absence d'eau froide dans le logement n'est pas caractérisée puisqu'il résulte de l'ordre de service du 27 avril 2022 qu'elle est circonscrite à la baignoire et liée à la défectuosité du mélangeur de cet équipement. Le courrier adressé par le conseil du demandeur au mandataire du bailleur en date du 17 avril 2023 mentionne, en outre, que la difficulté a été résolue dans un délai de 8 jours.
Monsieur [H] [N] échoue ainsi à rapporter la preuve du préjudice découlant de l'absence d'eau froide sortant d'une baignoire, pendant un délai de huit jours.
S'agissant de l'absence d'eau chaude pendant 15 jours courant octobre 2021, il n'est versé au débat qu'un ordre de service, établi le 04 novembre 2021, pour un problème d'eau chaude défectueuse sans que la nature du dysfonctionnement soit précisée.
Aucun courrier postérieur, mise en demeure ou lettre d'avocat ne fait mention de ce problème.
Par conséquent, Monsieur [H] [N] sera débouté de ses demandes d’indemnisation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral à raison du dysfonctionnement du système de distribution d'eau.
Il résulte de ce qui précède que Monsieur [H] [N] se verra alloué les sommes 1 680 en réparatoin de son préjudice de jouissance et 1 000 euros en réparation de son préjudice moral au seul titre des dégradations liées au dégât des eaux.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [U] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais du procès-verbal de constat du 07 octobre 2022.
L'équité commande qu'il soit également condamné à verser à Monsieur [H] [N] la somme de 1000 euros sur le fndement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont exécutoires par provision, à moins que à la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ce que rien ne justifie, en l'espèce.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [U] [K] à verser à Monsieur [H] [N] la somme de 1 680 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance,
CONDAMNE Monsieur [U] [K] à verser à Monsieur [H] [N] la somme de 1 000 euros en indemnisation de son préjudice moral,
CONDAMNE Monsieur [U] [K] à verser à Monsieur [H] [N] la somme de 1 000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [U] [K] aux dépens en ce compris les frais du procès-verbal de constat du 07 octobre 2022,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge et la greffière susnommés.
La greffière La juge des contentieux de la protection
