Cour d'appel, 21 décembre 2023. 23/02142

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 21 DECEMBRE 2023 N° 2023/844 Rôle N° RG 23/02142 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKYPK [T] [O] C/ S.A. CDC HABITAT SOCIAL Copie exécutoire délivrée le : à : Me Olivier LANTELME Me Constant SCORDOPOULOS Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de proximité d'Aubagne en date du 24 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-22-000196. APPELANT Monsieur [T] [O] né le [Date naissance 3] 1987 à [Localité 6], demeurant [Adresse 7] représenté par Me Olivier LANTELME, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant INTIMEE S.A. CDC HABITAT SOCIAL Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 5] représentée par Me Constant SCORDOPOULOS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 14 novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Angélique NETO, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère rapporteur qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 1er mars 2017, la société CDC habitat social, venant aux droits de la société Nouveau Logis Provençal, a consenti à Mme [F] [R] un bail d'habitation portant sur un appartement de type T2, situé [Adresse 7], à [Localité 6] (13), pour une durée d'un an, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 241,21 euros, outre 84,73 euros à titre de provision pour charges. Mme [F] [R] est décédée le [Date décès 4] 2022 à [Localité 6] (13). Par courrier daté du 16 septembre 2022, M. [T] [O], son fils, a sollicité auprès du bailleur un transfert de bail. Par courrier daté du 10 aout 2022, le bailleur lui a refusé, estimant qu'il ne remplissait pas les conditions légales. Par acte d'huissier en date du 5 octobre 2022, la société CDC habitat social a fait assigner M. [T] [O], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubagne, en référé afin d'obtenir : - le constat de son occupation sans droit ni titre du logement ; - son expulsion immédiate des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef, sans délai et avec le concours de la force publique si le besoin était, sous astreinte de 1 00 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance ; - sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à titre provisionnel, à compter du 3 mars 2022, jusqu'à la reprise effective des lieux, égale au montant du dernier loyer, charges en sus, soit 346,55 euros ; - sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par ordonnance contradictoire en date du 24 janvier 2023, ce magistrat a : - constaté l'occupation sans droit ni titre de M. [T] [O] ; - ordonné à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de M. [T] [O] des lieux occupés sans délai ; - supprimé le délai de 2 mois de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - supprimé le délai de 2 mois de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné M. [T] [O] à vider le logement de tous objets et meubles entreposés par lui ou tous occupants de son chef ; - condamné M. [O] à payer à la société CDC Habitat social, une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant mensuel de 346,55 euros par mois, à compter du 4 mars 2022, jusqu'à la complète libération des lieux ; - condamné M. [O] à payer à la société CDC habitat social la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Le juge des référés a estimé que M. [O] ne remplissait pas les conditions légales afin de justifier d'un transfert de bail. Selon déclaration reçue au greffe le 6 février 2023, Monsieur [O] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur l'ensemble des dispositions dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 20 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance et statuant à nouveau qu'elle accueille sa demande visant à voir le bail transféré à son profit et condamne la société CDC habitat social à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Il estime remplir les conditions du droit au transfert du bail puisqu'il vivait avec elle de manière effective depuis au moins 1 an, avant son décès. Il ajoute remplir les conditions supplémentaires au vu de sa situation financière, et considère le logement adapté à la taille de son ménage, puisqu'il vit seul. Il précise que sa cohabitation est devenue effective au 4 février 2021. Par dernières conclusions transmises le 26 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société CDC habitat social, sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et déboute M. [O] de ses demandes et le condamne à lui verser la somme de 2 400 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel. Elle estime qu'il est de mauvaise foi et qu'il fournit des explications douteuses puisqu'il a perçu des allocations CAF sur un logement pris à bail autre que celui où il prétend vivre avec sa mère. Elle fait valoir que les attestations qu'il produit sont imprécises pour établir une durée de cohabitation avec sa mère. Elle souligne que les changements d'adresse versés aux débats sont des régularisations administratives et que les organismes ne procèdent pas à des vérifications. Elle ajoute que M. [O] se garde bien de verser ses avis d'impositions antérieurs à l'année 2022 car il devrait y figurer l'adresse de sa mère s'il habitait réellement avec elle. Elle insiste également sur le fait que M. [O] occasionnait un trouble de jouissance aux autres locataires par des jets de mégots de cigarette, sopalin et eau sale depuis son balcon. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 31 octobre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur le transfert du droit au bail : Il résulte des termes de l'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. L'existence de contestations sérieuses n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite. La cour doit apprécier l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l'exécution de l'ordonnance déférée, exécutoire de plein droit. L'occupation sans droit ni titre d'un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite et, à tout le moins, l'obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable. Selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré notamment aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personne remplissant les conditions prévues à l'article 14, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon de domicile par ce dernier. S'agissant du transfert du bail de logements sociaux, les dispositions de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 rendent applicable l'article 14 précité aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Il en résulte que pour se voir attribuer le logement, celui qui, en application des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 bénéficie du transfert du contrat de bail, doit remplir les conditions notamment de ressources imposées pour l'attribution d'un tel logement. En l'espèce, il appartient à M. [T] [O], qui se prévaut d'un transfert du bail à son profit en tant que fils de feu Mme [F] [R], d'apporter la preuve qu'il remplit à la fois les conditions prévues par les dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir qu'il vivait avec sa mère depuis au moins un an au moment de son décès, le 3 mars 2022, étant rappelé qu'il doit s'agir d'une cohabitation habituelle effective et continue des lieux, et celles d'attribution exigées par l'article 40 de la loi, à savoir en termes de ressources et de taille du ménage adapté au logement. Ainsi ce dernier verse aux débats un état des lieux de sortie en date du 10 février 2021 pour un logement sis [Adresse 2] à [Localité 6] (13) et une facture du 4 février 2021 d'une entreprise de déménagement pour un départ de cette adresse à [Adresse 7] à [Localité 6]. Il produit également sept attestations de témoins. Il ressort de l'attestation de M. [G] que M. [O] habite avec sa mère depuis son emménagement au [Adresse 7]. Or à la lecture des baux versés aux débats, Mme [R] a emménagé au [Adresse 7] au 1er mars 2017. Mme [M] atteste le 8 septembre 2022, avoir croisé depuis plus d'un an, à plusieurs reprises M. [O] et constate qu'il réside [Adresse 7]. Ce témoignage permettrait de fixer au 8 septembre 2021, la date d'emménagement de M. [O] dans la résidence. M. [Z] certifie au 2 septembre 2022, vivre depuis octobre 2020 dans la résidence et croiser tous les jours M. [O] dans la résidence. Il indique qu'il s'occupait de sa mère qui était malade. Mme [W] atteste que M. [O] vit avec sa mère depuis son déménagement le 10 févrirer 2021. M. [K] confirme par attestation du 10 septembre 2022, avoir croisé et échangé avec M. [O], plusieurs fois et qu'il vit au sein de la résidence depuis plus d'une année et qu'il s'est beaucoup occupé de sa mère. M. [S] fait état que M. [O] vivait avec sa mère et l'a souvent croisé et a pu échanger avec lui. M. [H] confirme que M. [O] a bien quitté son domicile au début de l'année 2021. L'ensemble de ces attestations ne permettent pas d'établir la durée de cohabitation de M. [O] avec sa mère de manière claire, effective et continue des lieux pendant une année, à compter du 3 mars 2021. Les témoignages varient sur la date de son arrivée dans les lieux. Le fait de s'occuper de sa mère et d'être présent dans la résidence ne suffit pas à établir une effectivité et une continuité dans l'habitation des lieux. Par ailleurs M. [O] verse aux débats un changement de situation administrative déclarée auprès de la CAF dans laquelle il indique avoir déménagé au 10 février 2021 et donne sa nouvelle adresse, logement où habitait sa mère. Or ce changement administratif a été effectué le 23 aout 2022, postérieurement au décès de sa mère et au refus du bailleur de lui attribuer le droit au bail. Au surplus, cette déclaration est insuffisante à établir que le changement d'adresse a été effectif, ne faisant que retranscrire les déclarations de M. [O] sans vérification par la CAF. Ainsi M. [O] produit un justificatif de remboursement de trop-perçu CAF car il a continué de percevoir les allocations logement pour son appartement occupé à [Localité 6] (13), [Adresse 2] du mois de février 2021 au mois d'aout 2022, pour un total de 4 942 euros. En outre il apparaît que M. [O] a souscrit un contrat d'électricité pour l'adresse [Adresse 1] à [Localité 6] le 6 mai 2022, soit deux mois après le décès de sa mère. Enfin M. Il verse aux débats les avis d'imposition 2022 sur les revenus 2021, ainsi que les avis d'imposition 2014, sur les revenus 2013 et 2011, et l'avis d'imposition 2015, sur les revenus 2014, l'avis 2017 sur les revenus 2015. Il ne produit pas les avis d'imposition de 2018 à 2021 notamment sur les revenus 2020. Le bailleur verse aux débats une correspondance entre M. [O] et la banque Nickel du 10 décembre 2018 sur laquelle il est domicilié [Adresse 7]. Or à cette date il était locataire du bien situé [Adresse 2] à [Localité 6], son état des lieux de sortie mentionnant une entrée dans les lieux au 15 décembre 2017. Il percevait également les allocations logement pour ce bien. Par conséquent les pièces produites ne démontrent pas, avec l'évidence requise en référé, une cohabitation effective, non équivoque et continue d'une durée d'une année de M. [O] avec sa mère depuis le 3 mars 2021. C'est donc par des motifs pertinents que le premier juge a considéré qu'il ne pouvait pas bénéficier des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 pouvant permettre un transfert de bail et qu'il s'est maintenu dans les lieux de ce fait sans droit ni titre depuis le 4 mars 2022. Il y a dès lors lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de M. [T] [O] des lieux sans le bénéfice des délais résultant des articles L 412-1 et L 412-6 du code du code des procédures civiles d'exécution. Elle sera également confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'astreinte, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour le contraindre à quitter les lieux, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. Sur la demande de provision au titre de l'indemnité d'occupation Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. En l'espèce, dès lors que M. [O] occupe les lieux sans droit ni titre depuis au moins le 4 mars 2022, son obligation de régler une indemnité provisionnelle d'occupation ne se heurte à aucune contestation sérieuse. M. [O] ne discutant pas le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle fixé par le premier juge, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise sur ce point. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Dès lors que M. [T] [O] n'obtient pas gain de cause à hauteur d'appel, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a laissé les dépens à sa charge, incluant le coût du commandement de payer et de l'assignation et l'a condamné à verser à la société CDC Habitat la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera également condamné aux entiers dépens de la procédure d'appel et débouté de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile en tant que partie perdante. L'équité commande que la société CDC Habitat ne conserve pas la charge de ses propres frais, non compris dans les dépens. M. [O] sera condamné à verser à la société CDC Habitat la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Y ajoutant ; Déboute M. [T] [O] de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procécude civile ; Condamne M. [T] [O] à verser à la société CDC habitat la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procécude civile ; Condamne M. [T] [O] aux dépens de la procédure d'appel. La greffière Le Président