Tribunal judiciaire, 06 juin 2024. 24/00716

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - Palais de Justice JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Juin 2024 ────────────────────────────────────────── DEMANDEURS : Monsieur [U], [H], [F] [D] 135 Rue de la Croix Blanche 85180 CHATEAU D’OLONNE Madame [Z], [S] [J] épouse [D] 135 Rue de la Croix Blanche 85180 CHATEAU D’OLONNE représentés par Maître Bertrand NAUX, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEURS : Madame [P] [L] Zac Bottière Chênaie Ilot 19 Rez dz Chaussée 35 Chemin de l’Ecobut 44300 NANTES non comparante Monsieur [Y] [N] 1 Rue des Clayens 77700 BAILLY ROMAINVILLIERS non comparant D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Stéphanie ZARIFFA Greffier : Michel HORTAIS PROCÉDURE : Date de la première évocation : 11 avril 2024 Date des débats : 11 avril 2024 Délibéré au : 06 juin 2024 RG N° N° RG 24/00716 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M3CB Copies aux parties le : CE + CCC à Maître Bertrand NAUX CCC à Madame [P] [L] + Monsieur [Y] [N]+ préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing-privé en date du 22 juillet 2015, à compter du 27 juillet suivant, pour une durée de trois ans renouvelable, Monsieur [U] [D] et Madame [Z] [D], représentés par leur mandataire [W] immobilier, ont donné à bail à Madame [P] [L] un local à usage d'habitation, en l’espèce une maison, sis 35 chemin de l’Ecobut – ZAC Bottière Chênaie – Ilôt 19 à Nantes ( 44 300) avec ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 490 euros outre une provision sur charges de 45 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal au loyer. Monsieur [Y] [N] a signé ledit bail en qualité de garant. La locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer lui a été délivré à Madame [P] [L] le 17 novembre 2023. Par actes séparés d'huissier des 7 et 28 février 2024, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, Monsieur [U] [D] et Madame [Z] [D] ont assigné en référé Madame [P] [L] et Monsieur [Y] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes aux fins de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire. L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 11 avril 2024. La partie demanderesse, représentée par son conseil, a procédé par dépôt sollicitant ainsi le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en précisant que la créance s’élève à la somme de 468.52 euros. Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [P] [L] n’a pas comparu et personne pour la représenter. Monsieur [Y] [N] régulièrement assigné, en application de l'article 659 du code de procédure civile, s'est abstenu de comparaître ou de se faire représenter. L'enquête sociale réalisée par la Préfecture de la Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence des défendeurs. L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. En cours de délibéré, la Juge a sollicité de voir verser la lettre recommandée avec accusé de réception qui suit le procès-verbal de recherches infructueuses prévues à l’article 659 du code de procédure civile, concernant la caution. Cette demande a été formulée par courriel du 4 juin 2024. Au jour du délibéré, un document de la poste a été versé. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Les défendeurs n’ont pas comparu, il y a lieu de statuer par décision réputée contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile. Sur l’application de la loi nouvelle Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant celles de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 visent à protéger les logements contre l'occupation illicite. D’application immédiate, elles tendent notamment à faciliter et accélérer la résiliation judiciaire du bail lorsque le locataire manque à ses obligations financières. Le nouvel article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le bail d'habitation est résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. S’agissant de dispositions relevant de l’ordre public de protection, ce nouveau délai de six semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, ni à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, la stipulation plus favorable au locataire devant être retenue. Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l'article 24 I de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par voie électronique par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. (…) » L’article 24-III dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. En l’espèce, les bailleurs, personnes physiques, soumises à cette obligation, ont régulièrement dénoncé l'assignation le 12 février 2024 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées. La CCAPEX a accusé réception de sa saisine le23 novembre 2023. En conséquence, la demande sera déclarée recevable. Sur le cautionnement L’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige, dispose des modalités du cautionnement. L’article 2288 du code civil dispose que “Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu” En l’espèce, aucun acte de cautionnement n’est versé. Seule une signature est apposée sur le bail, sous le nom de “M. [N] [Y]”, avec la mention “bon pour caution soilidaire”. Cet engagement ne respecte pas formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 susvisé. En conséquence, il y a lieu de déclarer nul l’engagement pris par Monsieur [Y] [N]. Dès lors, toute demande à son encontre sera rejetée. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » En l'espèce, l’article 2.12 des conditions générales du contrat, signées par les parties, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant et des charges deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Par acte de commissaire de Justice du 17 novembre 2023, Monsieur [U] [D] et Madame [Z] [D] ont fait délivrer à Madame [P] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 2 367.05 euros au titre des loyers et charges arrêtés fin novembre 2023, échéance incluse, lequel stipule expressément le délai de six semaines. Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 décembre 2023. Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [P] [L] et de tous occupants de leur fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. L'acquisition de la clause résolutoire étant acquise, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire. Sur l’indemnité d'occupation Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 30 décembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. Sur la demande en paiement Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. Madame [P] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas présentée dans le cadre de la réalisation du diagnostic social et financier. Cependant, le montant de la dette est inférieur à celle de l’assignation, ce qui justifie l’actualisation. Il résulte des pièces produites que Madame [P] [L] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges du local d'habitation et de ses accessoires, de sorte que le décompte fait apparaître un solde débiteur de 1 885.61 euros arrêté au 3 avril 2024, terme d’avril inclus. Il résulte des débats qu’une somme de 1 417.09 euros a été versée au crédit de la locataire, le solde étant alors de 468.52 euros, dont il convient de déduire les frais de relance non justifiés pour un total de 170 euros. La créance étant justifiée pour un montant de 298.52 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [P] [L] au paiement de cette somme, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous. Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire Madame [P] [L], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, mais à l’exception de tout acte à l’encontre de Monsieur [Y] [N], l’assignation notamment, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Au regard du montant de la somme réclamée à l’audience, une conciliation aurait pu être menée par les bailleurs avant la saisine de la Justice et ce, d’autant qu’il ressort du décompte la volonté de Madame [P] [L] de régler sa dette locative. La demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée. Il est rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe : CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 22 juillet 2015 entre Monsieur [U] [D] et Madame [Z] [D], représentés par leur mandataire [W] immobilier, et Madame [P] [L] portant sur un local à usage d'habitation, en l’espèce une maison, sis 35 chemin de l’Ecobut – ZAC Bottière Chênaie – Ilôt 19 à Nantes ( 44 300), sont réunies à compter du 30 décembre 2023 ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [P] [L] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; DIT nul l’engagement solidaire de Monsieur [Y] [N] ; CONDAMNE Madame [P] [L] à payer à Monsieur [U] [D] et Madame [Z] [D] la somme de 298.52 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, arrêtée au 11 avril 2024, terme inclus ; DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 30 décembre 2023 à une somme égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi, et CONDAMNE Madame [P] [L] à son paiement à compter de l’échéance de mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ; DEBOUTE Monsieur [U] [D] et Madame [Z] [D] de leur demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; CONDAMNE Madame [P] [L] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer mais à l’exception de tout acte à l’encontre de Monsieur [Y] [N], l’assignation notamment ; DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le Département. Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits, Le Greffier La Présidente M.HORTAIS S.ZARIFFA