Tribunal judiciaire, 08 août 2024. 24/00418

N° RG 24/00418 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M5JO Minute N° 2024/ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 08 Août 2024 ----------------------------------------- S.C.I. REGIE IMMOBILIERE MOISON C/ S.A.R.L. JOTT FRANCE --------------------------------------- copie exécutoire délivrée le 08/08/2024 à : la SELARL AVODIRE - 45 copie certifiée conforme délivrée le 08/08/2024 à : la SELARL AVODIRE - 45 la SELAS FIDAL - 2 dossier MINUTES DU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES (Loire-Atlantique) _________________________________________ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ _________________________________________ Président : Pierre GRAMAIZE Greffier : Florence RAMEAU DÉBATS à l'audience publique du 20 Juin 2024 PRONONCÉ fixé au 08 Août 2024 Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe ENTRE : S.C.I. REGIE IMMOBILIERE MOISON (RCS Nantes N°404574436), dont le siège social est sis [Adresse 1] Rep/assistant : Maître David GUINET de la SELARL AVODIRE, avocats au barreau de NANTES DEMANDERESSE D'UNE PART ET : S.A.R.L. JOTT FRANCE RCS MARSEILLE 899 697 957, dont le siège social est sis [Adresse 3] Rep/assistant : Maître Stéphane CLERGEAU de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de NANTES DÉFENDERESSE D'AUTRE PART N° RG 24/00418 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M5JO du 08 Août 2024 PRESENTATION DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 15 juin 2016, la S.C.I. R.I.M. a donné à bail commercial à la S.A.R.L. MAG 3 un local commercial, une réserve et trois caves formant les lots 26, 25 et 45 d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 4] pour une durée de 9 ans et 14 jours à compter du 17 juin 2016, à destination de vente de vêtements notamment sous la marque JOTT, moyennant un loyer annuel de 26 000 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d'avance. La société MAG 3 a été absorbée par la société JOTT FRANCE. Se plaignant d'un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 février 2024, la S.C.I. R.I.M. a fait assigner en référé la S.A.R.L. JOTT FRANCE suivant acte de commissaire de justice du 16 avril 2024 pour solliciter : - le constat de la résiliation du bail, - l’expulsion de la S.A.R.L. JOTT FRANCE et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l'aide de la force publique et sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de l'ordonnance, - l'autorisation de faire transporter les meubles en garde-meubles ou de les séquestrer aux frais et périls de la défenderesse, - le paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation de 214,80 € par jour du 25 mars 2024 jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés outre les charges, - le paiement provisionnel de la somme de 11 830,80 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 mars 2024, - le paiement de la somme de 4 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement du 23 février 2024, en lui donnant acte qu'elle a satisfait aux dispositions de l'article 56 du code de procédure civile. La S.A.R.L. JOTT FRANCE réplique que : - la demande de résiliation se heurte à une contestation sérieuse en ce que le commandement a été signifié dès le premier impayé sans mise en demeure préalable et alors que le bailleur dispose d'une garantie bancaire à première demande couvrant un an de loyer, - le commandement porte également sur des pénalités contractuelles disproportionnées, vise les dispositions de l'article L 145-17 à l'approche du terme du bail et a été signifié au siège social, alors que le bail comporte élection de domicile à l'adresse des locaux, - ce commandement inique et opportuniste a été délivré de mauvaise foi avec suspension des effets de la clause résolutoire, - le solde actualisé tenant compte de l'échéance du 2ème trimestre et de ses versements est de 8 409,90 € comprenant des pénalités de 15 %, qui comme l'indemnité d'occupation du double du loyer sont des clauses pénales pouvant être modérées par le juge du fond au regard de leur caractère excessif manifeste, - le règlement une fois de ces pénalités à la délivrance d'un premier commandement signifié à la hâte ne vaut pas renonciation à les contester, de sorte que le montant dû s'élève à 6 751,38 €, somme qu'il vient de régler par virement, - elle est fondée à solliciter la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement au vu de sa situation financière résultant notamment de difficultés d'approvisionnement ayant fait perdre un important chiffre d'affaires en 2023. Elle conclut au débouté de la demanderesse et en tout état de cause à l'octroi de délais de paiement rétroactifs avec rejet de la demande au titre des frais. La S.C.I. R.I.M. rétorque que : - elle est fondée à solliciter le constat de l'acquisition de la clause résolutoire faute de paiement des sommes réclamées dans le commandement dans le mois qui a suivi, - les paiements s'imputent sur les créances les plus anciennes et le solde sur l'indemnité d'occupation, - les pénalités de retard et indemnités d'occupation sont fixées par des stipulations du contrat et la défenderesse en a déjà payé sans les contester précédemment, - le loyer a été plusieurs fois payé en retard, parfois fractionné, et a déjà donné lieu à des relances et un précédent commandement, - la défenderesse ne peut obtenir des délais de paiement pour des sommes dues postérieurement à l'échéance de la clause résolutoire, - la société JOTT FRANCE demeure débitrice de la somme de 8 131,20 €, sauf à déduire la somme complémentaire reçue, - l'octroi d'un nouveau délai est injustifié, dans la mesure il ne lui appartient pas de gérer les relations commerciales du preneur avec ses fournisseurs, - si des délais étaient accordés, ils devraient être strictement encadrés. MOTIFS DE LA DECISION L’acte de bail du 15 juin 2016 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 26 000 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d'avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance. La S.C.I. R.I.M. a fait délivrer un commandement de payer le 23 février 2024 portant sur un arriéré de loyer et charges de 12 715,33 € TTC et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce. Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement. Il résulte d'un état récapitulatif des inscriptions délivré par le greffe du tribunal de commerce qu'il n'y a pas de créanciers inscrits au 29 mars 2024 sur le fonds de commerce. La dette n'ayant pas été entièrement réglée dans le délai imparti, ce qui n'est pas contesté, le preneur encourt la résiliation du bail. Le moyen tiré de la signification d'un commandement de mauvaise foi par le bailleur repose sur une argumentation dénuée de fondement, alors les incidents de paiement se sont succédé depuis environ un an, que le preneur s'autorise des paiements fractionnés et des libertés sur les dates d'échéance, que des relances avaient été envoyées pour des loyers précédents et un commandement déjà signifié le 20 octobre 2023, le seul fait que le bailleur dispose d'une garantie bancaire à première demande n'autorisant pas le preneur à payer le loyer quand bon lui semble et à faire peser sur son bailleur la charge de ses avances de trésorerie. La signification du commandement au siège social plutôt qu'au domicile élu prévue au bail n'a pas interdit au preneur d'en prendre connaissance en temps utile. En conséquence, il n'y a pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qu'il conviendrait de constater, ce qui justifierait l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l'aide de la force publique. Il serait cependant inutile de fixer une astreinte, dès lors que l'autorisation de recourir à la force publique devrait permettre d'assurer l'exécution de la décision d'expulsion. Il n'y aurait pas lieu de prendre de dispositions particulières concernant les meubles dont le sort est régi de plein droit par le code des procédures civiles d'exécution. L'indemnité provisionnelle d'occupation serait fixée conformément au bail sur la base du double du montant du loyer, c'est à dire la somme de 214,80 € TTC par jour correspondant à (39 207,24 € x 2) / 365 sans pouvoir rajouter les charges, ce qui n'est pas prévu. A supposer que le juge du fond ait le pouvoir de modérer cette indemnité fixée contractuellement et stipulée comme non comminatoire et à exécuter, son montant n'a rien d'excessif, puisqu'elle est destinée à inciter le preneur à quitter les lieux au plus vite. Le décompte des loyers et accessoires au jour de l'audience des débats permet de constater que les parties n'étaient en désaccord que sur une différence de 278,70 € correspondant aux frais de commandement, qui ne doivent pas être inclus dans le principal puisqu'ils font partie des dépens. Le décompte des sommes restant dues s'élève en conséquence à 8 131,20 – 6 751,38 (virement du 19/06/24) soit 1 379,82 €. La contestation du solde restant dû fondée sur le pouvoir modérateur du juge du fond sur les pénalités de retard n'est pas sérieuse, parce que son taux est très banal en matière de baux commerciaux, qu'il n'a pas été contesté lors des retards précédents, et qu'il permet un dédommagement forfaitaire du bailleur, de sorte que cette somme sera accordée à titre de provision. Il est équitable de fixer à 1 500 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.R.L. JOTT FRANCE devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile. Le statut des baux commerciaux prévoit et encadre la faculté du juge d'accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce qui renvoient à celles de l'article 1343-5 du code civil. Ces dispositions imposent de tenir compte de la situation du débiteur et de prendre en considération les besoins du créancier. La S.A.R.L. JOTT FRANCE, présumée de bonne foi, explique qu'elle a été victime de difficultés économiques et d'un contentieux à propos de ses approvisionnements. Elle produit un justificatif de ce contentieux mais ne verse aux débats aucun élément comptable. Pour sa part, la S.C.I. R.I.M. ne précise pas sa situation. Eu égard à la faiblesse du solde à payer et de l'importance de la société JOTT, un délai d'un mois pour solder sa dette est raisonnable et sera accordé. DECISION Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Condamnons la S.A.R.L. JOTT FRANCE à payer à la S.C.I. LA REPUBLIQUE : - une provision de 1 379,82 € TTC au titre des loyers et charges dus jusqu'au 30/06/24 déduction faite du virement du 19 juin 2024, - une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, Autorisons la S.A.R.L. JOTT FRANCE à s'acquitter de l'ensemble des sommes dues au titre de la présente décision y compris les frais et dépens dans le mois suivant la signification de l'ordonnance, Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire et des voies d'exécution, Disons qu'en cas de non paiement du solde dû au titre de l'arriéré et des frais ou du loyer courant à son échéance, la clause résolutoire reprendra son effet et qu'en ce cas : - l’expulsion de la S.A.R.L. JOTT FRANCE et celle de tous occupants de son chef pourra intervenir sans nouvelle formalité au besoin avec l’aide de la force publique et le cas échéant d'un serrurier, - le solde restant dû redeviendra immédiatement exigible et les voies d'exécution pourront être reprises, - une indemnité d'occupation égale à 214,80 € TTC par jour sera due jusqu'à la libération complète des lieux, Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires, Condamnons la S.A.R.L. JOTT FRANCE aux dépens, y compris le coût du commandement du 23 février 2024. Le greffier, Le président, Florence RAMEAU Pierre GRAMAIZE