Tribunal judiciaire, 20 juin 2025. 24/02344

Du 20 juin 2025 5AA SCI/jjg PPP Référés N° RG 24/02344 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Z4RQ Société CDC HABITAT SOCIAL C/ [U] [M] [J] [Y] - Expéditions délivrées à Me Catherine LATAPIE-SAYO Me Pauline NGOMA-MABALA - FE délivrée à Me Catherine LATAPIE-SAYO Le 20/06/2025 Avocats : Me Catherine LATAPIE-SAYO Me Pauline NGOMA-MABALA TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 juin 2025 PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : Société CDC HABITAT SOCIAL [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDEUR : Monsieur [U] [M] [J] [Y] né le 22 Septembre 1987 à [Localité 9] (GABON) ([Localité 5]) [Adresse 6] [Adresse 10] [Adresse 8] [Localité 3] Représenté par Me Pauline NGOMA-MABALA (Avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE) DÉBATS : Audience publique en date du 04 Avril 2025 Délibéré du 06 juin 2025 prorogé au 20 juin 2025, en raison des contraintes du service, PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Décembre 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Contradictoire et en premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du15 décembre 2023 la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d'habitation à M. [U] [J] [Y], bail portant sur un logement situé à [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 593,58 euros (charges en sus donnant lieu à provision mensuelle de 63,63 euros). Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à M. [U] [J] [Y] un commandement de payer la somme de 1.394,42 euros au titre de l’arriéré, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte introductif d'instance en date du 3 décembre 2024 la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner M. [U] [J] [Y] afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 27 août 2024 par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et obtenir : - son expulsion et celle de tout occupant de son chef dans la quinzaine de la décision à intervenir, avec le concours de la force publique et l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur, - sa condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 2.480,50 euros à valoir sur le paiement des loyers et charges échus jusqu’au mois d’octobre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 sur la somme de 1.394,42 euros et pour le surplus à compter de l’assignation, - sa condamnation au paiement d’une indemnité d'occupation à titre provisionnel égale au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux, - sa condamnation au paiement de la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens. À l’audience du 4 avril 2025 à laquelle l’examen du dossier a été reporté pour permettre à M. [U] [J] [Y] d’organiser sa défense, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée par avocat, a maintenu ses demandes en présentant un décompte actualisé de sa créance d’un montant de 1.852,54 euros jusqu’au mois de mars 2025 inclus. Elle a indiqué toutefois ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement. M. [U] [J] [Y], représenté par avocat, a sollicité : - la suspension des effets de la clause résolutoire - l’octroi de délais de paiement de 18 mois pour régler la dette - le débouté des prétentions de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL - la condamnation de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL au paiement de la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux dépens. Il précise que les impayés sont liés aux aléas de la vie, qu’il ne conteste pas la dette et a repris le paiement des loyers, en versant 60 ou 100 euros en supplément pour apurer sa dette. Il propose de verser désormais 77,19 euros par mois durant 24 mois pour régulariser la dette. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. Motifs de l’ordonnance Sur la recevabilité de l’action Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 5 décembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience. Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 28 juin 2024. La procédure est donc régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions. Sur la résiliation du bail L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment. Par exploit du 26 juin 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.394,42 euros au titre des loyers échus. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification. Ce défaut de régularisation fonde la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 27 août 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des débats que M. [U] [J] [Y] a repris le paiement des loyers courants et est en situation de régler sa dette dans le délai prévu par la loi. Par suite et conformément à l’accord des parties, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu. En cas de non-respect de ce moratoire, la clause de résiliation de plein droit reprenant ses effets et étant d’ores et déjà acquise, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL sera autorisée à poursuivre l’expulsion de M. [U] [J] [Y] et une indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel. Due jusqu'à libération effective des lieux, son montant sera fixé à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables. Sur la provision En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. Selon le décompte produit aux débats M. [U] [J] [Y] est redevable de la somme de 1.852,54 euros hors frais à la date du 3 avril 2025 (mois de mars 2025 inclus). L’obligation au paiement des loyers et indemnités d’occupation n’étant pas sérieusement contestable, M. [U] [J] [Y] sera condamné à payer la somme de 1.852,54 euros à titre d’indemnité provisionnelle. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Dans l’hypothèse où M. [U] [J] [Y] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du mois d’avril 2025. Sur les demandes accessoires Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. M. [U] [J] [Y], qui succombe, supportera la charge des dépens. L’indemnité allouée à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, sera en équité fixée à la somme de 250 euros. Par ces motifs Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent vu l’urgence : CONSTATONS que la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a régulièrement mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers par commandement de payer en date du 26 juin 2024 ; CONDAMNONS M. [U] [J] [Y] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.852,54 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des sommes dues à la date du 3 avril 2025 (échéance de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ACCORDONS à M. [U] [J] [Y] des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour acquitter sa dette locative, en principal et intérêts, outre les dépens et indemnité de procédure ; L’AUTORISONS à s’acquitter de cette dette ainsi que des intérêts, dépens et indemnité de procédure à compter du mois de juillet 2025 au plus tard dans un délai de 32 mois par versements mensuels de 75 euros, le dernier étant augmenté ou réduit à concurrence du solde de la dette en principal, intérêts et frais, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance, DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure ; SUSPENDONS les effets du commandement de payer en date du 26 juin 2024 aux fins de résiliation de plein droit du bail ; DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ; DISONS qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard au dernier jour de chaque mois, ou du loyer courant et des charges locatives dans le délai de 15 jours suivants la date d’échéance, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail, CONDAMNONS en ce cas M. [U] [J] [Y] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 7] et DISONS qu'à défaut pour lui de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS en cas de non-respect du moratoire et à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à libération complète des lieux , au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (698,02 euros par mois à la date de l'audience), et de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNONS M. [U] [J] [Y], en deniers ou quittances valables, à son paiement à compter du 1er avril 2025 ; REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires ; CONDAMNONS M. [U] [J] [Y] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail, le coût du dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde, ainsi qu’à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection