Tribunal judiciaire, 17 octobre 2024. 24/06816

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies conformes délivrées le : 17/10/2024 à : - Me P. BRISSET - M. [H] [V] Copie exécutoire délivrée le : 17/10/2024 à : - Me P. BRISSET La Greffière, Pôle civil de proximité ■ PCP JCP référé N° RG 24/06816 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5NE3 N° de MINUTE : 4/2024 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 17 octobre 2024 DEMANDERESSE La Société par Actions Simplifiée FLEX LIVING, dont le siège social est sis [Adresse 7] - [Localité 6] représentée par Me Paul BRISSET, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #P0370 DÉFENDEUR Monsieur [H], [E] [V], demeurant Société JN CONSEILS, [Adresse 2] - [Localité 5] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Yasmine WALDMANN, Juge, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière DATE DES DÉBATS Audience publique du 16 septembre 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2024 par Madame Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière Décision du 17 octobre 2024 PCP JCP référé - N° RG 24/06816 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5NE3 EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet le 01/10/2023, la SAS FLEX LIVING a consenti un bail d’habitation mobilité à [H]-[E] [V] pour un logement situé au [Adresse 3], [Localité 4], [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.650 euros et d’une provision pour charges. Par acte de commissaire de justice délivré en date du 28/06/2024 à étude, la SAS FLEX LIVING a fait assigner [H]-[E] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - sa condamnation au paiement d’une provision de 14.850 euros au titre des loyers dus pour la période allant du 01/10/2023 au 30/06/2024, majorée des intérêts de retard au taux légal en vigueur à compter de la mise en demeure du 23/05/2023 ; - sa condamnation à verser la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’affaire était examinée à l’audience du 16/09/2024. La SAS FLEX LIVING, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance, repris oralement. [H]-[E] [V], comparant en personne, sollicite le rejet de la demande de la bailleresse. Il déclare avoir subi un trouble de jouissance dans le logement dès son arrivée en raison du dysfonctionnement des toilettes causant des remontées des eaux usées. Il indique que malgré la fixation au sol des WC, les remontées d’eaux usées continuent au niveau du bac de douche, le privant de l’utilisation normale de la salle de bain. Il ajoute que le logement qu’il occupe ne correspond pas au logement qu’il pensait louer au moment de la signature du contrat à distance, l’ameublement et l’agencement étant différents. Il déclare, enfin, que le loyer de 1.650 euros par mois va au-delà du prix de référence normalement applicable pour la localisation, la taille et l’état du logement selon la règlementation en matière d’encadrement des loyers. Il estime que le loyer devrait être fixé à la somme de 315,60 euros par mois. Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré au 17/10/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la demande de condamnation en paiement Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Il résulte de la combinaison des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que les obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail sont celle du paiement des loyers aux termes convenus et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Réciproquement, aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n° 2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doivent être en bon état d'entretien et de solidité. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires et les réseaux et branchements d'électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement. En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Par ailleurs, l'interdépendance des obligations réciproques résultant d'un contrat synallagmatique comme le bail permet à l'une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l'autre n’exécute pas la sienne. L’inexécution doit revêtir une gravité certaine dont la charge de la preuve pèse sur celui qui l'invoque et un locataire ne peut pas suspendre les loyers si la faute du bailleur ne l’empêche pas de jouir totalement des lieux. Aux termes de l’article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989, titre 1er ter, le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d'un logement meublé au sens de l'article 25-4 à un locataire justifiant, à la date de la prise d'effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique prévu au II de l'article L. 120-1 du code du service national, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle. Le bail mobilité est régi par les dispositions du présent titre, qui sont d'ordre public. Sauf disposition contraire, les dispositions du titre Ier bis ne sont pas applicables. Les articles 1er, 3-2, 3-3, 4, 5, 6, 6-2, 7, 7-1 et 8, les I à IV de l'article 8-1 et les articles 17, 18, 21, 22-1, 22-2, 25-4 et 25-5 sont applicables au bail mobilité. La SAS FLEX LIVING verse aux débats au soutien de ses demandes : - le contrat de bail d’habitation mobilité ; - une mise en demeure datée du 23/05/2024 ; - les avis d’échéances de loyers d’octobre 2023 à juin 2024 ; - des copies d’échanges entre les parties via la messagerie WHATSAPP. [H]-[E] [V] verse aux débats : - un écrit reprenant ses explications orales formulées à l’audience ; - une photographie du logement ; - une photographie de la salle de bain avec WC. En l’espèce, il résulte de l’analyse de ces pièces et des déclarations concordantes des parties à l’audience que [H]-[E] [V] n’a réglé aucun loyer à la SAS FLEX LIVING depuis son entrée dans les lieux en octobre 2023. Il émet à l’audience des contestations pour justifier de cette absence totale de paiement, soulevant un trouble de jouissance (dysfonctionnement des toilettes, remontée des eaux usées au niveau de la douche, humidité, agencement de l’appartement différent avant et après la signature du contrat) et l’encadrement des loyers. Toutefois, et s’agissant d’abord du trouble de jouissance évoqué, le défendeur ne produit aucune preuve d’une demande d’intervention auprès de la bailleresse pour effectuer des réparations. Si les parties déclarent de manière concordante que la réparation des toilettes a été effectuée quelques semaines après l’entrée dans les lieux, il n’est pas contesté par [H]-[E] [V] qu’il n’a jamais alerté directement sa bailleresse de la poursuite du problème de remontée des eaux usées. La SAS FLEX LIVING produit divers échanges au sujet de la dette locative via la messagerie WHATSAPP, dont la teneur n’est pas contestée par [H]-[E] [V], où celui-ci n’évoque jamais de difficultés dans le logement. [H]-[E] [V] ne démontre également pas de la réalité des troubles : il n’y a pas de mails ou messages à sa bailleresse, ni de constat par commissaire de justice ou d’attestation de tiers venant corroborer ses dires. Dans ces conditions, [H]-[E] [V] ne démontre pas de l’impossibilité d’habiter les lieux, de l’indécence ou de l’existence d’un préjudice de jouissance. S’agissant de la contestation au titre de l’encadrement des loyers, et comme le soutient la demanderesse à l’audience, il convient de rejeter ce moyen en raison de l’absence de saisine de la Commission départementale et de l’absence de prise en compte par le défendeur de la particularité de son bail mobilité de colocation. En effet, [H]-[E] [V] occupe un logement en espace privé mais a également accès à des espaces partagés. Le loyer qu’il doit régler tous les mois prend ainsi en compte les caractéristiques de son logement privé, mais également les services et les autres espaces dont il bénéficie. [H]-[E] [V] ne soulève ainsi aucune contestation sérieuse de nature à renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond. L’exigibilité de la créance locative n’est pas sérieusement contestable. Par conséquent, [H]-[E] [V] est redevable de la somme provisionnelle de 14.850 euros au titre des loyers dus pour la période allant du 01/10/2023 au 30/06/2024. La somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation, la demanderesse ne justifiant pas de l’envoi par courrier recommandé de la mise en demeure. Sur les demandes accessoires [H]-[E] [V], partie perdante, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. [H]-[E] [V] sera condamné à verser à la SAS FLEX LIVING la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Rien ne justifie, en l’espèce, qu’elle soit écartée. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONDAMNONS [H]-[E] [V] à payer à la SAS FLEX LIVING la somme provisionnelle de 14.850 euros au titre des loyers dus pour la période allant du 01/10/2023 au 30/06/2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; CONDAMNONS [H]-[E] [V] à payer à la SAS FLEX LIVING la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS [H]-[E] [V] aux dépens ; RAPPELONS que les décisions de première instance sont assorties de l'exécution provisoire de plein droit. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées. La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,