Texte intégral
CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 15 décembre 2016
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10513 F
Pourvoi n° U 15-26.872
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Fabiola, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],
contre l'arrêt rendu le 1er juillet 2015 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Sushi Pereire, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2],
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 15 novembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Fabiola, de Me Rémy-Corlay, avocat de la société Sushi Pereire ;
Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Fabiola aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Fabiola ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Sushi Pereire ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille seize.MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Fabiola.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit qu'en ne respectant pas son obligation de délivrance, la société Fabiola avait causé un préjudice à la société Sushi Pereire dont elle devait réparation, d'avoir dit que le préjudice de la société Sushi Pereire était constitué d'une part d'un manque à gagner durant la période comprise entre la prise d'effet du bail et le 7 juin 2011, date à laquelle elle devait présenter un projet de nature à lever tous les problèmes de nuisances à l'égard de la copropriété et se voir autorisée à débuter son activité sous une forme acceptable, d'autre part, d'une réfaction des loyers de 100% durant cette période, non compris les autres frais qu'il appartiendra au tribunal d'arbitrer, statuant en ouverture du rapport d'expertise ordonnée pour permettre de chiffrer la perte d'exploitation, et d'avoir ordonné une mesure d'expertise judiciaire afin de chiffrer le préjudice subi par la société Sushi Pereire au titre de sa perte d'exploitation ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la société Fabiola et la société Sushi Pereire ont signé le 3 mars 2008 une promesse de bail au terme de laquelle elles sont convenues, sous conditions suspensives tenant notamment à l'autorisation de la copropriété pour l'édification d'un conduit de cheminée d'extraction de fumée, de modifications de façade et d'apposition d'enseigne, outre les autorisations administratives diverses et notamment d'un droit de terrasse, pour la société Fabiola de donner à bail les locaux et pour la société Sushi Pereire prendre à bail ces locaux ; que la promesse de bail prévoit que si toutes les conditions suspensives ne sont pas levées le 3 juin 2008, la société Sushi Pereire aura la faculté de renoncer aux conditions suspensives non levées ou constater la caducité de la promesse ; que le bail été signé entre les parties le 30 mai 2008 à effet du 9 juin 2008 bien que les conditions relatives à l'accord de la copropriété n'aient pas été levées à cette date, puisque l'assemblée générale des copropriétaires chargée d'examiner le projet de changement de destination commerciale, la société Fabiola exploitant un commerce de fleurs tandis que Sushi Pereire avait le projet d'exploiter un commerce de restauration et vente à emporter, était convoquée pour le 16 juin 2008 ; que le bail prévoit ainsi que le preneur est autorisé à faire effectuer à ses frais et dans le respect des règles d'urbanisme, tous travaux d'aménagement, d'agencement et d'embellissement nécessaires à l'exploitation rationnelle de ses activités de restauration chaude et froide et que le bailleur autorise le preneur à faire exécuter des travaux de modifications de façade et de pose d'enseigne lumineuses, sous réserve de l'accord de la copropriété, le bailleur s'engageant à s'associer à toute démarche souhaitée par le preneur, lequel en demeurera responsable ; qu'à cet égard, si le règlement de copropriété dispose que les boutiques pourront être utilisées pour l'exercice de n'importe quel commerce, c'est à la condition que l'activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l'immeuble, et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit, ou les odeurs qui seraient dégagées ; plus loin, le règlement précise que tout bruit ou tapage nocturne est formellement interdit ; que la présence dans le règlement de copropriété d'une clause interdisant tous types de nuisance restreint ainsi sensiblement la portée de la clause générale d'affectation commerciale pour tous types de commerce et oblige en tout cas le bailleur qui entend céder son droit au bail à s'assurer que le commerce qui sera exercé ne créera pas de nuisances à la copropriété ; qu'en conséquence, le bailleur devait lui-même s'assurer préalablement la signature du bail que le principe même de l'ouverture d'un commerce de restauration incluant la vente à emporter, en raison des nuisances susceptibles d'être créées par le changement de destination était possible dans ses locaux ; que par sa résolution n° 23, l'assemblée générale de la copropriété a refusé 'l'autorisation d'implantation d'un lieu de restauration' dans le local et sur le trottoir occupé actuellement par Fabiola fleuriste, en énumérant les nuisances qui étaient à craindre en termes de bruit des deux roues du fait de la vente à emporter, de présence d'une terrasse ouverte d'ou des bruits et des fumeurs, des livraisons quotidiennes, d'une amplitude horaire plus grande que celle du fleuriste, des odeurs du container stocké dans le cour contenant notamment des déchets de poissons, de l'accès aux parties communes pour se rendre dans les toilettes à installer au sous-sol et aux locaux de stockage ; que saisi d'un recours contre cette résolution, par la SARL Fabiola bailleresse, le tribunal de grande instance de Paris par jugement du 10 novembre 2011 l'a déboutée de sa demande d'annulation de cette résolution aux motifs que les copropriétaires qui ont longuement motivé leur refus pouvaient légitimement craindre que leur autorisation portant sur un projet exposé verbalement sans documents techniques attestant des solutions adoptées pour éviter les nuisances ne soit un véritable blanc-seing permettant à la société Fabiola d'autoriser tous types de travaux sur les parties privatives et communes et ne soit utilisée au préjudice des copropriétaires lesquels n'ont commis aucun abus de majorité ; que la bailleresse a donc manqué à son obligation de s'assurer auprès des copropriétaires de la conformité du projet de commerce de la société Sushi Pereire avec le règlement de copropriété en invitant notamment le preneur à prendre toutes dispositions à cet égard dans la présentation d'un projet qu'elle s'était engagé à soumettre aux côtés du preneur à l'assemblée générale des copropriétaires, d'autant plus que la configuration même des locaux de très petite surface, dépourvu d'installations sanitaires et ne disposant d'aucun accès sur la cour commune, rendait plus compliqué un changement d'activité ; que l'assemblée générale des copropriétaires a refusé 31 mai 2010 le projet de travaux tel que soumis à nouveau au motif qu'il ne présentait pas toutes les garanties concernant l'absence de nuisances, quant à la terrasse, quant au stockage des containers poubelles, quant à l'évacuation des WC par sanibroyeurs comme contraire au règlement sanitaire de la ville de Paris et sans démonstration qu'ils soient raccordés à une canalisation eaux vannes et quant au problème des livraison matinales ; que la société Fabiola ayant fait assigner le syndicat de la copropriété à jour fixe pour demander l'autorisation de faire effectuer ceux des travaux portant sur les parties communes relatifs à l'enseigne, la façade, le store et la terrasse, le tribunal de grande instance de Paris a par jugement du 7 juin 2011, débouté la société de ses demandes, le jugement ayant été confirmé en appel par un arrêt du 5 février 2014 ; que la bailleresse qui a présenté les projets préparés par le preneur et contesté les décisions de refus des assemblées générales ne peut cependant être tenue pour responsable du retard mis ensuite par la société Sushi Pereire à présenter un projet de travaux complet et détaillé qui soit de nature à le faire accepter par la copropriété ; que la société Sushi Pereire a en effet signé le bail en connaissance de son obligation de requérir l'autorisation de la copropriété pour les travaux, ayant renoncé en signant le bail à considérer que l'accord de la copropriété constituait une condition de son engagement (cf. arrêt, p. 5 et 6) ;
ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QUE la société Fabiola soutient que l'assemblée générale des copropriétaires n'aurait pas donné son consentement aux travaux projetés par la société Sushi Pereire au motif que celle-ci aurait présenté des projets incomplets et insuffisamment détaillés ; que, toutefois, le tribunal relève que le 16 juin 2008 c'est bien la société Fabiola qui a sollicité l'autorisation d'effectuer les travaux ; que le projet de résolution présenté par la bailleresse était « d'implanter un lieu de restauration dans le local et sur le trottoir occupé actuellement par Fabiola, fleuriste » ; que la formulation même de cette résolution, portant non pas sur une autorisation d'effectuer les travaux touchant les parties communes, mais sur une autorisation d'implantation d'un restaurant, est fautive dans la mesure où celle-ci n'avait pas à être sollicitée, ainsi que l'a relevé la huitième chambre du tribunal dans son jugement du 10 novembre 2011 ; que la société Fabiola était tenue de mettre en oeuvre tous les moyens nécessaires pour que la société Sushi Pereire puisse exercer son activité restauration telle qu'elle l'avait envisagée ; qu'en effet le bailleur tenu d'une obligation de délivrance, en application de l'article 1719 du Code civil, doit vérifier que la chose louée peut être affectée à l'usage mentionné dans le bail ; qu'en l'espèce le bail était conclu à destination de tous commerces et le preneur avait expressément précisé qu'il effectuerait des travaux en vue de « l'exploitation rationnelle de ses activités de restauration chaude et froide » ;
qu'ainsi, la société Fabiola, en ne respectant pas son obligation de délivrance, a causé un préjudice à la société Sushi Pereire dont elle doit réparation (jugement, p. 4 et 5) ;
1°) ALORS QUE le bailleur commercial est tenu, envers le preneur, d'une obligation de délivrance d'un local conforme à la destination prévue par le bail, ce qui lui impose, le cas échéant, de mettre en oeuvre les meilleurs moyens auprès de la copropriété pour que l'autorisation nécessaire à l'exploitation de l'activité du preneur soit accordée ; qu'il n'est tenu, au titre de cette obligation de moyens, que de présenter le projet d'installation élaboré par le preneur et, le cas échéant, de former un recours contre un éventuel refus opposé par la copropriété ; qu'il n'est pas tenu, en revanche, de vérifier que le projet d'installation élaboré par le preneur est suffisant pour recevoir l'accord de la copropriété préalablement à la signature du bail ; qu'en l'espèce, la société Fabiola soutenait qu'elle n'avait pas manqué à son obligation de moyens de permettre au preneur d'obtenir les autorisations nécessaires de la copropriété puisqu'elle lui avait permis de présenter ses différents projets d'aménagement à l'assemblée générale des copropriétaires et avait formé des recours contre les refus opposés par la copropriété (concl., p. 6) ; qu'en jugeant que « le bailleur devait lui-même s'assurer préalablement à la signature du bail que le principe même de l'ouverture d'un commerce de restauration incluant la vente à emporter, en raison des nuisances susceptibles d'être créées par le changement de destination, était possible dans ses locaux » (arrêt, p. 5 § 7) pour retenir un manquement de la société Fabiola à son obligation de délivrance, tandis que ce bailleur profane n'était tenu que de présenter à la copropriété le projet élaboré par la société Sushi Pereire sous sa seule responsabilité, et de former un éventuel recours contre le refus de la copropriété, ce qu'il avait fait, satisfaisant ainsi à son obligation de moyens, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1147 du code civil ;
2°) ALORS QU' en énonçant que « la bailleresse qui a présenté les projets préparés par le preneur et contesté les décisions de refus des assemblées générales ne peut cependant être tenue pour responsable du retard mis ensuite par la société Sushi Pereire à présenter un projet de travaux complet et détaillé qui soit de nature à le faire accepter par la copropriété » (arrêt, p. 6 § 4), la cour d'appel a constaté que la société Fabiola avait satisfait à son obligation de moyens d'assister le preneur dans ses démarches auprès de la copropriété pour obtenir l'autorisation d'installation qui lui était nécessaire ; qu'en affirmant néanmoins que la société Fabiola avait méconnu son obligation de délivrance à l'égard de la société Sushi Pereire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles 1719 et 1147 du code civil ;
3°) ALORS QUE, SUBSIDIAIREMENT la contradiction de motifs équivaut à l'absence de motifs ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a, d'une part, retenu un manquement de la société Fabiola à son obligation de délivrance, dès lors qu'elle ne s'était pas assurée auprès des copropriétaires de la conformité du projet de commerce de la société Sushi Pereire avec le règlement de copropriété (arrêt, p. 6 § 1), en raison des nuisances susceptibles d'être créées par le changement de destination (arrêt, p. 5 § 7) ; qu'elle a pourtant, d'autre part, jugé que « la bailleresse qui a présenté les projets préparés par le preneur et contesté les décisions de refus des assemblées générales ne peut cependant être tenue pour responsable du retard mis ensuite par la société Sushi Pereire à présenter un projet de travaux complet et détaillé qui soit de nature à le faire accepter par la copropriété » (arrêt, p. 6 § 4) ; qu'en reprochant ainsi à la société Fabiola de ne pas s'être assurée que la société Sushi Pereire avait présenté un projet conforme au règlement de copropriété, tout en jugeant que la société Fabiola n'était pas responsable du retard pris par la société Sushi Pereire pour présenter un tel projet, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QU' à supposer que le bailleur commercial soit tenu, au titre de son obligation de délivrance, de s'assurer préalablement à la signature du bail que le principe même de l'ouverture du commerce du preneur était possible dans ses locaux au regard du règlement de copropriété, et dès lors d'inviter le preneur à prendre toutes dispositions à cet égard dans la présentation d'un projet, une telle obligation de mise en garde ne s'impose plus lorsque le preneur a pris l'initiative de solliciter l'autorisation de la copropriété en lui présentant un projet d'installation, ce dont il résulte qu'il a déjà une complète connaissance des exigences de la copropriété ; qu'en l'espèce, la société Fabiola faisait valoir que le preneur, qui avait renoncé à la condition suspensive d'obtention d'une autorisation de la copropriété stipulée dans la promesse de bail, était à l'origine de la rédaction du projet de 23e résolution qui avait été soumis à l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 16 juin 2008 et qu'il devait seul répondre de l'éventuelle défectuosité de la rédaction de ce projet et du rejet de la résolution (concl., p. 7 § 4) ; que, pour retenir un manquement de la société Fabiola à son obligation de délivrance, la cour d'appel a jugé, par motifs propres, que « la bailleresse a donc manqué à son obligation de s'assurer auprès des copropriétaires de la conformité du projet de commerce de la société Sushi Pereire avec le règlement de copropriété en invitant notamment le preneur à prendre toutes dispositions à cet égard dans la présentation d'un projet qu'elle s'était engagée à soumettre aux côtés du preneur à l'assemblée générale des copropriétaires, d'autant plus que la configuration même des locaux de très petite surface, dépourvus d'installations sanitaires et ne disposant d'aucun accès sur la cour commune rendait plus compliqué un changement d'activité » (arrêt, p. 6 § 1) et, par motifs réputés adoptés, que c'était la société Fabiola qui avait sollicité l'autorisation d'effectuer les travaux et que la formulation de la résolution soumise le 16 juin 2008 était fautive (jugement, p. 4 § 8 et 9) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société Sushi Pereire avait renoncé au bénéfice de la condition suspensive d'obtention d'une autorisation de son activité par la copropriété et était seule à l'origine de la rédaction du projet de résolution qui avait été écarté par la copropriété lors de l'assemblée tenue le 16 juin 2008, en sorte que la société Fabiola, bailleur profane, n'était pas tenue de l'inviter à prendre les dispositions pour présenter un projet conforme au règlement de copropriété, dont le preneur connaissait d'ores et déjà les exigences et avait déclaré en faire son affaire, la cour d'appel a privé de base légale sa décision au regard des articles 1719 et 1147 du code civil ;
5°) ALORS QUE le fait pour le bailleur commercial de soumettre à la copropriété un projet de résolution tendant à l'autorisation de l'activité du preneur, tandis que cette autorisation n'est pas requise, ne peut constituer une faute en cas de rejet de cette résolution, qui est indifférente à l'installation du preneur ; que la cour d'appel a jugé, par motifs réputés adoptés, que le projet de résolution présenté par la société Fabiola à l'assemblée générale tenue le 16 juin 2008 était formulé de manière fautive en sollicitant une autorisation d'implantation d'un restaurant, « dans la mesure où celle-ci n'avait pas à être sollicitée ainsi que l'a relevé la 8e chambre du tribunal dans son jugement du 10 novembre 2011 » (jugement, p. 4 § 9) ; qu'en se prononçant ainsi, par un motif impropre à caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, dès lors qu'il résultait de ses propres constatations que la délibération rejetée était sans influence sur l'implantation du restaurant, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1147 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION, SUBSIDIAIRE :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le préjudice de la société Sushi Pereire était constitué d'une part d'un manque à gagner durant la période comprise entre la prise d'effet du bail et le 7 juin 2011, date à laquelle elle devait présenter un projet de nature à lever tous les problèmes de nuisances à l'égard de la copropriété et se voir autorisée à débuter son activité sous une forme acceptable, d'autre part, d'une réfaction des loyers de 100% durant cette période, non compris les autres frais qu'il appartiendra au tribunal d'arbitrer, statuant en ouverture du rapport d'expertise ordonnée pour permettre de chiffrer la perte d'exploitation ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le préjudice de la société Sushi Pereire est donc constitué d'une part d'un manque à gagner durant la période comprise entre la prise d'effet du bail et le 7 juin 2011, date à laquelle elle devait à la suite du jugement, présenter un projet de nature à lever tous les problèmes de nuisances à l'égard de la copropriété et se voir autoriser en conséquence à débuter son activité sous une forme acceptable, et d'autre part d'une réfaction des loyers de 100 % durant cette période, non compris les autre frais qu'il appartiendra au tribunal d'arbitrer, statuant en ouverture du rapport d'expertise ordonnée pour permettre de chiffrer la perte d'exploitation (arrêt, p. 6 § 5) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE la société Sushi Pereire qui a été privée depuis le 9 juin 2008 de la possibilité d'exploiter son fonds de commerce a subi depuis cette date une perte d'exploitation ; [
] que le paiement des loyers ayant pour cause l'occupation des locaux pour y exploiter un fonds selon la clause de destination, compte tenu de l'impossibilité d'exploitation par la société Sushi Pereire, il y a lieu d'ordonner une réfaction à 100% du montant des loyers prévus au bail (jugement, p. 5 § 4 et 5) ;
1°) ALORS QUE le juge doit réparer le préjudice dans son intégralité, sans qu'il en résulte ni perte ni profit pour la victime ; que seul le préjudice causé par le fait générateur de responsabilité est susceptible d'indemnisation ; qu'en l'espèce, la société Fabiola faisait valoir qu'à la suite du premier refus opposé par la copropriété, la société Sushi Pereire n'avait obtenu les autorisations administratives nécessaires à la présentation utile d'un nouveau projet d'aménagement que le 11 mars 2009 et n'avait pris aucune initiative pour solliciter une nouvelle autorisation de la copropriété avant le 14 octobre 2009 24 (concl., p. 10 § 8) ; qu'elle en déduisait que seule la période écoulée entre le 9 juin 2008 et le 11 mars 2009, date à laquelle la société locataire avait été en mesure de présenter un projet fiable de travaux, en raison des autorisations administratives obtenues, pouvait justifier une indemnisation au titre de la perte d'exploitation, à supposer une faute du bailleur qu'elle contestait par ailleurs ; que, pour retenir que la perte d'exploitation subie par la société Sushi Pereire était comprise entre la prise d'effet du bail et le 7 juin 2011, la cour d'appel a considéré qu'à cette date, la société Sushi Pereire devait, à la suite du jugement rendu ce même jour, « présenter un projet de nature à lever tous les problèmes de nuisances à l'égard de la copropriété et se voir autoriser en conséquence à débuter son activité sous une forme acceptable » (arrêt, p. 6 § 5) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société Sushi Pereire avait été en mesure de présenter un projet conforme aux exigences du règlement de copropriété dès le 11 mars 2009, date d'obtention des autorisations administratives permettant l'exploitation commerciale des lieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1150 du code civil, et du principe de la réparation intégrale ;
2°) ALORS QUE le juge n'est pas autorisé à procéder à la réfaction du contrat ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a jugé que le préjudice de la société Sushi Pereire était constitué « d'une réfaction des loyers de 100% » entre la prise d'effet du bail et le 7 juin 2011 (arrêt, p. 6 § 5) ; qu'en se prononçant ainsi, tandis qu'il n'entrait pas dans ses prérogatives de supprimer l'obligation pour le preneur de s'acquitter du loyer en prononçant une « réfaction » des loyers, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QU'EN TOUTE HYPOTHÈSE, le juge doit réparer le préjudice dans son intégralité, sans qu'il en résulte ni perte ni profit pour la victime ; qu'en l'espèce, à supposer qu'il soit considéré qu'en ordonnant une « réfaction à 100% des loyers » la cour d'appel se soit prononcée sur le préjudice subi par la société Sushi Pereire consécutif au manquement allégué de la société Fabiola à son obligation de délivrance, elle ne pouvait à la fois retenir que ce préjudice était caractérisé par une perte d'exploitation, laquelle ne pouvait être déterminée qu'en supposant qu'un loyer avait été versé par le preneur, et par le paiement de ce même loyer, sauf à réparer deux fois le même préjudice ; qu'en se prononçant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1150 du code civil, et le principe de la réparation intégrale.
