Tribunal judiciaire, 14 novembre 2024. 23/06611

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ Charges de copropriété N° RG 23/06611 N° Portalis 352J-W-B7H-CZUIU N° MINUTE : Assignation du : 12 Mai 2023 JUGEMENT rendu le 14 Novembre 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] - [Localité 3], représenté par son syndic, la SAS AMG GESTION, S.A.S [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Maître Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0237 DÉFENDERESSE S.C.I. DFBE, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [N] [Adresse 2] [Localité 3] non-représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 14 Novembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/06611 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZUIU DÉBATS A l’audience publique du 12 Septembre 2024 JUGEMENT - Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile *** EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La SCI DFBE est propriétaire des lots de copropriété n°303 et 342 d'un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 3]. Le 18 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et la SCI DFBE ont signé un protocole d’accord selon lequel la SCI DFBE : - reconnaît devoir à la copropriété une somme de 15.228,71 euros, comptes arrêtés au 1er avril 2022 pour les lots de copropriété n°303, 342 et 344, - remet un chèque de 3.228,71 euros, - s’engage à régler le solde en 6 versements mensuels de 2.000 euros, chaque versement devant intervenir le 5 de chaque mois. Par exploit de commissaire de justice signifié le 2 mai pour tentative, le 4 mai pour tentative, le 9 mai pour tentative et le 12 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 3] a fait assigner la SCI DFBE en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 30 novembre 2023. Dans ses dernières conclusions signifiées le 02 janvier 2024 et notifiées par voie électronique le 30 janvier 2024, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : - juger que la dette de la SCI DFBE est arrêtée à la somme de 15.228,71 euros au 1er avril 2022 aux termes du protocole d’accord régularisé le 18 mai 2022 ; - condamner la SCI DFBE au paiement de la somme de 4.935,80 euros au titre des charges dues au 04 décembre 2023, 4ème appel de charge de l’année 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ; - condamner la SCI DFBE au paiement de la somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts ; - condamner la SCI DFBE au paiement des entiers dépens ; Décision du 14 Novembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/06611 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZUIU - condamner la SCI DFBE au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ; - rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions du syndicat des copropriétaires pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. Cité suivant les modalités de l’articles 659 du code de procédure civile (procès-verbal de recherche infructueuse), la SCI DFBE n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 mars 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 12 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande principale en paiement Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. *** En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI DFBE est propriétaire des lots n°303 et 342 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 3] et qu’un protocole d’accord a été signé concernant le paiement des charges des lots n°303 et 342 mais également du lot n°344 qui ne figure pas à la matrice cadastrale comme appartenant à la SCI DFBE et consistant en un wc accessible par le lot 342. Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales des 12 septembre 2023, 30 mai 2022, 29 novembre 2021, 15 janvier 2021 et 16 mai 2018, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017, 2019 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux; - les attestations de non-recours correspondantes des assemblées générales des 30 mai 2022, 29 novembre 2021, 15 janvier 2021, 17 avril 2019 et 12 septembre 2023 ; - un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ; - un décompte de créance actualisé au 31 décembre 2022. Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à juger que la dette de la SCI DFBE est arrêtée à la somme de 15.228,71 euros au 1er avril 2022 aux termes du protocole d’accord régularisé le 18 mai 2022 La demande de constat et tendant à voir « juger » qui n’élève pas de droit spécifique au profit de la partie qui les formule ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civil, mais relèvent des moyens. Elle ne donnera donc pas lieu à mention dans le dispositif du présent jugement. Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à condamner la SCI DFBE au paiement de la somme de 4.935,80 euros au titre des charges dues au 04 décembre 2023, 4ème appel de charge de l’année 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation Il résulte des décomptes produits (pièce 18) que le syndicat des copropriétaires invoque une reprise de solde de 180,29 euros, de 1.878,84 euros, de 1.684,59 euros et de 24,54 euros au 30 septembre 2023 sans apporter aucun élément de preuve sur ces sommes, le décompte détaillé ne commençant qu’au 1er octobre 2023 concernant un appel du 01/10/2023 au 31/12/2023 pour 1.103,72 euros et 63,62 euros de « fonds de travaux loi Alur ». La reprise dans l’état financier de la copropriété de façon globale ne saurait constituer une justification de ces sommes, non détaillées, intitulées « Solde à nouveau ». Ces « Solde à nouveau » seront déduits de la créance du syndicat des copropriétaires pour le compte compris entre le 1er janvier 2023 et le 04 décembre 2023. Ainsi la SCI DFBE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires pour cette période la somme de 1.167,34 euros (1.103,72 + 63,62). La SCI DFBE ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés. En application de l'article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de la signification des dernières conclusions, soit le 02 janvier 2024. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587). * Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la SCI DFBE a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières. Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires L'équité commande de rejeter les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.          Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.     PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la SCI DFBE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 1.167,34 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 04 décembre 2023, 4ème appel de charge de l’année 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 02 janvier 2024 ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] du surplus de ses demandes ; CONDAMNE la SCI DFBE aux entiers dépens de l’instance ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire. Fait et jugé à Paris le 14 Novembre 2024 La Greffière La Présidente