Cour de cassation, 11 juillet 2019. 17-19.876

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 11 juillet 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10269 F Pourvoi n° F 17-19.876 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Sefitec, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 3 avril 2017 par la cour d'appel de Cayenne (chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Soprim, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 18 juin 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Sefitec, de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de la société Soprim ; Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Sefitec aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Sefitec ; la condamne à payer à la société Soprim la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Sefitec Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société SEFITEC de sa contestation du congé, dit que le congé donné le 31 mars 2010 est valide, que le bail commercial consenti par la société SOPRIM à la société SEFITEC a pris fin le 30 septembre 2010, et en conséquence d'AVOIR ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification du présent jugement, l'expulsion de la société SEFITEC, et d'AVOIR condamné la société SEFITEC aÌ payer à la société SOPRIM la somme de 80 497,74 € au titre des loyers, charges et accessoires impayés au 30 septembre 2010 et celle de 8 000 € par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2011 ainsi qu'aux dépens ; AUX MOTIFS QUE « le jugement a exactement relevé que la société SEFITEC n'a pas payé régulièrement les loyers convenus au bail du 1er octobre 2001, en dépit de trois commandements et des mises en demeure qui lui ont été adressés. C'est donc par une exacte application de l'article L. 145-17 du Code de commerce que la société SOPRIM a délivré à son locataire un congé contenant un refus de renouveler le bail, sans versement d'une indemnité d'éviction, et que le tribunal a validé ce congé ; que la validation du congé, délivré avec refus du versement d'une indemnité d'éviction, emporte rejet de la demande d'indemnité et de la demande d'expertise tendant à l'évaluation de cette indemnité, dont il est légitime de priver le locataire, compte tenu de ses infractions au bail. Il sera relevé que la demande d'indemnité d'éviction était ici recevable devant la Cour, par application de l'article 566 du Code de procédure civile, car elle était le complément de la demande tendant à l'annulation du congé délivré sans indemnité d'éviction, qui avait été présentée en première instance ; qu'il résulte de la validation du congé que le bail a pris fin le 30 septembre 2010, et que la société SEFITEC doit quitter les lieux. C'est à bon droit que son expulsion a été ordonnée. Le montant de l'indemnité d'occupation et son point de départ seront confirmés, de même que la condamnation aux loyers et accessoires impayés ; que les considérations de la société SEFITEC sur les liens entre ses dirigeants et ceux de la société SOPRIM, l'historique de leurs relations ou sur les nombreuses procédures distinctes qui ont opposé les parties ne contiennent aucun moyen qui pourrait influer sur l'issue du litige. Il n'y sera, en conséquence, pas répondu ; que contrairement à l'affirmation de la société SEFITEC, qui en dénature le sens, le juge des référés, dans' une ordonnance du 12 février 2010, n'a pas considéré que la société SEFITEC avait soldé la dette locative invoquée par la société SOPRIM au titre du bail du 1er octobre 2001, cette décision ayant seulement indiqué que l'imputation d'un paiement, par la société SEFITEC, constituait une contestation sérieuse, qui échappait à la juridiction des référés ; qu'au contraire, le décompte de la société SOPRIM fait état du paiement de 49354,34 € invoqué par la SEFITEC. Ce décompte établi en juillet 2016 porte trace de tous les paiements invoqués par la société SEFITEC, laquelle ne justifie pas qu'un de ses règlements n'ait pas été pris en considération par le bailleur » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur la validité du congé ; que la désignation des lieux loués indiquée dans le bail, selon le dernier avenant du 02 janvier 2006, est celle de « location d'un local de 300 m2 », la surface louée initialement étant de 700 m2 de locaux et de 600 m2 de terrains ; qu'or, il ressort des constats d'Huissier établis les 02, 20 février 2009 et 25 mai 2009, avec relevés métriques des surfaces occupées, que SEFITEC occupe d'une part des locaux qui ne sont pas ceux visés au bail et que les travées du bâtiment E sont occupées par du matériel divers, le Directeur administratif et financier de SEFITEC ayant déclaré, lors du constat du 20 février 2009, que du matériel appartient à la société BCL et pour le reste "il n'y a aucun problème, tout sera vidé" ; que par ailleurs, est produite l'ordonnance rendue en référé le 12 février 2010, par laquelle le Président du Tribunal de grande instance a constaté la résiliation d'un autre bail en date du 20 septembre 2000 conclu entre les parties, ordonné l'expulsion de SEFITEC et l'a condamnée au paiement des loyers impayés et à une indemnité d'occupation ; qu'il s'évince également des pièces versées aux débats que la locataire a manqué à son obligation principale de payer régulièrement les loyers afférents au local et que le bailleur a été dans l'obligation de multiplier les commandements de payer les loyers, le preneur ne contestant pas avoir mis plus d'un mois à régler les causes du commandement et opposant uniquement la dette du bailleur à son égard quant à la consommation d'électricité ; qu'en conséquence, SEFITEC sera déboutée de sa demande en nullité du congé et il sera fait droit à la demande reconventionnelle de SOPRIM en validité du congé au 30 septembre 2010 et d'expulsion ; que sur la demande au titre des loyers impayés et d'indemnité d'occupation ; qu'au vu du décompte produit par SOPRIM, il convient de condamner SEFITEC à payer à SOPRIM la somme de 80 497,74 € au titre des loyers, charges et accessoires impayés au 30 septembre 2010 ; que s'agissant de l'indemnité d'occupation, le constat d'Huissier faisant preuve de ce que SEFITEC occupe de fait plus du double de la surface fixée par le dernier avenant au bail de 2006 (300 m2), elle sera fixée à 8 000 € par mois à compter du 1er octobre 2011 ; que sur la demande d'expertise ; que la demande d'expertise sera rejetée, SEFITEC ne rapportant pas la preuve de l'existence d'un motif légitime à une telle mesure, dès lors que le litige entre les parties quant à la consommation d'électricité n'exonérait pas SEFITEC de ses obligations en tant que locataire et qu'au surplus, le Président du Tribunal mixte de commerce, retenant sa compétence contestée par SOPRIM, a, par ordonnance de référé du 17 juin 2011, fixé l'indemnité provisionnelle due par SOPRIM en remboursement des factures d'électricité à 62 250 € sur la base de 1 660 € par mois de novembre 2008 à décembre 2010 » ; ALORS 1°) QUE le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; que l'exposante faisait valoir (ses conclusions, p. 9, alinéas 3 à 5, p. 10, p. 11, alinéas 1 à 8), pour démontrer qu'au moment de la délivrance du congé, elle était à jour du paiement des loyers pour le bail de 2001, qu'il fallait distinguer entre les deux baux consentis par le société SOPRIM : celui du 1er septembre 2000 qui avait été résilié judiciairement et celui du 1er octobre 2001, objet du litige, dont les loyers avaient été intégralement réglés par le versement effectué le 1er juillet 2009 ; qu'en ne distinguant pas entre ces deux baux et, en se contentant d'affirmer qu'en dépit des trois commandements la société SEFITEC n'avait pas payé les loyers dus au titre du bail de 2001, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-17 du code de commerce ; ALORS 2°) QU'en l'absence d'imputation résultant de la volonté du débiteur ou des mentions de la quittance, le paiement s'impute par préférence sur les dettes échues que le débiteur a le plus avantage à acquitter ; qu'en se bornant à affirmer que la société SEFITEC n'a pas payé régulièrement les loyers convenus au bail du 1er octobre 2001 et à constater que décompte de la société Soprim établi en juin 2016 (et non pas juillet) mentionnait le virement de 49 354,35 €, sans rechercher - conformément aux dispositions de l'article 1256 du code civil ancien, pour déterminer comment imputer ledit virement - l'intérêt essentiel du débiteur, ce qui ainsi que le faisait valoir l'exposante l'aurait conduite à l'imputer en priorité sur les loyers dus au titre du bail de 2001, la cour d'appel a privé sa décision de motifs au regard de l'article 1256 ancien (1342-10 nouveau) du code civil ; ALORS 3°) QUE le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; la société SEFITEC faisait valoir que les parcelles contestées étaient occupées sur la base du bail de 2000 et non du bail du 1er octobre 2001, objet du congés litigieux (ses conclusions, p. 16, alinéa 4) et que par conséquent le congé donné pour le bail de 2001 ne pouvait se fonder sur une prétendue occupation indue des locaux loués ; que le bail de 2000 portait location d'un entrepôt et de terrain alors que celui de 2001 avait seulement trait à la location d'un local commercial ; et que d'ailleurs que c'était en suite d'une ordonnance du juge des référés du 12 février 2010, ayant trait au bail de 2000, ayant ordonné l'expulsion du preneur qu'avaient été délivrées un commandement de quitter les lieux et un procès-verbal d'expulsion ; qu'elle en déduisait que les occupations contestées avaient nécessairement trait au seul bail de 2000 ; que bien qu'ayant constaté l'existence d'une ordonnance prévoyant l'expulsion du preneur pour un bail de 2000, en ne recherchant pas comme il le lui était demandé, ce qui pouvait se déduire de l'existence des deux baux distincts et de l'ordonnance de référé précitée quant à la prétendue occupation indue par le preneur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-17 du code de commerce ; ALORS 4°) QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, l'exposante se référait notamment à différentes décisions rendues ayant trait aux deux baux, et notamment à une ordonnance de référé du tribunal mixte de commerce de Cayenne en date du 1er juin 2010, pour démontrer qu'il n'était pas possible de déterminer avec certitude la superficie attribuée au preneur dans les deux baux et leurs avenants et que par conséquent le preneur n'avait pu, en raison de cette imprécision, avoir occupé abusivement les lieux loués ; que la cour d'appel, qui a retenu l'occupation abusive par le preneur des lieux loués et plus particulièrement l'occupation de locaux qui n'étaient pas ceux visés au bail en se fondant sur divers constats d'huissier non contradictoires, sans aucunement, a violé article 455 du code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.