Cour d'appel, 12 septembre 2024. 20/01107

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/01107 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OQ3W Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 JANVIER 2020 TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 8] N° RG 19/00123 APPELANTE : SAS CR DEVELOPPEMENT [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Philippe ANAHORY, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMEES : Madame [P] [O] née le 31 Juillet 1979 à [Localité 10] (Royaume Unis) de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 2] et Madame [R] [C] née le 07 Novembre 1985 à [Localité 7] (Italie) de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 2] Représentées par Me Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Alysée BECUWE, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 30 Avril 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 mai 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Fabrice DURAND, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL ARRET : - contradictoire, - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière. * * * EXPOSÉ DU LITIGE Par acte notarié du 19 octobre 2017, la SAS CR Développement a promis de vendre aux dames [C] et [O] une maison à usage d'habitation sise [Adresse 6] à [Localité 2]. L'acte précisait une liste de travaux à accomplir pour que la réitération de la vente intervienne le 24 janvier 2018, à savoir : - l'édification d'une clôture en maille rigide sur plots d'une hauteur de 1m80 ; - la mise en place d'un portail ouvrant avec boite aux lettres; - le nettoyage du terrain et rebouchage d'un trou sur ledit jardin ; - la construction d'un mur en parpaing non enduit de 1,80m de hauteur en limite séparative entre les parcelles cadastrées section AK [Cadastre 4] et AK [Cadastre 5] au niveau de la terrasse ; - la condamnation de la porte communicante au rez-de-chaussée avec la maison mitoyenne et de la fenêtre de la salle d'eau à l'étage ; - L'exécution des travaux nécessaires à l'installation provisoire et à l'entretien des réseaux d'eaux usées et d'électricité. L'acte authentique de vente passé le 24 janvier 2018 et signé par la représentante des acquéreuses, celles-ci habitant à [Localité 9] n'étant pas présentes, stipule que " Le vendeur déclare avoir réalisé tout travaux ci-dessus indiqués (mentionnés au compromis dans les règles de l'art ce que l'acquéreur reconnaît pour l'avoir constaté personnellement ". Postérieurement à la vente, les dames [C] et [O] ont commandé à la société CR Développement d'autres travaux selon devis des 8 février et 4 mars 2018. Les acquéreuses, se plaignant de la mauvaise réalisation des travaux ont, par exploit d'huissier du 9 janvier 2019, assigné la SAS CR Développement en paiement avec exécution provisoire de diverses sommes. Par jugement du 8 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Montpellier a, au visa des articles 1217 et 1231-1 du code civil et 515, 696 et 700 du code de procédure civile : - condamné la SAS CR développement à payer à Mmes [O] et [C] ensemble avec intérêt au taux légal non capitalisables à compter du jour du jugement, les sommes de : o 4 278,80 euros au titre du compromis de vente ; o 5 766,25 euros au titre des devis postérieurs à la vente ; o 6 000 euros au titre du préjudice de perte de jouissance ; o 1 000 euros au titre du préjudice moral ; o 3 000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens ; - Rejeté les autres demandes ; - Ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration d'appel, enregistrée par le greffe le 21 février 2020, la SAS CR Développement a régulièrement interjeté appel du jugement sauf en ce qu'il a ordonné l'exécution provisoire. 1) Dans ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 20 mai 2020, la société CR Développement demande à la cour d'appel de : - Infirmer le jugement du 8 janvier 2020 ; - Débouter les épouses [O] et [C] de leurs demandes; -Reconventionnellement, les condamner à payer à CR Développement : o 3 600 euros au titre de la facture du 9 mai 2018 ; o 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la rupture particulièrement brutale des relations contractuelles ; - Condamner Mme [O] et [C] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Dans leurs dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 21 juillet 2020, Mmes [O] et [C] demandent à la cour d'appel de : -Confirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions ; -Condamner la société CR Développement à payer à Mmes [O] et [J] la somme de : o 4 278,80 euros TTC avec intérêt de droit et capitalisation à compter de la mise en demeure adressée le 26 mai 2018 ; o 5 766,25 TTC avec intérêt de droit et capitalisation à compter de la mise en demeure adressée le 26 mai 2018 ; o 6 000 euros au titre du préjudice de perte de jouissance ; o 1 000 euros au titre du préjudice moral ; o 5 000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens et ce compris les deux constats d'huissier ; -Débouter la société CR Développement de ses demandes. La clôture a été ordonnée le 30 avril 2024. L'objet du litige se concentre ainsi sur : - La réalisation des travaux compris dans la vente ; - La charge des travaux postérieurs à la vente ; - La demande reconventionnelle de dommages et intérêts de la SAS CR Développement. MOTIFS Sur les travaux antérieurs à la vente Le tribunal considére que les travaux manquants ou défectueux dus selon le compromis de vente se limitent à : - La hauteur du mur de parpaings ; - La boite aux lettres ; - Le nettoyage du jardin ; - La suppression de la porte communicante du rez-de-chaussée et de la fenêtre à l'étage, à reprendre. Il constate que le représentant de la SAS CR développement a demandé aux acquéreuses, par mail du 23 décembre 2017, d'envoyer un mot au notaire pour lui dire que les travaux correspondants au compromis de vente étaient réalisés. Il estime que la reconnaissance, par les acquéreuses, de la réalisation des travaux par le vendeur dans le compromis devait être déclarée nulle pour vice du consentement d'erreur provoquée portant sur la substance même des travaux (art. 1132 c. civ.) et qu'en conséquence les travaux défectueux ou non faits sont constitutifs d'un manquement contractuel engageant l'obligation à réparation (art. 1231-1 c. civ.). La société CR Développement sollicite l'infirmation du jugement. Elle estime que les travaux étaient parfaitement apparents au moment de la vente et que les acquéreuses ont déclaré avoir constaté les travaux et les avoir approuvés sans réserve par la signature de l'acte authentique. Elle estime que les conditions de l'erreur provoquée ne sont pas remplies car l'erreur invoquée est inexcusable puisque les acquéreuses " ont eu le temps de murir les conditions de signature de l'acte en adressant au notaire, justement, une lettre au sujet desdits travaux, en validant le projet d'acte à signer et en signant l'acte authentique". L'erreur ne porte pas sur une qualité essentielle puisqu'en l'espèce les travaux porte sur 1.35 % du montant de la vente. Elle estime enfin que les acquéreuses n'ont pas fait usage de leur faculté de rétractation. Mme [O] et Mme [C] demandent confirmation du jugement, et reprennent en substance sa motivation en précisant les pièces justifiant le montant de leurs demandes. Elles rejettent la force probante dans leur déclaration en produisant des documents envoyés par le gérant de la SAS CR Développement qui reconnaîtrait n'avoir pas terminé les travaux. En réalité l'analyse de l'acte notarié du 24 janvier 2018 vise en page 17 les " travaux d'individualisation des réseaux d'électricité, d'alimentation en eau potable et d'évacuation des eaux usées sur le bien vendu " et en page 13 décrit les travaux objets du litige et mentionne : " Le vendeur déclare avoir réalisé tous les travaux ci-dessus indiqués dans les règles de l'art, ce que l'Acquéreur reconnaît, pour l'avoir constaté personnellement ". Que, s'agissant d'un acte authentique, il est dès lors indifférent que les parties soient représentées à l'acte : elles reconnaissent avoir constaté à la date du 24 janvier 2018 la réalisation de ces travaux: les échanges entre les parties antérieurs à cet acte seront dès lors rejetés et aucun autre élément ne vient au soutien des prétentions des acquéreurs. Le jugement sera infirmé sur ce point, mesdames [C] et [O] déboutées. Sur les travaux postérieurs à la vente Le tribunal a considéré que la société CR Développement, qui a encaissé un total de 8 899 euros pour des nouveaux travaux, au titre de devis des 8 février et 4 mars 2018, n'a pas justifié d'une quelconque intervention de sa part. La non-exécution des travaux a été constatée par constat d'huissier des 17 avril et 21 mai 2018, lesquels sont en concordance parfaite avec les devis précités. La société CR Développement, qui ne justifie ni d'une faute des acquéreurs, ni d'un cas fortuit, a manqué à ses obligations ce qui engage sa responsabilité (1217 et 1231-1 du code civil). La SAS CR Développement sollicite l'infirmation du jugement en considérant que le tribunal lui a fait supporter la charge de travaux non effectués, non facturés et donc non payés et lui a fait supporter la prétendue mauvaise exécution des travaux en se fondant sur une attestation non contradictoire de la société Cobel ainsi qu'un devis de cette même entreprise, pourtant concurrente et nécessairement partiale. En réalité, les demanderesses produisent une facture n°1/05 émanant de la SAS CR Développement pour un montant de 3 600 euros restée impayée et une autre facture du 27 mars 2018 d'un montant de 8 899 euros qui a été réglée le 5 avril 2018. Ces deux factures mentionnent des travaux qui n'ont pas été réalisés, cette situation étant constatée par le PV d'huissier du 17  avril 2018 et du 21 mai 2018 comme le constate justement le premier juge qui fait droit à la demande de 5 766, 25 euros à ce titre selon devis de l'entreprise Cobel, ce point sera donc confirmé. Sur la demande reconventionnelle de la SAS CR Développement Le tribunal rejette cette demande au motif que la SAS CR Développement est infondée à réclamer, en l'absence de tout devis accepté, la somme de 3 600 euros au titre de l'installation de la clôture, qui au surplus était compris au titre des travaux dus sans supplément selon le compromis de vente. Il indique également qu'elle ne saurait demander réparation du préjudice économique résultant de sa propre faute. La SAS CR Développement sollicite la réformation du jugement en considérant que la clôture n'était pas comprise dans le compromis de vente puisqu'il s'agissait de clôturer une partie déjà cloisonnée par un mur en pierre et donc différente de celle prévue et effectuée lors de la signature du compromis. L'exécution des travaux supplémentaires n'a pas pu être terminée en raison de la rupture brutale des relations par les dames Péregrine-Rossi et non du fait de CR Développement. Ayant perdu, en conséquence, le solde des devis acceptés pour la somme de 21 152,60 euros en raison de cette rupture brutale, elle sollicite une indemnité de 5 000 euros. Il a déjà été précisé que la somme de 3 600 euros correspondant à la pose de la clôture correspond à des travaux inachevés comme le décrit le PV d'huissier du 17 avril 2018 : " la pose de la clôture en séparation des villas voisines est inachevée. De plus le barbecue n'a pas été démoli et de ce fait le mur de clôture en séparation mitoyenne n'est pas prolongé jusqu'à la clôture grillagée qui de plus présente en soubassement un espace ouvert ". La société CR Développement sera donc déboutée à ce titre ainsi que de sa demande de préjudice économique compte tenu de l'inexécution dont elle est responsable. Sur ce point le jugement sera confirmé Sur le préjudice de jouissance L'attitude de la société CR Développement, ses atermoiements, son engagement de résoudre des problèmes de raccordement de réseaux a conduit à l'écoulement d'un délai important pour obtenir la connexion de la maison au réseau électrique le 27 août 2018 soit près de 7 mois après l'acte de vente du 31 janvier 2018, l'attestation de conformité Consuel du 14 novembre 2017 ne concerne d'ailleurs que l'installation électrique intérieure, comme il est mentionné au crayon papier et non le raccordement resté inexécuté. Ainsi le calcul du premier juge tant pour le préjudice de jouissance que pour le préjudice moral sera confirmé. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile La SAS CR Développement, succombante, sera condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens incluant les deux PV d'huissiers. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme partiellement le jugement du Tribunal Judiciaire de Montpellier du 8 janvier 2020 sauf en ce qu'il a condamné la SAS CR Développement à payer à [P] [O] et [R] [C] ensemble la somme de 4278 € 80, Statuant à nouveau de ce chef, Déboute mesdames [P] [O] et [R] [C] de ce chef. Condamne la SAS CR Développement à payer à [P] [O] et [R] [C] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne la SAS CR Développement aux entiers dépens y compris les frais d'huissier. Le greffier, Le président,