Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 24/03347

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Le : Copie conforme délivrée à : SARL Copie exécutoire délivrée à : [R] Pôle civil de proximité ■ PCP JCP requêtes N° RG 24/03347 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NK5 N° MINUTE : 1/2024 JUGEMENT rendu le lundi 30 septembre 2024 DEMANDEURS Monsieur [C] [R], demeurant [Adresse 2] comparant en personne Intervention volontaire Madame [I] [R] demeurant [Adresse 2] comparante en personne DÉFENDERESSE S.A.R.L. CAMILLANNE, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Mme [F] [M] COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure BILLION, juge des contentieux de la protection assistée d’Arjun JEYARAJAH, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 01 juillet 2024 JUGEMENT contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 septembre 2024 par Marie-Laure BILLION, juge assistée d’Arjun JEYARAJAH, Greffier Décision du 30 septembre 2024 PCP JCP requêtes - N° RG 24/03347 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NK5 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2021 à effet du 1er septembre 2021, madame [I] [R] a donné en location à la SOCIÉTÉ CAMILLANNE (SIRET 44469946600033) un local à usage professionnel situé en rez-de-chaussée sur cour au [Adresse 1], moyennant le paiement à échoir d'un loyer mensuel de 1070 euros plus 30 euros à titre de provision sur charges ainsi que 45 euros pour la taxe foncière, et un dépôt de garantie d’un mois de loyer. Madame [F] [M], représentante légale de la société locataire, est garante en qualité de caution solidaire. Le bail est soumis à l’article 57A inséré dans la loi 86-1290 du 23 décembre 1986 et à l’article 38 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 pour sa durée, son renouvellement et sa résiliation. La SOCIÉTÉ CAMILLANNE a donné congé de ce logement par courrier du 13 novembre 2023, sollicitant une résiliation anticipée au 1er mars 2024, et une fin de bail au plus tard à l’issue du préavis de 6 mois prévu au contrat. Par requête du 15 mars 2024, enregistrée au greffe le 18 mars 2024, monsieur [C] [R] a saisi le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de condamnation de la SOCIÉTÉ CAMILLANNE en paiement - des loyers de février, mars, avril et du 1er à mi-mai 2023 : 4313,81 euros - de dommages et intérêts : 500 euros. Elle produit un constat d’échec de conciliation préalable du 15 mars 2024. Au premier appel des causes, le juge prononce un renvoi contradictoire en raison de l’absence des pièces justificatives et probantes et rappelle aux parties comparantes leur obligation d’échange des pièces et conclusions en amont de l’audience. A l'audience du 1er juillet 2024, monsieur [C] [R] et madame [I] [U] épouse [R], qui comparaît volontairement, en qualité de signataire du bail et copropriétaire du local, reprennent oralement les demandes et sollicitent le bénéfice de la requête introductive. Ils reconnaissent avoir perçu et conservé la somme totale de 2140 euros en dépôt de garantie. Ils exposent que cette somme n’est pas destinée à couvrir les loyers, bien que l’état des lieux de sortie, non contradictoire, soit conforme à l’état des lieux d’entrée. La SOCIÉTÉ CAMILLANNE a comparu, représentée par Madame [F] [M], en sa qualité de gérante. En réplique, après échec de la tentative de conciliation sur le temps de l’audience, elle fait grief aux bailleurs - d’avoir augmenté le loyer de 6,5% le 30 août 2023 en application de l’indice ILAT (de 1100 à 1256 euros charges comprises) malgré les difficultés financières de la SOCIÉTÉ CAMILLANNE connues des bailleurs et sa demande a contrario en diminution du loyer, -d’avoir modifié unilatéralement et après signature un terme de l’annexe au contrat de bail, geste constitutif d’un faux en écriture, - d’avoir omis de communiquer les justificatifs des charges payées à titre provisionnel (y compris les taxes foncières) et de fournir les quittances. Elle indique avoir restitué les clés dès la fin du mois de février 2023, après avoir fait réaliser un état des lieux de sortie par commissaire de justice et à ses frais. Elle considère donc ne rien devoir aux bailleurs. L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande au titre du paiement des loyers Aux termes des articles 1103 et 1193, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. L’article 1231-7 du code civil dispose : « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. » En l’espèce, les demandeurs produisent le bail conclu avec la SOCIÉTÉ CAMILLANNE et l’annexe du 29 juillet 2021. Si elle n’est attestée par aucune pièce, l’effectivité de l’augmentation du loyer n’est pas contestée et, bien que querellée dans son principe par la défenderesse, elle est conforme aux stipulations du contrat de bail. Les parties indiquent un montant de 1256,45 euros charges comprises. Les deux parties ayant fait preuve de résistances réciproques dans toute la phase de résiliation du bail, la date de fin sera fixée au 13 mai 2023, sans tenir compte des modalités et de la date de restitution effective des clés. Madame [I] [U] épouse [R] est l’unique signataire du bail. Les demandeurs ne produisent aucune pièce attestant des droits de monsieur [C] [R] sur le bien immobilier. En conséquence, la SOCIÉTÉ CAMILLANNE est condamnée à payer à madame [I] [U] épouse [R] la somme de 4296,24 euros, assortie des intérêts à taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur la restitution du dépôt de garantie L’article 1730 du code civil dispose : « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Selon l’article 1415 alinéa 2 du code civil, le locataire qui se prétend libéré de ses obligations locatives est tenu d’en fournir la preuve.  Les termes du contrat de bail (III-c) prévoient que le dépôt de garantie est restitué déduction faite de toute somme dont le locataire serait débiteur, notamment au titre des loyers, charges et taxes, réparations ou indemnités quelconques. A défaut de convention contraire, le dépôt de garantie du bail professionnel est obligatoirement restitué au locataire au moment où ce dernier quitte les lieux. En l’espèce, les relevés de compte de la SOCIÉTÉ CAMILLANNE produits font apparaître les opérations suivantes : 22/09/2021 : virement de 1070 € au profit de la bailleresse 12/08/2021 : chèque 553 de 1070 € encaissé par la bailleresse 18/04/2023 : rétrocession de 1070 € à la locataire De même que la bailleresse a raison de rappeler contradictoirement à la locataire dans la phase de préavis que le dépôt de garantie ne peut être utilisé en lieu et place du paiement des loyers et a été reconnue fondée à demander le paiement des loyers jusqu’à la fin du préavis, il sera jugé qu’elle a abusivement conservé la somme de 2140 euros perçue en deux phases au titre du dépôt de garantie, soit 1070 euros depuis le 12 août 2021 et 1070 euros depuis le 18 avril 2023. Les parties s’entendent sur l’absence d’écart entre les états de lieux d’entrée et de sortie. En conséquence, la somme de 1070 euros viendra en déduction des loyers impayés. Sur la contestation des sommes restant dues par la défenderesse L'article 5 du Code de procédure civile dispose que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. Il ne peut pas statuer sur une demande qui n'a pas été faite. La SOCIÉTÉ CAMILLANNE n’ayant formulé positivement aucune demande reconventionnelle, en ne soulevant aucun moyen de droit ni aucune prétention financière, sa contestation ne peut être accueillie. Sur les dommages et intérêts en demande L'article 1104 du Code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. Vu l’article 1240 du code civil, Au regard de l’historique des échanges entre les parties, de l’absence de preuve concernant le respect des obligations en matière de justification des charges et taxes et de délivrance des quittances, les demandeurs ne pourront qu’être déboutés de toute prétention au titre d’un quelconque préjudice. Sur les dépens Il résulte de l'article 696 du Code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n'en décide autrement. En l'espèce, chaque partie ayant partiellement manqué à ses obligations contractuelles, les consorts [R] et la SOCIÉTÉ CAMILLANNE conserveront chacun la charge de leurs dépens. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire rendu en dernier ressort, Reçoit l’intervention principale de madame [I] [R] en qualité de codemanderesse telle que prévue à l’article 329 du code de procédure civile, Rejette les demandes de monsieur [C] [R], Condamne la SOCIÉTÉ CAMILLANNE à payer à madame [I] [R] la somme de 3226,24 € (trois mille deux cent vingt-six euros et 24 centimes) pour solde de tout compte, assortie des intérêts à taux légal à compter de la présente décision. Déboute les demandeurs de toute prétention en dommages et intérêts, Décide que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens. Ainsi fait et jugé à Paris le 30 septembre 2024. LE GREFFIER LA JUGE