Cour d'appel, 27 novembre 2024. 23/05690

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 27 NOVEMBRE 2024 N° 2024/ 512 N° RG 23/05690 N° Portalis DBVB-V-B7H-BLE3U [V], [O], [X] [J] [I], [T], [S] [P] C/ S.A.S.U. GROUPE SOLLY AZAR Copie exécutoire délivrée le : à : Me Valérie WATRIN Me Karine DABOT-RAMBOURG Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 31 Janvier 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/04489. APPELANTS Monsieur [V], [O], [X] [J] né le 26 Février 1985 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 4] Madame [I], [T], [S] [P] née le 2 Décembre 1991 à [Localité 5] (83), demeurant [Adresse 2] Tous deux représentés par Me Valérie WATRIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMÉE S.A.S.U. GROUPE SOLLY AZAR agissant poursuites et diligences de son directeur général, M. [W] [H], dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Karine DABOT-RAMBOURG, membre de la SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS, substituée par Me Julia COMAU, avocates au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Frédéric GONDER, membre de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière lors du prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Selon acte sous seing privé en date du 14 mars 2017, Madame [G] [K] épouse [A] a donné à bail à Madame [I] [P] et à Monsieur [V] [J] un appartement de type 4 sis [Adresse 1]. Le loyer a été fixé à la somme de 940 euros mensuels outre 40 euros de provision sur charges. Un dépôt de garantie de 940 euros a été versé par les locataires. Un état de lieux d'entrée a été dressé le 14 mars 2017. Un état des lieux de sortie a été dressé le 1er septembre 2019. Il a été donné quittance subrogative à la SAS GROUPE SOLLY AZAR pour les dégradations immobilières et la perte pécuniaire, déduction faite du montant du dépôt de garantie, à hauteur de 3.426 euros. Le 14 janvier 2022, les locataires ont été informés qu'une requête en injonction de payer a été déposée le même jour au Tribunal Judiciaire de TOULON et qu'il leur restait à devoir au titre de crédits impayés à la SAS GROUPE SOLLY AZAR la somme de 3.488,57 euros. Par acte de commissaire de justice des 1er et 8 août 2022, la SAS GROUPE SOLLY AZAR a fait assigner Monsieur [J] et Madame [P] aux fins de les voir condamnés à lui payer les sommes de 3.480,94 euros, assortie des intérêts de droit, de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Par jugement rendu le 31 janvier 2023, le Tribunal Judiciaire de TOULON a condamné Monsieur [J] et Madame [P] à payer à la SAS GROUPE SOLLY AZAR la somme de 3.426 euros au titre des loyers et charges locatives impayés et aux dépens. Le premier juge a considéré que le GROUPE SOLLY AZAR était subrogé dans les droits de l'ancien bailleur, qu'il justifie que les locataires lui doivent 3.426 euros au titre des loyers et des charges locatives impayés après déduction du dépôt de garantie et que les locataires ne prouvent pas s'être libérés en tout ou partie de leurs obligations locatives. Par déclaration au greffe en date du 20 avril 2023, Monsieur [J] et Madame [P] ont interjeté appel de cette décision. Ils demandent à la cour de : Adjuger de plus fort aux concluants le bénéfice de leur appel et des présentes écritures ; Infirmer le jugement entrepris ; Débouter le GROUPE SOLLY AZAR de sa demande au titre du coût des réparations locatives du logement donné à bail aux preneurs ; Condamner le GROUPE SOLLY AZAR à leur verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par ceux-ci du fait de la présente instance et ses conséquences ; Condamner le GROUPE SOLLY AZAR à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, ces derniers distraits au profit de Maître Valérie WATRIN sous son affirmation de droit. A l'appui de leur recours, Monsieur [J] et Madame [P] font valoir : Que la bailleresse avait signé un contrat de garantie des loyers impayés auprès du groupe SOLLY AZAR le 14 mars 2017, qu'elle a perçu la somme de 3.426 euros du GROUPE SOLLY AZAR « suite au sinistre du 31 août 2019 » et a subrogé cet assureur le 23 février 2020 pour l'exercice du recours à l'encontre des locataires ; Que le rapport d'expertise sollicité par la bailleresse est inopposable aux appelants car ils n'ont, ni été conviés, ni ont participé aux opérations d'expertise ; Que la bailleresse a noté un bon état de toutes les pièces de l'appartement et un état d'usure concernant les murs de la cuisine, du hall et du séjour ; Que l'expert retient un état de détérioration malgré l'annotation de la bailleresse ; Que la bailleresse a conservé le dépôt de garantie ; Qu'ils n'avaient aucune idée du litige qui les concernait, n'avaient aucune raison de penser qu'ils étaient redevables d'une quelconque somme à une société totalement inconnue au titre de leur ancien logement quitté trois ans auparavant puisqu'ils se savaient parfaitement à jour des loyers et que le dépôt de garantie avait été conservé par la bailleresse après l'état des lieux de sortie. La SAS GROUPE SOLLY AZAR conclut à la confirmation du jugement entrepris, et demande reconventionnellement à la cour de rejeter l'ensemble des demandes des appelants et de les condamner solidairement à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Elle soutient que le plafond de garantie au titre des dégradations immobilières étant fixé à 4.000 euros, elle a effectivement indemnisé cette somme, que les locataires ne démontrent pas l'accord passé avec le bailleur qui aurait conservé le dépôt de garantie, que le montant du dépôt de garantie a d'ailleurs bien été déduit de la quittance subrogative, que le chiffrage comporte de manière détaillée les réparations indemnisées et le taux de vétusté retenu et est parfaitement opposable aux appelants, que si la case « état d'usure » a été cochée, la description dans la colonne de droite de l'état des lieux indique des dégradations que les locataires sont tenus d'indemniser, qu'il n'existe donc aucune contradiction entre les constatations de l'état des lieux de sortie et le coût des réfections figurant sur la facture de la concluante. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Attendu que le 27 mars 2017, Madame [G] [K] a conclu un contrat de garantie auprès du GROUPE SOLLY AZAR pour le logement donné à bail à Madame [P] et Monsieur [J] comprenant plusieurs garanties, dont les détériorations immobilières (dommages matériels et perte pécuniaire) à hauteur de 4 fois le montant du loyer ; Que le chapitre 2 dudit contrat stipule : « L'assureur garantit à l'assuré le remboursement des frais de réparation consécutifs à toutes dégradations, destructions, altérations et disparitions perpétrées par le locataire sur les biens faisant l'objet de l'engagement de la location et sur les équipements désignés dans le bail dont le locataire a la jouissance exclusive, à l'exclusion des dommages causés au mobilier. Ces disparitions ou dégradations sont constatées par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie établis contradictoirement. A défaut d'état des lieux de sortie contradictoire, le souscripteur devra faire établir un constat d'huissier. ['] Lorsque des dégradations ou disparitions sont constatées lors de l'état des lieux de sortie, la procédure suivante devra être respectée : Dans les dix jours suivant l'état des lieux de sortie : le souscripteur adresse au locataire une sommation par LRAR de régler les montants des réparations. Celui-ci est déterminé par un devis établi par une entreprise choisie par le souscripteur. Dans les trente jours suivant la sommation amiable : si le locataire n'a pas effectué les réparations ou n'a pas réglé le coût correspondant, le souscripteur transmet immédiatement à l'assureur le dossier complet de sinistre constitué de l'état des lieux d'entrée et de sortie établis contradictoirement ou dressés par huissier ; les devis et/ou factures ; la copie de la lettre de résiliation du bail au locataire ; le relevé détaillé des sommes dues par le locataire pour la remise en état des lieux ; la copie des correspondances échangées avec le locataire, dont le dernier courrier adressé au locataire reprenant le décompte de la dette. La mise en jeu de la présente garantie (dommages matériels) est exclue dès lors que les frais engagés ou dommages subis par l'assuré sont consécutifs à des évènements exclus par la convention couvrant les loyers impayés. Sont toujours exclus les sommes résultant d'un défaut d'entretien, de l'usure normale, de la vétusté ainsi que les dommages subis par les espaces verts, les dommages au mobilier et aux éléments d'équipement qui peuvent être enlevés ou démontés sans les détériorer ou sans détériorer leur support, les dommages non constatés à la sortie » ; Que l'état des lieux d'entrée établi de manière contradictoire le 14 mars 2017 indique que tous les équipements présents dans les lieux loués sont en état neuf, précise que le bas de la vitre (fenêtre du séjour) est abîmé et que sont annexés photos et plan de l'appartement ; Que l'état des lieux de sortie établi de manière contradictoire le 1er septembre 2019 indique que tous les équipements, sauf les murs dans toutes les pièces qui sont cochés « état d'usure », sont considérés par les deux parties en bon état, et précise qu'est annexé le plan de l'appartement ; Que la partie laissée aux observations mentionne que des trous ont été bouchés, que d'autres non, qu'il y a quelques vis dans les murs et qu'il y a des traces de meubles ; Attendu que le GROUPE SOLLY AZAR a fait réaliser le 27 novembre 2019 un rapport d'expertise établi de manière non contradictoire et qui n'est donc pas opposable aux appelants ; Que le chiffrage des réparations locatives annexé au rapport d'expertise et effectué par le Cabinet SEGWICK a évalué le montant de l'indemnisation à verser sur la base d'une facture de la société LIBOU BANDES, mais fait apparaître au sein de la prestation réclamée des joints de silicone à appliquer dans la salle de bain et dans la cuisine alors que l'expert indique que cette réparation n'est pas prise en charge dans la garantie, de sorte que le chiffrage est erroné ; Que dans l'hypothèse où le chiffrage des réparations locatives est justifié, il doit être égal à 2.999,74 euros puisque l'expert a appliqué un taux de vétusté de 50% sur le coût total des réparations par pièce, et qu'il convient de déduire la somme de 38,50 euros correspondant aux joints de silicone de la salle de bain et de la cuisine non pris en charge (3.038,24 - 38,50) ; Que, pour autant, il ressort de la quittance subrogative versée aux débats que le GROUPE SOLLY AZAR a indemnisé Madame [K] à hauteur de 100% du plafond de garantie, c'est-à-dire 4.000 euros, alors qu'il n'aurait dû jouer qu'à hauteur de 2.999,74 euros correspondant à l'évaluation du montant de l'indemnisation faite conformément aux règles de garantie auxquelles a souscrit Madame [K] le 27 mars 2017 auprès du GROUPE SOLLY AZAR ; Que le GROUPE SOLLY AZAR ne justifie pas en quoi l'indemnisation réalisée excède largement l'évaluation de l'indemnisation qui avait été réalisée par l'expert ; Attendu que la facture émise par la société LIBOU BANDES le 11 septembre 2019, qui n'a pu évaluer l'ampleur des réparations que sur la seule base de l'état des lieux de sortie pour être antérieure au rapport d'expertise, note un certain nombre de réparations à réaliser qui apparaissent superfétatoires au vu de l'état des lieux de sortie qui n'en fait aucunement mention, notamment le rebouchage des portes du salon et du hall, l'application en conséquence de la sous-couche et des couches de peinture ainsi que les réparations de la salle de bain et la cuisine ; Qu'il apparaît pour le reste des réparations demandées par la propriétaire qu'elles ne sont dues qu'à l'occupation normale et paisible des locataires pendant près de 3 ans dans les lieux ; Qu'en réalité, le GROUPE SOLLY AZAR a imputé aux locataires une simple remise en état des lieux pour qu'ils soient à nouveau loués, ne correspondant pas à des dégradations locatives ; Qu'en outre, le GROUPE SOLLY AZAR a pris la décision d'indemniser un préjudice subi par Madame [K] à l'occasion d'un sinistre survenu le 31 août 2019, qui manifestement n'est corroboré par aucun élément produit aux débats par l'une des deux parties, sans faire observer les obligations auxquelles le souscripteur est tenu par les clauses du contrat ; Que Monsieur [J] et Madame [P] ont en effet eu connaissance de la somme qui leur été réclamée par le GROUPE SOLLY AZAR qu'après avoir contacté l'étude de commissaires de justice les ayant informés qu'une requête en injonction de payer avait été déposée à leur encontre, entre le 14 janvier et le 10 févier 2022, alors qu'ils auraient dû recevoir une sommation par LRAR dans les 10 jours de l'état des lieux de sortie ; Que tenant compte de ces éléments, le GROUPE SOLLY AZAR ne justifie pas que Monsieur [J] et Madame [P] restent à lui devoir la somme de 3.426 euros ; Qu'il convient donc d'infirmer le jugement déféré ; Attendu que les appelants forment une demande en réparation du préjudice subi du fait de la présente instance et de ses conséquences sans apporter le moindre élément de nature à établir un préjudice personnel, direct et certain ; Que cette demande sera rejetée ; Attendu qu'il sera alloué à Monsieur [J] et Madame [P], qui ont dû engager des frais irrépétibles pour défendre leurs intérêts en justice en cause d'appel, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que la SAS GROUPE SOLLY AZAR, qui succombe, supportera les dépens ; PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe en dernier ressort, INFIRME le jugement rendu le 31 janvier 2023 par le Tribunal Judiciaire de TOULON ; Statuant à nouveau et y ajoutant, DEBOUTE la SAS GROUPE SOLLY AZAR de l'ensemble de ses demandes ; DEBOUTE Monsieur [V] [J] et Madame [I] [P] de leur demande en indemnisation d'un préjudice du fait de la présente instance et de ses conséquences ; CONDAMNE la SAS GROUPE SOLLY AZAR à payer à Monsieur [V] [J] et Madame [I] [P] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE la SAS GROUPE SOLLY AZAR aux entiers dépens de la procédure. LA GREFFIERE LE PRESIDENT