Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 13 septembre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00281 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P4EM
PRONONCÉE PAR
Julie HORTIN, Juge,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 23 juillet 2024 et lors du prononcé
ENTRE :
S.C.I. LES ROCHETTES
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Sophie ANDRIEU, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : D0806
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
S.A.S. OLA PORTUGAL
dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître [F] [C], demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024, la SCI LES ROCHETTES a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SAS OLA PORTUGAL, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, des articles 1103 et 1104 du code civil et de l'article L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :
A titre principal,
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail visé dans le commandement de payer en date du 8 février 2024, à compter du 9 mars 2024 ;
En conséquence,
- Ordonner l'expulsion immédiate de la SAS OLA PORTUGAL et de tous occupants de son chef du local commercial qu'elle occupe au sein de l'immeuble commercial sis [Adresse 5] à [Localité 4] ;
- Condamner par provision la SAS OLA PORTUGAL à payer à la SCI LES ROCHETTES la somme de 23.153,07 euros TTC, sauf à parfaire au jour de l'audience, au titre des loyers, charges et taxes impayés ;
- Fixer l'indemnité d'occupation due par la SAS OLA PORTUGAL jusqu'à délaissement effectif des lieux par remise des clés au montant du loyer et charges contractuels mensuel, plus indexation ;
- Condamner la SAS OLA PORTUGAL au paiement de cette indemnité ;
- Ordonner que le montant versé par la SAS OLA PORTUGAL à titre de dépôt de garantie demeurera acquis à la SCI LES ROCHETTES à titre de premiers dommages-intérêts en application des dispositions contractuelles ;
- Condamner la SAS OLA PORTUGAL à verser à la SCI LES ROCHETTES la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais de justice imposés pour recouvrer ses droits ;
- Condamner la SAS OLA PORTUGAL aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de signification du commandement, de l'assignation et de la décision à intervenir ainsi que les frais de levée de l'état des nantissements sur le fonds.
Au soutien de ses prétentions, la SCI LES ROCHETTES expose que, par acte du 13 octobre 2021, elle a donné à bail commercial à la SAS OLA PORTUGAL des locaux situés au sein de la zone industrielle LES ROCHETTES [Localité 3], moyennant un loyer annuel de 37.560 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement et à terme à échoir. Elle indique que sa locataire réglant de manière irrégulière ses loyers et charges, elle a été contrainte le 8 février 2024 de lui faire délivrer par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 23.153,07 euros au titre de son arriéré locatif, lequel est demeuré infructueux dans le délai imparti.
Appelée successivement aux audiences des 2 avril 2024, 17 mai 2024 et 14 juin 2024, l'affaire a été utilement renvoyée à l'audience du 23 juillet 2024 au cours de laquelle la SCI LES ROCHETTES, représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions en réponse aux termes desquelles elle maintient ses prétentions initiales et porte le montant de la dette à hauteur de la somme de 32.878,25 euros, terme du mois de juillet 2024 inclus selon décompte actualisé au 22 juillet 2024 versé aux débats. En outre, elle s'est opposée à la demande de délai de paiement formulée par sa locataire et a, en conséquence, sollicité à titre subsidiaire une clause de déchéance du terme dans l'hypothèse où les effets de la clause résolutoire seraient suspendus. Elle a également porté le montant de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 2.000 euros au regard de l'ensemble des diligences réalisées par cette dernière.
La SAS OLA PORTUGAL, représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite, au visa de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, de l'article L.145-41 du code de commerce et de l'article 1343-5 du code civil, du juge des référés de voir :
- Débouter la SCI LES ROCHETTES en toutes ses demandes fins et conclusions ;
- Dire en tout état de cause qu'il n'y a pas lieu à référé ;
- Renvoyer la SCI LES ROCHETTES à mieux se pourvoir au fond ;
Subsidiairement, si par extraordinaire la SAS OLA PORTUGAL est redevable d'une somme à la SCI LES ROCHETTTES,
- Accorder à la SAS OLA PORTUGAL un délai de 2 ans pour satisfaire aux causes du commandement délivré à la demande du bailleur en date du 8 février 2024 ;
- Dire que la SAS OLA PORTUGAL pourra rembourser sa dette en versant en sus des loyers courant une somme de 1.400 euros ;
- Suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire insérée au bail et visée dans le commandement ;
- Débouter la SAS OLA PORTUGAL de toutes autres demandes et notamment celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour s'opposer aux demandes formées par son bailleur, elle fait valoir l'existence de contestations sérieuses ne permettant pas au juge des référés de statuer. Elle explique qu'aucune pièce relative à l'indexation du loyer, la régularisation des charges ou encore l'avis de taxe foncière ne lui a été communiquée de sorte que les sommes sollicitées par sa bailleresse manquent de précisions et de clarté. S'agissant de la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts, elle soutient que le juge des référés, qui n'est pas saisi au principal, n'a pas à se prononcer sur une question de fond. Concernant sa demande de délais de paiement, elle souligne que les associés de la SCI LES ROCHETTES sont des investisseurs importants bénéficiant de revenus plus élevés que les siens. Elle ajoute également qu'elle serait en mesure d'obtenir un crédit pour lui permettre d'apurer sa dette locative en sus du loyer courant.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 13 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire
Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, la SCI LES ROCHETTES justifie, par la production du bail commercial du 13 octobre 2021, du commandement de payer délivré le 8 février 2024 et du décompte actualisé au 22 juillet 2024 que sa locataire, la SAS OLA PORTUGAL, a cessé de payer de manière régulière ses loyers, charges et taxes.
Le contrat de bail du 13 octobre 2021, en page 14, article X, stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer, demeuré infructueux.
La SCI LES ROCHETTES a fait délivrer à la SAS OLA PORTUGAL un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 8 février 2024 d'avoir à payer la somme en principal de 23.153,07 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de février 2024 inclus.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 8 février 2024, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 9 mars 2024.
L'obligation de la SAS OLA PORTUGAL de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion et de considérer la SAS OLA PORTUGAL occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef à défaut la SCI LES ROCHETTES étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.
Sur le sort des meubles et objets mobiliers
En l'absence de demande sur ce point, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande de provision au titre des impayés locatifs
Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, la SAS OLA PORTUGAL ne conteste pas le principe de la dette mais conteste le quantum des sommes dues, cette dernière estimant qu'il existe des contestations sérieuses quant à l'exigibilité des sommes facturées au titre des régularisations de charges, des taxes foncières et de l'indexation du loyer.
Il ressort de l'examen du décompte actualisé arrêté au 22 juillet 2024 que sont réclamés en paiement le montant du dépôt de garantie et ses réajustements, l'ensemble des loyers, charges et taxes dus pour les mois de novembre 2021 à juillet 2024 inclus. Ce décompte laisse apparaître un solde débiteur de 32.878,25 euros au mois de juillet 2024 inclus.
Les montants réclamés au titre du dépôt de garantie s'analysent en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il convient donc de déduire du montant provisionnel réclamé la somme totale de 10.452,63 euros et de rejeter en conséquence la demande de conservation du dépôt de garantie à titre de dommages intérêts.
Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats que les sommes réclamées au titre des charges, avis de taxe foncière et indexation annuelle du loyer sont justifiées, dès lors il convient d'écarter le moyen invoqué par la partie défenderesse sur ce point.
En conséquence, il convient de condamner, à titre de provision, la SAS OLA PORTUGAL à payer à la SCI LES ROCHETTES la somme non sérieusement contestable de 22.425,62 euros comprenant les loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires dus au mois de juillet 2024 inclus.
Sur la demande d'indemnité d'occupation
Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
La SCI LES ROCHETTES sollicite le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle établie sur la base du loyer indexé, augmenté des charges et accessoires.
Le maintien dans les lieux de la SAS OLA PORTUGAL causant un préjudice à la SCI LES ROCHETTES, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 9 mars 2024 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.
Par conséquent, il convient de condamner la SAS OLA PORTUGAL au paiement de ladite indemnité à compter du 1er août 2024, les sommes dues depuis le 9 mars 2024 étant comprises au titre de la provision.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge.
Il appartient au juge saisi d'une demande de délais de paiement de s'assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière.
L'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu'il est raisonnablement en mesure de s'acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours.
La SAS OLA PORTUGAL sollicite des délais de paiement sur 24 mois, demande à laquelle s'oppose la SCI LES ROCHETTES.
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des explications des parties qu'aucun paiement n'est intervenu depuis le 26 avril 2024.
Force est de constater que la SAS OLA PORTUGAL ne justifie nullement d'une situation financière acceptable pour lui permettre d'apurer ses impayés locatifs en sus du loyer courant.
Par conséquent, il convient de rejeter la demande reconventionnelle de délai de paiement formée par la défenderesse.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La SAS OLA PORTUGAL, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice.
Elle est également condamnée à payer à la SCI LES ROCHETTES la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 4] à la date du 9 mars 2024 ;
ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion immédiate de la SAS OLA PORTUGAL et/ou de tous occupants de son chef du local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 4] ;
RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE la SAS OLA PORTUGAL à payer à la SCI LES ROCHETTES la somme provisionnelle de 22.425,62 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires impayés arrêtés au mois de juillet 2024 inclus ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts ;
FIXE à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SAS OLA PORTUGAL à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SCI LES ROCHETTES aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 9 mars 2024 ;
CONDAMNE la SAS OLA PORTUGAL à payer à la SCI LES ROCHETTES, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation à compter du 1er août 2024 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNE la SAS OLA PORTUGAL aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire ;
CONDAMNE la SAS OLA PORTUGAL à payer à la SCI LES ROCHETTTES la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 13 septembre 2024, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
