Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 24/01476

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Hélène PEREZ Copie exécutoire délivrée le : à :Me Alexandra MANCHES Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/01476 - N° Portalis 352J-W-B7H-C36D7 N° MINUTE : 6 JCP JUGEMENT rendu le mercredi 18 décembre 2024 DEMANDEUR Monsieur [K] [O] [R], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Alexandra MANCHES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0038 DÉFENDEUR Monsieur [B] [M], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Hélène PEREZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0662 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024009643 du 16/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Claire TORRES, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 18 octobre 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Claire TORRES, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 18 décembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/01476 - N° Portalis 352J-W-B7H-C36D7 EXPOSÉ DU LITIGE M. [K] [O] [R] est propriétaire des lots n°4 et 5, consistant en un studio et en un wc au rez-de-chaussée sur la courette, de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3]. Se prévalant d'un bail à effet au 1er décembre 2005 consenti à M. [B] [M] sur le studio à usage d'habitation constituant le lot n°4, M. [K] [O] [R] a, par acte de commissaire de justice signifié le 25 avril 2022, fait délivrer à M. [B] [M] un congé pour vendre à effet au 30 novembre 2023. Par acte de commissaire de justice signifié le 8 décembre 2023, M. [K] [O] [R] a fait assigner M. [B] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lui demandant de : - déclarer valide le congé délivré à M. [B] [M] le 25 avril 2022 pour le 30 novembre 2023 ; - déclarer M. [B] [M] occupant sans droit ni titre des locaux qu'il occupe [Adresse 1] (au rez de chaussée, sur la courette, porte face dans le hall) à [Localité 3], et d'ordonner en conséquence son expulsion et celle de tout occupant de son chef ; - condamner M. [B] [M] au paiement jusqu'au départ effectif des lieux d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s'était poursuivi, outre revalorisation légale ; - condamner M. [B] [M] à lui payer une somme de 1100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, en ce compris le coût du congé et de l'assignation. À l'audience de plaidoirie du 18 octobre 2024, M. [K] [O] [R], représenté par son conseil, maintient l'ensemble de ses prétentions et sollicite en sus que la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux soit déclarée irrecevable et à défaut qu'elle soit rejetée. Pour l'exposé de ses moyens, il sera renvoyé aux termes de l'assignation qu'il a soutenue oralement à l'audience, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. En défense M. [B] [M], également représenté par son conseil, sollicite du juge qu'il lui octroie les délais les plus larges pour quitter les lieux. Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu'il a toujours été un locataire exemplaire depuis 30 ans qu'il loue cette studette, et qu'il a besoin de temps pour trouver une solution de relogement. Il expose n'avoir par ailleurs pas d'observations sur la validité du congé qui lui a été signifié. Après les débats, l'affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2024, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il sera observé que M. [B] [M] ne conteste pas, dans la présente instance, qu'ainsi que le soutient M. [K] [O] [R] dans son assignation un bail verbal lui avait été consenti par ses parents, à compter du 1er janvier 1990, sur des locaux à usage d'habitation constituant le lot n°13 au 6ème étage de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], et que par acte sous seing privé du 1er décembre 2005 M. [K] [O] [R] a régularisé un contrat de bail en opérant un changement de logement de sorte que le contrat porte depuis cette date sur un studio à usage d'habitation constituant le lot n°4 au rez de chaussée sur la courette de ce même immeuble – quand bien même l'examen de l'acte ne permet pas à la présente juridiction de s'assurer de la date de signature de celui-ci ni des circonstances dans lesquelles il s'est trouvé modifié par les parties. 1. Sur la demande de validation du congé Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l'article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. À l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. En outre, et selon l'article 15-II de la même loi, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. En l'espèce, il n'est pas contesté que le bail faisant l'objet du présent litige a commencé à courir le 1er décembre 2005 pour une durée de trois ans, il avait donc pour échéance initiale le 30 novembre 2008 à minuit ; il a été depuis tacitement reconduit par périodes de trois ans pour venir à expiration le 30 novembre 2023 à minuit. M. [K] [O] [R] a fait délivrer à M. [B] [M] par acte d'huissier signifié le 25 avril 2022 un congé pour vendre à effet au 30 novembre 2023. Le congé du bailleur a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il sera en outre relevé que ce congé vise bien le motif sur lequel il est fondé, à savoir la décision de M. [K] [O] [R] de vendre les lieux loués, qu'il mentionne expressément le prix de vente de 27 000 euros ainsi que les conditions de la vente projetée, qu'il contient une offre de vente et qu'il reproduit les dispositions exigées par l'article 15-II 6ème alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il n'est pas contesté que M. [B] [M] n'a pas exercé son droit de préemption et continue néanmoins d’occuper les lieux. Il convient dès lors de constater que le congé délivré par M. [K] [O] [R] par acte d’huissier signifié le 25 avril 2022 est régulier, et que M. [B] [M] est déchu, depuis le 30 novembre 2023 à minuit, de tout droit d’occupation sur le studio à usage d'habitation constituant le lot n°4, au rez-de-chaussée sur la courette, de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3]. 2. Sur l'expulsion M. [B] [M] étant occupant sans droit ni titre depuis le 30 novembre 2023 à minuit, il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique et avec l'assistance d'un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux. 3. Sur l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement au terme du bail oblige l'occupant au paiement d'une indemnité d'occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu'il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l'appréciation souveraine du juge. Le contrat de bail ayant pris fin le 30 novembre 2023 à minuit, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux à une somme égale au montant dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial et calculée le cas échéant au prorata de l'occupation, et de condamner M. [B] [M] à son paiement. 4. Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. En application des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. En l'espèce, l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution permet bien au juge qui ordonne l'expulsion d'accorder des délais pour quitter les lieux à l'occupant. La fin de non-recevoir soulevée par le demandeur sera donc rejetée. Sur le fond, au vu de la situation financière précaire du défendeur et des démarches effectuées en vue de son relogement dans le parc social telle qu'elles résultent des pièces versées aux débats par l'intéressé, et en l'absence de justificatif sur la propre situation personnelle du demandeur et de l'urgence qu'il y a pour lui à vendre le bien, il sera accordé à M. [B] [M] un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision. 6. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [B] [M] partie perdante sera condamné aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du congé et de l'assignation. Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, M. [B] [M] sera également tenu de verser à M. [K] [O] [R] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l'équité commande de fixer à la somme de 800 euros. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ; VALIDE le congé pour vendre délivré le 25 avril 2022 pour le 30 novembre 2023 par M. [K] [O] [R] à M. [B] [M] ; CONSTATE que M. [B] [M] est, depuis le 30 novembre 2023 à minuit, déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le studio à usage d'habitation constituant le lot n°4, au rez-de-chaussée sur la courette, de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] dont M. [K] [O] [R] est propriétaire ; ORDONNE en conséquence à M. [B] [M] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; ACCORDE cependant à M. [B] [M] un délai supplémentaire de SIX MOIS pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux visé à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire de quatre mois ; DIT qu’à défaut pour M. [B] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ces délais, M. [K] [O] [R] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE M. [B] [M] à payer à M. [K] [O] [R] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial et calculée le cas échéant au prorata de l'occupation, due à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux ; CONDAMNE M. [B] [M] à payer à M. [K] [O] [R] une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE M. [B] [M] aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du congé et de l'assignation ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE