Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/03334 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IS6T
AL
PRESIDENT DU TJ DE NIMES
06 avril 2022 RG :RG 22/0008
S.C.I. [Localité 8] ASSUR
C/
S.A.R.L. HADDA
Syndic. de copro. DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 3]
Grosse délivrée
le
à Selarl Favre de Thierrens
Selas Fidal
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2023
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Président du TJ de NIMES en date du 06 Avril 2022, N°RG 22/0008
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, et M. André LIEGEON, Conseiller, ont entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Mme Virginie HUET, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 26 Septembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 23 Novembre 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.C.I. [Localité 8] ASSUR Société civile immobilière immatriculée au RCS de NIMES sous le n° 332 815 356, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentée par Me Marie MAZARS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉES :
S.A.R.L. HADDA Immatriculée au RCS de NIMES sous le n° 899 867 097, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représentée par Me Catherine PY de la SELAS FIDAL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 3] Agissant en la personne de son syndic bénévole la SAS NEMAUSUS INVEST immatriculée au RCS de NIMES n° 841 221 070, dont le siège social est [Adresse 6], agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représentée par Me Catherine PY de la SELAS FIDAL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Affaire fixée en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 23 Novembre 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
La SCI [Localité 8] ASSUR est propriétaire, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, de locaux à usage de bureaux sis sur la commune de NÎMES, [Adresse 2], cadastrés section EZ n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 15].
La SARL HADDA a acquis de la SAS NEMAUSUS INVEST, suivant un acte notarié du 4 août 2021, le lot n°2 d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 3], cadastré section EZ n°[Cadastre 13] et [Cadastre 14], et le lot n°14 dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 1], cadastré EZ n°[Cadastre 9], n°[Cadastre 10], n°[Cadastre 11] et n°[Cadastre 12].
Les propriétés des parties sont voisines.
La parcelle cadastrée section EZ n°[Cadastre 14] bénéficie, selon un jugement du 11 mars 2014 du tribunal judiciaire de NÎMES, sur la parcelle cadastrée section EZ n°[Cadastre 15], d'une servitude de passage dont l'assiette est déterminée par l'accès depuis la voie publique du [Adresse 4] par le volet droit de l'escalier de l'immeuble situé sur la parcelle cadastrée section EZ n°[Cadastre 15] et jusqu'à la porte située au premier étage implantée dans le mur mitoyen.
Le locataire de la SARL HADDA a subi, à l'occasion de fortes pluies survenues le 20 septembre 2021, des infiltrations d'eau dans les locaux situés au rez-de-chaussée.
Des déclarations de sinistre ont été faites par ce locataire et la SAS NEMAUSUS INVEST en sa qualité de syndic provisoire de la copropriété du [Adresse 3].
Après expertise, la SARL HADDA a procédé à des travaux provisoires.
Les travaux ont été entrepris au début de l'année 2022.
Arguant du caractère illicite de ces travaux, la SCI [Localité 8] ASSUR a assigné, sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile, la SARL HADDA et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de NÎMES pour obtenir, sous astreinte, la cessation des travaux et la remise en état de la toiture dans un délai de 48 heures à compter de la signification à intervenir de la décision.
Par ordonnance du 6 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de NÎMES a :
- débouté la SCI [Localité 8] ASSUR de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamné la SCI [Localité 8] ASSUR à payer à la SARL HADDA et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS NEMAUSUS INVEST, la somme de 1.000 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI [Localité 8] ASSUR aux dépens de l'instance,
- rappelé que l'ordonnance est de plein droit exécutoire par provision,
- condamné la SCI [Localité 8] ASSUR aux dépens de l'instance.
Par déclaration du 13 octobre 2022, la SCI [Localité 8] ASSUR a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.
Aux termes des dernières écritures de la SCI [Localité 8] ASSUR notifiées par RPVA le 8 décembre 2022, il est demandé à la cour de :
- vu l'article 835 du code de procédure civile,
- déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par la SCI [Localité 8] ASSUR à l'encontre de l'ordonnance de référé rendue le 6 avril 2022 par Mme la présidente du tribunal judiciaire de NÎMES,
- réformer la décision dont appel en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
- dire et juger que les travaux entrepris sur les parcelles cadastrées section EZ n°[Cadastre 13] et section EZ n°[Cadastre 14] et sur le mur mitoyen et la toiture le surplombant sont constitutifs d'un trouble manifestement illicite,
- en conséquence, condamner la SARL HADDA et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à cesser les travaux et à procéder à la remise en état de la toiture de l'immeuble dans un délai de 48 heures à compter de la signification de la décision intervenir, sous astreinte de 200 EUR par jour de retard,
- condamner la SARL HADDA et le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI [Localité 8] ASSUR la somme de 3.000 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens.
Aux termes de ses écritures, la SCI [Localité 8] ASSUR fait valoir que l'existence d'un trouble manifestement illicite est caractérisée.
Elle soutient que la charpente et la toiture constituent des parties communes spéciales de l'immeuble, d'où la mise en cause du syndicat des copropriétaires.
Par ailleurs, elle expose que la SARL HADDA a entrepris ses travaux sur le mur mitoyen séparant les deux fonds cadastrés section ZE n°[Cadastre 15] et n°[Cadastre 14] et sur la toiture qui elle-même est mitoyenne pour reposer sur un mur mitoyen. Elle précise que la nature mitoyenne du mur résulte des titres de propriété et du jugement du 17 décembre 2013 du tribunal de grande instance de NÎMES et que c'est sans avoir recueilli son accord que la SARL HADDA et le syndicat des copropriétaires ont entrepris des travaux, en violation de l'article 662 du code civil.
En outre, elle fait valoir que la SARL HADDA et le syndicat ont réalisé les travaux sans être titulaires d'une autorisation d'urbanisme et que bien que mis en demeure par l'autorité administrative d'avoir à cesser lesdits travaux, ils les ont intentionnellement poursuivis. Elle ajoute que si l'exécution de travaux sans autorisation administrative reste insuffisante à caractériser l'existence d'un trouble manifestement illicite, il en va différemment des conséquences dès lors que ces travaux ont été réalisés sur un mur mitoyen et une toiture mitoyenne, sans autorisation du copropriétaire voisin, et sont à l'origine de dommages. Sur ce point, elle indique que les travaux ont causé des infiltrations, notamment dans la cage d'escalier, et ne sont pas conformes aux règles de l'art, et que la SARL HADDA a procédé à des branchements sauvages.
Aux termes des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et de la SARL HADDA notifiées par RPVA le 3 janvier 2023, il est demandé à la cour de :
- faisant application de l'article 835 du code de procédure civile,
- confirmer l'ordonnance du 6 avril 2022 en toutes ses dispositions,
- sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamner la SCI [Localité 8] ASSUR à payer à chacune des sociétés défenderesses la somme de 2.000 EUR,
- condamner l'appelante aux entiers dépens.
Les intimés soutiennent que la toiture et la charpente litigieuses ne sont pas communes ni mitoyennes de sorte que les travaux exécutés n'entraînent pas de violation du droit de propriété de la SCI [Localité 8] ASSUR. Ils indiquent encore que la charpente existante était déjà ancrée dans le mur mitoyen des immeubles construits selon toute vraisemblance depuis plus de 50 ans, et que le fait que les mêmes appuis aient été repris ne peut donc constituer un trouble manifestement illicite. Ils ajoutent que la réalisation de travaux provisoires ne peut être contestée et que l'appelante ne justifie d'aucun préjudice ni d'aucun trouble en sa qualité de propriétaire des parcelles cadastrées section EZ n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 15].
Par ailleurs, ils indiquent qu'il n'est pas démontré que l'étanchéité de la reprise provisoire du faîtage serait défectueuse et soulignent qu'aucuns travaux n'ont été exécutés sur la toiture de l'appelante. Ils contestent également tout abus dans l'utilisation du droit de passage et considèrent que la SARL HADDA n'a commis aucun trouble manifestement illicite, que ce soit en procédant à des travaux à l'intérieur de sa propriété ou en procédant à la pose d'une toiture provisoire en attendant l'autorisation des services de l'urbanisme, compte tenu de l'urgence. Enfin, ils précisent que les travaux définitifs de reconstruction de la toiture n'ont pas été engagés, la demande de permis déposée à cet effet étant toujours en cours d'instruction.
Pour un rappel exhaustif des moyens des parties, il convient, par application de l'article 455 du code de procédure civile, de se référer à leurs dernières écritures notifiées par RPVA.
MOTIFS
SUR L'EXISTENCE D'UN TROUBLE MANIFESTEMENT ILLICITE
L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prescrire un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
('.). »
Il est constant que le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Ainsi, il suppose, outre l'existence d'un fait ou d'un comportement manifestement illicite, la preuve d'un trouble en résultant pour la partie qui agit (Civ 3° 09/09/2010 n°08-21.648). En outre, il est de principe que la gravité du trouble importe peu et qu'il suffit que le caractère illicite soit évident et existe au jour où le premier juge statue (Civ 2° 23/06/2011 n°10-21.329).
Pour rejeter les prétentions de la SCI [Localité 8] ASSUR formées au visa de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés relève qu'il n'est pas démontré que la toiture serait mitoyenne aux deux immeubles. Par ailleurs, il expose que cette dernière n'a pas qualité à agir, comme ne pouvant se substituer à l'autorité administrative, et ne peut donc faire grief à la SARL HADDA d'avoir engagé les travaux sans autorisation des services de l'urbanisme de la ville de [Localité 8]. Enfin, il indique qu'il n'est pas établi que la servitude de passage exclut son utilisation pour la réalisation de travaux sur le fonds dominant et que la preuve de dommages occasionnés sur le fonds servant à raison des travaux exécutés sur le fonds dominant n'est pas rapportée.
Le caractère mitoyen du mur séparant l'immeuble de la copropriété du [Adresse 2], cadastré section EZ n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 15], de l'immeuble de la copropriété du [Adresse 3], cadastré section EZ n°[Cadastre 13] et [Cadastre 14], est admis par les parties. En revanche, la SCI [Localité 8] ASSUR, à qui incombe la charge de la preuve, ne démontre pas le bien-fondé de son moyen tiré de la mitoyenneté, observation à cet égard étant faite que ce caractère mitoyen ne peut en tout état de cause résulter du seul fait que le mur sur lequel la toiture prend appui est lui-même mitoyen. Il s'ensuit qu'avant la réalisation des travaux de toiture, la SARL HADDA et le syndicat des copropriétaires n'avaient pas à solliciter l'accord de la SCI [Localité 8] ASSUR pour entreprendre lesdits travaux, ni du reste, par application de l'article 657 du code civil, son accord pour insérer la charpente dans ledit mur, ce qui exclut tout comportement manifestement illicite et donc toute atteinte au droit de propriété de la SCI [Localité 8] ASSUR.
Par ailleurs, le jugement du tribunal de grande instance de NÎMES du 11 mars 2014 instaurant au profit du fonds de la SCI [Localité 8] ASSUR une servitude de passage dont l'assiette est constituée par l'escalier de l'immeuble implanté sur la parcelle EZ [Cadastre 5] jusqu'à la porte située au premier étage, n'exclut pas que celle-ci puisse être utilisée à l'occasion de l'exécution de travaux, de sorte que pas davantage, il ne peut être argué à ce titre d'un trouble manifestement illicite.
Ainsi que cela ressort des courriers et mails du service de l'urbanisme de la mairie de [Localité 8] et notamment de celui du 16 février 2022 faisant mention d'un contrôle effectué par ses agents assermentés, la SARL HADDA et le syndicat des copropriétaires ont entrepris, non de simples travaux provisoires de mise hors d'eau du bâtiment, mais des travaux de rénovation de la toiture dont la matérialité est du reste établie au vu du procès-verbal de constat du 14 février 2022 de Me [P], huissier de justice à [Localité 8], dressé à la demande de la SAS NEMAUSUS INVEST, alors même que le dossier de déclaration préalable déposée le 10 décembre 2021 pour la réfection de la toiture était toujours en cours d'instruction par les services de l'urbanisme. Aussi, l'existence d'un comportement manifestement illicite est établie et la SCI [Localité 8] ASSUR est fondée à s'en prévaloir pour autant qu'il en résulte pour elle un trouble.
Dans le cas présent, il ressort du procès-verbal de constat du 14 février 2022 dressé par Me [O], huissier de justice à NÎMES, à la demande de la SCI [Localité 8] ASSUR que les murs de la cage d'escalier de l'immeuble présentent de nombreuses traces de salissures ainsi que de petites déchirures et que la peinture des encadrements et tableaux de portes en bois est écaillée par endroits, ce qui n'avait pas été relevé par ce même huissier dans les précédents constats dressés les 14 octobre 2019 et 16 novembre 2021, les locaux de la SCI [Localité 8] ASSUR étant alors exempts de toutes dégradations. Au regard de la chronologie des travaux, ces désordres sont sans conteste imputables au moins pour partie aux travaux de réfection de la toiture effectués par le SARL HADDA et le syndicat des copropriétaires, d'autres travaux de rénovation des locaux de la SARL HADDA étant entrepris à la même époque.
Aussi, la SCI [Localité 8] ASSUR était fondée, à la date du 4 février 2022, alors même que les travaux n'étaient pas achevés, à saisir le juge des référés aux fins de solliciter leur arrêt, observation étant encore faite qu'à la date du 16 avril 2022 correspondant à la date du délibéré, tant le caractère illicite des travaux que l'existence de désordres en lien avec leur réalisation subsistaient.
En application de l'article 835 du code de procédure civile, il appartient au juge d'ordonner les mesures conservatoires ou de remise en état de nature à faire cesser le trouble. Ces mesures ne peuvent être que provisoires, sauf à excéder les pouvoirs du juge des référés, et doivent être suffisantes et proportionnées.
En l'occurrence, les travaux de rénovation de la toiture ont été achevés par les intimés selon le procès-verbal de constat du 14 février 2022 de sorte que leur cessation ne pouvait prospérer à la date de l'ordonnance déférée et n'est pas davantage justifiée à la date du présent arrêt. Il en va de même, en l'absence de toute atteinte au droit de propriété de la SCI [Localité 8] ASSUR, de la condamnation de la SARL HADDA et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 3], à la remise en état de la toiture en son état antérieur.
Dès lors, l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a débouté la SCI [Localité 8] ASSUR de sa demande aux fins de cessation des travaux et de remise en état de la toiture.
SUR L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE
L'ordonnance déférée sera infirmée en ce qu'elle a condamné la SCI [Localité 8] ASSUR à payer à la SARL HADDA et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 3] la somme de 1.000 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau, ces derniers seront déboutés de leur demande formée à ce titre en première instance.
Il n'y a pas lieu, en cause d'appel, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en faveur des parties.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
CONFIRME l'ordonnance rendue le 6 avril 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de NÎMES en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne l'article 700 du code de procédure civile,
et statuant à nouveau,
DEBOUTE la SARL HADDA et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 3] de leur demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
et y ajoutant,
DIT n'y avoir lieu en cause d'appel à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
DIT que chaque partie supportera les dépens qu'elle a exposés en première instance et en appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
