Cour de cassation, 25 juin 2020. 19-17.853

CIV. 3 CM COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 25 juin 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10257 F Pourvoi n° Y 19-17.853 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 JUIN 2020 M. B... I..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° Y 19-17.853 contre l'arrêt rendu le 28 mars 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige l'opposant : 1°/ à la Ville de Paris, représentée par son maire en exercice, domicilié [...] , 2°/ à la direction régionale des finances publiques d'Île-de-France et du département de Paris, dont le siège est [...] , service local du domaine de Paris, défenderesses à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations écrites de la SCP Alain Bénabent, avocat de M. I..., de la SCP Foussard et Froger, avocat de la Ville de Paris, et après débats en l'audience publique du 12 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. I... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq juin deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Alain Bénabent , avocat aux Conseils, pour M. I... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a fixé à la date du 22 juin 2017, l'indemnité due par la Ville de Paris à Monsieur B... I..., au titre de la dépossession foncière du lot [...] de l'immeuble sis [...] , en valeur libre, à la somme de 73.930 euros dont 66.300 euros au titre de l'indemnité principale et 7.630 euros au titre de l'indemnité de remploi ; AUX MOTIFS PROPRES QU' « aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité ; Que l'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ; Qu'aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; Que conformément aux dispositions de l'article L322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte ; Que l'appel porte sur la valeur unitaire de l'indemnité principale et qu'aucune contestation n'existe au titre de la superficie et sur l'utilisation de la méthode par comparaison, avec une fixation en valeur libre, le bien exproprié étant inoccupé ; Que s'agissant des donnés d'urbanisme, le bien est situé dans une zone de DPU renforcée ; qu'il s'agit d'un secteur d'incitation à la mixité habitat emploi ; Que pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un immeuble situé [...] , cette rue se situant au nord de Paris, dans le quartier des "[...]" à l'est du 17ème arrondissement, proche du 18ème arrondissement ; Que le premier juge a indiqué ce qu'il n'est pas contesté par les parties, que cette rue est un axe secondaire qui relie l'[...] , desservie par les stations de métro [...] (proche numéro 45) et F... W... sur la ligne 13 ; que la circulation est à sens unique et que la rue est calme ; que sur une parcelle rectangulaire cadastrée [...] d'une contenance de 127,20 m2 est édifié un immeuble dont la surface hors oeuvre est de 398 m2, la surface habitable de 33,9 m2 et la surface cadastrale de 351 m2 ; que l'immeuble de 4 étages droit comprenant 28 lots pour une surface plancher approximatif de 400 m2, est donc composé de très petits logements présentant une surface moyenne de 14 m2 ; que l'état de l'immeuble, qui a été constaté de l'extérieur lors du transport sur les lieux, est extrêmement dégradé, inhabitable, avec plusieurs fenêtres murées ; que le rez-de-chaussée est muré, tagué et le bâtiment est condamné ; que la façade est fissurée ; que l'ensemble est divisé en lots de copropriétés et que depuis 2007 le bâtiment se trouve dans un état de délabrement ; que le lot [...] appartenant à Monsieur B... I... se situe au rez-de-chaussée du bâtiment sur cour et sa superficie cadastrale est de 17 m2 ; Que s'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé c'est celle de la première instance, soit le 22 juin 2017 ; - Sur l'indemnité principale Que devant le premier juge, la Ville de Paris a proposé des termes de comparaison, ainsi que le commissaire du gouvernement, tandis que Monsieur I... n'en a proposé aucune ; qu'après avoir écarté les termes proposés par la Ville de Paris et retenu les termes du commissaire du gouvernement, le premier juge faisant état d'une valeur de marché de 6 500 euros m2 réaliste au vu des ventes de biens anciens [...], compte tenu de l'état de l'immeuble a opéré une réfaction de 40% et retenu en conséquence une valeur de 3 900 euros m2 ; Qu'il convient en conséquence d'examiner les références des parties puis de statuer sur la réfaction ; A- Les références des parties produites en cause d'appel 1° Monsieur I... Que Monsieur I... indique que le premier juge a retenu les prix de vente de 2014 et 2015 comme références de calcul du prix moyen en 2017 ; que force de constater qu'entre le 3ème trimestre 2015, date de vente ayant servi de référence au juge de première instance, et le 3ème trimestre 2017, date du jugement, le prix au m2 d'immeubles dans le 17ème arrondissement de Paris a augmenté de 12,28% ; Qu'il demande en conséquence à titre principal, à partir du document Paris notaires services-historiques des prix au mètre standardisé des appartements anciens à Paris par arrondissement (pièce n°1), de retenir au 3ème trimestre 2017, le prix moyen du m2 dans le 17ème arrondissement de 9 050 euros ; Que cependant dans le cadre de la méthode par comparaison, ne peuvent être retenues que des mutations effectives et non des estimations notariales ; qu'en outre, en l'espèce, le bien exproprié présente un aspect très vétuste et dégradé, est inoccupé et n'a d'ailleurs pu faire l'objet d'une visite lors du transport sur les lieux le 7 juin 2017, mais d'une simple réunion devant l'immeuble ; que le bien est fermé, interdit à l'habitation et inhabitable et les mesures administratives prises depuis mai 2012 grèvent fortement sa valeur sur le marché immobilier ; qu'or la référence de Monsieur I... est issue d'une moyenne des ventes d'appartements de toutes catégories, récents, bien ou mal équipés en bon état ou pas ; qu'en conséquence cette référence doit être écartée ; Qu'à titre subsidiaire, Monsieur I... demande de retenir plusieurs études réalisées par les plus grandes agences immobilières de Paris, en indiquant que le prix du m2 en 2017 est bien plus important qu'en 2014 (pièces numéros 2, 3, 4, 5) et il demande de retenir le prix moyen selon ces quatre estimations de 8 364,75 euros ; Que cependant s'agissant cette fois d'annonces dans des agences immobilières, pour les mêmes motifs que précédemment, ces références doivent également être écartées ; 2° Ville de Paris Que la Ville de Paris fait tout d'abord référence à un avis de France Domaine du 9 mars 2016 qui évalue l'ensemble des lots sur la base de 2 600 euros m2 utile, libre, en retenant la superficie cadastrale, à l'exception des lots [...], [...], 1[...] et [...] pour lesquels les ventes enregistrées ont permis de relever la surface "loi Carrez" ; que cette référence qui ne correspond pas à une mutation effective, sera écartée ; Que la Ville de Paris propose ensuite les termes suivants : - Vente du 25 juin 2015, [...] , 3347 m2, 4 118 646 euros, soit 1 230 euros/m2 ; Que cette référence située dans un autre arrondissement n'est pas comparable, sera donc écartée ; - Vente du 17 juillet 2015, [...] , 303 m2, 276 780 11 euros, soit 913,50 euros/m2 ; Que cette référence située dans un autre arrondissement, n'est pas comparable sera donc écartée ; - Vente du 15 juin 2012, [...] , 2 875 m2, 7 771 922 euros, soit 2703,28 euros/m2 ; Que cette référence trop ancienne est située dans un autre arrondissement, n'est pas comparable sera donc écartée ; - Vente du 30 mai 2011, [...] , 4 400 000 euros HT, soit 2450 euros/m2 ; Que cette référence trop ancienne n'est pas comparable et sera donc écartée ; - Vente du 9 janvier 2006, [...] et [...] (arrondissement non mentionné) 342 m2, 1 200 000 euros HT, soit 3 509 euros/m2 ; Que cette référence trop ancienne n'est pas comparable et sera donc écartée ; - Vente du 3 octobre 2015, [...] (arrondissement no mentionné) 426 m2, 1 400 000 euros HT soit 3 286 euros/m2 ; Que cette référence trop ancienne n'est pas comparable et sera donc écartée ; - Un terrain [...] non mentionné) d'une surface de 410 m2, acheté les 25 janvier, 27 janvier 2017 auprès de 4 propriétaires, 1 048 000 euros HT, soit 2 556 euros/m2 ; Que cette référence trop ancienne n'est pas comparable et sera donc écartée ; 3° Commissaire du gouvernement Que le commissaire du gouvernement en appel indique que la difficulté de l'estimation repose sur le fait de devoir prendre en compte les valeurs du marché tout en constatant l'éloignement du bien de ce marché ; que l'étude porte sur des biens anciens vendus [...] avec l'application d'une réfaction afin de maintenir l'équilibre entre la connexion du marché et la dépréciation du bien, soit une valeur moyenne de 6 479 euros ; Que les références du commissaire du gouvernement en appel, sont donc celles du commissaire du gouvernement de première instance : - Vente du 21 mai 2015, [...] , 38,5 m2, 175 000 euros, soit 4 569 euros/m2 ; - Vente du 13 mai 2015, [...] , construction de 1860, 24,63 m2, 185 000 euros, soit 7 500 euros/m2 ; - Vente du 9 avril 2015, [...] , construction de 1890, 36,02 m2, 275 000 euros, soit 7 135 euros/m2 ; - Vente du 9 mars 2015, à la [...], construction de 1900, 42,28 m2, 285 000 euros, soit 6 741 euros/m2 ; - Vente du 31 février 2014, [...] , construction de 1800, 13,2 m2, 106 800 euros, soit 8 091 euros/m2 ; - Vente du 28 novembre 2014, [...] , construction de 1850, 15, 11 m2, 112 000 euros, soit 7412 euros/m2 ; - Vente du 12 novembre 2014, [...] , construction de 1900, 35,51 m2, 180 000 euros, soit 5 069 euros/m2 ; - Vente du 4 novembre 2014, [...] , construction de 1890, 27,33 m2, vendu 130 000 euros, soit 4 757 euros/m2 ; - Vente du 11 septembre 2014, [...] , construction de 1860, 21,65 m2, 165 000 euros, soit 7 621 euros/m2 ; - Vente du 18 février 2014, [...] , construction de 1900, 20,4 m2, 120 000 euros, soit 5 889 m2 ; Que l'ensemble de ces références porte donc sur des immeubles [...] assez semblables, à celui au [...] et correspond à un prix moyen de 64 788 euros/10 = 6 478,8 euros arrondis à 6 479 euros/m2 ; Que Monsieur I... conteste ces références en indiquant qu'elles datent de 2014 et 2015 et qu'entre le 3ème trimestre 2015 et le 3ème trimestre 2017, le prix au m2 d'immeubles dans le 17ème arrondissement Paris a augmenté de 12,28% ; Que cependant ces références ne datent pas de plus de 5 ans, pour justifier qu'elles ne soient pas retenues, et en outre l'évolution du marché évoqué concerne un historique des prix au mètre standardisé des appartements anciens à Paris, qui concernent des appartements de toutes catégories, récents, bien ou mal équipés ; Qu'en conséquence le premier juge a exactement retenu ces références pour une valeur de 6 500 euros/m2, qui tient donc compte de l'évolution des prix à la hausse par rapport à la date du jugement ; B- Réfaction Que Monsieur I... indique à juste titre qu'aucune expertise n'a été produite pour attester de l'existence de défauts structurels de l'immeuble ; que cependant il ne conteste pas comme indiqué par le commissaire du gouvernement que ce bâtiment présente un aspect très vétuste et dégradé, qu'il est inoccupé, et qu'il n'a pu faire l'objet d'une visite lors du transport sur les lieux du 7 juin 2017 mais, simplement, d'une réunion devant l'immeuble ; que le commissaire du gouvernement précise que le bien est apparu comme très dégradé, effectivement inhabitable et il joint une photo de la façade du bien ; Que cela correspond à ce qu'a constaté le premier juge lors du transport sur les lieux, qui fait foi des constatations effectuées jusqu'à inscription de faux, qui indique dans le jugement que l'immeuble est extrêmement dégradé, inhabitable, avec plusieurs fenêtres murées, et des désordres structurels ; Que la photo de la façade du bien produit par le commissaire du gouvernement démontre les désordres structurels, ce qui correspond à des désordres structurels pesant sur le bien, sur le premier et le second oeuvre, justifiant des arrêtés d'interdiction à l'habitation pris pour 2 puis 4 lots les 16 mai 2002 et 2 août 2004, puis un premier arrêté administratif de déclaration d'utilité publique et d'interdiction d'habiter du 9 octobre 2007 ; Que compte tenu de l'état de l'immeuble et des désordres structurels importants, le premier juge a en conséquence exactement retenu une réfaction de 40% sur la valeur retenue, soit 6 500 euros x 0,60 = 3 900 euro/m2 ; Qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement fixé l'indemnité principale à 17 m2 x 3 900 euros = 66 300 euros en valeur libre ; ( ) ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « l'indemnité doit réparer le préjudice matériel, direct et certain causé par l'expropriation ; Que cette indemnité sera fixée en recherchant la valeur vénale à ce jour, des biens expropriés, la valeur vénale étant déterminée d'après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l'occasion de la mutation d'immeubles similaires, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l'emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l'offre et de la demande à un moment donné ; Situation d'occupation : Que l'immeuble est inoccupé ; Que le lot [...] sera donc évalué en valeur libre ; Surface du lot [...] : Que la surface cadastrale du lot [...] est de 17 m2 ; Analyse des termes de comparaison proposés par les parties : Termes proposés par la Ville de Paris : Que la Ville de Paris propose des termes de comparaison portant sur huit ventes de logements dont quatre d'entre elles se situent dans le 18ème arrondissement et les quatre autres datent de 2005 à 2012 ; Que ces références, hors du 17ème arrondissement pour la moitié d'entre elles et trop anciennes pour l'autre moitié ne seront pas retenues ; Termes proposés par Monsieur B... I... : Que Monsieur B... I... ne propose aucun terme de référence ; Termes proposés par le commissaire du gouvernement : Que le commissaire du gouvernement aux termes de ses conclusions en date du 11 avril 2017 visées par le greffe le 14 avril 2017, fait état des termes de comparaison précis et pourvus de références de publicité portant sur des ventes récentes de logements anciens réalisés [...] : - Vente du 21/05/2015, [...] , publiée sous le n°[...], logement au 4ème étage avec salle d'eau et WC d'une surface de 38,5 m2, vendu 175 000 euros, soit 4 569 euros au m2 ; - Vente du 13/05/2015, [...] , publiée n°[...], logement au 3ème étage, construction de 1860, avec salle d'eau et WC, surface de 24,63 m2, vendu 185 000 euros, soit 7 511 euros au m2 ; - Vente du 09/04/2015, [...] , publiée n°[...], logement au 2ème étage, construction de 1890, avec salle d'eau et WC, surface de 36,02 m2, vendu 275 000 euros, soit 7 135 euros au m2 ; - Vente du 09/03/2015, [...] , publiée n°[...], logement au 3ème étage, construction de 1900, avec salle d'eau et WC, surface de 42,28 m2, vendu 285 000 euros, soit 6 741 euros au m2 ; - Vente du 31/02/2014, [...] , publiée n°[...], logement au 6ème étage, construction de 1800, avec salle d'eau et WC, surface de 13,2 m2, vendu 106 800 euros, soit 8 091 euros au m2 ; - Vente du 28/11/2014, [...] , publiée n°[...], logement au RdC, construction de 1850, salle d'eau et WC, surface de 15,11 m2, vendu 112 000 euros, soit 7412 euros au m2 ; - Vente du 12/11/2014, [...] , publiée n°[...], logement au 1er étage et RdC, construction de 1900, WC, surface de 35,51 m2, vendu 180 000 euros, soit 5 069 euros au m2 ; - Vente du 4/11/2014, [...] , publiée n°[...], logement au 3ème étage, construction de 1890, salle d'eau et droit aux WC, surface de 27,33 m2, vendu 130 000 euros, soit 4 757 euros au m2 ; - Vente du 11/09/2014, [...] , publiée n°[...], logement au RdC, construction de 1860, salle d'eau et WC, surface de 21,65 m2, 165 000 euros, soit 7 621 euros au m2 ; - Vente du 18/02/2014, [...] , publiée n°[...], logement au 1er et au 2ème étages, construction de 1900, salle d'eau et WC, surface de 20,4 m2, vendu 120 000 euros, soit au 5 889 m2 ; Que ces références portent toutes sur des immeubles [...], assez semblables, à celui situé 45 [...], seront retenues ; Que ces 10 mutations font apparaître un prix moyen de : (4569 + 7511 + 6741 + 8091 + 7412 + 5069 + 4757 + 7621 + 5882) = 64.788€/10 = 6478,8 arrondi à 6479 € le m2 ; Qu'ainsi, en fonction de ces éléments de comparaison, la valeur de marché de 6500€ le m2 apparaît réalise au vu des ventes de biens anciens [...] ; Que compte tenu de l'état de l'immeuble, extrêmement dégradé, inhabitable, avec plusieurs fenêtres murées, des désordres structurels, une réfaction de 40% doit être appliquée à la valeur de marché ; que la valeur de référence s'élève donc à : 6500 € x 0,60 = 3900 € le m2 ; Qu'ainsi l'indemnité principale s'élève à : - Lot [...] : en valeur vénale libre, indemnité principale : 17 m2 x 3900 € = 66.300 euros » 1°/ ALORS QUE le principe de la réparation intégrale du préjudice commande d'indemniser l'exproprié de l'intégralité du préjudice causé par l'expropriation, sans qu'il en résulte pour lui ni perte ni profit ; qu'en tenant compte de la dégradation de l'immeuble, une première fois, pour écarter les effets de l'évolution du prix du marché parisien sur la valeur de référence et, une seconde fois, pour justifier la réfaction de 40% pratiquée sur cette valeur de référence, la cour d'appel n'a pas réparé l'entier préjudice subi par M. [...] et ainsi violé l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et le principe de la réparation intégrale du préjudice ; 2°/ ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en l'espèce, pour appliquer une réfaction de 40% sur la valeur de référence retenue, la Cour d'appel s'est fondée sur la seule allégation d'une des parties sans justifier le choix de ce taux ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile et l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme.