Cour d'appel, 05 décembre 2023. 23/01118

N° RG 23/01118 - N° Portalis DBVM-V-B7H-LX4N N° Minute : C3 Copie exécutoire délivrée le : à la SCP LACHAT MOURONVALLE Me Clémence GUERRY AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2ÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 05 DECEMBRE 2023 Appel d'une ordonnance (N° R.G. 22/01528) rendue par le tribunal judiciaire de Grenoble en date du 19 janvier 2023, suivant déclaration d'appel du 15 mars 2023 APPELANTE : Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Christophe Lachat de la SCP Lachat Mouronvalle, avocat au barreau de Grenoble INTIMÉ : M. [I] [Z] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 3] représenté par Me Clémence Guerry, avocat au barreau de Grenoble COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, Mme Ludivine Chetail, conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 03 octobre 2023, Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Claire Chevallet, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [I] [Z] est propriétaire au sein de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 2] des lots 144 et 145, anciennement 17 et 35, dans lesquels il a réalisé des travaux. Par sommation du 19 novembre 2018, le syndicat de la copropriété lui a fait sommation de libérer la partie commune des WC et de faire réaliser les travaux de remise en état, les travaux ayant été faits sans autorisation de l'assemblée générale de la copropriété. Suivant assignation du 20 juillet 2022, le syndicat de la copropriété a saisi le juge des référés de Grenoble aux fins d'obtenir la remise en état des lieux. Par ordonnance du 19 janvier 2023, le juge des référés a : - rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription ; - déclaré recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires ; - condamné Monsieur [I] [Z] à libérer les parties communes indûment appropriées, à savoir un espace de 2m2 derrière le WC commun en limite de son lot n°145 situé au 5 ème étage de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 1] [Localité 2] et à récréer l'espace comme à son origine, à savoir une pièce de toilette située au fond sur cour avec entrée depuis les parties communes dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision ; - dit que ces travaux devront être effectués par un homme de l'art, entreprise artisanale ou commerciale régulièrement inscrite au registre du commerce et des sociétés ; - dit que faute par Monsieur [I] [Z] de procéder à la libération des lieux et à leur remise en état selon les modalités ordonnées, il sera redevable, passé le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, d'une astreinte dont le montant est fixé à la somme de 100 euros par jour de retard ; - rejeté la demande tendant à la condamnation de Monsieur [I] [Z] à rétablir les lieux, les parties communes de l'ensemble immobilier en leur état initial par la dépose de plaques en placoplâtre et la création de velux en toiture et recréer l'espace comme à son origine, à savoir le retrait de tout aménagement des parties communes ; - rejeté la demande de condamnation de Monsieur [I] [Z] à rétablir les lieux utilisés comme studios dans leur destination d'origine ; - condamné Monsieur [I] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la somme provisionnelle de 3 000 euros à valoir sur le préjudice subi du fait de l'appropriation des parties communes ; - condamné Monsieur [I] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Monsieur [I] [Z] aux dépens. Par déclaration en date du 15 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de l'ordonnance en ce qu'elle a : - rejeté la demande tendant à la condamnation de Monsieur [Z] à rétablir les lieux, les parties communes de l'ensemble immobilier à leur état initial par la dépose des plaques de placoplâtre et la création de vélux en toiture, recréer l'espace comme à son origine, à savoir le retrait de tout aménagement des parties communes ; - rejeté la demande tendant à la condamnation de Monsieur [I] [Z] à rétablir les lieux utilisés comme studio dans leur destination d'origine. Dans ses conclusions notifiées le 13 avril 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de: Vu les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile ; Vu le règlement de copropriété ; Vu la loi du 10 juillet 1965 ; - infirmer l'ordonnance de référé rendue le 19 janvier 2023 : - en ce qu'elle a rejeté la demandant tendant à la condamnation de Monsieur [I] [Z] à rétablir les lieux, les parties communes de l'ensemble immobilier dans leur état initial par la dépose de plaques de placoplâtre, la création de vélux de toiture et recréer l'espace commun comme à son origine, à savoir le retrait de tout aménagement des parties communes. - en ce qu'elle a rejeté la demande tendant à la condamnation de Monsieur [I] [Z] à rétablir les lieux utilisés comme studio dans leur destination d'origine. Statuant à nouveau : - condamner Monsieur [I] [Z] à déposer les plaques de placoplâtre et les isolations qu'il a apposé sur l'ensemble de la toiture à l'intérieur des lots, galetas dont il est propriétaire au sein de la copropriété du [Adresse 1] ; - condamner Monsieur [I] [Z] à supprimer les fenêtres de toit velux qu'il a créé à l'intérieur de ses lots du dernier étage de la copropriété du [Adresse 1], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; - condamner Monsieur [I] [Z] à respecter les dispositions du règlement de copropriété et à rétablir les lieux en leur état initial ; - faire défense à Monsieur [I] [Z] de procéder à la location des appartements créés sous astreinte de 500 euros par infraction constatée. Pour le surplus, - confirmer l'ordonnance entreprise ; - condamner Monsieur [I] [Z] à payer au syndicat de la copropriété [Adresse 1], représenté par son syndic, la somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Monsieur [I] [Z] aux dépens comprenant les frais de constat de Maître [L] nécessaires à la manifestation de la vérité. Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires énonce que M. [Z] a reconnu dans son courrier du 16 juillet 2020 que la partie sous-toiture a été isolée, que l'état descriptif de division et le règlement de copropriété ne font nullement mention d'un 6 ème niveau, qu'il s'agit d'un galetas et non d'un appartement ou une pièce d'habitation, qu'aucune autorisation de l'assemblée n'a été délivrée pour la création d'un lot, ni de salle de bain, ni de passage de canalisation de fluides au travers des parties communes de la copropriété pour alimenter lesdits appartements. Il ajoute que les planchers ont fait l'objet de percements pour les évacuations et les alimentations portant atteinte aux parties communes sans aucune autorisation de l'assemblée, en violation de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, que par ailleurs, aucune autorisation d'urbanisme n'a davantage été sollicitée pour des travaux qui avaient pour objet le changement de destination des lots. Dans ses conclusions notifiées le 26 mai 2023, M. [Z] demande à la cour de: Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l'article 835 du code de procédure civile, - confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 1] [Localité 2] de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [Z] à rétablir les parties communes aménagées en leur état d'origine, par la dépose de plaques de placoplâtre et la création de velux en toiture et recréer l'espace comme à son origine ; - confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 1] [Localité 2] de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [Z] à rétablir les lieux utilisés comme studios dans leur destination d'origine ; - infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Monsieur [Z] à faire réaliser les travaux de libération des parties communes (WC communs) par un homme de l'art, entreprise artisanale ou commerciale inscrite au registre du commerce et des sociétés ; - infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a jugé que faute par Monsieur [Z] de procéder à leur remise en état selon les modalités ordonnées, il sera redevable d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de 3 mois à compter de la signification de l'ordonnance ; - infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Monsieur [I] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 1] [Localité 2] une indemnité provisionnelle de 3 000 euros à valoir sur le préjudice subi du fait de l'appropriation des parties communes, ainsi qu'à une indemnité d'un montant de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouter le syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société Nexity de l'intégralité de ses demandes à l'égard de Monsieur [I] [Z] ; - condamner le syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société Nexity à payer à Monsieur [I] [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. M. [Z] énonce que c'est à juste titre que le juge des référés a considéré qu'il n'existait aucun élément sur les conséquences de ces travaux et qu'il n'était pas établi qu'ils concerneraient les parties communes de l'immeuble, qu'en effet, il n'est pas établi qu'ils affectent la structure de l'immeuble, puisqu'ils concernent exclusivement l'aménagement de son lot privatif (isolation, mise en 'uvre d'un parquet flottant). Il déclare qu'il n'a pas procédé à la création d'une ouverture en toiture par la mise en 'uvre d'un velux comme le prétend le syndicat des copropriétaires, puisque les travaux de remplacement des ouvertures en toiture ont été commandés par le syndicat des copropriétaires courant 2013. Il fait valoir qu'il ne saurait y avoir une rupture d'égalité entre copropriétaires et qu'au 6 ème étage, plusieurs galetas ont été transformés en appartements. Il conteste devoir faire appel à un homme de l'art pour déplacer une cloison et conteste tout préjudice du syndicat des copropriétaires. La clôture a été prononcée le 20 septembre 2023. MOTIFS Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la remise en état des parties communes Selon l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : ['] b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; En l'espèce, il n'est pas contesté que des travaux ont été effectués sans autorisation de l'assemblée générale, la question portant sur la nature des travaux et leur localisation. Sur la dépose de plaques de placoplâtre En l'absence d'information sur la localisation précise des plaques de placoplâtre et sur les modalités de la pose, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d'une atteinte aux parties communes et donc de l'existence d'un trouble manifeste et sera débouté de sa demande, l'ordonnance sera confirmée. Sur la création de vélux de toiture Ainsi que l'a bien détaillé le premier juge, les pièces fournies par le syndicat des copropriétaires montrent que 10 « chassis Dimos » ont été installés en 2014, et l'appelant ne démontre pas qu'il ne s'agit pas de chassis de type Velux. L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a refusé de faire droit à sa demande de remise en état. Sur le retrait de tout aménagement des parties communes Il n'est pas contesté que M.[Z] s'est approprié 2m2 de la partie commune abritant des WC, alors qu'une telle appropriation nécessitait obligatoirement l'accord de la majorité des copropriétaires, en application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 précitée. La réalisation de travaux de quelque nature que ce soit étant susceptible d'avoir des incidences sur la structure, c'est à juste titre que le premier juge lui a imposé le recours à un homme de l'art, l'ordonnance sera confirmée. Sur la demande tendant à la condamnation de Monsieur [I] [Z] à rétablir les lieux utilisés comme studio dans leur destination d'origine Le règlement de copropriété du 19 septembre 1896 prévoyait en son article 4 : 'les combles du cinquième étage ['] grenier forment dépendances des appartements et magasins de la maison. Ils ne devront pas être loués ['] mais devront être utilisés par les domestiques et les employés'. Toutefois, la question de savoir si les galetas qui existaient lors de l'établissement dudit règlement de copropriété pouvaient déjà être considérés comme des locaux d'habitation au vu des caractéristiques de l'immeuble au 19e siècle ou bien s'il y a changement de destination suppose une interprétation du règlement de copropriété, que seul le juge du fond peut être amené à effectuer. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas en l'état la preuve de l'existence d'un trouble manifestement illicite, seul à même de fonder la compétence du juge des référés sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile. L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle l'a débouté de sa demande. La demande d'une astreinte de 500 euros par infraction constatée est de ce fait sans objet. Sur la demande de provision Du fait de l'existence d'un trouble manifestement illicite, le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice et le premier juge a procédé à une exacte appréciation de la situation en fixant à 3 000 euros la somme allouée à ce titre, l'ordonnance sera confirmée. M. [Z] qui succombe à l'instance sera condamné aux dépens d'appel et il est légitime qu'il ait été condamné au paiement des dépens de première instance et d'une indemnité au titre des frais irrépétibles du fait de cette condamnation. Me [L] ayant été désigné par décision de justice, les frais de constat d'huissier sont inclus dans les dépens (Civ. 2e, 12 janv. 2017, 16-10123). PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme l'ordonnance déférée ; Y ajoutant, Dit que les frais de constat d'huissier du 4 octobre 2021 sont inclus dans les dépens ; Condamne M.[Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Condamne M. [Z] aux dépens d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile, et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE                                         LA PRÉSIDENTE