Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 24 NOVEMBRE 2023
N° 2023/ 320
Rôle N° RG 20/00631 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFN7U
[H] [C]
C/
Société CHUBB EUROPEAN GROUP
Société LES PORTES DU LAGON
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Patrick DAVID
Me Julie FEHLMANN
Me Paul GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 14 Novembre 2019 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 13/02539.
APPELANT
Monsieur [H] [C]
né le 30 Juillet 1973 à [Localité 8]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté et assisté par Me Patrick DAVID, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEES
Société CHUBB EUROPEAN GROUP Indemnisation Assurances de Personnes Anciennement ACE EUROPE poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Société LES PORTES DU LAGON prise en la personne de son représentant légal en exercice.
demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Julie FEHLMANN de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE, et ayant pour avocat plaidant Me Olivier HAMEROUX, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
PARTIE(S) INTERVENANTE(S)
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 16 Octobre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme OUVREL, Conseillèrea fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Mme Catherine OUVREL, Conseillère
Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2023,
Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Le 12 septembre 2009, la SCCV Les Portes du Lagon a vendu à M. [H] [C] en l'état futur d'achèvement un appartement T2 dans un ensemble immobilier situé [Localité 6] à [Localité 9] (La Réunion), cadastré DN [Cadastre 2] EDF [Cadastre 3]. Le même jour, M. [H] [C] a souscrit auprès de La Lyonnaise de Garantie un contrat Valorimo DOM, lui offrant une garantie perte financière en cas de revente d'un montant maximum de 20 % du prix d'achat plafonné à 31 000 € suivant certificat d'assurance en date du 12 septembre 2009.
La vente était réitérée par acte authentique du 28 décembre 2009, au prix de 195 991 €, cette acquisition étant effectuée dans un but de défiscalisation en application des dispositions de la loi Scellier.
M. [H] [C] a été licencié à effet au mois de septembre 2010.
Le 28 septembre 2012, il a revendu ce bien pour un montant de 125 000 €, soit plus de 70 000 € de moins que le prix auquel il l'avait acquis en 2009.
La SA Ace Europe a refusé la garantie revente à perte, faute pour M. [H] [C] d'avoir actionné les garanties dans les 18 mois de son licenciement.
Estimant ne pas avoir été informé sur l'aléa de l'opération de défiscalisation et invoquant donc des manquements aux devoirs de conseil et d'information de la part de la SCCV Les Portes du Lagon et de la SA Ace Europe, ainsi qu'avoir été trompé sur l'existence de la clause spécifiant les délais pour actionner la garantie revente à perte, M. [H] [C] a attrait ces sociétés devant le tribunal de grande instance de Grasse par actes des 25 mars et 18 avril 2013, aux fins d'obtenir, principalement, le remboursement par la SCCV Les Portes du Lagon de la somme de 70 000 € et la garantie de cette somme dans la limite de 31 000 € par la SA Ace Europe, outre octroi de dommages et intérêts.
Par jugement en date du 14 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a :
débouté M. [H] [C] de l'intégralité de ses demandes,
condamné M. [H] [C] à payer à la SCCV Les Portes du Lagon la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,
condamné M. [H] [C] à payer à la SCCV Les Portes du Lagon la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné M. [H] [C] à payer à la SA Ace Europe la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
laissé à M. [H] [C] la charge des dépens, avec distraction.
Le tribunal a estimé que M. [H] [C] ne rapportait pas la preuve du dol allégué, et notamment des manoeuvres qu'il impute à la SCCV Les Portes du Lagon tendant à lui faire croire qu'il achetait au juste prix et sans risque d'une revente à perte, estimant que M. [H] [C] ne pouvait raisonnablement imaginer ne prendre aucun risque financier en investissant.
Le tribunal a, en outre, retenu que les documents contractuels étaient intégralement opposables à M. [H] [C], et, que la garantie Valorimo ne pouvait être mobilisée, la revente du bien étant intervenue au delà des délais contractuellement stipulés.
En revanche, le tribunal a retenu une légèreté blâmable dans l'exercice de son droit d'agir par M. [H] [C].
Selon déclaration reçue au greffe le 15 janvier 2020, M. [H] [C] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 21 février 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [H] [C] sollicite de la cour qu'elle :
réforme le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 14 novembre 2019 en toutes ses dispositions,
prononce l'inopposabilité :
- de la notice d'information obligatoire et des conditions générales du contrat d'assurance groupe en l'absence de la preuve de leur remise et de leur acceptation,
- en présence d'un seul original du document dénommé « certificat d'assurance contrat de groupe » signé par lui et la Lyonnaise de garantie, en application de l'article 1325 du code civil,
- les dispositions du contrat d'assurance Valorimo couvrant la revente à perte du bien et donc la déchéance de garantie,
' juge que la SCCV Les Portes du Lagon, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, et la SA Ace Europe ont manqué à leur obligation de conseil et d'information à son égard,
En conséquence :
' condamne la SA Ace Europe, aujourd'hui la SA Chubb European Group, à lui verser la somme de 31 000 € au titre de la garantie revente à perte qui doit lui être acquise, avec intérêts au taux légal depuis la revente du bien en date du 28 septembre 2012, avec capitalisation,
' condamne solidairement la SA Ace Europe, aujourd'hui, la SA Chubb European Group, et la SCCV Les Portes du Lagon à lui verser :
- soit la somme de 75 456 € à titre de dommages-intérêts pour le manquement à l'obligation de conseil et d'information, compte tenu de la revente du bien à un prix inférieur de près de 70 000 €, outre le remboursement des frais de notaire, dans l'hypothèse où la cour considère que la garantie de revente à perte ne lui est pas acquise, à hauteur de 31 000 €,
- soit la somme de 44 456 € à titre de dommages-intérêts pour le manquement à l'obligation de conseil et d'information, compte tenu de la revente du bien à un prix inférieur de près de 70 000 €, outre le remboursement des frais de notaire, dans l'hypothèse où la cour considère que la garantie de revente à perte lui est acquise à hauteur de 31 000 €,
' condamne également solidairement la SA Ace Europe, aujourd'hui la SA Chubb European Group, et la SCCV Les Portes du Lagon au versement de la somme de 25 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi,
En tout état de cause :
' déboute la SA Ace Europe, aujourd'hui la SA Chubb European Group, et la SCCV Les Portes du Lagon de toutes leurs demandes,
' condamne solidairement la SA Ace Europe, aujourd'hui la SA Chubb European Group, et la SCCV Les Portes du Lagon au paiement de la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
M. [H] [C] invoque, en premier lieu, l'inopposabilité de la clause de déchéance du contrat Valorimo et en déduit que l'assureur a obligation de lui garantir la revente à perte. Il estime que les conditions générales du contrat d'assurance lui sont inopposables dans la mesure où la SA Ace Europe ne prouve pas lui avoir remis une notice d'information, distincte, en violation de l'article L141-4 du code des assurances, seule une plaquette publicitaire lui ayant été remise. En outre, l'appelant soutient que la SA Ace Europe ne rapporte pas la preuve de la remise des conditions générales du contrat (09.03) comprenant cette clause restrictive de droits, de sorte qu'il n'est pas démontré qu'il en ait eu connaissance avant la conclusion du contrat. Il indique que les conditions générales communiquées le 29 mai 2012 (12.04) par la SA Ace Europe ne sont pas celles mentionnées dans son contrat du 12 septembre 2009, à savoir les conditions 09.03 qu'il n'a donc pas signées et qui présentent des différences avec celles de 2012. M. [H] [C] ajoute que la SA Ace Europe ne produit qu'un certificat d'assurance de groupe, contrat bipartite, qui n'a pas été établi en deux exemplaires en original, de sorte que ce document est privé de force probante. En tout état de cause, il assure qu'aux termes de ce document, il n'a pas accepté à proprement parler les conditions générales (09.03), comme l'exige la jurisprudence, reconnaissant seulement en avoir reçu un exemplaire. Il en déduit donc une inopposabilité de la clause de déchéance restrictive que veut lui imposer l'assureur.
A supposer que la cour retienne la validité du certificat d'assurance, M. [H] [C] soutient alors que les conditions particulières du contrat priment les conditions générales, et qu'en conséquence, la garantie revente à perte est valide pendant un délai de 10 ans suivant le procès-verbal de réception des travaux, soit à compter du 26 février 2010, de sorte qu'elle lui est acquise.
En deuxième lieu, M. [H] [C] met en cause les manquements par les acteurs de l'opération à leurs obligations de conseil et d'information, en application de l'article 1147 du code civil. En effet, il assure que la SCCV Les Portes du Lagon, professionnel de l'immobilier, a manqué à son devoir de conseil quant à l'existence et aux conditions de la clause de déchéance qui lui est opposée, ainsi que sur l'adéquation des risques couverts à sa situation personnelle d'emprunteur et l'aléa existant. Il fait valoir que la SCCV Les Portes du Lagon, par l'intermédiaire de qui l'assurance a été souscrite, celle-ci étant un accessoire de la vente immobilière, ne justifie en rien du respect de cette obligation, ne lui ayant au contraire remis qu'une plaquette publicitaire l'incitant à acheter 'sans risque'.
M. [H] [C] explique que son bien a perdu le tiers de sa valeur en deux ans, celui-ci étant manifestement surévalué à l'achat. Il ajoute qu'il ne s'était engagé qu'à raison d'une opération sécurisée et sécurisante, aucunement avérée. Il invoque donc les préjudices par lui subis à raison de la moins-value (70 000 €) et des frais de notaire induits (5 456 €), ces préjudices étant fonction de la couverture ou non par la garantie revente à perte dans la limite de 31 000 €. L'appelant met en avant les préjudices financiers induits pour lui, ayant dû saisir la commission de surendettement des particuliers de sa situation et se trouvant dans l'impossibilité d'entreprendre tout projet personnel.
Par dernières conclusions transmises le 15 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCCV Les Portes du Lagon sollicite de la cour qu'elle :
confirme la décision entreprise en ce qu'elle a débouté M. [H] [C] de toutes ses demandes,
À titre reconventionnel :
condamne M. [H] [C] à lui payer la somme de 7 500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
condamne M. [H] [C] à lui payer la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamne M. [H] [C] au paiement des dépens avec distraction.
S'agissant de l'obligation de couverture par l'assurance de la garantie revente à perte, la SCCV Les Portes du Lagon observe que la SA Ace Europe a remis à M. [H] [C] le 12 septembre 2009, donc avant la réitération de la vente par acte notarié du 28 décembre 2009, un certificat d'assurance Valorimo-Dom, incluant une clause de garantie vente à perte pendant un délai de 10 ans suivant le procès-verbal de réception du bien. Elle en déduit que l'appelant doit pouvoir bénéficier de cette garantie, l'ayant actionnée dans le délai prévu aux conditions particulières du contrat qui priment les conditions générales en cas de discordance, et ce, alors même qu'il n'est pas justifié de la remise à l'acheteur des conditions générales visées au contrat.
S'agissant de son obligation de conseil et d'information, la SCCV Les Portes du Lagon dénie, d'une part, tout manquement à son devoir d'information concernant les exclusions de garantie, faisant valoir que, si elle est une professionnelle de l'immobilier, elle n'est pas une professionnelle des opérations d'assurance et n'est pas non plus la mandataire de la SA Ace Europe. Elle ajoute que l'offre commerciale précisant un achat sans risque n'émane pas d'elle, mais de la société Les Bâtisseurs de Bourbon. Elle explique avoir elle-même uniquement la qualité d'adhérente à un contrat d'assurance de groupe et ne pas être tenue à une obligation d'information, tel que l'est l'assureur lui-même. Elle en déduit que seul l'assureur peut être éventuellement tenu pour responsable d'un manquement à son devoir d'information. D'autre part, la SCCV Les Portes du Lagon se défend de tout manquement à son devoir d'information envers M. [H] [C] au titre de l'aléa tenant en une possible revente à perte du bien acquis. En effet, elle soutient avoir vendu à l'appelant un bien au prix du marché du neuf défiscalisable, sans garantie de juste prix. Elle s'appuie sur la situation d'une autre copropriétaire, placé dans une situation similaire à celle de M. [H] [C], pour dénier toute surévaluation initiale du bien. Elle estime que le risque d'une revente à perte était connu puisque, précisément, une garantie revente à perte a été proposée et souscrite, et que la non mobilisation de celle-ci résulte d'une défaillance de M. [H] [C], mais aucunement d'une faute de sa part. Elle en déduit qu'aucune moins-value du bien n'est indemnisable. Elle conteste en tout état de cause tout lien causal entre la faute qui lui est reprochée et le préjudice allégué.
Enfin, la SCCV Les Portes du Lagon souligne l'abus de procédure de M. [H] [C] et en demande indemnisation.
La SA Chubb European Group, venant aux droits de la SA Ace Europe, régulièrement intimée à personne habilitée par acte du 15 mai 2020, a constitué avocat le 9 septembre 2020, mais n'a pas conclu.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 18 septembre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1.Sur la mise en oeuvre de la garantie de revente à perte par la SA Chubb European Group venant aux droits de la SA Ace Europe
M. [H] [C] entend mettre en oeuvre l'obligation de couverture de la part de l'assurance, la SA Ace Europe, consistant à garantir la revente à perte du bien acquis à hauteur de 31 000 € maximum, garantie souscrite à son profit lors de son acquisition immobilière.
Par application de l'article L 141-1 du code des assurances, est un contrat d'assurance de groupe le contrat souscrit par une personne morale ou un chef d'entreprise en vue de l'adhésion d'un ensemble de personnes répondant à des conditions définies au contrat, pour la couverture des risques dépendant de la durée de la vie humaine, des risques portant atteinte à l'intégrité physique de la personne ou liés à la maternité, des risques d'incapacité de travail ou d'invalidité ou du risque de chômage. Les adhérents doivent avoir un lien de même nature avec le souscripteur.
En vertu de l'article L 141-4 du même code, le souscripteur est tenu :
- de remettre à l'adhérent une notice établie par l'assureur qui définit les garanties et leurs modalités d'entrée en vigueur ainsi que les formalités à accomplir en cas de sinistre ;
- d'informer par écrit les adhérents des modifications apportées à leurs droits et obligations, trois mois au minimum avant la date prévue de leur entrée en vigueur.
La preuve de la remise de la notice à l'adhérent et de l'information relative aux modifications contractuelles incombe au souscripteur.
L'adhérent peut dénoncer son adhésion en raison de ces modifications.
Toutefois, la faculté de dénonciation n'est pas offerte à l'adhérent lorsque le lien qui l'unit au souscripteur rend obligatoire l'adhésion au contrat.
Les assurances de groupe ayant pour objet la garantie de remboursement d'un emprunt et qui sont régies par des lois spéciales ne sont pas soumises aux dispositions du présent article.
En l'espèce, par contrat du 12 septembre 2009, M. [H] [C] a souscrit auprès de La Lyonnaise de Garantie une assurance couvrant les risques locatifs, et plus précisément les loyers impayés, l'absence de locataire et les détériorations immobilières. De même, concomitamment, il a souscrit auprès du même assureur, aux droits de qui sont venus d'abord la SA Ace Europe, puis désormais la SA Chubb European Group, une garantie revente investissement, dans le cadre d'un contrat Valorimo Dom, lui offrant une garantie perte financière en cas de revente d'un montant maximum de 20 % du prix d'achat plafonné à 31 000 €.
Il n'est produit aucune notice d'information concernant l'assurance garantie revente à perte souscrite, étant observé que la remise de ce document ne ressort pas de la décision entreprise et que la SA Chubb European Group n'a pas conclu en appel. De même, les conditions générales de ce contrat ne sont pas intégralement produites.
Est versé au dossier par M. [H] [C] le certificat d'assurance du contrat de groupe Valorimo DOM, signé par lui le 12 septembre 2009 et par la Lyonnaise de Garantie, document dont la SCCV Les Portes du Lagon a fait retour à l'appelant dans un courrier du 2 août 2010. Aux termes de ce certificat, il apparaît que M. [H] [C] a 'déclaré avoir reçu un exemplaire du présent certificat d'assurance ainsi que des conditions générales d'assurance du présent contrat (référence : REVENTE/OPT STD/09.03)'. Dans ces conditions, l'appelant ne peut valablement invoquer l'inopposabilité des conditions générales applicables au contrat souscrit, à savoir les conditions 09.03, dont il admet avoir eu non seulement connaissance mais également avoir eu un exemplaire à disposition, bien que ce document ne soit pas produit.
Aux termes de ce certificat d'assurance du contrat de groupe, dans un paragraphe récapitulant les points importants, il est précisé au titre des effets de la garantie : 'le présent contrat prend effet à la date du procès-verbal de réception des travaux pour les acquisitions neuves ou de la promesse de vente ou de l'acte notarié de moins de 12 mois pour les autres biens (...) pour une durée ferme de 10 années consécutives pour un bien à usage locatif ou de résidence secondaire'. Il se déduit de ces mentions que la garantie revente à perte, pour un bien neuf acquis dans le cadre d'une opération de défiscalisation comme pour M. [H] [C], devait être actionnée au plus tard dans les 10 ans du procès-verbal de réception des travaux, ici intervenu le 26 février 2010, donc au plus tard le 26 février 2020.
Ces éléments sont parfaitement opposables à M. [H] [C], quand bien même deux originaux n'auraient pas été établis, preuve au demeurant non rapportée.
Faute pour l'assureur de produire les conditions générales 09.03, opposables à M. [H] [C], il ne peut être pris en compte une clause de déchéance de la garantie revente à perte plus restrictive que celle expressément convenue entre les parties aux termes du certificat d'assurance. En effet, l'extrait des conditions générales produit en première instance, alors pris en compte, et repris en pièce 11 de l'appelant, conditionnant l'effet et la durée de cette garantie au fait que 'la revente intervienne dans les 18 mois à compter de l'événement générateur', est issu de la version REVENTE/OPT STD/12.04 des conditions générales. Or, il n'est aucunement rapporté la preuve de ce que M. [H] [C] aurait accepté ces conditions générales, plus restrictives, modifiant substantiellement la mise en oeuvre et la durée de la garantie revente à perte souscrite en 2009. Ces conditions générales et cette clause de déchéance ne peuvent donc être regardées comme opposables à l'appelant.
En application des conventions signées entre les parties, telle que la preuve en est rapportée à la cour, il appert que M. [H] [C] devait actionner la garantie revente à perte, limitée à 20 % du prix, avec un plafond de 31000 €, dans les 10 ans du procès-verbal de réception du bien.
Or, M. [H] [C] a acquis son bien le 28 décembre 2009 au prix de 195 991 €, l'a réceptionné le 26 février 2010. Il a été licencié le 28 juin 2010 et l'a revendu le 28 septembre 2012 au prix de 125 000 €, accusant une perte de plus de 70 000 €.
Il a actionné l'auteur de la SA Chubb European Group courant 2012, donc dans le délai d'effet de la garantie litigieuse qui doit donc trouver à s'appliquer.
En conséquence, la décision entreprise doit être infirmée en ce qu'elle a rejeté cette prétention de M. [H] [C], et il convient de condamner la SA Chubb European Group, venant aux droits de la SA Ace Europe, à lui payer la somme de 31 000 €, au titre de la grantie revente à perte souscrite le 12 septembre 2009 pour le bien acquis ce même jour [Adresse 7] à [Localité 9] (La Réunion).
2. Sur la responsabilité de la SCCV Les Portes du Lagon et la SA Chubb European Group venant aux droits de la SA Ace Europe pour manquement à leurs obligations de conseil et d'information
Par application de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
Responsabilité de l'assureur
Dans la mesure où il appert qu'il a été précisément proposé à M. [H] [C] de souscrire non seulement à une garantie au titre des risques d'impayés locatifs, mais également à une assurance garantie revente à perte, dans le cadre d'un contrat de groupe, cette garantie étant de fait mise en oeuvre et donnant lieu à indemnisation dans les termes contractuels opposables et valides entre les parties, il ne peut être reproché à l'assureur un manquement à son devoir de conseil quant à l'aléa de l'opération dans laquelle s'est engagé l'appelant.
En effet, la souscription même d'une garantie revente à perte démontre en soi la prise en compte de l'aléa attaché à l'opération de défiscalisation, ce d'autant que cette garantie portait sur 20 % du prix d'acquisition du bien et avait vocation à s'appliquer sur une période assez ample de 10 ans après le procès-verbal de réception des travaux. L'aléa est en tout état de cause attaché à l'opération immobilière souscrite, qui plus est à visée d'optimisation fiscale.
En outre, aucun défaut d'information ne saurait être imputé à la SA Chubb European Group sur l'existence même de la clause en l'état du certificat d'assurance signé par M. [H] [C] le 12 septembre 2009 et reprenant précisément les effets de la garantie et ses conditions de mise en oeuvre.
Au demeurant, la clause étant finalement mobilisée dans les conditions mises en oeuvre par M. [H] [C], aucun manquement au devoir d'information et à l'obligation de conseil de l'assureur n'est avéré.
C'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande d'indemnisation supplémentaire formée par M. [H] [C] contre la SA Chubb European Group pour manquements contractuels.
Responsabilité de la SCCV Les Portes du Lagon pour manquement à son obligation de conseil et d'information
Dans un premier temps, M. [H] [C] reproche à la SCCV Les Portes du Lagon d'avoir failli à son obligation de conseil dans le cadre du contrat d'assurance qu'il a souscrit avec la SA Ace Europe, aux droits de laquelle vient la SA Chubb European Group, en ne l'informant pas des risques liés aux exclusions de garantie.
Or, d'une part, la SCCV Les Portes du Lagon a adhéré à un contrat d'assurance de groupe dont elle a fait bénéficier M. [H] [C], tant au titre du risque locatif que du risque de revente à perte. Il ne lui incombait pas de délivrer le même degré d'information sur le contrat d'assurance que ce qui relevait de l'assureur lui-même, bien qu'ayant été l'intermédiaire nécessaire pour la signature du contrat d'assurance, accessoire au contrat de vente. En tout état de cause, force est de relever que la garantie revente à perte joue pleinement au bénéfice de M. [H] [C], dans les conditions contractuelles par lui mises en oeuvre, donc sans qu'une restriction liée à l'exclusion de cette garantie en cas de déclaration tardive ou à raison de la nature de l'événement générateur ne soit opposée valablement.
En définitive, aucun manquement à son devoir de conseil n'est caractérisé de la part de la SCCV Les Portes du Lagon.
Dans un deuxième temps, M. [H] [C] fait grief à la SCCV Les Portes du Lagon de ne pas l'avoir informé de l'aléa ou du risque encouru lors de son acquisition. Certes, les professionnels de la commercialisation immobilière avec défiscalisation sont tenus de fournir à leurs clients une information claire et complète sur les risques encourus.
M. [H] [C] produit une plaquette publicitaire, établie par la société Les Bâtisseurs de Bourbon, et non par la SCCV Les Portes du Lagon, présentant l'opération immobilière en cause comme très avantageuse aux termes du slogan 'achetez sans risque'. Néanmoins, ce titre ne pouvait être conçu par l'appelant au sens premier des mots choisis, dès lors qu'il était parfaitement informé qu'il s'agissait d'une acquisition immobilière, à distance de son lieu de résidence, puisque dans un DOM, à visée d'optimisation fiscale, donc consistant en une opération d'acquisition en vue de louer un bien par ailleurs financé par un emprunt. Aux termes mêmes de cette plaquette publicitaire, il appert que des assurances étaient d'emblée proposées à l'acquéreur pour le garantir à la fois du risque d'impayés locatifs et du risque de revente avec une moins value, de sorte que l'aléa indéniablement attaché à cette opération était consubstantiel du projet.
Par ailleurs, M. [H] [C] ne démontre aucunement avoir acquis son bien à un prix supérieur au prix du marché, ce qui expliquerait l'ampleur de la moins value réalisée à la revente. En effet, la SCCV Les Portes du Lagon justifie de la situation analogue d'un autre acquéreur d'un bien au sein du même ensemble immobilier, ayant dû également revendre son bien avant le terme de l'optimisation fiscale envisagée sans avoir essuyer une plus value lors de la revente. M. [H] [C] ne produit aucun élément probant permettant de remettre en cause le prix d'acquisition comme étant un juste prix.
Là encore, aucun manquement ne peut être imputé à la SCCV Les Portes du Lagon au titre de son obligation de conseil et d'information.
C'est donc à juste titre que la demande de M. [H] [C] tendant à mettre en cause la responsabilité contractuelle de la SCCV Les Portes du Lagon a été rejetée par les premiers juges.
En définitive, M. [H] [C] ne peut prétendre à aucune indemnisation indépendante de la mise en oeuvre de la garantie revente à perte, que ce soit au titre d'un préjudice financier ou d'un préjudice moral, aucun manquement imputable à la SCCV Les Portes du Lagon ou à la SA Chubb European Group ne pouvant être retenu. Sur ces points, la décision entreprise sera confirmée.
3. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par la SCCV Les Portes du Lagon
En l'état de l'infirmation partielle de la décision entreprise, caractérisant ainsi le bien fondé partiel de l'action de M. [H] [C], aucun abus de procédure n'est établi, de sorte que cette demande de dommages et intérêts de l'intimée ne peut qu'être rejetée.
La décision entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a condamné M. [H] [C] à payer à la SCCV Les Portes du Lagon la somme de 2 000 €, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
4. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
En l'état de l'infirmation partielle de la décision entreprise, il convient de l'infirmer également en ce qu'elle a condamné M. [H] [C] à payer à la SA Ace Europe, aux droits de qui vient désormais la SA Chubb European Group, la somme de 2 000 €, ainsi qu'en ce qu'elle a condamné M. [H] [C] au paiement des dépens.
Les dépens de première instance et d'appel seront mis à la charge de la SA Chubb European Group. De même, il y a lieu de condamner la SA Chubb European Group à verser à M. [H] [C] la somme de 2 000 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'égard de la SCCV Les Portes du Lagon, la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné M. [H] [C] à lui verser la somme de 2 000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile. De plus, une indemnité complémentaire de 2000 € lui sera accordée, à la charge de M. [H] [C].
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [H] [C] de sa demande de condamnation de la SA Chubb European Group venant aux droits de la SA Ace Europe à lui payer la somme de 31 000 € au titre de la garantie revente à perte, en ce qu'il a condamné M. [H] [C] à payer à la SCCV Les Portes du Lagon la somme de 2 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive, en ce qu'il a condamné M. [H] [C] à payer à la SA Chubb European Group la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a laissé les dépens à la charge de M. [H] [C],
Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions non contraires,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Condamne la SA Chubb European Group, venant aux droits de la SA Ace Europe, à payer à M. [H] [C] la somme de 31 000 € au titre de la grantie revente à perte souscrite le 12 septembre 2009 pour le bien acquis ce même jour [Adresse 7] à [Localité 9] (La Réunion),
Déboute la SCCV Les Portes du Lagon de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Condamne M. [H] [C] à payer à la SCCV Les Portes du Lagon la somme de 2000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Déboute M. [H] [C] de sa demande sur ce fondement à l'égard de la SCCV Les Portes du Lagon,
Condamne la SA Chubb European Group à payer à M. [H] [C] la somme de 2 000 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SA Chubb European Group au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
